Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 19 février 2025, n° 22/04961

TGI 12 mai 2022

CA Versailles
Confirmation 19 février 2025

Arguments

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Rejeté
Lien de causalité entre l'inondation et les parties communes
La cour a estimé que les appelantes n'ont pas prouvé que les dommages étaient dus à un vice de construction ou à un défaut d'entretien des parties communes, et que la responsabilité du syndicat ne pouvait donc pas être engagée.
Rejeté
Dommages subis par les appelantes
La cour a confirmé que les appelantes n'ont pas établi la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les dommages subis, rendant leur demande d'indemnisation infondée.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé que les appelantes, ayant succombé dans leur demande, devaient être condamnées à payer une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la S.A.R.L. L'EXPRESS et la SCI KAYA ont fait appel d'un jugement du Tribunal judiciaire de Versailles qui les déboutait de leurs demandes de réparation suite à une inondation. Les questions juridiques portaient sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour des dommages causés par des parties communes, en l'occurrence des soupiraux. Le tribunal de première instance a conclu que ces soupiraux n'étaient pas la cause de l'inondation. La cour d'appel a confirmé cette décision, arguant que la SCI KAYA n'a pas prouvé l'existence d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes, et a condamné les appelantes à payer des frais au syndicat. La cour a donc confirmé le jugement en toutes ses dispositions.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 19 févr. 2025, n° 22/04961
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	22/04961
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 12 mai 2022, N° 20/06165
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	24 février 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Edith COGNYMélanie GAUTHIER
Cabinet(s) :	SCP BERTHAULT - COGNYCONCORDE AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. L' EXPRESS c/ son syndic en exercice et actuellement la SAS VPAT IMMO, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 1 ] A [ Localité 3 ], S.C.I. KAYA

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 62B

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 FEVRIER 2025

N° RG 22/04961 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VK6G

AFFAIRE :

S.A.R.L. L’EXPRESS

et autre

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] A [Localité 3] représenté par son syndic en exercice et actuellement la SAS VPAT IMMO

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Mai 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 20/06165

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mélanie GAUTHIER,

M^e Edith COGNY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. L’EXPRESS

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Mélanie GAUTHIER de la SELARL CONCORDE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 651

S.C.I. KAYA

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Mélanie GAUTHIER de la SELARL CONCORDE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 651

APPELANTES

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS VPAT IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2], elle-même représentée par son Président, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Edith COGNY de la SCP BERTHAULT – COGNY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 17

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

La SCI Kaya est propriétaire de locaux à usage de restaurant sis [Adresse 1] à [Localité 3], avec cave, composant les lots n° 1 et 2 de la copropriété, qui sont loués dans le cadre d’un bail commercial à la société l’Express. Une inondation est survenue le 11 juin 2018, à la suite de quoi une ordonnance de référé rendue par le président du Tribunal de grande instance de Versailles en date du 21 juin 2019 a ordonné une expertise. L’expert a déposé son rapport le 2 juillet 2020.

Saisi par la société Kaya et la société l’Express d’une action en responsabilité à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires’ selon assignation du 2 novembre 2020, le Tribunal judiciaire de Versailles a par jugement daté du 12 mai 2022 :

— débouté la société l’Express et la SCI Kaya de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamné in solidum la société l’Express et la SCI Kaya à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la société l’Express et la SCI Kaya aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, pour l’essentiel, que les soupiraux, parties communes, n’étaient pas la cause de l’inondation.

Par déclaration en date du 26 juillet 2022, la société l’Express et la SCI Kaya ont relevé appel de ce jugement. Ladite déclaration d’appel a été signifiée le 23 août 2022.

En leurs conclusions notifiées le 11 août 2022, la société l’Express et la SCI Kaya exposent :

— que le jour de l’inondation, a été entendu un ruissellement d’eau, et celle-ci ne pouvait provenir de l’égout public sans quoi une forte odeur s’en serait dégagée ;

— qu’il a été constaté que la voie publique était recouverte de plusieurs centimètres d’eau ;

— que les prises d’air sont constituées de deux soupiraux situés à ras de trottoir, alors que l’expert a indiqué que toute inondation de la rue ne pouvait qu’aboutir à la pénétration d’eau dans les caves ;

— que ces soupiraux ne peuvent donc qu’être la cause des dégâts.

La société l’Express et la SCI Kaya demandent en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Kaya la somme de 33 715,20 euros avec indexation sur l’indice de la construction jusqu’au jugement, et intérêts au taux légal à compter de la même date ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Kaya la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Rouault.

Dans ses conclusions notifiées le 12 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires réplique :

— que selon l’expert, le lien causal entre les désordres et l’inondation n’est pas évident ;

— qu’il n’existe aucune trace d’eau sur les murs de la cave ;

— que sa responsabilité n’est dès lors pas engagée, le dommage étant dû à une cause étrangère aux parties communes ;

— qu’entre l’année 2015 et l’année 2018 il n’a été destinataire d’aucune réclamation des demanderesses ;

— subsidiairement, qu’il y aurait lieu de l’exonérer de sa responsabilité car les aménagements de la cave ont été réalisés avec des matériaux inadaptés ;

— que la somme réclamée est excessive, étant rappelé qu’il s’agit de remettre en état une simple cave et non pas un local d’habitation.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— condamner la société l’Express et la SCI Kaya au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2024.

MOTIFS

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en sa version alors applicable :

La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il appartient à la SCI Kaya de démontrer que les préjudices dont s’agit trouvent leur origine dans les parties communes, et également qu’il y a vice de construction ou défaut d’entretien de celles-ci.

Le rapport amiable de la société Eurexo mandatée par la société MMA entreprises indique que l’inondation provient d’une canalisation privative de l’immeuble, laquelle était non conforme, sans autre précision.

Le rapport d’expertise judiciaire du 2 juillet 2020, quant à lui, indique que :

— l’inondation s’est produite lors de pluies d’intensité exceptionnelle, alors que la voirie était entièrement recouverte de plusieurs centimètres d’eau ; d’autres commerçant ont eu leurs caves inondées ;

— dès le 27 septembre 2001 la mairie de [Localité 3] avait invité le syndic de l’époque à réparer la canalisation qui était détériorée ;

— faute de traces, l’importance de l’inondation alléguée ne peut être quantifiée (l’expert n’a pas pu repérer de ligne horizontale marquant le niveau de l’eau lors de l’inondation, ce qui est surprenant dans la mesure où en général cette limite est très nette, y compris si l’eau était propre) ;

— le lien de causalité de la chute du plafond avec l’inondation n’est pas évident, dans la mesure où une ambiance saturée d’humidité de façon chronique (liée au substratum) suffit à désagréger le plâtre autour des vis d’accroche du faux-plafond ;

— un regard situé devant le restaurant récupère l’eau provenant de plusieurs tuyaux ; son observation ne permet pas de découvrir des indices qui pourraient servir à expliquer la cause du sinistre, non plus que celle du regard situé côté cour ;

— le restaurant exploité par la société l’Express comporte deux soupiraux sur rue, au ras du trottoir, au travers desquels toute inondation significative de la rue ne peut que pénétrer pour aboutir à la cave ; il s’agit là de la seule hypothèse crédible, aux yeux de l’expert, pour expliquer une arrivée d’eau en sous-sol.

La survenance de l’inondation est pleinement avérée nonobstant les contestations du syndicat des copropriétaires.

Il faut considérer, au vu de ce qui précède, que cette inondation, liée aux fortes pluies survenues le jour des faits, est due au passage de l’eau au travers des soupiraux ; les autres causes possibles des dégâts ne sont envisagées que de manière éventuelle par l’expert. Or les soupiraux constituent des parties communes ainsi qu’il est dit au chapitre 3- 1 du règlement de copropriété, puisqu’il s’agit de prises d’air. La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait toutefois être engagée que s’il y a vice de construction ou défaut d’entretien des parties communes. Aucun élément de preuve n’est produit sur ce point. En conséquence, les conditions légales de la mise en jeu de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne sont pas réunies et la SCI Kaya doit être déboutée de ses prétentions.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Les appelantes, qui succombent, seront condamnées au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel, in solidum.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 12 mai 2022 en toutes ses dispositions ;

— CONDAMNE la société l’Express et la SCI Kaya à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum la société l’Express et la SCI Kaya aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président