COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-3

ARRÊT AU FOND

DU 20 NOVEMBRE 2025

Rôle N° RG 24/14743 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOCL4

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT – CIFD -

C/

[N] [H]

[K] [P]

Copie exécutoire délivrée

le : 20/11/25

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AIX EN PROVENCE en date du 25 Novembre 2024 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 12/05388.

APPELANTE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT – CIFD, venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), radiée à la suite de la fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er juin 2015, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Yasmine LEZHARI, avocat au barreau de PARIS, plaidant, substituant M^e Jean-François PUGET de la SELARL CVS, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Monsieur [N] [H]

né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 10] ([8]),

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Kévin DE MATTIA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant, substituant M^e Cécile PION de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [P]

née le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Kévin DE MATTIA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant, substituant M^e Cécile PION de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me OUGIER, président de chambre, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président

M^me Claire OUGIER, Présidente de chambre

M^me Magali VINCENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025,

Signé par Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

Par actes notariés des 31 octobre et 5 décembre 2002, Mme [K] [P] -alors épouse [R] et M. [N] [H] ont contracté auprès du Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne -devenu par fusion Crédit immobilier de France développement (CIFD), deux prêts immobiliers, le premier n°20509 d’un montant de 201 080 euros, le second n°20826 d’un montant de 247 729 euros, tous deux remboursables sur 20 ans, et ayant pour objet de financer l’acquisition d’appartements à usage locatif en vente à l’état futur d’achèvement (VEFA) respectivement à [Localité 11] (44) pour le premier, et sur la commune d'[Localité 6] (91) pour les deux autres. Ces opérations s’inscrivaient dans le cadre de l’opération de promotion immobilière lancée par la société Apollonia.

Les 10 et 24 avril 2007, les parties sont convenues par avenants d’une réduction des taux d’intérêts initialement fixés.

Comme d’autres clients de la société Apollonia, les époux [H] ont déposé plainte le 12 décembre 2008 et une procédure pénale a été diligentée.

Le 16 octobre 2009, ils ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Marseille ladite société Apollonia, le CIFD et le notaire aux fins de voir retenir leur responsabilité civile. Cette procédure a fait l’objet, par ordonnance du 1er juillet 2010, d’un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale engagée.

Mme et M. [H] ont cessé de s’acquitter des échéances de leurs deux prêts et, les mises en demeure adressées étant restées infructueuses, la déchéance du terme a été prononcée le 29 mars 2010.

Par exploit du 25 mai 2010, le CIFD a fait assigner Mme [K] [P] et M. [N] [H] devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en paiement.

Par jugement du 19 avril 2018, un sursis à statuer a été ordonné, mais après les ordonnances de non-lieu rendues par le juge d’instruction les 25 février et 15 avril 2022 -confirmées en appel le 15 mars 2023, le CIFD exonéré de toutes poursuites pénales a régularisé des conclusions de reprise d’instance le 13 octobre 2022.

Par jugement du 25 novembre 2024, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

— dit que les contrats de prêts souscrits par M. [H] et Mme [P] les 5 et 27 juillet 2002 auprès du Crédit immobilier de France financière Rhône Ain sont soumis au code de la consommation,

— rejeté la demande en déchéance des intérêts et la demande de capitalisation des intérêts,

— réduit l’indemnité de résiliation à la somme de 500 euros par prêt,

— condamné solidairement M. [H] et Mme [P] divorcée [H] à payer au Crédit immobilier de France développement les sommes suivantes :

* pour le premier prêt n° 20509 : capital restant dû au 1er avril 2010 : 161 322,72 euros, outre intérêts au taux de 4.25 % à compter du 1er avril 2010, 500 euros d’indemnité de résiliation,

* pour le second prêt n° 20826 : capital restant dû au 1er avril 2010: 141 030 euros, outre intérêts au taux de 4,25 % à compter du 1er avril 2010, 500 euros d’indemnité de résiliation,

— jugé prescrite la demande de dommages et intérêts formulée par le Crédit immobilier de France développement,

— renvoyé les parties devant le tribunal judiciaire de Marseille dans le cadre de l’instance pendante pour la demande reconventionnelle des défendeurs,

— débouté les parties de leurs autres prétentions,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

— rejeté les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [H] et Mme [P] divorcée [H] aux dépens.

Par déclaration du 10 décembre 2024, le Crédit immobilier de France développement a relevé appel de cette décision aux fins de la voir annuler ou infirmer en toutes ses dispositions.

Mme [P] et M. [H] ont conclu et l’arrêt rendu est donc contradictoire en vertu de l’article 467 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 septembre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 26 août 2025, le CIFD, appelant, demande à la cour de

— confirmer le jugement rendu le 25 novembre 2024 par le tribunal judiciaire d’Aix en Provence (RG n°12/05388) en ce qu’il :

* « condamne solidairement M. [H] et Mme [P] divorcée [H] à payer au Crédit immobilier de France développement les sommes suivantes : – pour le premier prêt n°20509 : capital restant dû au 01 avril 2010 : 161 322,72 euros, outre intérêts au taux de 4,25% à compter du 01 avril 2010, – pour le second prêt n°20826 : capital restant dû au 01 avril 2010 : 141 030 euros, outre intérêts au taux de 4,25 % à compter du 01 avril 2010.

* condamne M. [H] et Mme [P] divorcée [H] aux dépens.

* renvoie les parties devant le tribunal judiciaire de Marseille dans le cadre de l’instance pendante pour la demande reconventionnelle des défendeurs »

— infirmer le jugement rendu le 25 novembre 2024 par le tribunal judiciaire d’Aix en Provence (RG n°12/05388) en ce qu’il :

* « rejette la demande en déchéance des intérêts et la demande de capitalisation des intérêts * réduit l’indemnité de résiliation à la somme de cinq cents euros.

* condamne solidairement M. [H] et Mme [P] divorcée [H] à payer au Crédit immobilier de France développement les sommes suivantes : – pour le premier prêt n°20509 : – 500 euros d’indemnité de résiliation ; – pour le second prêt n°20826 : – 500 euros d’indemnité de résiliation.

* juge prescrite la demande de dommages et intérêts formulée par le Crédit immobilier de France développement.

* déboute les parties de leurs autres prétentions

* dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement

* rejette les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile »

Statuant à nouveau :

' Sur la recevabilité des demandes de la société CIFD

— déclarer l’ensemble des demandes de la société CIFD recevables et non prescrites.

' Sur la demande principale de la société CIFD

— condamner M. [H] et Mme [P] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 167 365,62 euros au titre du prêt n°20509 qui portera intérêt au taux contractuel de 4,25 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD,

— condamner M. [H] et Mme [P] au paiement des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuel soit l’indemnité contractuelle de 11 242,89 € qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme

— condamner M. [H] et Mme [P] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 142 207,82 euros au titre du prêt n°20826 qui portera intérêt au taux contractuel de 4,25 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD

— condamner M. [H] et Mme [P] au paiement du solde des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuel soit l’indemnité contractuelle de 9 955,05 € et les frais de 30€ qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme,

— ordonner la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du code civil

— condamner M. [H] et Mme [P] à verser à la société CIFD la somme de 44.880,09 € à titre de dommages et intérêts

' Sur la demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels du contrat de prêt de M.[H] et Mme [P]

— déclarer la demande reconventionnelle de M. [H] et Mme [P] de déchéance des intérêts conventionnels irrecevable.

Subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable

— rejeter la demande reconventionnelle de M. [H] et Mme [P] de déchéance des intérêts conventionnels.

— condamner M. [H] et Mme [P] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 167 365,62 euros au titre du prêt n°20509 qui portera intérêt au taux contractuel de 4,25 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

— condamner M. [H] et Mme [P] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 142 207,82 euros au titre du prêt n°20826 qui portera intérêt au taux contractuel de 4,25 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

Davantage subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable et les dispositions du code de la consommation applicables

— rejeter la demande reconventionnelle de M. [H] et Mme [P] de déchéance des intérêts conventionnels.

— condamner M. [H] et Mme [P] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 167 365,62 euros au titre du prêt n°20509qui portera intérêt au taux contractuel de 4,25 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

— condamner M. [H] et Mme [P] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 142 207,82 euros au titre du prêt n°20826 qui portera intérêt au taux contractuel de 4,25 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

' Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de M. [H] et Mme [P]

— déclarer irrecevable la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [H] comme prescrite.

— Les débouter de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

' En tout état de cause

— débouter M. [H] et Mme [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner à verser à la société CIFD somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi, qu’aux entiers dépens,

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 août 2025, Mme [K] [P] et M. [N] [H], intimés, demandent à la cour :

— de réformer le jugement du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence du 25 novembre 2024 en ce qu’il

— rejette la demande en déchéance des intérêts

— réduit l’indemnité de résiliation à la somme de cinq cents euros par prêt

— condamne solidairement M. [H] et Mme [P] divorcée [H] à payer au Crédit immobilier de France développement les sommes suivantes : pour le premier prêt n° 2509 : capital restant dû au 0l avril 2010 : 161 322,72 euros, outre intérêts au taux de 4,25% à compter du 01 avril 2010, 500 euros d’indemnité de résiliation ; pour le second prêt n° 20826 : capital restant dû au 01 avril 2010: 141 030 euros, outre intérêts au taux de 4,25% à compter du 01 avril 2010, 500 euros d’indemnité de résiliation,

— renvoie les parties devant le tribunal judiciaire de Marseille dans le cadre de l’instance pendante pour la demande reconventionnelle des défendeurs,

— condamne M. [H] et Mme [P] divorcée [H] aux dépens.

— confirmer le jugement en ce qu’il :

. dit que les contrats de prêts souscrits par M. [H] et Mme [P] les 05 et 27 juillet 2002 auprès du Crédit immobilier de France financière Rhône Ain sont soumis au code de la consommation

. juge prescrite la demande de dommages et intérêts formulée par le Crédit immobilier de France développement

Statuant à nouveau,

sur les demandes au principal,

— déchoir et débouter le CIFD de ses demandes en paiement des intérêts conventionnels au titre des intérêts échus avant la déchéance du terme et ceux postérieurs à la déchéance du terme, au titre des deux prêts ;

— débouter le CIFD de sa demande de capitalisation des intérêts conventionnels ;

sur l’indemnité de résiliation,

— débouter le CIFD de ses demandes en paiement des sommes de 11 387,34 € et 9 955,05 € au titre des indemnités de résiliation ;

— fixer les indemnités de résiliation à la somme de 1 € par prêt ;

— débouter le CIFD de ses demandes en paiement des sommes de 110 € au titre du prêt 20509 et 30 € au titre du prêt 20826 ;

— ordonner la prescription et débouter le CIFD de sa demande en paiement de la somme de 44 880,09 € à titre de dommages-intérêts ;

A titre reconventionnel,

— débouter le CIFD de son exception de prescription ;

* au titre du prêt n°20509 Resdi Atlantique

En cas de rejet des intérêts conventionnels :

— condamner le CIFD à payer aux consorts [H] [P] la somme de 87 448 € à titre de dommages-intérêts provisoirement arrêtés au 30 juin 2024 et à parfaire jusqu’à la décision à rendre définitive ;

à titre subsidiaire :

En cas de condamnation aux intérêts conventionnels au taux de 3,05 %

— condamner le CIFD à payer aux consorts [H] [P] la somme de 133 422 € à titre de dommages-intérêts provisoirement arrêtés au 30 juin 2024 et à parfaire jusqu’à la décision à rendre définitive ;

A titre encore plus subsidiaire:

En cas de condamnation aux intérêts conventionnels au taux de 4,97 %

— condamner le CIFD à payer aux consorts [H] [P] la somme de 177 921 € à titre de dommages-intérêts provisoirement arrêtés au 30 juin 2024 et à parfaire jusqu’à la décision à rendre définitive ;

* au titre du prêt n°20826 [Localité 9]

En cas de rejet des intérêts conventionnels:

— condamner le CIFD à payer aux consorts [H] [P] la somme de 73 902 € à titre de dommages-intérêts provisoirement arrêtés au 30 juin 2024 et à parfaire jusqu’à la décision à rendre définitive ;

A titre subsidiaire :

En cas de condamnation aux intérêts conventionnels au taux de 3,05 %

— condamner le CIFD à payer aux consorts [H] [P] la somme de 114 058 € à titre de dommages-intérêts provisoirement arrêtés au 30 juin 2024 et à parfaire jusqu’à la décision à rendre définitive ;

A titre encore plus subsidiaire :

En cas de condamnation aux intérêts conventionnels au taux de 4,97 %

— condamner le CIFD à payer aux consorts [H] [P] la somme de 155 224 € à titre de dommages-intérêts provisoirement arrêtés au 30 juin 2024 et à parfaire jusqu’à la décision à rendre définitive ;

— condamner le CIFD à payer aux époux [H] une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter le CIFD de toutes ses demandes, fins et conclusions y compris de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le CIFD aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

A/ Sur les demandes des consorts [H] [P] fondées sur le code de la consommation

Le CIFD soutient que les demandes des emprunteurs fondées sur le code de la consommation sont prescrites, et en tout état de cause mal fondées.

Ces demandes ont été formulées pour la première fois par conclusions du 20 novembre 2023 alors que la prescription qui courait à compter de chaque acte notarié de prêt était acquise.

Sur le fond, elles sont mal fondées dans la mesure où l’article L.312-3 du code de la consommation alors applicable excluait du champ d’application des textes relatifs au crédit immobilier, les emprunts présentant un caractère professionnel. Or en l’espèce, les emprunteurs ont contracté de nombreux prêts, dont deux auprès du CIFD et M. [H] était inscrit en 2014 au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur meublé professionnel, de sorte que l’activité d’investissement locatif qu’ils menaient en réalité est une activité professionnelle et exclut toute application du code de la consommation. C’est à tort que le premier juge a retenu une soumission volontaire de sa part à ces dispositions alors que, dans l’ignorance de l’empilement des crédits comme du montage global des opérations des époux [H] et de leur ampleur, le CIFD n’a jamais manifesté une intention claire et non équivoque de faire bénéficier, malgré ce, ces emprunteurs des dispositions de la loi Scrivener.

A titre subsidiaire, le CIFD soutient avoir respecté les prescriptions du code de la consommation et conteste les prétentions émises sur ce fondement par les intimés.

Les consorts [H] [P] font valoir que leur demande ne porte pas sur la nullité des contrats de prêt mais sur la déchéance du CIFD de son droit aux intérêts conventionnels, de sorte que, soulevée par exception, elle est imprescriptible.

Sur le fond, ils soutiennent que l’appelant ne peut prétendre avoir été trompé sur le fait qu’il s’agissait de prêts professionnels dans la mesure où les fiches de renseignements remplies mentionnaient que le bien était destiné à une location meublée accolée à un bail commercial et qu’il pouvait exister plusieurs investissements de ce type. Trois acquisitions ont été ainsi financées par le CIFD qui n’ignorait rien des procédés de la société Apollonia, et quand il les a assignés en paiement, c’est au visa des textes du code de la consommation, ce qui confirme encore que le CIFD s’est soumis à leur application en parfaite connaissance de cause.

Le formalisme prescrit par ces textes n’ayant pas été respecté, l’appelant est déchu de son droit aux intérêts conventionnels.

Sur ce,

S’agissant de la prescription,

Mme [P] et M. [H] demandent à la cour, aux termes de leurs dernières écritures, de « réformer le jugement du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence du 25 novembre 2024 en ce qu’il rejette la demande en déchéance des intérêts » et de « déchoir et débouter le CIFD de ses demandes en paiement des intérêts conventionnels au titre des intérêts échus avant la déchéance du terme et ceux postérieurs à la déchéance du terme, au titre des deux prêts ».

Selon l’article 71 du code de procédure civile, constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire.

Il est jugé que le moyen tiré de la déchéance du droit aux intérêts opposé par le souscripteur d’un crédit à la consommation constitue une défense au fond mais que l’invocation d’une telle déchéance s’analyse toutefois en une demande reconventionnelle si elle tend à la restitution d’intérêts trop perçus (1ère Civ., 18 décembre 2024, pourvoi n°23-15.688).

La demande des intimés qui porte uniquement sur la déchéance constitue ainsi une défense au fond qui n’est pas soumise à prescription.

S’agissant de la soumission du contrat au code de la consommation et du bien fondé des demandes à ce titre

L’article L 313-1 du code de la consommation dispose que les dispositions relatives aux prêts immobiliers s’appliquent :

1° aux contrats de crédit, définis au 6° de l’article L. 311-1, destinés à financer les opérations suivantes :

a) Pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation :

— leur acquisition en propriété ou la souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble ainsi acquis ;

— leur acquisition en jouissance ou la souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en jouissance, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble ainsi acquis ;

— les dépenses relatives à leur construction ;

b) L’achat de terrains destinés à la construction des immeubles mentionnés au a ci-dessus ;

2° Aux contrats de crédit accordés à un emprunteur défini au 2° de l’article L. 311-1, qui sont garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d’habitation, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d’habitation. Ces contrats ainsi garantis sont notamment ceux destinés à financer, pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien.

Selon l’article L. 312-3 du même code, sont exclus du champ d’application des dispositions relatives au crédit immobilier, notamment, les prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Il est jugé depuis l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 20 mai 2020 (1ère Civ., pourvoi n°19-10.403), que la souscription de plusieurs prêts en vue de l’acquisition de logements destinés à la location meublée est exclusive de la qualité de consommateur de l’emprunteur.

Ainsi, si l’investissement immobilier locatif d’un particulier peut relever du régime propre au crédit immobilier à la consommation, encore faut-il qu’il ne corresponde à l’exercice d’aucune activité professionnelle, laquelle est couramment définie comme celle « qu’une personne exerce de manière habituelle en vue d’en tirer un revenu lui permettant de vivre. »

En l’espèce, les deux prêts consentis les 31 octobre et 5 décembre 2002 par le CIFD aux époux [H] avaient pour objet spécifié de financer l’acquisition d’appartements « en vefa à usage (d’habitation) locatif(ve) », deux dans l’Essonne, un en [Localité 7]-Atlantique, et portaient sur des montants respectifs de 247 729 euros et 201 080 euros.

L’acquisition ainsi quasiment concomitante de trois appartements en vefa à des fins locatives au moyen de prêts destinés à les financer presque intégralement et pour des montants conséquents, caractérise clairement l’engagement par l’emprunteur d’une activité professionnelle, accessoire, qui est exclusive de la qualité de consommateur.

Les contrats de prêt souscrits par les époux [H] ne relèvent ainsi pas par nature du code de la consommation, ce qu’eux-mêmes admettent d’ailleurs.

Toutefois, il a été jugé qu’il n’est pas interdit aux parties de soumettre volontairement l’opération qu’elles concluent aux dispositions du code de la consommation relatives au prêt immobilier, même si ladite opération n’entre pas dans leur champ d’application (1ère Civ., 11 décembre 2019, pourvoi n° 18-20.672).

Pour autant, une telle soumission doit résulter d’une manifestation de volonté dépourvue d’équivoque (1ère Civ., 1er juin 1999, pourvoi n°97-13.779).

Le seul visa à ces contrats ou aux avenants consentis en 2007 des articles du code de la consommation ne peut valablement démontrer une telle soumission volontaire du Crédit immobilier (1ère Civ., 23 janvier 2019, pourvoi n°17-23.919), pas plus que la simple mention de ces textes dans son assignation introductive d’instance du 25 mai 2010, trop distante de la conclusion des contrats pour pouvoir en révéler l’intention.

Le Crédit immobilier ne pouvait en 2002, 2007, ni en 2010 connaître ni prévoir la jurisprudence établie en suite de l’arrêt rendu le 20 mai 2020, de sorte qu’il ne peut être dit que, d’évidence, les contrats de prêt conclus étaient par nature exclusifs de toute application du code de la consommation ' de nombreux arrêts en sens contraire ayant d’ailleurs étant rendus jusque là.

Il n’est pas démontré que le Crédit immobilier avait une quelconque connaissance des quatre autres investissements du même type des époux [H] financés par d’autres banques, et pas davantage qu’il avait été informé que les acquisitions qu’il finançait s’inscrivaient dans le cadre d’une opération d’investissement immobilier de grande ampleur.

Ceux-ci s’étaient déclarés de profession médecin pour l’un et infirmière pour l’autre, et avaient même visé le statut de « LMNP » (loueur de meublé non professionnel) comme cadre juridique de l’opération à financer (fiches de renseignements bancaires), et ce n’est que bien après, en 2014, que M. [H] s’est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur meublé professionnel de sorte que rien ne permet de retenir que la banque ait pu anticiper sur ce statut quand l’emprunteur lui-même l’ignorait et ne l’avait en tout état de cause pas déclarée.

Et le seul fait que les offres soient soumises à la condition d’une inscription d’hypothèque conventionnelle n’établit évidemment pas la destination commerciale des biens immobiliers à acquérir comme soutenu par les intimés (page 12 de leurs conclusions), cette sûreté étant une garantie classique en matière immobilière.

Rien ne démontre donc que, lors de la conclusion des contrats de prêt en 2002 et de leurs avenants en 2007, le Crédit immobilier avait connaissance qu’ils ne relevaient pas des dispositions du code de la consommation mais avait entendu volontairement les y soumettre.

C’est en conséquence à tort que le premier juge a dit que ces contrats étaient soumis à ce code et le jugement est infirmé.

Les moyens et demandes formulés par les intimés sur le fondement des violations des prescriptions fixées par le code de la consommation, inapplicables, ne peuvent en conséquence qu’être rejetés.

B/ Sur les demandes en paiement du CIFD

— au titre des prêts

Le CIFD fait valoir que, par l’effet de la déchéance du terme prononcée le 29 mars 2010, ses créances sont exigibles au titre des deux prêts contractés.

A la date du 29 juillet 2025, sa créance au titre du prêt n°20509 s’élevait à 165 863,24 euros. Le capital restant dû à la date de déchéance du terme continuant à générer des intérêts au taux contractuel applicable à cette date soit 4,25%, le montant des intérêts était de 104.312,66 euros au 29 juillet 2025.

A la date du 29 juillet 2025, sa créance au titre du prêt n°20826 s’élevait à 141 722,35 euros. Le capital restant dû à la date de déchéance du terme continuant à générer des intérêts au taux contractuel applicable à cette date soit 4,25%, le montant des intérêts était de 91.821,37 euros au 29 juillet 2025.

Il ajoute que les dispositions du code de la consommation étant inapplicables, la capitalisation des intérêts qu’il demande est de droit.

Les indemnités de résiliation contractuellement convenues et mentionnées dans les courriers de déchéance du terme sont dues, le CIFD n’ayant commis aucun manquement et ayant bien au contraire bénéficié d’un non-lieu dans le cadre de la procédure pénale.

Enfin, la déchéance du terme rend les sommes immédiatement exigibles de sorte que le taux conventionnel est alors arrêté à 4,25% sans variation possible ensuite.

Les emprunteurs soutiennent que le taux conventionnel est variable, que seul est applicable celui arrêté à la date de déchéance du terme, le 29 mars 2010 -soit un taux de 2,10 + 0,959 % = 3,059 %, et que ces intérêts conventionnels ne peuvent courir que sur le capital restant dû.

Les dispositions du code de la consommation excluent toute capitalisation des intérêts et en tout état de cause, aucun des deux contrats ne la prévoit.

Les indemnités de résiliation sont des clauses pénales et tenant le fait que le CIFD est « victime de sa propre incurie, dictée par le lucre », elles doivent être réduites non pas à 500 euros comme jugé mais à 1 euro chacune.

Enfin les frais de rejet et de transmission au contentieux ne sont ni stipulés contractuellement ni justifiés, de sorte qu’ils ne peuvent être mis à leur charge.

Sur ce,

sur le taux conventionnel applicable,

Il n’est pas contesté que la déchéance du terme des deux prêts est intervenue le 29 mars 2010 et les intérêts conventionnels courent donc nécessairement à compter de cette date.

Le jugement déféré qui arrête les sommes dues au 1er avril 2010 et fait courir les intérêts à compter de cette date ne peut donc qu’être infirmé.

Le Crédit immobilier produit les décomptes des sommes réclamés en pièces 35 et 36. Il en résulte qu’il demande :

— pour le prêt 20509 (201 080 euros) :

160 612,72 euros de capital restant dû au 29/03/2010

6 752,90 euros d’échéances impayées au 29/03/2010

571,35 euros d’intérêts échus au 29/03/2010

soit un total de 167 936,97 euros exigibles à cette date (hors indemnité conventionnelle et frais),

ainsi que les intérêts échus du 30/03/2010 au 29/07/2025 calculés au taux de 4,25% et intérêts à échoir au même taux après cette date, dont à déduire les règlements intervenus.

— pour le prêt 20826 (247 729 euros) :

141 030,78 euros de capital restant dû au 29/03/2010

1 177,04 euros d’échéances impayées au 29/03/2010

7,11 euros d’intérêts échus au 29/03/2010

soit un total de 142 214,93 euros exigibles à cette date (hors indemnité conventionnelle et frais),

ainsi que les intérêts échus du 30/03/2010 au 29/07/2025 calculés au taux de 4,25% et intérêts à échoir au même taux après cette date, dont à déduire les règlements intervenus.

Par avenants respectifs des 26 mars 2007 et 12 avril 2007, les taux d’intérêt de ces deux prêts ont été rabaissés à 4,25%.

C’est donc à tort que les intimés soutiennent que des taux d’intérêts de 4,97% et 5,08% leur seraient réclamés, et encore à tort qu’ils se prévalent d’un taux Euribor 6 mois + 2,10. Celui-ci n’est que l’index de référence applicable à la révision des taux comme expressément stipulé aux contrats de prêts initiaux, avant avenants qui prévoient des taux fixes de 4,25%, étant observé qu’il n’est justifié d’aucune révision ensuite.

sur l’assiette des intérêts conventionnels,

Des décomptes produits par le Crédit immobilier, il doit être retenu que c’est bien sur le principal restant dû au jour de la déchéance du terme, principal composé du capital restant dû et des échéances impayées, et non pas seulement sur le capital restant dû -comme soutenu par les consorts [H] [P], que les intérêts conventionnels doivent être appliqués. En effet, c’est seulement dans le cadre de l’exécution normale d’un prêt que les intérêts s’appliquent au fur et à mesure des échéances sur le capital restant alors dû à chaque date.

En revanche, le Crédit immobilier ne peut prétendre capitaliser d’office, sans stipulation contractuelle et hors toute décision de justice, les intérêts échus du 30 mars 2010 au 29 juillet 2025 pour les additionner au solde dû à la déchéance du terme et en soustraire alors seulement les règlements effectués, puis appliquer le taux d’intérêt conventionnel encore au solde du tout – y compris l’indemnité conventionnelle.

Les sommes dues au titre du capital restant dû et des échéances restées impayées sont arrêtées à la date de déchéance du terme et c’est sur leur total que s’appliquent les intérêts conventionnels à compter de cette date, sauf à déduire les paiements effectués par les emprunteurs (dont seuls les montants totaux sont indiqués sur les décomptes produits relativement aux deux prêts).

Encore, l’indemnité conventionnelle n’est pas soumise à l’application du taux d’intérêt conventionnel mais seulement au taux légal en l’absence de stipulation spéciale contraire dans le contrat.

sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est un droit pour le créancier qui le demande en vertu de l’article 1343-2 (anciennement 1154) du code civil, même dans le silence du contrat, et les dispositions du code de la consommation qui ne sont pas applicables en l’espèce ne peuvent y faire échec. Il est donc fait droit à cette demande par la présente décision.

sur les indemnités de résiliation

Il est réclamé à ce titre, selon les décomptes produits, 11 242,89 euros sur le prêt 20509 et 9 955,05 euros sur le prêt 20826, au visa d’une indemnité de 7% « prévue à l’acte ».

Il n’est pas contesté par les intimés que les indemnités de résiliation demandées sont conformes aux prescriptions contractuelles ; ils demandent seulement la réduction à 1 euro par contrat de cette clause pénale.

Les clauses pénales sont celles par lesquelles les contractants évaluent d’un commun accord, forfaitairement, et par avance, les dommages et intérêts dus par le débiteur en cas d’inexécution totale, partielle ou tardive du contrat. Elles sanctionnent cette inexécution et présentent un caractère comminatoire.

L’indemnité de 7% convenue par les parties lors de la conclusion des contrats de prêt est effectivement une clause pénale pour sanctionner forfaitairement l’inexécution par les emprunteurs des termes des deux contrats. Les parties s’accordent d’ailleurs sur cette qualification.

Cette inexécution n’est pas contestée et est établie, Mme [P] et M. [H] ne s’étant pas acquittés des échéances telles que fixées aux avenants conclus sur les prêts.

Il n’est aucunement démontré ni même soutenu que les fautes alléguées du Crédit immobilier auraient un lien quelconque avec ces non-paiements, lesquels résultent manifestement d’une décision des emprunteurs dans un contexte pénal -étant toutefois rappelé que le Crédit immobilier n’a pour sa part pas été retenu dans les liens d’une quelconque prévention.

Rien ne justifie donc que ces indemnités, librement convenues par les parties lors de la conclusion des contrats soient réduites, et le jugement déféré est infirmé encore à cet égard.

sur l’imputation des frais

Seuls des frais de rejet de 30 euros sont demandés par l’appelant au titre du prêt 20826 comme mentionné dans ses derniers décomptes (pièces 35 et 36) et au dispositif de ses dernières écritures.

Dès lors qu’il n’en est pas spécialement justifié, le Crédit immobilier restant d’ailleurs taisant à cet égard dans ses conclusions même s’il maintient sa demande en paiement, cette demande a été justement écartée par le premier juge.

sur les condamnations prononcées

Au bénéfice des explications précédentes, et au regard des décomptes produits en pièces 35 et 36, il est donc fait droit aux demandes du CIFD

— pour le prêt 20509, à hauteur de

. 179 179,86 euros dus, outre intérêts au taux conventionnel de 4,25% à compter du 29 mars 2010, dont à déduire la somme de 117 629,28 euros réglée,

. 11 242,89 euros d’indemnité conventionnelle, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2010,

— pour le prêt 20826, à hauteur de

. 152 199,98 euros dus, outre intérêts au taux conventionnel de 4,25% à compter du 29 mars 2010, dont à déduire la somme de 102 299,00 euros réglée,

. 9 955,05 euros d’indemnité conventionnelle, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2010,

et ce, avec capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

— en indemnisation

Le CIFD fait valoir que le comportement des emprunteurs lui a causé préjudice et en demande l’indemnisation. Il conteste que cette demande soit prescrite dans la mesure où son assignation en paiement délivrée le 25 mai 2010 l’a interrompue. Et sur le fond il soutient que l’accumulation par les emprunteurs de multiples prêts lui a été dissimulée et qu’étant ainsi dans l’ignorance de leur endettement réel, il a perdu une chance de ne pas contracter avec eux et doit être indemnisé des conséquences que leur comportement déloyal lui fait supporter.

Les emprunteurs excipent de la prescription de cette demande d’indemnisation formulée plus de cinq ans après la déchéance du terme, et soutiennent qu’elle est en tout état de cause mal fondée, les prêts relevant d’un processus d’escroquerie d’un intermédiaire que le CIFD n’a pas contrôlé et aucun préjudice n’étant démontré.

Sur ce,

Sur la prescription de la demande,

Il est jugé que, si, en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque deux actions, quoi qu’ayant des causes distinctes, tendent à un seul et même but, de telle sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première (Com., 8 juillet 2020, pourvoi n°18-24.441)..

Ainsi quand bien même l’objet et/ou le fondement de deux demandes est distinct, dès lors qu’elles tendent à la même fin et au même but en reposant sur les mêmes faits, l’interruption de la prescription par la première action engagée joue à l’égard de la seconde.

L’assignation délivrée par le CIFD à Mme [P] et M. [H] le 25 mai 2010 a interrompu la prescription de l’action en paiement engagée au titre de l’exécution des contrats de prêt conclus les 31 octobre et 5 décembre 2002, et ce, avant qu’elle soit acquise puisque les défauts de règlement sont postérieurs aux avenants de 2007.

La demande en indemnisation formulée par le CIFD, si elle n’était pas formulée dans cet acte introductif d’instance, n’en demeure pas moins accessoire et connexe aux prétentions qui y étaient alors déjà présentées. Elle repose sur les mêmes faits et ne procède que des conséquences des premières, de sorte qu’elle est tout autant recevable.

Sur le bien fondé de la demande,

La demande en indemnisation formulée par le CIFD suppose la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

La faute invoquée consisterait d’une part en la dissimulation par les emprunteurs de leur taux d’endettement réel lors de la souscription des prêts, et d’autre part en l’absence de bonne foi dans l’exécution de leurs obligations contractuelles.

S’il ressort effectivement des débats que les époux [H] ont, dans le cadre de la même opération d’investissement menée par le promoteur Apollonia, souscrit d’autres emprunts auprès d’autres établissements financiers que le Crédit immobilier, pour financer l’acquisition d’autres immeubles en vefa à usage locatif, aucune pièce n’est produite à cet égard de sorte que la cour ignore la chronologie de conclusion des contrats.

Il n’est en conséquence pas démontré que les époux [H], lorsqu’ils ont contracté les 31 octobre et 5 décembre 2002 auprès du CIFD, étaient déjà engagés auprès d’autres banques dans ce cadre et qu’ils l’auraient donc alors dissimulé à leur cocontractant.

Enfin, l’inexécution contractuelle des époux [H] est sanctionnée par leur condamnation à paiement des sommes dues avec intérêts, et précisément réparée conventionnellement par l’indemnité de 7%, de sorte qu’il n’y a lieu à ce titre à indemnisation supplémentaire de ce chef.

C’est donc à bon droit que cette demande a été rejetée par le premier juge.

C/ Sur les demandes en indemnisation de Mme [P] et M. [H]

Les emprunteurs font valoir que c’est en violation du principe du contradictoire que le premier juge s’est dessaisi de cette demande au motif que le tribunal judiciaire de Marseille en était déjà saisi, alors que le CIFD n’avait soulevé aucune exception de litispendance et que les parties n’ont pas même été invitées à faire valoir leurs observations sur ce point. Ils concluent donc à l’annulation du jugement de ce chef et, à défaut, à sa réformation. En effet, la litispendance est une exception de procédure qui doit être soulevée in limine litis et devant le juge de la mise en état. En outre le dessaisissement n’est qu’une faculté pour le juge et elle ne procède pas en l’espèce d’une bonne administration de la justice puisqu’en l’état du sursis à statuer ordonné sur leur assignation en responsabilité, et du temps que prendra la procédure pénale à aboutir définitivement, les consorts [H] [P] ont peu de chance de voir leur action jugée de leur vivant alors même que la disparition du CIFD est programmée pour 2035. Considérant le risque de déni de justice et d’atteinte de leur droit au juge comme la rupture d’égalité des parties qui résulterait de la possible condamnation des emprunteurs au profit du CIFD quand leurs demandes en compensation ne seraient pas examinées, les intimés concluent à l’infirmation de la décision de ce chef et à l’examen de leur demande en indemnisation.

Ils contestent que cette demande soit prescrite dès lors que le délai de prescription qui était alors de dix ans n’a commencé à courir qu’à compter de la déchéance du terme.

Enfin, ils fondent leur action en responsabilité sur le CIFD, d’une part, sur le manquement de celui-ci à son devoir de mise en garde à leur égard, et d’autre part, sur le fait fautif de son mandataire la société Apollonia dans la commercialisation des prêts comme dans la constitution des dossiers de demandes de prêts.

Mme [P] et M. [H] reprochent au CIFD d’avoir accordé les prêts « de manière industrielle sans s’intéresser à la situation des emprunteurs ». Les fiches de renseignements dont il se prévaut comportent des anomalies apparentes et ne sont pas signées des emprunteurs, de sorte que le CIFD ne peut s’en prévaloir. Le taux d’endettement des consorts [H] [P] sur la totalité des investissements réalisés sur la promotion d’Apollonia est excessif, et celui qui résulte des prêts consentis par le CIFD l’est déjà.

Le CIFD a confié la constitution des dossiers de prêt à la société Apollonia, de sorte que celle-ci était sa mandataire. La faute d’Apollonia n’étant pas contestée, l’appelant est responsable de plein droit.

Les époux [H], médecin pour l’un, infirmière pour l’autre, étaient des emprunteurs non avertis et ils étaient sous l’emprise psychologique du président d’Apollonia. Leur bonne foi ne peut être contestée alors qu’ils sont les victimes du montage mis en place.

Le CIFD doit en conséquence indemniser la perte de chance de ne pas contracter qui en est résulté pour les intimés.

L’appelant fait valoir que c’est par une juste application des articles 100 et 101 du code de procédure civile que le premier juge s’est dessaisi au profit du tribunal judiciaire de Marseille, première juridiction saisie de cette demande d’indemnisation. Le fait que l’article 789 (article 771 ancien) du code de procédure civile donne des attributions au juge de la mise en état ne prive pas le tribunal saisi du fond de la faculté d’examiner la litispendance, question qui relève de l’ordre public. Le décès des emprunteurs comme la dissolution du CIFD ne sont pas de nature à mettre fin à l’action engagée et ce sont en tout état de cause des événements purement hypothétiques à ce jour. Le renvoi évite la multiplication des instances et le risque de décisions contradictoires, sans priver les emprunteurs d’un accès effectif au juge ni d’une égalité des armes. Le CIFD demande donc confirmation de la décision rendue de ce chef.

En tout état de cause, l’appelant conteste tout manquement fautif.

Aucun contact direct entre l’établissement de crédit et les emprunteurs n’est imposé par la loi.

Le règlement n° 97-02 en date du 21 février 1997, relatif au contrôle interne des établissements de crédit et des entreprises d’investissement, adopté par le Comité de la réglementation bancaire et financière (CRBF), n’était pas applicable aux activités externalisées dans sa version alors en vigueur.

En matière bancaire, aucune disposition n’institue de régime de responsabilité des établissements de crédit du fait des intermédiaires en opérations de crédit, ni aucune obligation de contrôle des premiers sur les seconds.

Le CIFD soutient enfin avoir pleinement exécuté son devoir de mise en garde, en examinant la demande de prêt des emprunteurs, comme toute demande même transmise directement sans intermédiaire, au vu des justificatifs de leur situation financière. Mme [P] et M. [H] étaient des emprunteurs avertis : ils étaient déjà propriétaires de leur résidence principale et d’une résidence secondaire financés par des emprunts, les prêts litigieux leur ont permis d’acquérir, dans un but de défiscalisation et d’optimisation de leur patrimoine, des biens immobiliers qu’ils ont mis en location et M. [H] était d’ailleurs inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur en meublé professionnel. Et en tout état de cause, le remboursement des échéances des prêts pendant plusieurs années et jusqu’en mars 2010 exclut toute faute au titre du devoir de mise en garde. Encore, en dissimulant des informations, les emprunteurs ont empêché le CIFD de constater l’existence d’un risque né de l’octroi du crédit, et il était en droit de se fier aux informations transmises.

Il n’est en outre pas justifié du préjudice allégué.

Et quand bien même ce préjudice serait retenu, la demande d’indemnisation formulée est prescrite et la perte de chance « extrêmement faible ».

Sur ce,

— S’agissant du renvoi pour litispendance

En vertu des articles 100 et 101 du code de procédure civile, « Si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office » et « s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction. ».

Il ressort ainsi de ce texte que le juge peut se saisir d’office -et donc sans demande « in limine litis »- de la question de la litispendance.

Force est de constater que si les intimés se prévalent d’une violation du contradictoire en ce que leurs observations n’ont pas été recueillies dans ce cadre par le premier juge, ils ne formulent au dispositif de leurs dernières écritures, aucune demande en nullité du jugement de ce chef.

Les parties s’étant désormais toutes expliquées sur ce sujet, la cour entend infirmer la décision déférée sur cette disposition de renvoi.

En effet, si les consorts [P] [H] avaient, préalablement à la saisine du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence par le CIFD à leur encontre, saisi le tribunal de grande instance de Marseille d’une action notamment à l’encontre de ce CIFD, cette action a fait l’objet d’une décision de sursis à statuer dans l’attente de la décision pénale à intervenir.

Or il est à ce jour définitivement acquis que le CIFD est étranger à la procédure pénale en cours, de sorte que la décision pénale à intervenir est indifférente pour l’appréciation du bien fondé de l’action engagée par les époux [H] à l’encontre du CIFD.

Il n’est donc pas de l’intérêt d’une bonne justice que de renvoyer l’examen de cette action au tribunal de grande instance de Marseille saisi, alors même que la cour est saisie par l’action du CIFD contre les consorts [P] [H] du litige contractuel les opposant.

Encore, aucun risque de contrariété de décisions n’est encouru dès lors que le présent arrêt purgera l’action en responsabilité engagée par les consorts [P] [H] à l’encontre du CIFD, laquelle est sans lien avec celle dirigée contre la société Apollonia et autres défendeurs en l’état de la procédure pénale en cours.

Il sera donc statué sur les demandes reconventionnelles des intimés

— S’agissant de la demande d’indemnisation pour manquement du CIFD à son devoir de mise en garde

Sa recevabilité

Il a été jugé que l’action en responsabilité de l’emprunteur non averti à l’encontre du prêteur au titre d’un manquement à son devoir de mise en garde se prescrit par cinq ans à compter du jour du premier incident de paiement, permettant à l’emprunteur d’appréhender l’existence et les conséquences éventuelles d’un tel manquement ( 1ère Civ., 5 janvier 2022, pourvois n°20-18.893 et n°20-17.325 ; 1er mars 2023, pourvoi n°21-20.260), et encore que le délai de prescription de l’action en indemnisation du dommage résultant du manquement d’une banque à son obligation de mettre en garde un emprunteur non averti sur le risque d’endettement excessif commence à courir à la date d’exigibilité des sommes au paiement desquelles l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face, et non à la date de conclusion du contrat de prêt (Com., 25 janv. 2023, pourvoi n°20-12.811).

En l’espèce, si la date exacte des premiers incidents de paiement intervenus sur les contrats de prêt conclus les 31 octobre et 5 décembre 2002 n’est pas connue de la cour au regard des pièces produites, il est acquis qu’ils sont nécessairement postérieurs aux avenants d’avril 2017.

La prescription de l’action en indemnisation des époux [H] au titre d’un manquement du CIFD à son devoir de mise en garde a ainsi commencé à courir après avril 2007.

La banque ne conteste pas l’effet interruptif de l’assignation délivrée le 16 octobre 2009 -assignation non communiquée aux débats par les parties- et ce, conformément aux dispositions de l’article 2241 du code civil. Cette interruption produit ses effets jusqu’à l’extinction de ladite instance en vertu de l’article 2242 suivant. Or cette instance est encore suspendue en l’état du sursis à statuer (article 378 du code de procédure civile).

La demande est donc recevable.

Son bien fondé

L’obligation de mise en garde a pour but d’attirer l’attention sur les dangers et les risques encourus par l’emprunteur. Il appartient à la banque, lorsqu’elle est tenue d’une obligation de mise en garde, de démontrer qu’elle l’a exécutée. A défaut, elle engage sa responsabilité.

Le contenu de ce devoir diffère selon que l’emprunteur peut être qualifié d'« averti » ou n’est que profane.

Lorsque l’emprunteur est averti, aucun devoir de mise en garde n’incombe à la banque, sauf à démontrer qu’elle aurait eu alors des informations sur la société cautionnée, ses revenus, son patrimoine et ses facultés de remboursement, que l’emprunteur ignorait.

En revanche, il résulte de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, que le banquier dispensateur de crédit est tenu d’un devoir de mise en garde à l’égard d’un emprunteur non averti lorsque, au jour de son engagement, celui n’est pas adapté à ses capacités financières ou qu’il existe un risque d’endettement né de l’octroi du prêt garanti, lequel résulte de l’inadaptation du prêt aux capacités financières de l’emprunteur (Com, 9 février 2022, 20-13.882).

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, c’est à l’emprunteur non averti qui se prévaut d’un manquement de la banque à son obligation de mise en garde de rapporter la preuve de l’inadaptation de son engagement à ses capacités financières ou de l’existence d’un risque d’endettement né de l’octroi du prêt (Com, 26 janvier 2016, 14-23.462).

En l’espèce, il ressort des fiches d’information dont le CIFD se prévaut que les époux [H] lui avaient déclaré lors de la souscription des contrats de prêt être pour l’un médecin, pour l’autre infirmière -ce qui n’est aucunement contesté.

Rien ne permet de retenir qu’ils avaient l’un ou l’autre à cette date une quelconque expérience ou compétence professionnelle ou personnelle dans le domaine des affaires en sus de leurs compétences médicales. Ils doivent donc être qualifiés d’emprunteurs non avertis.

Pour autant, les consorts [P] [H] ne démontrent aucunement que les prêts n’étaient pas adaptés à leurs capacités financières lorsqu’ils les ont souscrits et pas davantage qu’il en résultait pour eux un risque d’endettement né de l’octroi de ces prêts.

En effet, ils se sont manifestement acquittés des échéances des prêts conformément aux stipulations contractuelles pendant plusieurs années, ont même obtenu la renégociation des taux cinq ans après les avoir souscrits, et les défauts de paiement ensuite intervenus procèdent manifestement davantage d’une décision prise dans le cadre de la procédure pénale engagée que d’une incapacité financière majeure -laquelle ne préexistait pas en tout état de cause auparavant.

Il en résulte que le CIFD ne leur était redevable d’aucune obligation de mise en garde et qu’aucun manquement de ce chef ne peut lui être reproché.

S’agissant de la demande d’indemnisation au titre du fait fautif de la société Apollonia

Sa recevabilité

En vertu de l’article 2224 du code civil dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, si les consorts [T] pouvaient ignorer le contexte problématique de leurs engagements financiers souscrits dans le cadre de l’opération de promotion de la société Apollonia lorsqu’ils ont souscrit les prêts litigieux en 2002 puis consenti aux avenants en 2007, ils en étaient éclairés lorsqu’ils ont déposé plainte le 12 décembre 2008 et avaient alors connaissance des faits fautifs qu’ils reprochent à au CIFD puisque celui-ci était visé par ladite plainte.

La prescription de leur action en responsabilité court donc à compter du 12 décembre 2008.

Cette prescription a été interrompue par l’assignation délivrée le 16 octobre 2009 conformément aux dispositions de l’article 2241 du code civil. Et comme il a déjà été dit, cette interruption produit ses effets jusqu’à l’extinction de ladite instance en vertu de l’article 2242 suivant. Or cette instance est encore suspendue en l’état du sursis à statuer (article 378 du code de procédure civile).

La demande est donc recevable.

Son bien fondé,

Les intimés fondent leur demande en indemnisation contre le CIFD sur la faute commise par la société Apollonia qui était leur intermédiaire, en retenant que le « CIFD venant aux droits de CIFFRA est seul responsable des agissements d’Apollonia ».

Ils produisent en ce sens en pièce 113 un document intitulé « convention 2001 » mentionnant avoir pour parties la SAS Apollonia et le CIFFRA (devenu CIFD) et pour objet une collaboration par apport de clientèle de la première à la seconde.

Pour autant, cette convention n’est pas signée par le Crédit immobilier et le nom des intimés ne figure d’ailleurs même pas au listing qui y est joint par leurs soins.

II n’est donc aucunement établi que, pour la conclusion des prêts consentis par le Crédit immobilier aux époux [H], un quelconque mandat ait été confié par l’établissement financier à la société Apollonia.

En conséquence, le fait fautif de cette dernière ne peut engager le CIFD et toutes les demandes d’indemnisation formulées contre l’appelant, seulement fondées sur la faute de la SAS Apollonia, ne peuvent qu’être rejetées.

D/ Sur les frais du procès

L’équité impose de condamner les consorts [P] [H] qui succombent principalement à payer au CIFD une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance et d’appel leur incombent conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions :

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Dit que la demande de Mme [K] [P] et M. [N] [H] en déchéance du Crédit immobilier de France développement de son droit aux intérêts n’est pas soumise à prescription et qu’elle est donc recevable ;

Dit que les contrats de prêt n°20509 et 20826 consentis par le Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne devenu Crédit immobilier de France développement à Mme [K] [P] et M. [N] [H] ne sont pas soumis aux dispositions du code de la consommation ;

Rejette en conséquence toutes les demandes de Mme [K] [P] et M. [N] [H] fondées sur ces dispositions ;

Condamne solidairement Mme [K] [P] et M. [N] [H] à payer au Crédit immobilier de France développement les sommes suivantes :

— pour le prêt 20509,

179 179,86 euros, outre intérêts au taux conventionnel de 4,25% à compter du 29 mars 2010, dont à déduire la somme de 117 629,28 euros réglée,

11 242,89 euros d’indemnité conventionnelle, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2010,

— pour le prêt 20826,

. 152 199,98 euros dus, outre intérêts au taux conventionnel de 4,25% à compter du 29 mars 2010, dont à déduire la somme de 102 299,00 euros réglée,

. 9 955,05 euros d’indemnité conventionnelle, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2010,

Ordonne la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Déclare recevable comme non prescrite la demande d’indemnisation formulée par le Crédit immobilier de France développement contre Mme [K] [P] et M. [N] [H] ;

Rejette cette demande comme non fondée ;

Dit n’y avoir lieu à renvoi devant le tribunal judiciaire de Marseille pour qu’il soit statué sur l’action en responsabilité engagée par Mme [K] [P] et M. [N] [H] contre le Crédit immobilier de France développement ;

Déclare recevables et non prescrites les demandes reconventionnelles en indemnisation de Mme [K] [P] et M. [N] [H] contre le Crédit immobilier de France développement ;

Rejette ces demandes comme non fondées ;

Condamne in solidum Mme [K] [P] et M. [N] [H] à payer au Crédit immobilier de France développement une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [K] [P] et M. [N] [H] aux entiers dépens de la première instance et de l’instance d’appel ;

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT