COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 05 MARS 2025

N° RG 23/01738 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VXTW

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS CABINET GRATADE

C/

[D] [W]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Mars 2022 par le Tribunal d’Instance d’ANTONY

N° Chambre : 00

N° Section : 00

N° RG : 11-20-1238

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS CABINET GRATADE dont le siège social se situe au [Adresse 4], représenté par son représentant légal en exercice, la société JBCJ, domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et M^e Laurence GUEGAN-GELINET de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0748

APPELANT

****************

Monsieur [D] [W],

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. [W] est copropriétaire des lots n°12, 34 et 66, dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété.

Par acte du 31 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires l’a assigné devant le Tribunal de proximité d’Antony, en paiement d’arriérés de charges de copropriété et de frais de recouvrement.

Par jugement contradictoire rendu le 10 mars 2022, le Tribunal de proximité d’Antony a :

— déclaré irrecevables les demandes formées par M. [W] à l’encontre du cabinet Gratade,

— déclaré irrecevable la demande d’indemnisation au titre de trouble de jouissance entre l’hiver

2003 et le 21 octobre 2011,

— condamné M. [W] au paiement des sommes de :

' 434,82 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 3ème trimestre 2017 au 4ème trimestre 2021 avec intérêts légaux à compter de l’assignation du 31 juillet 2020,

' 536,85 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

' 300 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 juillet 2020,

— ordonné que les intérêts des sommes dues soient capitalisés par période annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 de code civil,

— débouté M. [W] de sa demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance,

— condamné M. [W] au paiement de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de plein droit.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement en date du 15 mars 2023.

Par un jugement ultérieur, rendu le 20 avril 2023 par le tribunal de proximité d’Antony, M. [W] a de nouveau été condamné au paiement de ses charges de copropriété du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 25 novembre 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [W] au paiement des sommes

suivantes :

' 434,82 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 3ème trimestre 2017 au 4ème trimestre 2021 avec intérêts légaux à compter de l’assignation du 31 juillet 2020,

' 536,85 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

' 300 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts légaux à compter de l’assignation du 31 juillet 2020,

Et statuant à nouveau :

— condamner M. [W] à lui payer les sommes suivantes :

' 2 320,79 euros, au titre de l’arriéré des charges de copropriété dues en principal du 3ème trimestre 2017 au 4ème trimestre 2021, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, intérêts dus à compter de la date de la délivrance de la présente assignation ;

' 3 247,27 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

' 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement, conformément à l’article 1231-6 du code civil ;

Y ajoutant :

— condamner M. [W] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— juger que les intérêts produits par la somme due en principal seront le cas échéant capitalisés annuellement selon les modalités prévues par 1343-2 du code civil,

— refuser tout délai de paiement et subsidiairement, si par extraordinaire des délais de paiement étaient accordés à M. [W], juger que lesdits délais seront octroyés sous réserve du

paiement des charges de copropriété courantes pour la période postérieure à celle faisant l’objet des condamnations à intervenir,

— juger en outre, et toujours si par extraordinaire des délais de paiement étaient accordés à M. [W], qu’à défaut du paiement des charges courantes ainsi qu’en cas de non-respect d’un seul terme à sa date d’exigibilité, la totalité des sommes au paiement desquelles M. [W] sera

condamné deviendra immédiatement exigible,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné M. [W] à lui verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclaré irrecevables les demandes formées par M. [W] à l’encontre du cabinet Gratade,

— déclaré irrecevable toute demande d’indemnisation à titre de trouble de jouissance entre l’hiver 2003 et le 21 octobre 2011,

— débouté M. [W] de toutes demandes au titre de trouble de jouissance,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

Y ajoutant

— débouter M. [W] de toutes ses demandes en cause d’appel,

— condamner M. [W] aux entiers dépens d’appel qui comprendront notamment le timbre fiscal de 225 euros dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [W], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel le 2 juin 2023 puis les premières conclusions d’appelant et enfin en dernier lieu, les dernières conclusions d’appelant en date du 24 novembre 2024, par remise en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Malgré l’absence de M. [W], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat en paiement de la somme de 2 320,79 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété entre le 3ème trimestre 2017 et le 4ème trimestre 2021

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’art. 9 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable entre le 1er juin 2020 et le 1er janvier 2023 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [W],

— les procès-verbaux des assemblées générales du 2 mars 2017, 19 mars 2018, 6 mai 2019, 23 novembre 2020 et 8 juillet 2021, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, chacune étant assortie de son attestation de non-recours,

— les appels de fonds du 3ème trimestre 2017 jusqu’au 4ème trimestre 2021 inclus,

— l’historique du compte de copropriétaire de janvier 2015 jusqu’au 6 octobre 2021.

Cet historique atteste qu’au 6 octobre 2021, le solde débiteur global s’élevait à la somme de 5 514,06 euros incluant charges et frais, dont les seules charges représentent de 2 320,79 euros. Si l’appelant fait valoir que le premier juge a pris en compte l’ensemble des paiements effectués par M. [W] à la date de leur encaissement, alors que ces paiements devaient être affectés à sa dette la plus ancienne, aucun autre règlement n’apparaît toutefois sur ce relevé de compte.

Dès lors, par infirmation du jugement, M. [W] sera condamné à payer la somme de 2 320,79 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété entre le 3ème trimestre 2017 et le 4ème trimestre 2021, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, intérêts dus à compter du 31 juillet 2020, date de la délivrance de l’assignation.

Les intérêts seront capitalisés pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement:

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Correspondent à ces frais, postérieurement à la première mise en demeure du 21 septembre 2017 dont le coût ne doit pas être mis à la charge de l’appelant en application de la loi précitée, ceux afférant aux mises en demeure subséquentes, en 2018, 2019 et 2020 mais celles-ci n’étant pas produites, elles ne seront pas retenues.

Les honoraires d’huissier enregistrés le 18 avril 2017 (dont il est justifié en pièce 6) pour 195,23 euros, de même que ceux intitulés 'dernière relance avant assignation’ enregistrée le 30 mai 2017 pour 55,80 euros, ne seront pas non plus pris en compte car ils sont antérieurs à cette première mise en demeure du 21 septembre 2017.

La Cour prend en compte, s’agissant des frais de recouvrement entrant dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont il est justifié, et qui ont été engagés après cette première mise en demeure, les frais d’huissier enregistrés le 16 avril 2018 pour 183,30 euros et, ceux enregistrés le 5 décembre 2019 pour 167,55 euros, tous deux relatifs à des commandement de payer.

Les autres frais réclamés ne seront pas retenus, dès lors qu’ils ne sont pas justifiés par la production d’un acte officiel ou d’une facture et/ou qu’ils ne sont pas opposables au copropriétaire, tels la facturation d’avocat au syndicat des copropriétaires, ou encore la facturation du syndicat des copropriétaires au copropriétaire sur le fondement des tarifs inscrits au contrat de syndic, ni enfin, les frais d’huissier enregistrés le 3 août 2020 pour 93,59 euros, qui correspondent à l’assignation devant le Tribunal, sur le sort desquels il est statué au titre des dépens.

Il suit de ce qui précède que, le sort de l’appelant ne pouvant pas être aggravé par l’effet de sa seule demande, le jugement sera confirmé en tant qu’il a condamné M. [W] à payer une somme de 536,85 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires doit recréditer sur le compte de copropriétaire de M. [W], la somme non retenue tant par le Tribunal dans le jugement dont appel que par la Cour, à savoir 2 710,42 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 1231-6 du code civil

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce

La Cour observe que M. [W] effectue régulièrement des paiements et que son arriéré de charges est d’un montant modéré et stable, cette situation ne révélant pas de manquements systématiques.

En conséquence, la Cour qui, là encore, ne peut pas aggraver le sort de l’appelant sur son seul appel, confirme le jugement entrepris en tant qu’il a condamné M. [W] à payer une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

— Infirme le jugement rendu le 10 mars 2022 par le Tribunal de proximité d’Antony en tant qu’il a condamné M. [W] au paiement de la somme de 434,82 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 3ème trimestre 2017 au 4ème trimestre 2021 avec intérêts légaux à compter de l’assignation du 31 juillet 2020,

— Confirme le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs réformés,

— Condamne M. [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS Gratade, dont le siège social se situe au [Adresse 4], représentée par son représentant légal en exercice, la société JBCJ, domiciliée en cette qualité audit siège, la somme de 2 320,79 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 3ème trimestre 2017 au 4ème trimestre 2021 avec intérêts légaux à compter du 31 juillet 2020,

— Ordonne que les intérêts des sommes dues soient capitalisés par période annuelle,

— Rappelle que le syndicat des copropriétaires doit recréditer sur le compte de copropriétaire de M. [D] [W], [Adresse 2], la somme de 2 710,42 euros, et ce à la date du 10 mars 2022.

Y ajoutant,

— Condamne M. [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS Gratade, dont le siège social se situe au [Adresse 4], représentée par son représentant légal en exercice, la société JBCJ, domiciliée en cette qualité audit siège, la somme supplémentaire de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne M. [D] [W] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT