COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 62B

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 JUILLET 2025

N° RG 22/04599 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VJ6K

AFFAIRE :

SCI MERMOZ

C/

[R] [N]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Juillet 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 20/01152

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Tristan BORLIEU,

M^e Oriane DONTOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI MERMOZ

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Tristan BORLIEU de la SCP GLP ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 744

APPELANTE

****************

Monsieur [R] [N]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Jacques ORLIAC, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0971

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Le demandeur, la SCI [Adresse 7], est propriétaire, selon l’acte authentique de vente du 27 mars 1990, des lots 2,4,6 de l’immeuble sis [Adresse 3] (95), soumis au régime de la copropriété.

M. [N] a été désigné en qualité de syndic de l’immeuble suivant assemblée générale du 1er juillet 2015, jusqu’au 30 septembre 2016, cette situation ayant ensuite perduré jusqu’en juin 2020.

Par acte du 20 février 2020, la SCI [Adresse 7] a fait assigner M. [N], en sa qualité d’ancien syndic devant le Tribunal judiciaire de Pontoise, en réparation de préjudices subis.

La SCI [Adresse 7] a demandé au Tribunal judiciaire de Pontoise de condamner M. [N] à lui payer des dommages et intérêts ainsi détaillés :

—  14 976 euros au titre de la perte de loyers pour le logement du 2ème étage ;

—  7 700 euros au titre de la perte de loyers pour le logement du 1er étage ;

—  1 361,48 euros au titre de la perte de loyers mensuelle et pour chaque mois à compter du 1er mars 2020 et jusqu’à réparation de la toiture ;

—  1 500 euros au titre des frais avancés ;

—  2 500 euros au titre de son préjudice moral ;

— reprises intérieures : pour mémoire ;

—  3 000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile

— les dépens.

Par jugement du 5 juillet 2022, le Tribunal judiciaire de Pontoise a :

— Débouté la SCI [Adresse 7] de l’intégralité de ses demandes

— Débouté M. [N] de sa demande de dommages-intérêts ;

— Condamné la SCI [Adresse 7] à payer à M. [N] une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI [Adresse 7] aux entiers dépens.

La SCI [Adresse 7] en a interjeté appel le 12 juillet 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 16 septembre 2024, par lesquelles la SCI [Adresse 7], appelante, invite la Cour à :

— Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Pontoise du 5 juillet 2022 en ce qu’il l’a :

* Déboutée de l’intégralité de ses demandes ;

* Condamnée à payer à M. [N] une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamnée aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau

— Juger que M. [N] est responsable d’une absence de gestion de la copropriété et d’une absence de suivi de celle-ci,

— Juger qu’elle a subi un préjudice lié à cette carence dans la mission confiée,

— Condamner M. [N] à lui payer :

* la somme de 14 976 euros au titre de la perte de loyer de mars 2019 à décembre 2020 pour le logement du 2ème étage ;

* la somme de 7 700 euros au titre de la perte de loyer de novembre 2019 à octobre 2020 pour le logement du 1er étage ;

* une somme de 1 361,48 euros au titre de la perte de loyer mensuelle et pour chaque mois à compter du 1er mars 2020 et jusqu’à la réparation de la toiture et la réalisation des travaux de reprise ;

* la somme de 1 500 euros au titre des frais avancés et non remboursés ;

* la somme de 2 500 euros au titre de son préjudice moral ;

* les reprises intérieures : 3 000 euros ;

* la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [N] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Richard Laballette, membre de la SCP GLP associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 2 octobre 2024, par lesquelles M. [N], intimé, invite la Cour à :

— Débouter la SCI [Adresse 7] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Confirmer en son intégralité le jugement entrepris ;

— Condamner la SCI [Adresse 7] au paiement d’une somme complémentaire de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance dont le recouvrement sera effectué, pour ceux la concernant, par la SELARL JRF & Associés, représentée par Maître Dontot, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater', 'accueillir’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI [Adresse 7]

S’agissant de la responsabilité du syndic

En droit :

Selon les articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

La responsabilité du mandataire à l’égard de son mandant est contractuelle, mais elle est délictuelle à l’égard des tiers, en application de l’article 1240 du code civil.

De jurisprudence constante, dans le cadre de la responsabilité délictuelle, la faute de la victime peut réduire le droit à réparation.

En l’espèce

L’immeuble a subi un dégât des eaux le 28 mai 2019 : il s’agissait d’infiltrations d’eau par la toiture, partie commune de la copropriété.

La SCI [Adresse 7] a délivré au syndic (M. [N]) une sommation interpellative le 28 août 2019 (sa pièce n° 6), le sommant de préciser immédiatement et au plus tard sous 48 heures, en particulier, la date à laquelle il avait procédé aux déclarations de sinistres liées aux infiltrations.

Ce sinistre du 28 mai 2019 a fait l’objet d’une déclaration le 16 janvier 2020, presque 8 mois après sa survenue, et plus de quatre mois et demi après cette sommation, sans que M. [N] ne démontre que ce retard serait entièrement imputable à la seule SCI [Adresse 7], refusant de lui communiquer les coordonnées de son assureur, notamment suite à un mail de la société d’assurances AREAS en date du 24 janvier 2020 réclamant que lui soit communiqués, en particulier, le nom de la compagnie d’assurance de la SCI [Adresse 7] et le numéro du contrat d’assurances. Ainsi il convient de considérer que ledit retard est du, autant à l’inertie du syndic, qu’à la non-communication des éléments relatifs à son assurance, par la SCI [Adresse 7].

La SCI [Adresse 7] reproche d’autres fautes au syndic, résidant dans des retards dans la gestion de la copropriété et l’absence de réponse aux courriers et sommations, mais sans en justifier ou préciser les préjudices consécutifs.

Il découle de ces éléments que la déclaration du sinistre du 28 mai 2019 affectant en premier lieu la toiture, qui est une partie commune, a été effectuée tardivement, en l’espèce presque 8 mois après la survenue de l’incident, ce qui constitue une faute du syndic dans l’exercice de son mandat, mais que ce retard est également imputable à la SCI [Adresse 7], ainsi qu’il a été dit.

La responsabilité de chacun est donc également engagée, à hauteur de 50%.

Sur les préjudices invoqués par la SCI [Adresse 7]

Le 27 janvier 2020, un administrateur a été nommé en qualité de syndic : Me [C], qui n’a pas été attrait à l’instance.

S’agissant de la période s’achevant le 26 janvier 2020, où M. [N] exerçait les fonctions de syndic, il ressort des éléments factuels détaillés ci-dessus, qu’il a engagé en cette qualité, sa responsabilité quasi délictuelle devenue extra-contractuelle envers la SCI [Adresse 7], dont les lots (appartements) se sont retrouvés gravement sinistrés et ont été rendus inutilisables par suite d’infiltrations de toiture, pour lesquelles le syndic M. [N], est resté passif pendant 8 mois et demi, y compris après une sommation à laquelle il a délibérément refusé de déférer pendant quatre mois sans fournir de justification sur ce point.

S’agissant du lien de causalité, le constat du 7 octobre 2020 dressé par huissier de justice établit que les dégradations constatées dans les deux appartements de la SCI [Adresse 7], (moisissures, humidité et dégradations importantes contrastant avec les peintures refaites à neuf) sont causées par les infiltrations de toiture, contrairement à ce qu’à apprécié le Tribunal.

Dès lors, M. [N], alors syndic, doit indemniser les préjudices établis par la SCI [Adresse 7] au titre des conséquences de ce sinistre du 28 mai 2019 et concernant la période s’achevant le 26 janvier 2020 inclus.

La SCI [Adresse 7] demande de condamner M. [N] à lui payer la somme de 14 976 euros au titre de la perte de loyer de mars 2019 à décembre 2020 pour le logement du 2ème étage : en appel, la SCI [Adresse 7] produit une pièce nouvelle, émise par une agence immobilière et datée du 11 septembre 2024, d’où il ressort que la valeur locative de cet appartement du 2e étage, d’environ 48 m², est estimée à 700 euros charges comprises en 2021 et 715 euros charges comprises en 2024.

La Cour, requalifiant cette demande d’indemnisation au titre de la perte de chance de louer ce bien, après en avoir informé les parties au litige par RPVA le 6 juin 2025 et leur avoir donné 8 jours pour communiquer leurs observations, rappelle ce qui suit :

— La perte de loyers ne peut égaler le montant du loyer mensuel, étant rappelé que le préjudice ne peut consister qu’en une perte de chance, à savoir non pas la perte de loyers mais celle de l’espoir de les percevoir.

— Des impositions sont dues, et par ailleurs un propriétaire n’est pas certain de louer son bien en permanence : des périodes de vacance du logement peuvent se produire, et en outre des réparations ou remises en état peuvent s’avérer nécessaires.

Suite à cette communication RPVA du 6 juin 2025, M. [N] a formulé des observations communiquées par RPVA et datées du 12 juin 2025, mentionnant 'qu’en plus de 5 ans de procédure, l’appelante n’a jamais jugé utile de fonder ses demandes (…) indemnitaires au titre de la perte de chance (…)' et que, ayant refusé de transmettre les coordonnées de son propre assureur, la SCI [Adresse 7] 'a commis une faute à l’origine de son préjudice '.

La somme réclamée par la SCI [Adresse 7] est excessive, son préjudice au titre de la perte de chance ne pouvant s’établir à hauteur du montant du loyer. Compte tenu de ce que la valeur locative de cet appartement du 2e étage, d’environ 48 m², est estimée à 700 euros charges comprises en 2021, la Cour retiendra une valeur de 700 euros diminuée de 30%, ce qui est égal à 490 euros pour la période concernée, entre le 28 mai 2019 et le 26 janvier 2020 inclus, soient huit mois, ce qui donne un montant total de 3 920 euros, devant être mis à la charge, à part égale, tant de M. [N] que de la SCI [Adresse 7].

M. [N] sera ainsi condamné à payer la moitié de cette somme soit 1 960 euros à ce titre.

La SCI [Adresse 7] réclame la somme de 7 700 euros au titre de la perte de loyer de novembre 2019 à octobre 2020 pour le logement du 1er étage, dont la surface n’est pas précisée : de même qu’en

première instance, aucun justificatif de la valeur locative de ce bien n’est produit: cette demande sera rejetée.

La SCI [Adresse 7] réclame une somme de 1 361,48 euros au titre de la perte de loyer mensuelle à compter du 1er mars 2020 et jusqu’à la réparation de la toiture et la réalisation des travaux de reprise: cette demande est relative à une période postérieure au 26 janvier 2020, dernier jour où M. [N] était syndic : elle sera rejetée pour ce motif.

La SCI [Adresse 7] réclame la somme de 1 500 euros au titre des frais avancés (bâche de toit) et non remboursés : la demanderesse ne produit qu’une facture de bâche de toit datée du 1er mars 2019 et donc, antérieure à la date du sinistre (28 mai 2019) : elle sera rejetée pour ce motif.

La SCI [Adresse 7] réclame des 'reprises intérieures : 3 000 euros’ : cette demande sera rejetée faute de précision sur lesdites reprises intérieures et la période au titre de laquelle elles sont invoquées.

Sur le préjudice moral

La SCI [Adresse 7] établit qu’elle a procédé à plusieurs diligences consécutivement à ce sinistre du 28 mai 2019, aux fins de protéger ses deux appartements qui étaient en rénovation, et qu’elle a subi pendant plusieurs mois l’incurie et l’inaction du syndic, M. [N] : elle en sera indemnisée à hauteur de 1 000 euros.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le sens du jugement, notamment s’agissant des dépens, qui doivent être mis à la charge de M. [N], et de l’application qui a été faite de l’article 700 du code de procédure civile, qui sera rapportée à une somme de 1 000 euros, à la charge de l’intimé.

M. [N], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

— Réforme le jugement du 5 juillet 2022 du Tribunal judiciaire de Pontoise en tant qu’il a :

* Débouté la SCI [Adresse 7] de l’intégralité de ses demandes ;

* Condamné la SCI [Adresse 7] à payer à M. [N] une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamné la SCI [Adresse 7] aux entiers dépens ;

— Confirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

— Condamne M. [R] [N] à payer une indemnité de 1 960 euros à la SCI [Adresse 7], RCS de Pontoise n° D 353 948 540, ayant son siège social [Adresse 2], prise en la personne de son gérant, M. [B] [P] domicilié en cette qualité audit siège,

— Condamne M. [R] [N] à payer à la SCI [Adresse 7], RCS de Pontoise n° D 353 948 540, ayant son siège social [Adresse 2], prise en la personne de son gérant, M. [B] [P] domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

— Condamne M. [R] [N] aux entiers dépens de première instance,

Y ajoutant,

— Condamne M. [R] [N] à payer à la SCI [Adresse 7], RCS de Pontoise n° D 353 948 540, ayant son siège social [Adresse 2], prise en la personne de son gérant, M. [B] [P] domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

— Condamne M. [R] [N] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Richard Laballette, membre de la SCP GLP associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT