COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRÊT N°127

PAR DÉFAUT

DU 29 AVRIL 2025

N° RG 24/04470 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WUQ2

AFFAIRE :

S.A. EMMAUS HABITAT

C/

[Z] [S]

Madame [V] [O] épouse [S]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 mai 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

N° RG : 1123002129

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 29.04.25

à :

M^e Mariane ADOSSI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A. EMMAUS HABITAT

N° SIRET : 542 10 1 5 71

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100

****************

INTIMÉS

Monsieur [Z] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice – PV 659 du code de procédure civile

Madame [V] [O] épouse [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice – PV 659 du code de procédure civile

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Greffière en pré-affectation lors du prononcé : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 11 avril 1997, la SA d’HLM Emmaüs Habitat a donné en location à Mme [V] [O] épouse [S] et à M. [Z] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], à [Localité 7].

Ce bail a été résilié par décision du 19 juin 2000.

Par contrat du 30 octobre 2017, les parties sont convenues de rétablir le contrat de location d’origine.

Suite à des échéances impayées, la société d’HLM Emmaüs Habitat a fait délivrer le 27 janvier 2023 à Mme [O] épouse [S] et à M. [Z] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1 856,47 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2022 inclus.

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 décembre 2023, la société d’HLM Emmaüs Habitat a fait assigner M. et Mme [S] aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation des contrats par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [S] au paiement de la somme de 32 362,17 euros en principal correspondant à la dette locative du logement arrêtée au mois d’octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023,

— l’expulsion de M. et Mme [S], à défaut de départ volontaire, ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges jusqu’à la complète libération des lieux,

— l’autorisation de faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de leur choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [S] à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 23 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— déclaré recevable l’action tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail du 11 avril 1997 et du 30 octobre 2017 liant les parties,

— constaté, à compter du 28 mars 2023, l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail du 11 avril 1997 et du 30 octobre 2017 liant les parties et dit que Mme et M. [S] devront quitter les lieux loués sis [Adresse 1], à [Localité 7] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,

— ordonné l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Mme et M. [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux,

— condamné Mme et M. [S] à payer à la société d’HLM Emmaüs Habitat la somme de 9 255,15 euros correspondant à la dette locative, mois de février 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail,

— condamné Mme et M. [S] à payer à la société d’HLM Emmaüs Habitat, à compter du 1er mars 2024, l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme et M. [S] aux dépens qui comprendront le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la Ccapex ainsi que le coût du commandement de payer,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration reçue au greffe le 11 juillet 2024, la société d’HLM Emmaüs Habitat a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 septembre 2024, la société d’HLM Emmaüs Habitat, appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 23 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement au titre du SLS forfaitaire pour les années 2023 et 2024 et en ce qu’il a limité la condamnation de M. et Mme [S] à la somme de 9 255,15 euros au titre de la dette locative, en principal, terme de février 2024 inclus et l’a déboutée du surplus de ses demandes,

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. et Mme [S] à lui payer la somme de 60 777,09 euros, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024,

— condamner M. et Mme [S] à lui payer à la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [S] aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP Petit Marçot Houillon et associés, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

M. et Mme [S] n’ont pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 18 septembre 2024, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante leur ont été signifiées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 février 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler, qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur le montant de la dette locative

La société d’HLM Emmaüs Habitat fait grief au premier juge d’avoir rejeté sa demande en paiement au titre des surloyers au motif qu’elle ne justifiait pas avoir réclamé les documents requis aux locataires ni leur avoir adressé une mise en demeure préalable restée infructueuse pendant 15 jours.

Poursuivant l’infirmation de ce chef du jugement, elle fait valoir que le premier juge a fait une inexacte appréciation des faits de la cause et qu’il a réduit de manière injustifiée sa créance. Elle soutient que pour l’année 2023, elle a fait parvenir aux époux [S] le 30 septembre 2022 l’enquête obligatoire prévue à l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation à laquelle ils n’ont pas répondu, de même qu’à la lettre de mise en demeure leur ayant été adressée le 6 janvier 2023, de sorte qu’un supplément loyer solidarité (SLS) leur a été appliqué à compter de l’échéance de janvier 2023. Elle indique qu’elle a également respecté les prescriptions légales pour l’année 2024.

Elle en déduit que la preuve de sa créance est amplement faite par les pièces versées aux débats et qu’elle s’élève au 3 septembre 2024, à la somme de 60 777,06 euros.

Sur ce,

L’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que:

' L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. (…)

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.'

En l’espèce, il résulte du décompte produit que la société d’HLM Emmaüs Habitat a imputé à M. et Mme [S] un surloyer à compter du mois de janvier 2023.

L’appelante verse aux débats deux courriers de mise en demeure datés des 6 janvier 2023 et 28 novembre 2023 (pièces 7 et 8) adressés à M. et Mme [S] dans lesquels elle rappelle leur avoir envoyé le 30 septembre 2022 et le 15 septembre 2023 un questionnaire d’enquête Supplément de Loyer Solidarité à compléter et à retourner avec leur avis d’imposition 2022 (sur les revenus 2021) et 2023 (sur les revenus 2022), reproduisant les dispositions de l’article L. 441-9 susvisé.

Pour autant, elle ne justifie pas de l’envoi de ces courriers ni du questionnaire d’enquête.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a débouté la société d’HLM Emmaüs Habitat de sa demande en paiement des sommes dues au titre du surloyer.

Il convient en conséquence de débouter la société d’HLM Emmaüs Habitat de sa demande à ce titre et de confirmer le jugement déféré, étant relevé qu’il n’y a pas lieu de procéder à une actualisation de sa créance, hors surloyer, la bailleresse disposant déjà d’un titre exécutoire à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société d’HLM Emmaüs Habitat, qui succombe devant la cour, est condamnée aux dépens d’appel.

Elle est en conséquence déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour ;

Déboute la société d’HLM Emmaüs Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société d’HLM Emmaüs Habitat aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière en pré-affectation, Le président,