COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50A

Chambre civile 1-3

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 16 JANVIER 2025

N° RG 23/08565

N° Portalis DBV3-V-B7H-WIID

AFFAIRE :

S.A.S. RESIDENCE SAINT GERMAIN venant aux droits de la société [Adresse 13]

C/

[O] [U]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 14 Décembre 2023 par le TJ de [Localité 18]

N° Chambre : 2

N° RG : 21/05361

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT

M^e Caroline VARELA

M^e Laurence HERMAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. RESIDENCE SAINT GERMAIN

venant aux droits de la SOCIETE RESIDENCE [Localité 11]

N° SIRET : 398 133 504

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

Représentant : M^e Chloé TOUSSAINT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Monsieur [O] [U]

né le 23 Avril 1967 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Caroline VARELA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 282

Représentant : M^e Julie BEUGNOT, Plaidant, avocat au barreau de LYON, substitué par M^e Axel TAP

INTIME

S.A.S. SOCIETE GDP VENDOME IMMOBILIER

N° SIRET : B 429 982 929

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : M^e Laurence HERMAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 253

Représentant : M^e Nadia AMRI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0792

INTIMEE

S.A. LYONNAISE DE BANQUE

N° SIRET : 954 507 976

[Adresse 9]

[Localité 4]

INTIMEE DEFAILLANTE

S.A. BNP PARIBAS

N° SIRET : 662 042 449

[Adresse 3]

[Localité 7]

INTIMEE DEFAILLANTE

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 octobre 2024, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport et Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

************

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte authentique de vente en date du 30 décembre 2009, M. [O] [U] a acquis dans le cadre d’un investissement défiscalisé :

«  un appartement, correspondant à une chambre avec salle d’eau et WC, auprès de la société GDP Vendôme Immobilier, situé au [Adresse 10] à [Localité 16],

«  et le mobilier le garnissant auprès de la société [Adresse 14].

Au sein d’un paragraphe intitulé " dispositions spécifiques aux établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD)' , il est précisé que l’acquéreur s’oblige à donner à bail à première demande, les biens, aux fins de leur exploitation par la société [Adresse 14] intervenant en qualité de preneuse à bail commercial.

Le bail commercial, conclu le 31 décembre 2009, stipule que le preneur exercera dans le local faisant l’objet du présent bail, une activité d’exploitant de résidence pour personnes âgées, consistant en la sous-location meublée desdits locaux, à usage exclusif d’habitation, pour les périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services à sa clientèle.

L’acquisition de ces biens a été financée moyennant la souscription d’un emprunt auprès de la société Lyonnaise de banque d’un montant de 302 806 euros, d’une durée de 243 mois. Ce prêt a fait l’objet d’un rachat par la société BNP Paribas en janvier 2017.

Par acte du 20 novembre 2018, M. [U] a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise portant sur la conformité de son lot et de l’établissement aux normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite (PMR).

Par ordonnance du 17 janvier 2019, le tribunal judiciaire de Versailles a désigné M. [F] [S] en qualité d’expert judiciaire. Il a rendu son rapport le 7 mai 2021.

Par actes du 24 et du 27 septembre 2021, M. [U] a assigné les sociétés GDP Vendôme Immobilier, [Adresse 12] [Adresse 15], Lyonnaise de banque et BNP Paribas devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir annulée la vente, subsidiairement d’obtenir sa résolution, et d’être indemnisé de certaines de ses préjudices.

Par ordonnance en date du 14 décembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles a :

— rejeté les fins de non-recevoir,

— déclaré parfait le désistement partiel de M. [U] relativement à ses demandes en nullité et résolution de la vente du 30 décembre 2009, et à ses demandes subséquentes en restitution du prix de vente du bien immobilier et du mobilier à l’égard des sociétés GDP Vendôme Immobilier et [Adresse 14],

— déclaré parfait le désistement d’action de M. [U] à l’égard des sociétés Lyonnaise de banque et BNP Paribas,

— constaté l’extinction de l’instance résultant du désistement de M. [U] à l’égard des sociétés Lyonnaise de banque et BNP Paribas,

— débouté la société GDP Vendôme Immobilier de sa demande indemnitaire,

— réservé les dépens,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé l’affaire à la mise en état continue du 26 février 2024 en invitant M. [U] à conclure au fond.

Par actes du 28 décembre 2023, la société [Adresse 14] a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 22 mars 2024, de :

— confirmer l’ordonnance déférée en date du 14 décembre 2023 en ce qu’elle a :

*déclaré parfait le désistement partiel de M. [U] relativement à ses demandes en nullité et résolution de la vente du 30 décembre 2009, et à ses demandes subséquentes en restitution du prix de vente du bien immobilier et du mobilier à son égard ainsi qu’à celui de la sociétés GDP,

*déclaré parfait le désistement d’action de M. [U] à l’égard des sociétés Lyonnaise de banque et BNP Paribas,

*constaté que l’extinction de l’instance résultant du désistement de M. [U] à l’égard des sociétés Lyonnaise de banque et BNP Paribas,

*débouté la société GDP de sa demande indemnitaire,

*débouté M. [U] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle :

*a rejeté les fins de non-recevoir qu’elle a soulevées,

*a réservé les dépens,

*l’a déboutée de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

— juger irrecevable la demande additionnelle en dommages et intérêts présentée par M. [U] dès lors qu’elle ne se rattache par aucun lien à des prétentions originaires au sens de l’article 70 du code de procédure civile, par conséquent rejeter toutes ses demandes, fins et prétentions à ce titre,

— juger irrecevable M. [U] pour défaut d’intérêt et de qualité à agir à son encontre, par conséquent rejeter toutes ses demandes, fins et prétentions,

— juger irrecevable M. [U] au titre de ses demandes indemnitaires fondées sur le dol, la nullité ou la résolution de la vente, par conséquent rejeter toutes ses demandes, fins et prétentions à ce titre,

— juger prescrites les demandes formulées par M. [U], ainsi que toutes les demandes accessoires en découlant et, par conséquent, les rejeter comme étant irrecevables,

— condamner M. [U] à lui payer la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles dans le cadre de l’incident devant le juge de la mise en état ainsi qu’aux entiers dépens de ladite instance,

En tout état de cause,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de M. [U],

— condamner M. [U] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles dans le cadre de la présente instance d’appel,

— condamner M. [U] aux entiers dépens de la présente instance d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures en date du 23 février 2024, la société GDP Vendôme Immobilier prie la cour de :

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

*déclaré parfait le désistement d’action de M. [U] à l’égard des sociétés Lyonnaises de banque et BNP Paribas,

*constaté l’extinction de l’instance résultant du désistement de M. [U] à l’égard des sociétés Lyonnaises de banque et BNP Paribas,

*débouté M. [U] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle :

*a déclaré que le désistement de M. [U] est partiel et l’a déclaré parfait relativement à ses demandes en nullité et en résolution de la vente du 30 décembre 2009 et à ses demandes subséquentes en restitution du prix de vente du bien immobilier et du mobilier à son égard et celui de la société résidence,

*a rejeté les fins de non-recevoir qu’elle a soulevées,

*l’a déboutée de sa demande indemnitaire,

*l’a déboutée de sa demande de condamnation de M. [U] à prendre en charge les dépens et à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau de,

— juger que le désistement de M. [U] est un désistement d’instance ET d’action et, en conséquence, rejeter l’ensemble de ses demandes fins, moyens et prétentions,

— juger M. [U] irrecevable en ses demandes indemnitaires dans la mesure où il s’agit de demandes additionnelles qui n’ont aucun lien avec les demandes initiales présentées dans le cadre de son assignation et, en conséquence, les rejeter,

— juger M. [U] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité et d’intérêt à agir à son encontre et, en conséquence, les rejeter intégralement,

— juger irrecevables pour cause de prescription l’action et les demandes présentées par M. [U] et les rejeter intégralement,

— juger recevable sa demande indemnitaire et, en conséquence, condamner M. [U] à lui régler la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

En tout état de cause,

— condamner M. [U] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et à prendre en charge les dépens de première instance,

— condamner M. [U] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et à prendre en charge les dépens d’appel.

Par dernières écritures en date du 3 octobre 2024, M. [U] prie la cour de :

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

*rejeté les fins de non-recevoir,

*déclaré parfait son désistement partiel relativement à ses demandes en nullité et résolution de la vente du 30 décembre 2009, et à ses demandes subséquentes en restitution du prix de vente du bien immobilier et du mobilier à l’égard des sociétés GDP et résidence,

*déclaré parfait son désistement d’action à l’égard des sociétés Lyonnaise de banque et BNP Paribas,

*constaté l’extinction de l’instance résultant de son désistement à l’égard des sociétés Lyonnaise de banque et BNP Paribas,

*débouté la société GDP Vendôme Immobilier de sa demande indemnitaire,

*débouté les sociétés GDP Vendôme Immobilier et [Adresse 14] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle :

*l’a débouté de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions des sociétés résidence et GDP et de toute autre partie,

— condamner in solidum la société GDP Vendôme Immobilier et la société [Adresse 14] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause de première instance ainsi qu’aux entiers dépens de ladite instance,

— condamner in solidum la société GDP Vendôme Immobilier et la société [Adresse 14] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

— condamner in solidum la société GDP Vendôme Immobilier et la société [Adresse 14] aux entiers dépens de la présente instance.

La société Résidence Saint-Germain a fait signifier la déclaration d’appel et ses conclusions aux sociétés Lyonnaise de banque et BNP Paribas par actes du 17 janvier 2024 et du 29 janvier 2024. Néanmoins, ces parties intimées n’ont pas constitué avocat.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la portée du désistement de M. [U]

La société GDP Vendôme Immobilier fait valoir qu’elle a accepté le désistement d’instance et d’action de M. [U] formulé comme tel dans ses conclusions en réplique sur incident devant le juge de la mise en état, peu important qu’il ait indiqué oralement à ce même juge, lors de l’audience d’incident, que son désistement était seulement partiel, car limité à la seule instance, puisque le juge n’est saisi que du dispositif des conclusions.

M. [U] répond qu’ayant vendu son bien en cours de procédure, il s’est désisté de ses demandes relatives à l’annulation de la vente, à sa résolution et à la restitution du prix mais qu’il entendait maintenir ses demandes indemnitaires à l’encontre des sociétés [Adresse 14] et GDP Vendôme Immobilier.

Sur ce,

Il résulte de l’article 384 du code de procédure civile, et de l’interprétation que lui donne la Cour de cassation, qu’en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet du désistement d’action, quand il est total (Civ. 2ème, 29 mars 1995, n° 93-13.150).

De même, selon l’article 394 du même code, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Toutefois, lorsque le désistement n’est que partiel, l’instance n’est éteinte que relativement à la demande, objet du désistement (Civ. 2ème, 24 juin 2004, n° 02-16.461).

En l’espèce, outre que la société GDP Vendôme Immobilier ne verse pas aux débats les conclusions en réplique de M. [U] auxquelles pourtant elle entend faire produire les effets les plus larges, compte tenu du désistement qu’elles contiennent, l’intimée précise bien dans ses conclusions (p. 6) que M. [U] demandait, aux termes desdites conclusions, à ce qu’il lui soit donné acte de son désistement d’instance et d’action au titre des demandes de nullité et de résolution judiciaire de la vente.

Or, il ressort de l’assignation de M. [U] (pièce 1 de GDP Vendôme Immobilier) qu’à côté de ses demandes tendant à voir annuler ou résoudre la vente, et à en tirer les conséquences en termes de restitution du prix, celui-ci a également formé une demande indemnitaire « en indemnisation du préjudice résultant de man’uvres dolosives dont il a été victime », ce dont il résulte que le désistement de M. [U] n’était que partiel.

Le désistement partiel ne mettant pas fin à l’instance, il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise de ce chef.

2. Sur la fin de non-recevoir tirée de la nature de demandes additionnelles des demandes indemnitaires de M. [U]

Les sociétés GDP Vendôme Immobilier et [Adresse 14] font valoir que la demande de M. [U] tendant à ce qu’il soit indemnisé à hauteur de 203 630 euros de la prétendue moins-value liée à la vente de son lot, constitue une demande additionnelle, sans lien avec ses demandes originaires qui n’existent plus, M. [U] ayant en outre renoncé, par l’effet de son désistement, à se prévaloir des mêmes faits afférents aux conditions de formation et de validité de l’acte de vente.

M. [U] fait valoir qu’aux termes du dispositif de son assignation, il sollicitait d’ores et déjà la condamnation des sociétés GDP Vendôme Immobilier et [Adresse 14] à l’indemniser de ses préjudices sur le fondement du dol et de l’ancien article 1382 du code civil, et qu’en tout état de cause sa demande en indemnisation de la moins-value est étroitement liée à sa demande en annulation du contrat de vente et en restitution du prix de vente.

Sur ce,

Aux termes de l’article 65 du code de procédure civile constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions.

Aussi ne fait-il pas de doute qu’une demande tendant à être indemnisée de la moins-value liée à la vente du bien litigieux intervenue en cours d’instance, soit un préjudice nouveau, constitue une demande additionnelle.

Par ailleurs, aux termes de l’article 70 du même code les « demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

Or, en l’espèce, l’assignation qui formalise les demandes originaires de M. [U], n’est pas dépourvue de toute demande indemnitaire puisque ce dernier entendait initialement obtenir la condamnation solidaire des sociétés GDP Vendôme Immobilier et [Adresse 14] à lui régler la somme de 10 000 euros en indemnisation du préjudice résultant des man’uvres dolosives dont il aurait été victime au moment d’acquérir les biens litigieux.

En tant que délit civil, le dol peut être sanctionné indépendamment de toute annulation du contrat, de sorte que le désistement de M. [U], limité à la demande d’annulation de la vente, à sa résolution et à la restitution du prix, est sans conséquence sur le droit de celui-ci de modifier sa demande indemnitaire originaire.

La demande additionnelle alléguée, quoique supérieure dans son quantum à la demande indemnitaire originaire, n’en entretient pas moins un lien suffisant avec cette dernière, dès lors que toutes deux visent à réparer le dommage allégué, attaché au comportement prétendument dolosif des sociétés GDP Vendôme Immobilier et [Adresse 14], au moment de la vente, étant précisé que le désistement d’une demande n’emporte aucune renonciation à se prévaloir de certains faits.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir.

3. Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de M. [U]

La société [Adresse 14] fait valoir que M. [U] est irrecevable tant au titre de ses demandes indemnitaires formulées dans son assignation qu’au titre de ses nouvelles demandes liées à la prétendue moins-value, et ce, aussi bien en raison de la vente qu’en raison du désistement de ses demandes. Elle estime qu’il ne peut plus se prévaloir ni de sa qualité de copropriétaire, ni de sa qualité de bailleur, de même qu’il ne peut plus soutenir une demande d’indemnisation en invoquant une impossibilité de vendre, et qu’il a ainsi perdu qualité et intérêt à agir contre elle. Rappelant n’être que la venderesse du mobilier et preneuse à bail, elle ajoute qu’il ne peut lui être reproché un défaut de mise aux normes du lot alors que cette obligation pesait soit sur la société GDP Vendôme Immobilier, en sa qualité de venderesse du lot, soit sur M. [U] lui-même en sa qualité de bailleur, et qu’en tout état de cause ces travaux sont impossibles à mettre en 'uvre.

La société GDP Vendôme Immobilier expose que du fait de la vente et de son désistement, M. [U] a perdu toute qualité et intérêt à agir pour solliciter une indemnisation au titre d’une perte de valeur qui serait fondée sur les mêmes manquements que ceux pouvant justifier une annulation ou une résolution de la vente, et qui découlait de la qualité de propriétaire du bien qu’il a aujourd’hui perdue. Elle ajoute qu’ayant perdu la qualité de propriétaire/acheteur, M. [U] a par là même perdu la qualité requise pour pouvoir invoquer un supposé dol. Elle estime en outre qu’il ne peut lui être reproché aucun manquement à son obligation de délivrance, étant donné qu’au moment de la vente la résidence bénéficiait de toutes les autorisations administratives, et qu’une mise aux normes ultérieure ne peut que relever des obligations de l’exploitant, soit la société [Adresse 14], compte tenu du bail signé avec M. [U].

M. [U] répond, s’agissant des demandes dirigées à l’encontre de la société Résidence Saint-Germain, que cette dernière n’a pas fait réaliser les travaux de mise aux normes qui s’imposaient et qu’elle a pris les locaux à bail en sachant pertinemment qu’à terme son exploitation serait compromise en raison de l’impossibilité de réaliser lesdits travaux. Elle estime, en conséquence, que la société [Adresse 14] s’est rendue coupable d’un dol et qu’elle a, par ailleurs, manqué à son obligation contractuelle de prendre en charge les travaux de mise aux normes de la résidence. Il ajoute que la perte de ses qualités de propriétaire et de bailleur ne lui fait pas perdre son intérêt à agir en réparation d’un préjudice qui lui est propre, à savoir la perte de valeur de son bien.

S’agissant des demandes formées à l’encontre de la société GDP Vendôme Immobilier, M. [U] indique également rechercher la responsabilité délictuelle de cette dernière sur le fondement du dol, et estime que cette action personnelle n’est pas attachée à la qualité de propriétaire du demandeur. A cet égard, il soutient que la venderesse ne pouvait ignorer la non-conformité de la résidence avec la règlementation sur les établissements recevant du public, qu’il n’aurait pas acheté s’il avait su que le bien ne pouvait pas être exploité comme Ehpad et que cette erreur portant sur la rentabilité de son investissement a été déterminante de son consentement.

Sur ce,

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agit aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une présentation, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il est constant que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action, et que l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

En principe, l’intérêt à agir donne qualité pour agir ; ce n’est que par exception, lorsque l’action est réservée à certaines personnes, que ces dernières doivent justifier, au-delà de leur intérêt à agir, du titre leur conférant le droit d’agir en justice.

Par ailleurs, s’il n’est pas exclu que la qualité et l’intérêt à agir disparaissent en cours d’instance lorsque la situation litigieuse a évolué d’une telle manière que les demandes s’en trouveraient sans objet (cf. Civ. 3ème, 4 déc. 2007, n° 06-18.700 ; Civ. 3ème, 9 nov. 2017, n° 16-22.342 ; Civ. 3ème, 18 oct. 2018, n° 17-14.799), le principe demeure que l’existence du droit d’agir s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance et qu’il ne peut pas être remis en cause par l’effet de circonstances postérieures (Com. 6 déc. 2005, n° 04-10.287 ; Civ. 3ème, 12 janv. 2005, n° 03-18.256 ; Civ. 3ème, 8 déc. 2010, n° 09-70.636 ).

En l’espèce, s’il est incontestable que M. [U] a perdu l’intérêt comme la qualité à agir pour demander la nullité ou la résolution des contrats conclus avec la société GDP Vendôme Immobilier et la société [Adresse 14] en raison de la vente en cours d’instance des biens litigieux, force est de constater qu’il s’est désisté de ces demandes. Dans le même temps, il apparaît qu’il a tout intérêt à voir sanctionner le dol dont il se dit victime, même après la vente de son lot, dès lors que le dommage prétendument subi à cette occasion n’a pas disparu avec la perte de la qualité de propriétaire des biens litigieux, sachant que le dol peut être indemnisé à titre autonome, sans avoir à poursuivre la nullité du contrat, et résulte de la seule qualité de contractant qui est acquise à M. [U], celui-ci ne l’ayant jamais perdue.

Par ailleurs, la demande subsidiaire, dirigée contre la société Résidence Saint-Germain, en sa qualité de preneuse à bail, fondée sur la faute contractuelle alléguée tenant à l’absence de prise en charge de travaux de mise aux normes de la résidence, ne vise pas à ce que la société [Adresse 14] exécute lesdits travaux à ses frais, prétention à laquelle la perte de la qualité de bailleresse ferait effectivement obstacle, mais à ce que l’appelante répare le dommage toujours actuel en ayant résulté. En effet, abstraction faite du bien-fondé de la demande, celle-ci n’est pas devenue sans objet du fait de la vente intervenue et de la perte de la qualité de bailleur de M. [U], puisqu’il est prétendu par ce dernier que cette faute aurait eu pour effet de réduire la valeur de son investissement, ce que viendrait mettre au jour le prix de revente du bien.

Par conséquent, M. [U] disposant de la qualité et de l’intérêt à agir en réparation de ses préjudices, il y a lieu de confirmer l’ordonnance en qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir.

4. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

La société Résidence Saint-Germain fait valoir qu’il convient de se placer à la date de régularisation de l’acte authentique précité pour apprécier la prescription des demandes de M. [U]. Elle souligne qu’elle n’était que locataire des locaux et qu’il ne faut pas confondre ses obligations avec celle de la société GDP Vendôme Immobilier, venderesse, quand par ailleurs, il appartenait à M. [U] – qui intervenait comme bailleur – de vérifier que les locaux dont il faisait l’acquisition et qu’il donnait à bail à la concluante étaient bien conformes à la règlementation afférente aux établissements recevant du public. Elle ajoute que la jurisprudence invoquée par M. [U] est inopérante puisqu’elle intéresse les rapports entre le vendeur du produit défiscalisant et l’acquéreur et ne concerne pas la perte de valeur ou moins-value lors de la revente.

La société GDP Vendôme Immobilier soutient également que le délai de prescription commence à courir à compter de la date de signature du contrat, dans la mesure où le point de départ de la prescription ne peut pas être laissé à la discrétion de celui qui l’invoque, sauf à lui conférer un caractère potestatif incompatible avec les impératifs de sécurité juridique garantis par la prescription. Constatant que l’action de M. [U] repose sur une non-conformité supposée de son lot pour une exploitation aux normes applicables aux personnes âgées, l’intimée estime que les obligations de mise aux normes sont régies par le bail commercial et que c’est donc dès la date à laquelle celui-ci a été conclu, soit le 31 décembre 2009, que M. [U] était en mesure de constater l’état de la résidence, alors qu’il ressort au contraire qu’il s’est totalement désintéressé de son bien jusqu’à ce qu’il ne perçoive plus de loyers. Elle ajoute que le dol s’apprécie à la date de conclusion du contrat.

M. [U] répond que selon la jurisprudence de la Cour de cassation, en matière d’investissement immobilier locatif, le point de départ de la prescription quinquennale doit être fixé, non pas à la date de la conclusion du contrat, mais à la date de réalisation du dommage ou à la date à laquelle il est révélé. A cet égard, il soutient qu’il n’était pas en mesure d’apprécier la conformité de son bien aux normes en vigueur au jour de l’achat de son bien, et qu’il n’en a eu connaissance qu’au moment du dépôt du rapport de l’expert judiciaire le 7 mai 2021.

Sur ce,

Il résulte des articles 2224, 1315, alinéa 2, devenu 1353, alinéa 2, du code civil que les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, et que la charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir (Com. 24 janv. 2024, n° 22-10.492).

En outre, l’article 1304 du code civil, pris dans sa version en vigueur à la date de conclusion des actes de vente, disposait, en ses deux premiers alinéas, que dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans, et que ce temps ne court, dans le cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts.

Plus généralement il est jugé que le délai de l’action en responsabilité, qu’elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance (1re Civ., 11 mars 2010, pourvoi n° 09-12.710, Bull. 2010, I, n° 62 ; 2e Civ., 18 mai 2017, pourvoi n° 16-17.754, Bull. 2017, II, n° 102).

En outre, s’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (3ème Civ., 26 oct. 2022, n° 21-19.898).

En l’espèce, le dommage allégué par M. [U] est lié à la perte de valeur de son investissement qu’il impute au fait qu’étant non conforme à la réglementation sur les établissements recevant du public, il ne pouvait plus être exploité en EHPAD.

Sans préjudice de l’examen au fond des demandes indemnitaires, qui supposent d’établir outre la réalité du dommage et du dol, un lien de causalité entre les deux, la cour observe, au surplus des constatations du premier juge, que l’acte de vente mentionnait que l’immeuble était destiné à recevoir du public et qu’il prévoyait des dispositions spécifiques aux établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, sans mention de non-conformités, ce dont il résulte que M. [U] n’avait pas connaissance des faits lui permettant d’exercer son action au moment de la conclusion des actes litigieux, qu’il s’agisse de la vente ou du bail commercial.

Les sociétés [Adresse 14] et GDP Vendôme Immobilier échouant à rapporter la preuve leur incombant du point de départ du délai de prescription de l’action de M. [U], il y a lieu de rejeter leur fin de non-recevoir tirée de la prescription et de confirmer l’ordonnance entreprise de ce chef.

5. Sur les demandes indemnitaires de la société GDP Vendôme

La société GDP Vendôme expose que M. [U] a sollicité trois fois le report de l’audience d’incident, ce qu’il a justifié par la vente imminente de son lot et sa décision de se désister de ses demandes une fois la vente réalisée, raison pour laquelle aucune des sociétés défenderesses ne s’y était opposée. Elle considère qu’il n’a pas respecté l’engagement pris, puisqu’il a tiré prétexte de la vente de son lot pour insidieusement présenter une nouvelle demande indemnitaire en l’accusant vainement de griefs qui relèvent en réalité des seules obligations de l’exploitant. Elle estime qu’en faisant trainer artificiellement la procédure, M. [U] lui a causé un préjudice financier et moral certain, le sérieux de la société étant remis en cause au soutien d’arguments totalement fallacieux.

M. [U] répond qu’il n’a formé aucune demande additionnelle puisqu’il sollicitait déjà des demandes indemnitaires dans le cadre de son assignation. Il ajoute qu’il a respecté son engagement en se désistant de ses demandes en nullité et en résolution de la vente, et que sa démarche a même permis de diminuer ses demandes puisqu’il se borne à demander l’indemnisation de la moins-value, soit la différence entre le prix d’achat et le prix de revente.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Outre que l’incident a été introduit par les défenderesses, qui succombent en première instance comme en appel, le message RPVA du conseil de M. [U], dont la société GDP Vendôme Immobilier fait état dans ses écritures, ne contenait aucun engagement ferme et précis (" si la vente se réalise, M. [U] devrait se désister de ses demandes ") et, de fait, M. [U] s’est effectivement désisté de certaines de ses demandes. Par ailleurs, le motif de renvoi invoqué n’apparaît pas illégitime compte tenu de l’objet du litige.

Le comportement de M. [U] ne caractérisant pas l’exercice abusif des droits qu’il retire de sa position procédurale, la société GDP Vendôme doit être déboutée de sa demande.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

6. Sur les autres demandes

La société [Adresse 14] et la société GDP succombant en leur appel principal et incident, seront condamnées aux dépens d’appel, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu de remettre en cause l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a réservé les dépens de première instance et rejeté la demande de M. [U] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande néanmoins, à hauteur d’appel, d’indemniser M. [U] de ses frais irrépétibles d’appel en condamnant in solidum les sociétés [Adresse 14] et GDP Vendôme Immobilier à lui régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition,

Confirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne in solidum les sociétés [Adresse 14] et GDP Vendôme Immobilier aux dépens d’appel,

Condamne in solidum les sociétés [Adresse 12] [Adresse 15] et GDP Vendôme Immobilier à régler à M. [O] [U] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, La présidente,