COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 JUIN 2025

N° RG 23/06688 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WDEE

AFFAIRE :

[Adresse 11] représenté par son syndic la SARLCITYA TEISSIER SABI IMMOBILIER,

C/

[M] [F]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Juin 2023 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX

N° RG : 11-22-0681

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON,

M^e Dominique REGNIER,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

[Adresse 11] représenté par son syndic la SARLCITYA IMMOBILIER TEISSIER SABI, [Adresse 5] elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

APPELANT

****************

Monsieur [M] [F]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Dominique REGNIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 141

Madame [S] [L] épouse [F]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Dominique REGNIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 141

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Avril 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. et Mme [F] sont propriétaires des lots n°1273 et 1702 dans la résidence « [8] » sise [Adresse 2] et soumise au statut de la copropriété.

Suivant acte d’huissier du 22 août 2022, le syndicat des copropriétaires les a assignés devant le Tribunal de proximité de Puteaux afin de solliciter leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 3 656,09 euros au titre des charges de copropriété plus 1 596 euros de frais de recouvrement.

Par un jugement contradictoire rendu le 12 juin 2023, le Tribunal de proximité de Puteaux a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

— Condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [F] :

* 1 596 euros en remboursement des frais de recouvrement ;

* 400 euros à titre de dommages-intérêts ;

* 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné le syndicat des copropriétaires à payer les dépens,

— Rejeté le surplus des demandes,

— Rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de plein droit.

Le syndicat des copropriétaires en a interjeté appel le 27 septembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 16 octobre 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— infirmer le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Puteaux le 12 juin 2023 dans son intégralité,

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. et Mme [F] à lui payer les sommes de :

—  5 452,52 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 15 septembre 2023, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire ;

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. et Mme [F] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 9 janvier 2024, par lesquelles M. et Mme [F], intimés, invitent la Cour à :

— confirmer le jugement dont appel ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;

— les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur la demande en paiement de la somme de de 5 452,52 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 15 septembre 2023

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : ' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. /Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande de première instance, actualisée en appel, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. et Mme [F],

— des extraits de leur compte de copropriétaire, notamment entre le 1er janvier 2022 et le 1er avril 2023 compris, d’où ressortent deux montants débiteurs, le premier de 3 656,09 euros au titre des arriérés de charges et le second de 1 596 euros au titre des frais de recouvrement,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 juin 2018, 17 juin 2019, 28 juin 2020, 13 décembre 2021 et 20 septembre 2022, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, chacune étant assortie de son attestation de non-recours,

— les appels de fonds du 19 février 2020 au 1er juillet 2022 inclus (et non pas 'du 4ème trimestre 2020 au 2ème trimestre 2023" contrairement à ce qui est indiqué dans la liste récapitulative des pièces).

Sur la demande en paiement de la somme de 5 619,37 euros au titre de la reprise de solde antérieur, arrêté au 1er janvier 2022 exclu :

Les époux [F] contestent ce montant.

En l’espèce

Il ressort de l’analyse du tableau récapitulatif produit en pages 3, 4 et 5 des écritures du syndicat des copropriétaires, corroborée par l’ensemble des documents et pièces listées ci-dessus, en particulier les appels de fonds entre le 19 février 2020 et le 31 décembre 2021, qu’il convient de prendre en compte les montants qui y sont mentionnés (après en avoir retiré les frais de mise en demeure facturés 45,60 euros le 20 mai 2020, qui ne sont pas justifiés),

qu’au titre de la période allant de janvier 2020 (solde débiteur nul) au 1er janvier 2022 exclu :

— le total des charges et travaux imputés est de : 10 898,75 euros ;

— le total de leurs versements et crédits est de : 5 850,58 euros ;

le solde restant du s’élève à : 5 048,17 euros.

Sur la demande en paiement d’arriérés de charges de copropriété et de travaux dus entre le 1er janvier 2022 inclus et le 1er avril 2023 inclus

Il ressort de l’analyse du tableau récapitulatif produit en page 2 des écritures du syndicat des copropriétaires, corroboré par les procès-verbaux des assemblées générales des années concernées ainsi que par les appels de fonds effectivement produits devant la Cour, qui ne concernent que la période allant du 19 février 2020 au 1er juillet 2022 inclus (et non pas 'du 4ème trimestre 2020 au 2ème trimestre 2023" contrairement à ce qui est indiqué dans la liste récapitulative des pièces), qu’il convient d’en prendre en compte les montants mentionnés au titre des appels de fonds de toute nature, charges et travaux, qu’au titre de la période ainsi bornée, au titre de laquelle le syndicat des copropriétaires établit la réalité de sa créance :

— le total des charges et travaux imputés (colonne débit) est de : 2 836,02 euros ;

— le total des crédits et règlements est de : 4 734,10 euros ;

le solde créditeur des époux [F] à ce titre s’établit ainsi à : 2 305,14 euros.

