Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 4 juin 2025, n° 23/04892

CA Versailles
Infirmation 4 juin 2025

Arguments

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Accepté
Absence de mauvaise foi dans le non-paiement des charges
La cour a retenu que les manquements de Madame [T] ne constituaient pas une faute de mauvaise foi, en raison de sa situation financière difficile et de ses efforts pour régler ses dettes.
Accepté
Inopportunité de la condamnation au titre de l'article 700
La cour a jugé que la condamnation au titre de l'article 700 n'était pas justifiée en raison de la situation financière de Madame [T] et de l'inopportunité d'une telle condamnation.
Accepté
Droit à la réparation des frais engagés en appel
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires, partie perdante, devait être condamné à verser une somme à Madame [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 4 juin 2025, n° 23/04892
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/04892
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Joanna GABAYCatherine CIZERONMathilde BAUDIN
Cabinet(s) :	CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN
Parties :	la SAS FONCIA AGENCE CENTRALE, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 1 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 JUIN 2025

N° RG 23/04892 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V73D

AFFAIRE :

[X] [V] [I] [T]

C/.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par la SAS FONCIA AGENCE CENTRALE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Vanves

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-22-295

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mathilde BAUDIN,

M^e Catherine CIZERON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [X] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Mathilde BAUDIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 351

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par la SAS FONCIA AGENCE CENTRALE, dont le siège social est situé [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Catherine CIZERON de la SELARL CARTESIO AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404 et M^e Joanna GABAY de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Avril 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Mme [T] est propriétaire d’un ensemble immobilier (lots n°7 et 23) dans l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.

Par exploit d’huissier en date du 5 mai 2022, le syndicat des copropriétaires l’a assignée devant le Tribunal de proximité de Vanves en recouvrement de charges de copropriété pour la somme de 5 500 euros.

Par jugement du 9 mars 2023, le juge des contentieux de la protection de Vanves a :

— Condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 713,26 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 novembre 2022, appel provisionnel du 4e trimestre 2022 inclus, produisant intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— Condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Mme [T] aux dépens ;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration en date du 14 juillet 2023, Mme [T] en a formé appel limité aux chefs relatifs aux dommages-intérêts et à l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 16 octobre 2023, par lesquelles Mme [T], appelante, invite la Cour à :

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il l’a :

* condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

* condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer le jugement de première instance pour le surplus ;

statuant à nouveau,

— juger n’y avoir lieu à la condamner à des dommages-intérêts au profit de l’intimé ;

— juger n’y avoir lieu à la condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

Ainsi,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes éventuelles de confirmation du jugement de première instance sur ces points ;

Y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Mathilde Baudin, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 12 janvier 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour de :

— débouter Mme [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence :

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Vanves en toutes ses dispositions,

En tout état de cause :

— condamner Mme [T] au paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [T] au paiement des entiers dépens de l’instance.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur les dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce

Pour condamner Mme [T] à payer une somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts, le premier juge a retenu qu’elle a 'procédé à un important règlement de 5 500 euros le 15 septembre 2022 … après délivrance de l’assignation " et qu’elle ' a déjà été condamnée à trois reprises pour les mêmes causes'.

En premier lieu, s’agissant de ces trois précédents jugements : Mme [T] a été condamnée, au titre d’arriérés de charges de copropriété :

— Par le jugement du 16 juillet 2015, à payer une somme de 3 739,13 euros outre la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Par le jugement du 7 septembre 2018, à payer une somme de 2 133,07 euros, plus 100 euros à titre de dommages et intérêts et 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Quant au dernier jugement, en date du 22 juin 2021, le juge des contentieux et de la protection du Tribunal de proximité de Vanves, ayant constaté que Mme [T] avait soldé sa dette par un versement de 2 025 euros après délivrance de l’assignation, a rejeté la demande de dommages et intérêts en l’absence ' de faute … commise de mauvaise foi’ et n’a condamné Mme [T] qu’aux dépens limités à la signification de l’assignation.

De ce qui précède, la Cour retient que :

— en 2015, Mme [T] a été condamnée à payer 3 739,13 euros d’arriérés de charges mais non pas des dommages et intérêts,

— en 2018, Mme [T] a été condamnée à payer 2 133,07 euros d’arriérés de charges – en récidive -, et donc à 100 euros de dommages et intérêts,

— en 2021, Mme [T] n’a pas été condamnée au titre des arriérés de charges, et elle explique dans ses écritures qu’elle a réglé l’intégralité des charges dues avec ses indemnités de licenciement,

— en 2023, elle a été condamnée à payer 713,26 euros de charges arrêtées au 24 novembre 2022 incluant l’appel des charges du 4e trimestre 2022, ce qui représente une dette courante bien inférieure aux arriérés de charges qui étaient dus en 2015 et en 2018, et témoignent d’une volonté d’apurement de la dette.

De plus, la Cour ne retient pas l’argument de la mauvaise foi à l’encontre de Mme [T], qui explique qu’elle est un agent contractuel de la fonction publique, licenciée en 2020 et toujours sans emploi (ses pièces 5, 7a et 7b), et qui établit ses sérieux problèmes de trésorerie, dont le compagnon étant retraité avec une pension de 850 euros mensuels, et ayant trois enfants à charge (sa pièce 6).

Enfin, la Cour observe que le syndicat des copropriétaires, qui ne produit en appel que deux pièces à savoir le jugement entrepris et son contrat de syndic, n’apporte aucun commencement de preuve relatif à l’existence d’un préjudice ou de difficultés préjudiciables de trésorerie consécutifs, en l’espèce, au règlement par Mme [T] d’une somme de 713,26 euros de charges arrêtées au 24 novembre 2022 incluant l’appel de charges du 4e trimestre 2022.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [T] et, par infirmation du jugement, d’annuler sa condamnation à des dommages et intérêts.

Pour les mêmes motifs que précédemment tenant notamment à la situation financière de Mme [T], et eu égard à l’inopportunité d’une telle condamnation, la Cour dit que, par infirmation du jugement, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le présent arrêt infirme le jugement en ce qui concerne les dommages et intérêts, ainsi que pour l’application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, mais le confirme en ce qui concerne les dépens.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux entiers dépens d’appel dont distraction à Maître Mathilde Baudin conformément à l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à Mme [T] la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

— Réforme le jugement du 9 mars 2023 du Tribunal de proximité de Vanves en tant qu’il a :

* condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

* condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Confirme pour le surplus eu égard à l’étendue du litige dont la Cour est saisie ;

Statuant à nouveau des chefs réformés,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Foncia agence centrale, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son président domicilié audit siège en cette qualité, de sa demande de dommages-intérêts ;

Y ajoutant,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Foncia agence centrale, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son président domicilié audit siège en cette qualité, à payer à Mme [X] [T], [Adresse 1], la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Foncia agence centrale, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son président domicilié audit siège en cette qualité, aux entiers dépens d’appel, dont distraction à Maître Mathilde Baudin conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT