COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50Z

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 05 JUIN 2025

N° RG 21/03093 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UQCS

AFFAIRE :

[H] [F]

…

C/

[E] [N]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 08 Avril 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 19/04960

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie ARENA

M^e Julien AUCHET

M^e Hervé KEROUREDAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [H] [F]

né le 30 Novembre 1988 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 11]

Madame [S] [A]

née le 30 Juin 1989 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 12]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Représentant : M^e Margaux BRIOLE de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

****************

COMPAGNIE D’ASSURANCE GENERALI IARD

N° SIRET : 552 062 663

[Adresse 1]

[Localité 8]

Monsieur [G] [W]

en qualité de liquidateur amiable de la SOCIETE AXIMO

né le 12 Septembre 1980 à [Localité 20] (TURQUIE)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentant : M^e Hervé KEROUREDAN, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40

INTIMES

Madame [E] [N]

née le 30 Juin 1933 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentant : M^e Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

INTIMEE

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport et Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère.

Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

***********

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié reçu le 8 septembre 2017, M. [H] [F] et Mme [S] [A] ont, par l’intermédiaire de la société Aximo, agence immobilière exerçant sous l’enseigne Century 21, acquis un bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 18], appartenant à Mme [E] [P] veuve [N], moyennant un prix de 158 000 euros net vendeur.

Estimant l’immeuble délivré non conforme à l’acte de vente, M. [F] et Mme [A] ont, par actes des 25 juin et 2 juillet 2019, fait assigner Mme [E] [N] et la société Aximo devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins d’indemnisation de leurs préjudices résultant du défaut de délivrance conforme par le vendeur, d’une part, et du manquement de l’agent immobilier à ses obligations de conseil et d’information, d’autre part.

Par jugement du 8 avril 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— débouté M. [F] et Mme [A] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné M. [F] et Mme [A] in solidum à verser la somme de 3 000 euros à Mme [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [F] et Mme [A] à verser la somme de 3 000 euros à la société Aximo au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [F] et Mme [A] in solidum aux entiers dépens, avec recouvrement direct, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par acte du 13 mai 2021, M. [F] et Mme [A] ont interjeté appel.

Le 31 décembre 2021, la société Aximo a été placée en liquidation le 31 décembre 2021, puis radiée du registre du commerce et des sociétés le 23 février 2022.

Par acte du 11 janvier 2023, remis à l’étude, M. [F] et Mme [A] ont fait assigner M. [G] [W], ès-qualités de liquidateur de la société Aximo, en intervention forcée.

Par conclusions du 4 janvier 2023, la société Generali Iard (ci-après, la société Generali) est intervenue volontairement à l’instance en qualité d’assureur de la société Aximo.

Par dernières écritures du 11 janvier 2023, M. [F] et Mme [A] prient la cour de :

— adjuger à M. [F] et Mme [A] le bénéfice des présentes, et y faisant droit,

— déclarer recevables et bien fondées M. [F] et Mme [A] en leur appel à la cause M. [W],

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté,

— interjeter le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— constater que le vendeur, Mme [N], a manqué à son obligation de délivrance conforme,

— constater que la société Aximo a manqué à son devoir de conseil et d’information,

En conséquence,

— condamner in solidum Mme [N], la société Aximo, représentée par son liquidateur, M. [W], et la société Generali, à payer à M. [F] et Mme [A] les sommes de :

' au titre de la mise en conformité du bien……………………………………………….7 528 euros,

' au titre du préjudice financier du fait de la diminution de valeur du bien….20 000 euros,

' à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi……..10 000 euros,

— débouter Mme [N], la société Aximo, représentée par son liquidateur, et la société Generali de leurs demandes à l’encontre de M. [F] et Mme [A],

— condamner in solidum Mme [N], la société Aximo, représentée par son liquidateur, et la société Generali à payer à M. [F] et Mme [A] une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [N], la société Aximo, représentée par son liquidateur, et la société Generali aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec recrouvrement direct, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [F] et Mme [A] font valoir un défaut de conformité du bien acheté, et en conséquence, un manquement du vendeur à son obligation de délivrance.

Ils soutiennent d’abord qu’ils ont découvert des désordres liées à une fuite au niveau de la toiture puis ensuite, que le bien vendu en tant que maison individuelle ne correspond pas à la réalité puisque, contrairement à ce qui est indiqué dans l’acte de vente, une partie de la construction du voisin est encastrée dans leur bâtiment et surplombe leur parcelle, de sorte que le sol, pour une partie du bâtiment, ainsi que le gros 'uvre et la toiture, sont communs.

Ils exposent que cette imbrication entre le bien acquis et celui des voisins a des conséquences pratiques et juridiques importantes dès lors qu’elle rend difficile la réalisation de travaux sur lesdits biens, qu’elle crée une servitude pesant sur leur fonds, certains travaux nécessitant l’accord du propriétaire voisin, d’autres supposant un accès par le voisin sur leur propre fonds et impliquant, en conséquence, l’existence d’une servitude de passage de fait pesant sur leur fonds. Ils estiment qu’il existe une indivision de fait sur la parcelle [Cadastre 2] sur laquelle se trouve leur bien, dès lors que leur voisine dispose d’une partie de sa propriété sur cette même parcelle, en contradiction avec l’article 552 du code civil qui prévoit que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Ils ajoutent que l’imbrication des biens et l’insécurité liée à l’absence de situation juridique définie emporte une baisse de la valeur de leur immeuble, dans l’éventualité d’une vente de celui-ci.

Ils en déduisent que le statut réel de leur bien ne correspond pas à son statut juridique et déplorent de ne pas être propriétaires de l’intégralité de la parcelle [Cadastre 2] ou, à tout le moins, ne pas pouvoir jouir pleinement de leur droit de propriété.

Ils indiquent que les biens doivent être soumis au statut de la copropriété ou que, si ce statut ne trouve pas à s’appliquer, la situation juridique doit être régularisée par une division volumétrique ou la création d’un droit de superficie au profit du voisin qui devra donner son accord. Contrairement à ce que qu’affirme la partie adverse, ils assurent qu’il existe des parties communes: les façades rue et cour sur toute la hauteur et le gros oeuvre du plancher entre le rez-de-chaussée et le premier étage.

Ils précisent que la structure intérieure du bâtiment a été modifiée entre 1970 et 2003, de sorte que la venderesse avait parfaitement connaissance de la situation juridique du bien et la leur a cachée. Ils considèrent qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir pris pleinement conscience de la situation juridique du bien, dès lors qu’ils ont visité brièvement le bien avant de l’acquérir et qu’ils ne sont pas des professionnels, tandis que la venderesse bénéficiait de la collaboration d’un agent immobilier.

Quant à ce dernier, il était tenu à leurs yeux par une obligation d’information et de conseil qui s’étendait jusqu’aux vices apparents. Il aurait notamment dû vérifier la conformité du bien avec sa désignation dans le titre de la venderesse.

Ne demandant pas à la cour de constater l’existence d’une copropriété, ils affirment qu’il n’était donc pas nécessaire d’appeler en la cause la voisine, Mme [D]. Enfin, ils constatent que la société Generali ne dénie pas sa garantie et s’inscrivent en faux en ce qui concerne un prétendu plafond à 3000 euros.

Les appelants soutiennent par ailleurs qu’en présentant le bien dans le compromis de vente comme un pavillon d’habitation, et non comme un appartement de quatre pièces, et en ne les informant pas de la nécessité de régulariser la situation juridique des biens, alors qu’elle ne pouvait ignorer les conséquences juridiques résultant de la configuration des lieux, compte tenu de sa qualité de professionnel de l’immobilier, la société Aximo a manqué à son devoir de conseil et d’information, étant précisé qu’en connaissance de ces éléments de fait, il n’auraient pas acquis le bien ou, à tout le moins, pas dans ces conditions.

Au titre des préjudices, ils estiment que les frais liés à la mise en conformité du bien, par sa mise en copropriété ou sa division volumétrique (rédaction d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété, établissement d’un diagnostic technique global, publication) ne sauraient rester à leur charge, ce préjudice étant réel, actuel et certain puisque le bien vendu n’est pas conforme. Ils sollicitent en outre une diminution du prix de vente, la valeur du bien étant inférieure au prix versé dans la mesure où il ne s’agit pas d’une maison individuelle mais d’un lot de copropriété ou une partie d’un ensemble. Ils invoquent enfin un préjudice moral en ce que les travaux qu’ils envisageaient ont été retardés par la situation juridique du bien et en ce qu’ils ont été abusés par la venderesse et l’agence immobilière.

Par dernières écritures du 5 janvier 2022, Mme [N] prie la cour de :

— débouter M. [F] et Mme [A] de toutes fins, moyens et prétentions,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Subsidiairement,

— juger qu’en cas de condamnation, la société Generali, assureur de la société Aximo, sera tenue de relever et garantir indemne Mme [N] de toutes condamnations pécuniaires prononcées à son encontre, au titre de sa responsabilité engagée pour défaut de conseil,

Y ajoutant

— condamner tout succombant à verser à Mme [N] une indemnité de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens, avec recouvrement direct, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [N] fait valoir que le bien vendu est conforme à celui désigné dans l’acte de vente, à savoir un pavillon d’habitation, dès lors que le statut de copropriété n’est pas applicable en l’absence de partie commune affectée à l’usage de plusieurs copropriétaires et que le pavillon, implanté sur les parcelles cadastrées mentionnées à l’acte, dispose d’une toiture propre et d’un accès exclusivement privatif. Elle précise que seule une gouttière pourrait constituer une servitude ancienne et parfaitement visible, l’acte stipulant que l’acquéreur supportera les servitudes existantes résultant de la situation naturelle des lieux.

Elle soutient qu’elle ne saurait être tenue de garantir les vices liés aux infiltrations dès lors, d’une part, que les désordres trouvent leur siège dans l’ouvrage voisin et, d’autre part, qu’il n’est pas établi qu’elle les aurait dissimulés de mauvaise foi.

Sur les demandes indemnitaires des appelants, elle estime que la mise en place d’une copropriété n’est pas justifiée et que l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division serait à la charge de la copropriété en proportion des millièmes établis. Elle considère que la diminution de valeur du bien n’est pas établie, la mise en copropriété éventuelle du bien n’ayant pas vocation à réduire sa valeur, et que le quantum sollicité n’est pas justifié, le bien n’ayant pas été mis en vente et n’ayant pas été réhabilité.

Subsidiairement, elle argue que si la cour faisait droit aux demandes des appelants, elle serait bien fondée à appeler en garantie la société Aximo, professionnelle de l’immobilier tenue d’assurer l’effectivité juridique des actes et compromis signés sur son entremise.

Par dernières écritures du 22 janvier 2025, la société Aximo et son liquidateur amiable M. [W] ainsi que la société Generali prient la cour de :

— recevoir la société Generali en son intervention volontaire,

— limiter la mobilisation de sa garantie à ses plafonds et franchises,

— confirmer le jugement entrepris,

— débouter M. [F] et Mme [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Generali Aiard et de M. [W] agissant ès qualités,

— débouter Mme [N] de son appel en garantie nullement justifié,

— condamné M. [F] et Mme [A] in solidum et/ou tout succombant à payer à la société Aximo la somme de 5 000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner de même en tous les dépens avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Aximo souligne que, contrairement à ce qu’ils sollicitaient en première instance, M. [F] et Mme [A] ne demandent plus la mise en conformité du bien avec le statut de la copropriété, ni de dommages-intérêts à ce titre. Elle considère que la demande des appelants relative à la mise en conformité est indéterminée, les raisons de la non-conformité invoquée, la qualification juridique du bien revendiquée et la mise en conformité sollicitée n’étant pas précisées. Elle estime que l’existence d’une prétendue indivision avec la propriété voisine, d’un droit de superficie sur leur parcelle ou d’une division volumétrique nécessite l’accord du propriétaire de l’immeuble voisin et, dès lors, sa présence à l’instance.

Elle soutient que la preuve n’est pas rapportée de l’existence d’une indivision, d’un droit de superficie, d’une division en volumes ou d’une servitude. Elle expose que les deux biens en cause sont des maisons de ville mitoyennes présentant une unité de façade mais dépourvues de parties communes et disposant chacune d’une entrée et d’une toiture distincte. Elle conteste le caractère probant des pièces fournies.

Elle conteste les griefs formulés à son encontre, se prévalant, d’une part, de la conformité de la désignation du bien dans l’acte à la réalité juridique et aux titres de propriété émis depuis 1936 et, d’autre part, de l’absence de modification du bien dans sa structure et sa consistance ou de création de servitude. Elle précise que la configuration des lieux ne pouvait échapper aux acquéreurs et ne saurait constituer un vice caché. Elle ajoute qu’il n’est pas démontré que la structure intérieure du bâtiment aurait été modifiée entre 1970 et 2003.

Elle souligne que la division en volume suppose, outre deux propriétaires de volumes sur une même assiette foncière, l’accord du propriétaire voisin ainsi que sa présence à la procédure. Elle assure que l’immeuble n’a jamais été divisé en lots attribués à des propriétaires différents, aucune partie commune n’ayant été créée. Elle argue que les biens en cause sont des maisons de ville mitoyennes formant un seul bâtiment, chaque propriété étant distincte et autonome.

Elle s’oppose aux demandes indemnitaires des appelants, dès lors que les frais de mise en conformité allégués constituent un préjudice hypothétique, la nécessité de réaliser une division volumétrique ou une mise en copropriété n’étant pas établie, que la perte de valeur du bien n’est pas justifiée et est également un préjudice hypothétique, et que le préjudice moral n’est pas démontré, les travaux prétendument retardés n’étant pas précisés.

Elle soutient qu’elle ne saurait être tenue de garantir Mme [P] veuve [N] en cas de condamnation de cette dernière puisque, si des transformations structurelles dans le bâtiment ont été réalisés entre 1970 et 2003, il incombait à la venderesse d’en informer son mandataire ainsi que le notaire et le silence volontairement gardé sur cette information constituerait une faute dolosive, étant précisé que celui qui commet un dol ne peut être garanti par celui qui commet un simple manquement contractuel.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 janvier 2025.

SUR QUOI :

Le tribunal a relevé que l’objet de la contestation était la qualification juridique du bien, l’acte de vente faisant état d’un pavillon d’habitation, tandis que les acquéreurs estimaient que le bien était un appartement de quatre pièces au sein d’une copropriété.

Pour débouter les acquéreurs de leurs demandes, il a jugé, d’abord, qu’il ressortait des différents titres de propriété successifs du bien que celui-ci est un immeuble distinct et autonome du bien voisin, chacun ayant sa propre entrée et se situant sur une parcelle différente, ensuite, que les acquéreurs ne pouvaient se prévaloir d’une limitation de leurs droits de propriété sur leur parcelle du seul fait qu’une pièce qui appartiendrait à la propriété voisine serait imbriquée dans leur immeuble, dès lors que les titres correspondaient à la situation des lieux. Enfin, qu’il ne saurait être reconnue l’existence d’une copropriété entre le bien litigieux et l’immeuble voisin sans que sa propriétaire ne soit appelée en la cause alors que la reconnaissance de l’application du statut de la copropriété serait créatrice de droits et d’obligations pour elle.

Le tribunal en a déduit que l’existence d’une copropriété soumise au statut de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas établie, de sorte que le vendeur n’avait pas manqué à son obligation de délivrance conforme, ni l’agent immobilier à ses obligations de conseil et d’information, ce dernier ayant repris dans la promesse la description des lieux des précédents titres qui correspondait au bien vendu.

Sur ce,

En vertu de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1604 du même code ajoute que : « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. »

Le respect de l’obligation de délivrance conforme s’apprécie au jour de la délivrance et il importe peu que le vendeur ait été au courant ou non de cette non-conformité.

Il en résulte une obligation de délivrance qui fait référence aux qualités de la chose vendue, aux caractéristiques spécifiées entre les parties.

En l’espèce, les engagements contractuels pris par Mme [N], âgée de plus de 80 ans au jour de la vente passée pour le prix de 155 000 euros, ressortent de :

— la promesse de vente du 9 juin 2017 passée sous l’égide de l’agence immobilière Aximo concernant un « pavillon d’habitation »

— l’acte notarié dressé le 8 septembre 2017 par Maître [Z] indiquant "pavillon d’habitation comprenant au rez-de-chaussée une entrée, une une cuisine et deux pièces à vivre.

— au premier étage : deux pièces,

— grenier situé au-dessus.

Eau, électricité, gaz, tout à l’égout, water-closet. Une grange d’une superficie de 13 m2.

Figurant ainsi au cadastre :

Section AN [Cadastre 2] pour 63 ca Section AN [Cadastre 3] pour 15 ca ".

L’acte comporte en page 9 les dispositions suivantes :

«  SERVITUDES

L’ACQUEREUR profite des servitudes ou les supporte, s’il en existe. Le VENDEUR déclare :

ne pas avoir créé ou laissé créer de servitude,

qu’à sa connaissance, il n’en existe pas d’autres que celles résultant le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du BIEN, de la loi, et de l’urbanisme.

ETAT DU BIEN

L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— si le VENDEUR, bien que non professionnel, a réalisé lui-même des travaux,

— s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ".

Les appelants considèrent que tant le vendeur que l’agent immobilier auraient dû leur présenter le bien comme « un appartement de quatre pièces » et non comme un pavillon d’habitation ou une maison individuelle et les alerter sur l’existence de servitudes et d’un droit de superficie.

A hauteur d’appel, ils ont évolué dans leurs prétentions et ne demandent plus à la cour de constater l’existence d’une copropriété tout en affirmant qu’il convient d’établir ce nouveau statut plus conforme à la réalité des lieux. Ils demandent de « constater que le bien qui a été vendu n’est pas conforme à ce qui a été annoncé et qu’il existe une réelle difficulté juridique. »

L’appellation « appartement de quatre pièces » revendiquée par les acheteurs présuppose l’existence d’une copropriété que pourtant, ils disent ne pas demander à la cour de constater. Partant, n’existant pas, tant la venderesse que l’agent immobilier ne pouvaient employer ce vocable qui ne correspond pas aux actes notariés précédents alors qu’au surplus, aucune transformation des lieux n’est prouvée par les appelants.

Il apparaît des différents titres de propriété successifs du bien qu’il s’agit d’un immeuble qui, au moins depuis 1936, a, toujours été distinct et autonome du bien voisin, les consorts [F]-[A] étant propriétaires de la parcelle [Cadastre 2] et la voisine de la parcelle [Cadastre 16] et chacun ayant sa propre entrée.

Les appelants fournissent eux mêmes deux estimations du bien au soutien de leur demande d’indemnisation émanant de l’Immobilière du centre située à [Localité 19] (95) et de l’agence Acie située à [Localité 14] (95) qui mentionnent une « maison de ville » et non pas un appartement de quatre pièces .

Le centre des impôts fonciers de [Localité 13] qualifie le bien de « maison individuelle ».

Il n’est pas discutable qu’une pièce et des combles appartenant à la propriété voisine surplombent une pièce du rez-de-chaussée de la maison des appelants ce qui n’est pas incompatible avec les différentes appellations précitées qui n’impliquent pas l’horizontalité des deux maisons mitoyennes assises sur les parcelles respectives et indépendantes n° [Cadastre 2] et [Cadastre 16]. « L’imbrication » dénoncée se cantonne à cette particularité et est très relative.

Il ressort d’une attestation notariale émanant de l’Etude de Maîtres [U], [O] et [K] qu’il serait possible avec l’accord du voisin de procéder à l’établissement soit d’un état descriptif de division-règlement de copropriété soit d’un état descriptif de division en volumes (pièce n° 16 des appelants).

C’est une possibilité mais il ne ressort nullement des éléments fournis à la cause que la venderesse ait été pour une raison quelconque obligée d’y procéder.

En effet, d’une part, le seul schéma des lieux que les acheteurs ont pu voir démontre clairement sans qu’il soit besoin de posséder des notions de géométrie dans l’espace, que telle était la configuration de ces deux petites maisons individuelles accolées qui ne possèdent que de petites façades et un très petit nombre de pièces. Le seul fait d’acheter quatre petites pièces au rez-de-chaussée d’une surface de 60 m2 (selon devis d’établissement des plans intérieurs, pièce n°18 des appelants) et deux petites pièces au 1er étage recouvrant la moitié de la surface du rez-de-chaussée (30 m2, même pièce) montrait de façon évidente que les deux surfaces superposées ne se recoupaient pas.

D’autre part, les appelants ne peuvent utilement invoquer le fait qu’ils n’auraient visité le bien que très « brièvement » avant de l’acheter pour s’exonérer du devoir de vigilance minimal qui s’impose à toute personne accomplissant un acte de disposition : en outre, en faisant simplement le tour de la maison, la pièce appartenant à la voisine se repérait aisément au 1er étage au-dessus de leur salon (disposition des pièces selon leurs dires) ce d’autant que le garde-corps de cette fenêtre est totalement différent de celui des trois autres fenêtres. Cette légère imbrication était parfaitement apparente et ne nécessitait pas de mise en garde particulière et elle ne contrevient à aucune stipulation contractuelle permettant d’asseoir une action en manquement à l’obligation de délivrance.

Contrairement à ce qu’ils affirment page 10/20 de leurs écritures dans lesquelles ils affirment que "la désignation du bien vendu dans l’acte est fausse ou en tout état de cause, ne correspond pas au bien vendu, le droit de propriété sur la parcelle AN [Cadastre 2] n’étant pas total", ils ne prouvent ni même n’allèguent précisément en quoi les différences consisteraient.

Les appelants procèdent par pures affirmations pour établir que des parties communes existent dans l’ensemble composant les deux propriétés voisines reposant sur les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 4] alors que même l’entrée de leur demeure est privative et indépendante et qu’aucune pièce ni aucun espace n’est même cité comme permettant la jouissance commune ou collective des deux propriétaires.

Ils se plaignent également de l’existence d’une servitude qui ne serait pas mentionnée dans l’acte d’achat mais ne prouvent pas l’existence d’une servitude ; le seul fait que la réparation du toit nécessiterait éventuellement de passer par leur propriété n’est ni prouvé ni suffisant pour établir l’existence d’une servitude.

Paradoxalement, les infiltrations dont ils se plaignent et qui mettraient en lumière les graves inconvénients de la superposition des pièces proviennent, comme l’établit le rapport d’expertise amiable qu’ils versent aux débats, de la toiture du pavillon mitoyen sis sur la parcelle [Cadastre 16] et non de la leur.

Les règles énoncées à l’article 552 du code civil qui visent à délimiter la propriété immobilière verticale et que M. [F] et Mme [A] invoquent pour en tirer l’affirmation de l’anomalie juridique du statut du bien acheté, ne les privent pas, même partiellement, de la propriété du sol de leur parcelle comme ils le soutiennent (page 9/20 de leurs écritures) et n’en diminuent pas l’usage. Elles n’introduisent pas plus une indivision entre la voisine, Mme [R] [D], et eux, l’indivision étant légale ou conventionnelle.

De principe et en tout état de cause, l’attribution de la propriété du dessus et du dessous au propriétaire du sol n’est qu’une présomption réfragable, qui peut être renversée par la preuve contraire, résultant notamment d’un titre ou de la prescription (Cass. 26 mai 1992, n°90-22145).

Aussi, est-il admis qu’une partie du tréfonds ou du surfonds puisse faire l’objet d’une acquisition particulière et, soit, par conséquent, détachée de la propriété du sol (Cass. civ. 14 nov. 1888).

Or, en l’espèce, si la voisine possède la propriété de certaines pièces situés à l’aplomb de la parcelle des appelants, elle ne partage pas pour autant la propriété de cette dernière.

Il est admis en droit qu’un tiers puisse être propriétaire d’une construction implantée sur le terrain d’un autre propriétaire (Cass. 3e civ. 7 oct. 1998, n°96-18748).

Au surplus, les appelants pronostiquent de cette mitoyenneté verticale une situation de « blocage », sans plus de précision, du fait de ce qu’ils qualifient « d’imbrication » des maisons mais il s’agit d’un préjudice inexistant à ce jour. Ils invoquent « une situation inconfortable » et la perte de valeur de leur maison « lors d’une prochaine transaction » si aucune modification juridique n’est apportée mais ne prouvent pas avoir rencontré la moindre difficulté juridique ou pratique , même lors des travaux qu’ils ont entrepris lors de leur prise de possession de la maison.

Ils n’établissent pas avoir entamé la moindre démarche amiable pour conforter une situation qu’ils jugent précaire ni appelé la propriétaire voisine à la présente cause.

Dans la mesure où les griefs formulés par les appelants sont inexistants et où l’agence immobilière n’a fait que reprendre la dénomination des actes notariés précédents sans qu’aucune transformation des lieux ne soit établie et où « l’imbrication » dénoncée était apparente, la cour comme les premiers juges estiment que ce professionnel n’a pas violé son obligation de conseil et d’information.

Pour l’ensemble de ces motifs ajoutés à ceux des premiers juges que la cour adopte, toutes les demandes des appelants sont rejetées et le jugement déféré est confirmé en toutes ses dispositions soumises à la cour.

Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont également confirmées.

Succombant, les consorts [F]-[A] sont condamnés in solidum à payer à Mme [N] la somme de 2500 euros et à la Sarl Aximo prise en la personne de son liquidateur amiable, M. [W], celle de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance d’appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Déboute M. [H] [F] et Mme [S] [A] de toutes leurs demandes,

Condamne in solidum M. [H] [F] et Mme [S] [A] à payer à Mme [N] la somme de 2500 euros et à la Sarl Aximo prise en la personne de son liquidateur amiable, M. [W], celle de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [H] [F] et Mme [S] [A] aux dépens d’appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,