Il suit de tout ce qui précède que, par infirmation du jugement, M. et Mme [F] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires, (5 048,17 – 2 305,14) euros soient 2 743,03 euros, au titre de leur dette relative aux arriérés de charges et travaux, arrêtée à la date du 1er juillet 2022 inclus, 3e appel de fonds compris.

Sur la demande tendant au paiement d’une somme de 3 271,20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Les sommes dont le syndicat des copropriétaires réclame le paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance sont :

* les frais de deux mises en demeure facturés les 20 mai 2020 et 26 avril 2021 (2 x 45,60 euros), sans aucun justificatif : ils ne seront pas pris en compte.

* des 'frais de contentieux’ facturés le 16 septembre 2021 pour 480 euros et le 19 juin 2023 pour 168 euros, sans aucun justificatif : ils ne seront pas pris en compte.

* il en ira de même des six 'factures d’honoraires', 'suivi contentieux’ et ' honoraires d’avocat’ facturés entre 180 euros et 546 euros par le syndic, qui ne relèvent pas des dispositions légales précitées.

Cette demande sera dès lors intégralement rejetée, et le jugement sera confirmé sur ce point.

La Cour rappelle que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (frais de recouvrement) doivent être recreditées sur le compte de M. et Mme [F].

Sur la demande des époux [F] et sur celle du syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts

Pour condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 400 euros de dommages et intérêts aux époux [F], le premier juge a retenu que la carence du syndicat des copropriétaires leur a causé des difficultés de trésorerie, source de préjudice moral et financier et a en outre condamné le syndicat des copropriétaires à rembourser aux époux [F] la somme de 1 596 euros en remboursement des frais de recouvrement, facturés indûment.

Eu égard au sens du présent arrêt, jugeant en particulier que le syndicat des copropriétaires a facturé, de nouveau indûment, une somme très importante de 3 271,20 euros au titre de frais de recouvrement, le jugement sera confirmé sur ce point.

La demande du syndicat des copropriétaires tendant au paiement de dommages et intérêts, sera rejetée : le jugement sera également confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le sens du jugement en ce qui concerne la demande de paiement des arriérés de charges. Celui-ci sera dès lors infirmé s’agissant des dépens qui doivent être mis à la charge des époux [F], ainsi qu’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance. S’agissant des dépens de première instance la demande d’application de l’article 699 du code de procédure civile doit être rejetée dès lors que la représentation n’était pas obligatoire, la demande étant inférieure à 10 000 euros.

M. et Mme [F], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

— Réforme le jugement du 12 juin 2023 du Tribunal de proximité de Puteaux, seulement en tant qu’il a :

* Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement d’arriérés de charges,

* Condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [F] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

— Confirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

— Condamne solidairement M. [M] [F] et M. [S] [L] épouse [F], [Adresse 4], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » sise [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CITYA Immobilier Teissier-Sabi, RCS de [Localité 9] n°311 823 488, dont le siège social est [Adresse 6], représentée par son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité, la somme de 2 743,03 euros au titre de leur dette relative aux arriérés de charges et travaux, arrêtée à la date du 1er juillet 2022 inclus, 3e appel de fonds compris,

— Condamne in solidum M. [M] [F] et M. [S] [L] épouse [F], [Adresse 4], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » sise [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CITYA Immobilier Teissier-Sabi, RCS de [Localité 9] n°311 823 488, dont le siège social est [Adresse 6], représentée par son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

— Condamne in solidum M. [M] [F] et M. [S] [L] épouse [F], [Adresse 4], aux entiers dépens de première instance,

— Rejette la demande d’application de l’article 699 du code de procédure civile s’agissant des dépens de première instance,

Y ajoutant,

— Rappelle que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (frais de recouvrement) doivent être recreditées sur le compte de M. [M] [F] et M. [S] [L] épouse [F],

— Condamne in solidum M. [M] [F] et M. [S] [L] épouse [F], [Adresse 4], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » sise [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CITYA Immobilier Teissier-Sabi, RCS de [Localité 9] n°311 823 488, dont le siège social est [Adresse 6], représentée par son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne in solidum M. [M] [F] et M. [S] [L] épouse [F], [Adresse 4], aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejette toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT