COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 4DF

Chambre commerciale 3-2

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 29 AVRIL 2025

N° RG 24/06868 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W2YK

AFFAIRE :

S.C.I. [P] ET FILS

C/

SELARL MMJ

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 17 Octobre 2024 par le Juge commissaire de PONTOISE

N° RG : 18/00088

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Philippe CHATEAUNEUF

M^e Séverine GALLAS

M^e Frédérique LEPOUTRE

M^e Paul BUISSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT :

S.C.I. [P] ET FILS prise en la personne de M. [U] [E] [P]

Demeurant

[Adresse 13]

[Localité 21]

Représentant : M^e Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643

Plaidant : M^e Christelle NICLET-LAGEAT de la SCP BOQUET-NICLET-LAGEAT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 155 -

****************

INTIMES :

S.E.L.A.R.L. MMJ agissant par Maître [B] [F] agissant en qualité de liquidateur de la SCI [P]

Ayant son siège

[Adresse 2]

[Localité 20]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : M^e Séverine GALLAS de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 3 – N° du dossier 2100487

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL – CIC

Ayant son siège

[Adresse 14]

[Localité 15]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 24/07088 (Fond)

Représentant : M^e Paul BUISSON de la SELARL SELARL PAUL BUISSON, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 6 – N° du dossier DAN

S.A.S. FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA ayant pour société de gestion, la société IQ EQ MANAGEMENT, anciennement dénommée EQUITIS GESTION, société par actions simplifiée, dont le siège social est situé [Adresse 17], et représenté par la société MCS ET ASSOCIES, société par actions simplifiée, ayant son siège social [Adresse 4], agissant en qualité de recouvreur poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE, Société Anonyme ayant son siège social [Adresse 5].

Ayant son siège

[Adresse 4]

[Localité 16]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : M^e Frédérique LEPOUTRE de la SCP SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE D’AVOCATS LEPOUTRE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 709 – N° du dossier 1710211

POLE RECOUVREMENT SPECIALISE DES HAUTS DE SEINE

[Adresse 3]

[Localité 19]

Défaillant – déclaration d’appel signifiée à étude

SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 22]

[Adresse 6]

[Localité 22]

Défaillant – déclaration d’appel signifiée à personne habilitée

TRESORERIE [Localité 18]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 18]

Défaillant – déclaration d’appel signifiée à personne habilitée

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 31 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ronan GUERLOT, président et Monsieur Cyril ROTH, Président chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,

Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Le 18 décembre 2018, le tribunal judiciaire de Pontoise a placé la SCI [P] et Fils (la société [P]) en redressement judiciaire, a désigné la société MMJ mandataire judiciaire et M. [X] administrateur judiciaire.

Le 22 septembre 2020, ce tribunal a converti la procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire et désigné la société MMJ liquidateur.

Le 17 octobre 2024, le juge-commissaire a notamment :

— autorisé le liquidateur à poursuivre la vente aux enchères publiques, devant le juge de l’exécution, des biens dont la désignation suit dépendant de l’actif de la liquidation :

Désignation :

— une villa et son terrain sis [Adresse 9] à [Localité 18] cadastrés section J numéro [Cadastre 7] « Lieudit [Adresse 10] » pour une superficie de 07 ares 93 centiares et section J numéro [Cadastre 8] « Lieudit [Adresse 12] » pour une superficie de 12 ares 74 centiares ;

— matrice cadastrale : l’extrait cadastral afférent aux biens et droits immobiliers sus désignés est annexé ci-après :

— fixé la mise à prix des biens et droits immobiliers ci-dessus désignés à la somme de 600 000 euros avec faculté de baisse immédiate d’un tiers à défaut d’enchères.

Le 29 octobre 2024 et le 8 novembre 2024, la société [P] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Ces affaires, enregistrées sous les numéros RG 24/06868 et 24/07088, ont fait l’objet d’une jonction le 28 novembre 2024.

Par dernières conclusions du 14 mars 2025, l’appelante demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance du 17 octobre 2024 ;

Et, statuant à nouveau :

— dire n’y avoir lieu à la vente sur adjudication du bien sis [Adresse 9] ;

— autoriser la vente de gré à gré, et la recherche de financement extérieur ;

— accorder un délai de 18 mois pour que soit étudiées les différentes cessions de gré à gré qu’elle a proposées ;

— débouter la société MMJ, agissant par M. [F], ou toute autre partie à la procédure, de toutes ses demandes plus amples ou contraires aux présentes ;

A titre infiniment subsidiaire,

— dire que la mise à prix sera de 1 200 000 euros ;

En tout état de cause,

— condamner la société MMJ, agissant par M. [F], en qualité de mandataire judiciaire, au paiement d’une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société MMJ, agissant par M. [F], en qualité de mandataire judiciaire aux entiers dépens, dont distraction pour ceux d’appel au profit de Maître Châteauneuf, avocat.

Par dernières conclusions du 18 février 2025, le liquidateur demande à la cour de :

— déclarer la société [P] et Fils mal fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’appel ;

— l’en débouter ;

— confirmer l’ordonnance du 17 octobre 2024 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— condamner la société [P] et Fils à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juger, s’agissant de cette indemnité, qu’elle sera employée en frais privilégiés de la liquidation judiciaire ;

— condamner la société [P] et Fils aux entiers dépens de l’appel.

Par dernières conclusions du 12 mars 2025, la société Crédit Industriel et Commercial (le CIC) demande à la cour de :

— déclarer la société [P] et Fils mal fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’appel ;

— débouter la société [P] et Fils de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirmer purement et simplement l’ordonnance du 17 octobre 2024 en toutes ses dispositions ;

— condamner les appelants aux dépens d’appel.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont été signifiées au Pôle de recouvrement spécialisé des Hauts de Seine le 2 janvier 2025 par remise à l’étude de l’huissier instrumentaire. Celui-ci n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont été signifiées au Service des impôts des particuliers de [Localité 22] le 3 janvier 2025 par remise à personne habilitée. Celui-ci n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont été signifiées à la Trésorerie de [Localité 18] le 3 janvier 2025 par remise à personne habilitée. Celle-ci n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance du juge-commissaire a été notifiée au Fonds commun de titrisation Castanea, venant aux droits de la Société Générale ; celui-ci a constitué avocat mais n’a pas conclu.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 mars 2025.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur la cession d’actifs OU Sur la vente de l’immeuble

La société [P] fait valoir que l’immeuble dont la vente est envisagée est occupé par M. et Mme [C] [P], tous deux âgés de 79 ans. Elle soutient que son passif est de 395 965,85 euros, dont seulement 254 505 euros vérifié ; que pour l’apurer, elle peut vendre un appartement situé [Adresse 1], à [Localité 18], au prix de 240 000 euros, recouvrer 45 000 euros d’arriéré de loyers et vendre l’immeuble en cause, que la société Pichet offre d’acquérir pour 2 950 000 euros, recueillir une donation de 25 000 euros de M. [U] [P] [E] et une autre donation de 25 000 euros d’un autre membre de la famille de son gérant. Elle soutient qu’il convient de lui accorder un délai de 18 mois pour étudier ces propositions ; que la vente aux enchères est disproportionnée au regard des articles L. 111-7 et L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution. Subsidiairement, elle prétend que la mise à prix décidée est très inférieure à la valeur du bien.

Le CIC fait valoir que la vente amiable du bien a été autorisée le 21 février 2021 par le juge-commissaire ; qu’elle a été contestée par la société [P] jusque devant la Cour de cassation ; que les parents du gérant de la société se sont maintenus dans les lieux malgré le congé pour vendre qui leur avait été délivré par le liquidateur, empêchant la vente amiable, qui aurait permis de désintéresser tous les créanciers. Sur la mise à prix, il observe que le montant proposé par la société [P] correspond à la fourchette haute de l’estimation de l’immeuble, ce qui ne permettrait pas d’attirer les acheteurs.

Le liquidateur fait valoir que les man’uvres de la société [P] ont conduit le ministère public à ouvrir une enquête, qui a donné lieu à plusieurs placements en détention, dont celui de gérant de la société [P] et d’un notaire ; que les parents du gérant, qui occupent le bien en cause, ont refusé de le libérer malgré le congé pour vendre qui leur a été délivré, alors que la vente amiable à M. [I], au prix de 1 350 000 euros, aurait permis d’apurer intégralement le passif ; que le prétendu bail sur l’appartement F3 de [Localité 18] ne lui a jamais été transmis ; que la vente aux enchères est la seule solution pour réaliser le bien, toujours occupé ; que la mise à prix a été fixée conformément aux usages, en fonction de la valeur estimée du bien.

Réponse de la cour

L’article L. 642-18 du code de commerce pose en principe la vente aux enchères publiques des immeubles appartenant au débiteur en procédure collective ; le juge-commissaire peut toutefois, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine.

Les dispositions du code des procédures civiles d’exécution invoquées par l’appelante sont inapplicables à une telle cession d’actifs.

Le 25 février 2021, le juge-commissaire a autorisé la vente de gré à gré de l’immeuble en cause.

Le 28 septembre 2021, la cour d’appel de Versailles a confirmé cette décision ; un pourvoi dirigé contre son arrêt a été rejeté par la Cour de cassation le 19 avril 2023.

Bien que, le 29 septembre 2021, le liquidateur ait délivré à M. et Mme [C] [P], parents du gérant de la société [P], qui occupent l’immeuble, un congé pour vendre, ceux-ci n’ont pas libéré les lieux.

C’est la raison pour laquelle la vente de gré à gré, dont le prix de 1 350 000 euros avait pourtant été encaissé, n’a pas pu être réalisée, ainsi qu’il résulte de l’ordonnance du juge-commissaire en date du 31 janvier 2022 constatant la caducité de l’offre de l’acheteur.

L’appelante n’établit par les pièces versées aux débats aucune perspective sérieuse de réalisation d’actif ou d’apport à la société [P] qui permettrait d’apurer son passif, de l’ordre de 400 000 euros.

La vente aux enchères de l’immeuble en cause est donc la seule solution permettant d’envisager une issue à la procédure collective.

Sa mise à prix a été justement fixée, compte tenu de sa valeur vénale actuelle, de l’ordre de 1 100 000 euros, à la somme de 600 000 euros.

L’ordonnance du juge-commissaire doit en conséquence être confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

L’appel est manifestement dilatoire ; toutefois, la société MMJ n’est pas personnellement partie à la cause et la société [P], appelante, ne saurait être condamnée à se verser à elle-même, représentée par le liquidateur, une quelconque indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS,

la cour, statuant par défaut,

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de procédure ;

Rejette la demande formulée au titre des frais non compris dans les dépens.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT