COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 25 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/07257 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WERZ

AFFAIRE :

S.E.L.A.R.L. MARS ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL MBS +

C/

[V] [K]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Septembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 19]

N° RG : 22/04620

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Elisa GUEILHERS,

M^e Isabelle DELORME- MUNIGLIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.E.L.A.R.L. MARS ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL MBS +, dont le siège social est [Adresse 6], représentée par son gérant Monsieur [V] [K]

[Adresse 9]

[Localité 11]

Représentant : M^e Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 129

APPELANTE

****************

Monsieur [V] [K], DA signifiée le 15/01/24 remise à l’étude

[Adresse 8]

[Localité 15]

Défaillant

Monsieur [W] [L], DA signifiée le 08/01/2024, remise à l’étude

[Adresse 1]

[Localité 16]

Défaillant

Madame [S] [N], DA signifiée le 15/01/2024 à un tiers présent au domicile

[Adresse 5]

[Localité 14]

Défaillante

SCI DE LA GARE, [18] signifiée le 29/12/2023, remise à l’étude

[Adresse 10]

[Localité 12]

Défaillante

INTIMÉS

****************

S.A.S. [Adresse 2] NOTAIRES

[Adresse 4]

[Localité 13]

Représentant : M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52

PARTIE INTERVENANTE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

Selon acte notarié en date du 23 octobre 2003, M. [V] [K] et son épouse Mme [D] [B] ont acquis de la SARL MBS +, qui l’avait elle-même acquis de la SCI de la Gare le 7 juillet 2002, un immeuble sis [Adresse 7]), composé, aux dires des deux actes de vente, de 4 lots de copropriété, à savoir :

— Lot n° 1 : bâtiment A rez-de chaussée un plateau à aménager ;

— Lot n° 2 : bâtiment A rez-de chaussée un plateau à aménager ;

— Lot n° 3 : bâtiment A : ler étage un plateau à aménager ;

— Lot n° 4 : bâtiment A : ler étage un plateau à aménager.

Mme [D] [B] est décédée le 12 juillet 2011, laissant pour recueillir sa succession son époux M. [V] [K], son fils M. [W] [L], et sa fille Mme [S] [X].

La SARL MBS +, dont M. [V] [K] était le gérant, a été placée en liquidation judiciaire par un jugement du Tribunal de commerce de Versailles daté du 6 décembre 2012.

Par jugement en date du 23 janvier 2014, à ce jour définitif, ce tribunal a condamné M. [V] [K] à payer à la Selarl Mars ès-qualités de liquidateur de la SARL MBS + la somme de 80 000 euros, outre 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en raison des fautes de gestion qui avaient été commises par l’intéressé.

Suivant jugement daté du 5 décembre 2019, le Tribunal de grande instance de Versailles a, sur la demande de la Selarl Mars ès-qualités de liquidateur de la SARL MBS + qui n’avait pas pu être payée de sa créance, ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation partage de l’indivision qui existe dans ce bien.

C’est dans ces conditions que par actes en date des 19, 22 et 25 août 2022, la Selarl Mars ès-qualités de liquidateur de la SARL MBS + a assigné la SCI de la Gare, M. [V] [K], M. [W] [L] et Mme [S] [X] devant le Tribunal judiciaire de Versailles en vue d’obtenir :

— la rectification de l’erreur matérielle contenue dans les deux actes de vente des 7 juillet 2002 et 23 octobre 2003 ;

— qu’il soit jugé que la SARL MBS + et par voie de conséquence M. [V] [K], ainsi que les ayants-droit de Mme [D] [B], sont acquéreurs des lots n° 8 et 9, qui sont indissociables des lots n° 1 et 2 ;

— la publication de la décision au service de publicité foncière de [Localité 19] 2 ;

— un jugement valant vente.

Par jugement en date du 22 septembre 2023, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

— rejeté les prétentions de la Selarl Mars ès-qualités de liquidateur de la SARL MBS + ;

— condamné la Selarl Mars ès-qualités de liquidateur de la SARL MBS + aux dépens ;

— rejeté la demande de la Selarl Mars ès-qualités de liquidateur de la SARL MBS + en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarté l’exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé, pour l’essentiel :

— que des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative n’existent que si elles sont mentionnées dans le règlement de copropriété ;

— qu’au cas d’espèce, le règlement de copropriété précise bien que le lot n° 8 est à l’usage exclusif du lot n° 1 et que lot n° 9 l’est au lot n° 2 ;

— que dès lors que la SCI de la Gare a vendu les lots n° 1 et 2, il n’était nul besoin de mentionner dans l’acte les lots n° 8 et 9 qui sont des parties communes ;

— qu’il est donc inutile de préciser que lot n° 8 est indissociable du lot n° 1 et que le lot n° 9 est indissociable du lot n° 2.

Par déclaration en date du 20 octobre 2023, la Selarl Mars ès-qualités de liquidateur de la SARL MBS + a relevé appel de ce jugement.

Par acte en date du 27 décembre 2023, elle a assigné en intervention forcée la société [Adresse 3].

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 4 avril 2024, la Selarl Mars ès-qualités de liquidateur de la SARL MBS + expose :

— que les lot n° 8 et 9 sont enclavés et ne sont accessibles que par les lots n° 1 et 2 ;

— que les actes notariés de vente des 7 juillet 2002 et 23 octobre 2003 comportent une erreur matérielle comme ne visant pas ces lots n° 8 et 9 ;

— que si le notaire n’a pas pu rectifier ces actes, c’est qu’il reste sans nouvelle des héritiers de Mme [D] [B].

La Selarl Mars ès-qualités de liquidateur de la SARL MBS + demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— ordonner la rectification des erreurs matérielles affectant les actes notariés de vente des 7 juillet 2002 et 23 octobre 2003 ;

— ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au service de publicité foncière ;

— subsidiairement, autoriser la société [Adresse 2] notaires à apporter les rectifications sur les deux actes ;

— laisser à la charge de chacune des parties ses dépens.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 12 septembre 2025, la société 19 ter [Adresse 17] notaires soutient :

— que si les actes notariés de vente des 7 juillet 2002 et 23 octobre 2003 ne faisaient pas mention des lots n° 8 et 9 litigieux, ils étaient bien cités dans les actes précédents ;

— que cette absence de mention dans les actes de 2002 et 2003 n’a pas pour incidence de supprimer l’affectation des jardins querellés à l’usage exclusif des lots n° 1 et 2, ces jardins étant des parties communes ;

— que la vente des lots n° 1 et 2 emportera automatiquement changement du bénéficiaire de leur usage privatif aux nouveaux propriétaires ;

— qu’elle est toutefois d’accord pour rectifier les deux actes, même si à ce jour elle reste sans nouvelle de M. [W] [L] et de Mme [S] [X].

En conséquence la société [Adresse 2] notaires s’en rapporte, mais demande à la Cour de condamner la Selarl Mars ès-qualités de liquidateur de la SARL MBS +, ou tout succombant in solidum, au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui seront recouvrés par Maître Delorme-Muniglia.

M. [W] [L], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel le 18 janvier 2024 en l’étude du commissaire de justice instrumentaire puis les conclusions le même jour également en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [S] [X], qui s’est vue signifier la déclaration d’appel le 5 janvier 2024 à personne puis les conclusions le 15 janvier 2024 à domicile, M. [V] [K], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel le 5 janvier 2024 en l’étude du commissaire de justice instrumentaire puis les conclusions le 15 janvier 2024 également en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, et la SCI de la Gare, qui s’est vue signifier la déclaration d’appel avec les conclusions le 8 janvier 2024 en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2025.

MOTIFS

Malgré l’absence de M. [V] [K], M. [W] [L], Mme [S] [X], et de la SCI de la Gare il convient de statuer sur les prétentions de la Selarl Mars ès-qualités de liquidateur de la SARL MBS + après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Comme il est dit à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 :

Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

Il en résulte que des parties communes peuvent être affectées en jouissance privative à un lot de copropriété en particulier ; il s’agit alors d’un droit réel et non pas d’un droit personnel, qui est une composante individuelle du lot de copropriété et ne peut donc pas être cédé indépendamment de celui-ci ; par ailleurs il ne peut faire l’objet d’aucune appropriation. Il n’y a plus d’indivision quant à l’usage mais la propriété reste indivise, et les pouvoirs du syndicat des copropriétaires demeurent intacts.

L’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Au cas d’espèce, il résulte de la lecture du règlement de copropriété établi le 16 décembre 1988 que figurent les éléments suivants :

« JARDINS:

LOT NUMERO HUIT (8):

La jouissance exclusive, privative et particulière d’un jardin.

— Et les 22 millièmes de la copropriété du sol et des parties communes générales.

Ce lot est indissociable du lot numéro I ci-dessus.

LOT NUMERO NEUF (9):

La jouissance exclusive, privative et particulière d’un jardin.

— Et les 20 millièmes de la copropriété du sol et des parties communes générales.

Ce lot est indissociable du lot numéro 2 ci-dessus.

(…) ».

Ainsi, il résulte expressément du règlement de copropriété que les lots 8 et 9 sont affectés à l’usage exclusif respectivement des lots 1 et 2.

Il s’ensuit que ces deux parties communes, même à usage particulier, ne constituent nullement des parties privatives et n’avaient donc pas à figurer impérativement dans les actes notariés de vente, étant rappelé que ces parties communes à jouissance privative sont mentionnées dans le règlement de copropriété, lequel constitue un document conventionnel qui oblige tant le syndicat des copropriétaires que les copropriétaires, puis leurs ayants-droit.

C’est donc à juste titre que dans ses écritures, la société [Adresse 2] notaires prétend que la vente des lot n° 1 et 2 emportera automatiquement changement du bénéficiaire de l’usage privatif des deux jardins aux nouveaux propriétaires.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la rectification des deux actes notariés des 7 juillet 2002 et 23 octobre 2003, et pas davantage d’autoriser la société 19 ter Arquebuse notaires à l’opérer.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à la société 19 ter Arquebuse notaires, et ce d’autant plus que c’est elle qui est à l’origine de la difficulté à l’origine de la présente action en justice.

La Selarl Mars ès-qualités de liquidateur de la SARL MBS + sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 22 septembre 2023 ;

— REJETTE la demande de la société 19 ter Arquebuse notaires en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la Selarl Mars ès-qualités de liquidateur de la SARL MBS + aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Delorme-Muniglia conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT