Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 30 avril 2025, n° 23/03665

TGI 12 avril 2023

CA Versailles
Infirmation partielle 30 avril 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a confirmé que la SCI France 28 devait payer les charges échues, en se basant sur les documents et décomptes fournis, qui montrent que la somme réclamée est due.
Accepté
Faute du copropriétaire dans le paiement des charges
La cour a jugé que les manquements de la SCI constituaient une faute, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a confirmé le droit du syndicat à être indemnisé pour ses frais de justice, en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Accepté
Absence de justification de la situation financière de la SCI
La cour a constaté que la SCI n'a pas démontré sa situation financière, justifiant ainsi le rejet de sa demande de délais.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Versailles a examiné l'appel du syndicat des copropriétaires contre un jugement du tribunal de Nanterre qui avait partiellement condamné la SCI France 28 pour des charges impayées. Le syndicat demandait la confirmation de la condamnation pour 8 927,89 euros et 2 000 euros au titre de l'article 700, tout en réclamant un surplus de 55 938,59 euros pour des charges échues et des dommages-intérêts. La cour a confirmé la condamnation pour la première somme, mais a infirmé le jugement sur le surplus, condamnant la SCI à payer les 55 938,59 euros, ainsi que 3 000 euros de dommages-intérêts. La demande de capitalisation des intérêts a été déclarée irrecevable, et la cour a confirmé le jugement pour le reste, notamment les frais de recouvrement.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 30 avr. 2025, n° 23/03665
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/03665
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 12 avril 2023, N° 20/06192
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Fabrice HONGRE-BOYELDIEUCatherine FRANCESCHIStéphane DAYAN
Cabinet(s) :	FRANCESCHI AVOCATAVOCALYSSELAS ARKARA AVOCATS SDPE
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [ Adresse 5 ] SITUÉ c/ SCI FRANCE 28

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 AVRIL 2025

N° RG 23/03665 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V4S5

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] SITUÉ [Adresse 2] ET [Adresse 7] à [Localité 6], représenté par son syndic, la SAS le cabinet ATRIUM GESTION

SCI FRANCE 28

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Avril 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° RG : 20/06192

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-Laure DUMEAU,

M^e Fabrice HONGRE- BOYELDIEU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] SITUÉ [Adresse 2] ET [Adresse 7] à [Localité 6], représenté par son syndic, la SAS le cabinet ATRIUM GESTION, dont le siège est [Adresse 1] [Localité 4]

[Adresse 2] et [Adresse 7]

[Localité 6]

Représentant : M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 et M^e Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1525

APPELANT

****************

SCI FRANCE 28

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 et M^e Stéphane DAYAN de la SELAS SELAS ARKARA AVOCATS SDPE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0418

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

****************

La SCI France 28 est propriétaire des lots n° 151, 524, 824 et 1519 dans un immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 7] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété.

Des charges étant demeurées impayées, par acte en date du 17 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2] et [Adresse 7], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', a assigné la SCI France 28 devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, sollicitant sa condamnation au paiement de la somme en principal de 13 703,64 euros au titre de charges impayées, outre les intérêts, 591 euros au titre des frais de recouvrement, 6 000 euros à titre de dommages et intérêts, et 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 12 avril 2023, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— condamné la SCI France 28 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 927,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2020, au titre des charges de copropriété dues sur la période allant du 2ème trimestre 2019 au 1er décembre 2020 ;

— condamné la SCI France 28 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné la SCI France 28 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné la capitalisation des intérêts ;

— rejeté la demande de délais de paiement présentée par la SCI France 28 ;

— dit que les frais de recouvrement non dus (1 542,65 euros) seront recrédités sur le compte de la SCI France 28 ;

— condamné la SCI France 28 aux dépens.

Par déclaration en date du 7 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 13 décembre 2024, il expose :

— que la SCI France 28 refuse systématiquement de payer ses charges de copropriété, si bien que trois jugements ont été rendus à son encontre les 26 novembre 2015, 17 septembre 2018 et 18 novembre 2019 ;

— que des mesures d’exécution diligentées à son encontre se sont avérées infructueuses ;

— que si le jugement dont appel a fait droit à ses demandes au titre des charges dues jusqu’au 1er décembre 2020, il a rejeté le surplus de celles-ci ;

— que les comptes de la copropriété afférents aux exercices 2018 à 2023 ont été approuvés, alors que le budget afférent à l’années 2024 a été voté ;

— que des travaux dans la copropriété ont été décidés ;

— que la SCI France 28 n’a pas contesté les assemblées générales y relatives ;

— que par ailleurs, un syndicat des copropriétaires n’est pas tenu de produire les appels de fonds pour obtenir en justice la condamnation d’un copropriétaire à payer les charges dues ;

— que la somme de 55 938,59 euros reste due à ce jour en principal ;

— que s’agissant des frais de recouvrement, l’annexe n°1 au décret du 17 mars 1967 inclut les frais de contentieux dans ceux qui doivent rester à la charge du copropriétaire ;

— qu’il y a lieu de rejeter la demande de délais présentée par l’intimée dans la mesure où elle ne règle aucun acompte.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI France 28 à lui régler la somme de 8 927,89 euros en principal, et celle de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’infirmer en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes au titre des charges et a condamné la SCI France 28 au paiement de la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts ;

et statuant à nouveau :

— condamner la SCI France 28 au paiement de la somme de 55 938,59 euros au titre des charges échues entre le 1er décembre 2020 et le 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 8 927,89 euros et à compter des conclusions du 13 décembre 2024 sur le surplus ;

— la condamner au paiement de la somme de 1 759,60 euros au titre des frais de recouvrement ;

— la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et de celle de 6 000 euros ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— rejeter les demandes adverses ;

— condamner la SCI France 28 à lui régler la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeter sa demande de délais de paiement, ou subsidiairement instituer une clause résolutoire ;

— condamner la SCI France 28 aux dépens de première instance et d’appel.

Dans ses conclusions notifiées le 26 février 2025, la SCI France 28 réplique :

— que la demande de capitalisation des intérêts est irrecevable comme n’ayant pas été formée dans les premières conclusions adverses ;

— que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune précision sur les intérêts qu’il veut voir capitaliser, alors que cette mesure ne peut pas intervenir durant le cours des délais de paiement ;

— que les honoraires de l’avocat adverse n’entrent pas dans les frais de recouvrement prévus par de la loi du 10 juillet 1965, et doivent être intégrés dans la demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— que les frais de relance engagés avant l’envoi d’une mise en demeure ne sont pas exigibles, non plus que les frais de contentieux notamment d’avocat ;

— que dans le jugement dont appel, le tribunal a à bon droit écarté un certain nombre de frais ; que la somme réclamée au titre des frais de signification du jugement est exorbitante ; que les frais de contentieux ne sont pas dus non plus ;

— que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa créance au titre des dommages et intérêts réclamés ; que la demande y relative doit être rejetée, le créancier étant déjà indemnisé par les intérêts de retard.

La SCI France 28 demande à la Cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 8 927,89 euros en principal, celle de 900 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et en ce qu’il a rejeté sa demande de délais ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des sommes de 55 938,59 euros au titre des charges et 1 759,60 euros au titre des frais de recouvrement ;

— déclarer irrecevable la demande de capitalisation des intérêts ;

— lui accorder des délais de paiement ;

— laisser à la charge de chacune des parties les frais par elles exposés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI France 28 ;

— le décompte des sommes dues par la SCI France 28 en sa qualité de copropriétaire, arrêtées au dernier trimestre 2024 inclus ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 juin 2019 (approuvant les comptes de l’exercice 2018), 24 septembre 2020 (approuvant les comptes de l’exercice 2019), 7 septembre 2021 (approuvant les comptes de l’exercice 2020), 16 juin 2022 (approuvant les comptes de l’exercice 2021), 20 juin 2023 (approuvant les comptes de l’exercice 2022), et 20 juin 2024 (approuvant les comptes de l’exercice 2023), portant également approbation du budget prévisionnel et des travaux ; lesdites assemblées générales sont à ce jour définitives faute d’avoir été contestées en justice ;

— les appels de fonds sur la période allant du mois de juillet 2019 au mois de juin 2023 ;

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 1er octobre 2024.

Il résulte de ces documents et des décomptes, que la SCI France 28 ne conteste d’ailleurs pas utilement, que la somme de 8 927,89 euros était bien due au titre de l’arriéré de charges au 1er décembre 2020, et que sur la période allant de cette date au 1er octobre 2024 celle de 55 938,59 euros est due.

Le jugement sera en conséquence confimé en ce qu’il a condamné la débitrice au paiement de la première de ces sommes, mais infirmé sur le surplus de la demande, et la Cour condamnera la SCI France 28 au paiement de la somme de 55 938,59 euros, au titre des charges dues du 1er décembre 2020 au 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024, date de notification des conclusions du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires réclame la capitalisation des intérêts alors que la SCI France 28 fait remarquer à juste titre que cette prétention ne figurait pas dans les premières conclusions d’appelant, à savoir celles du 5 septembre 2023.

En vertu de l’article 910-4 du code de procédure civile en sa version alors appplicable :

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Ces exceptions ne sont ici pas applicables ; la demande de capitalisation des intérêts sera ainsi déclarée irrecevable.

Le syndicat des copropriétaires poursuit l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté l’intégralité de sa demande au titre des frais de recouvrement et réclame la somme de 1 759,60 euros de ce chef.

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic, fût-elle conforme à l’annexe n° 1 au du décret du 17 mars 1967, n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat ; la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant qu’il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

La Cour adopte les motifs du premier juge qui a rejeté des frais de relance antérieurs à une mise en demeure, ainsi que la somme de 550 euros relative à des frais d’avocat qui entrent dans la mission habituelle du syndic, les frais d’assignation qui font partie intégrante des dépens, ainsi que les honoraires de l’avocat qui entrent dans les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile. Doivent pareillement être rejetés les frais d’avocat postérieurs (2 x 478,80 euros).

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande au titre des frais de recouvrement.

Selon l’article 1231-6 du code civil : le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

Au cas d’espèce, le tribunal a justement retenu que la défenderesse avait déjà été condamnée à trois reprises à payer des charges de copropriété. En effet des condamnations ont été prononcées :

— le 28 novembre 2015 par le Tribunal de grande instance de Nanterre (à hauteur de 19 971,24 euros en principal, outre 2 000 euros à titre de dommages et intérêts) ;

— le 17 septembre 2018 par le Tribunal de grande instance de Nanterre (à hauteur de 41 216,65 euros en principal, outre 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ) ;

— le 18 novembre 2019 par le Tribunal de grande instance de Nanterre (à hauteur de 10 862,27 euros en principal, outre 2 000 euros à titre de dommages et intérêts).

La SCI France 28 a persisté dans sa négligence, contraignant ainsi les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes. En outre le préjudice du syndicat des copropriétaires a été sous-évalué (à 900 euros) eu égard à ce qui précède. Le jugement sera infirmé sur ce point et la SCI France 28 condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

La SCI France 28 sollicite des délais de paiement. Il sera relevé que l’intéressée avait déjà été condamnée à payer des arriérés de charges de copropriété par les trois jugements susvisés. La constitution d’arriérés de charges est donc récurrente et leur montant s’est même aggravé, la somme de 79 127,92 euros étant due au dernier trimestre 2024. En outre, à hauteur de Cour pas plus qu’en première instance, la débitrice ne justifie de sa situation financière ; elle ne démontre donc pas remplir les conditions requises pour bénéficier des dispositions de l’article 1343-5 du code civil. En outre une saisie-attribution tentée le 29 juin 2023 s’est avérée infructueuse, le compte bancaire sur laquelle elle avait été pratiquée accusant un solde nul. Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement de la SCI France 28.

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI France 28 au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La SCI France 28, qui succombe, sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 12 avril 2023 en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 6] au titre des charges de copropriété échues postérieurement au 1er décembre 2020 et a condamné la SCI France 28 à lui payer la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts ;

et statuant à nouveau :

— CONDAMNE la SCI France 28 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 55 938,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024, au titre des charges de copropriété dues du 1er décembre 2020 au 4ème trimestre 2024 inclus ;

— DÉCLARE irrecevable la demande de capitalisation des intérêts sur ladite somme ;

— CONDAMNE la SCI France 28 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 6] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— CONDAMNE la SCI France 28 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 6] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI France 28 aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT