2ème CHAMBRE CIVILE

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Syndic. de copro. SDC PRINCIPAL DU HAMEAU DE BOURBON 1

C/

Monsieur [J] [S]

Syndic. de copro. « [Adresse 17] »

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N° RG 24/03219 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N3MR

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DU 15 MAI 2025

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ORDONNANCE

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Nous, Jacques BOUDY, Président chargé de la mise en état de la 2ème CHAMBRE CIVILE de la Cour d’Appel de Bordeaux, assisté de Marie-Laure MIQUEL, Greffier.

Avons ce jour, dans l’affaire opposant :

Syndicat de copropriétaires « LES VILLAS [Adresse 9] BOURBON », syndicat secondaire coopératif de la copropriété [Adresse 12], représenté par son syndic Monsieur [J] [S] demeurant [Adresse 5]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [J] [S]

né le 11 Novembre 1946 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

Représentés par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Juliette MORET, avocat au barreau de BORDEAUX

Demandeurs à l’incident,

Intimés,

à :

Syndicat de copropriétaires [Adresse 18]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Françoise LENDRES, avocat au barreau de BORDEAUX

Défendeur à l’incident,

Appelante d’un jugement (R.G. 23/068341) rendu le 30 mai 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] suivant déclaration d’appel en date du 06 juillet 2024,

rendu l’ordonnance contradictoire suivante après que l’incident ait été débattu devant Nous, à l’audience de mise en état en date du 26 Mars 2025.

Vu le jugement rendu le 30 mai 2024 par lequel le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— rejeté la demande de rabat de clôture et de réouverture des débats,

— déclaré irrecevable l’exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation du 9 août 2023,

— déclaré le syndicat secondaire coopératif Les villas de Bourbon de la copropriété [Adresse 11] située [Adresse 3]) irrecevable en sa demande de nullité de l’assemblée générale du 1er juin 2023,

— déclaré M. [S] recevable en sa demande de nullité de l’assemblée générale du 1er juin 2023,

— annulé l’assemblée générale du 1er juin 2023 de la copropriété [Adresse 17],

— désigné la Selarl Ajilink [E] prise en la personne de Me [C], en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 17] avec pour mission de :

— se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndic,

— convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic,

— soumettre à l’approbation de l’ensemble des copropriétaires un projet de scission de la copropriété en deux syndicats secondaires, comportant un projet de modification du règlement de copropriété, de l’état de division et de la répartition des charges que ce projet entraîne,

— fixé à 6 mois le mandat de l’administrateur provisoire,

— dit que la rémunération de l’administrateur provisoire sera prise en charge par la copropriété,

— condamné le syndicat principal de la copropriété [Adresse 12] aux entiers dépens,

— condamné le syndicat principal de la copropriété [Adresse 12] à verser à M. [S] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dispensé M. [S] de toute charge de copropriété relative à la présente procédure, ces frais devant être répartis entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

Vu le jugement rectificatif du tribunal judiciaire de Bordeaux du 25 juillet 2024;

Vu l’appel interjeté le 6 juillet 2024 par le syndicat principal de la copropriété [Adresse 11] ;

Vu les premières conclusions d’incident notifiées le 30 octobre 2024 par lesquelles le syndicat secondaire coopératif Les villas de Bourbon et M. [S] demandent au conseiller de la mise en état, sur le fondement des articles 1101 et suivants et 2288 et suivants du code civil, et 700, 945, 960 et 961 du code de procédure civile :

à titre principal sur la caducité d’appel,

— de juger que la déclaration d’appel du 06 juillet 2024 enregistrée le 8 juillet 2024 est affectée d’une irrégularité de fond dans la mesure où le syndicat principal de la copropriété [Adresse 11] l’a formalisée sans organe de représentation,

— de prononcer par voie de conséquence la caducité de la déclaration d’appel et constater l’extinction de l’instance,

à titre subsidiaire sur l’irrecevabilité des conclusions d’appelant et la caducité de la déclaration d’appel,

— de juger irrecevables ou à défaut nulles les conclusions d’appelant déposées le 4 octobre 2024 par le syndicat principal de la copropriété [Adresse 12] dans la mesure où elles indiquent que le syndicat des copropriétaires serait représenté par le syndic Lamoureux Immobilier qui ne dispose pourtant d’aucune qualité à le représenter et qui de toute évidence n’a jamais été habilité à interjeter appel de la décision de première instance,

— de prononcer par voie de conséquence la caducité de la déclaration d’appel et constater en toute hypothèse l’extinction de l’instance,

dans les deux cas,

— de condamner le syndicat principal de la copropriété [Adresse 11] à leur verser en cause d’appel la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel ;

Vu les conclusions d’incident notifiées le 14 mars 2025, par lesquelles le syndicat principal de la copropriété [Adresse 12] demande au conseiller de la mise en état :

— de déclarer les demandes d’incident du syndicat secondaire Les villas de Bourbon 1 irrecevables,

— de rejeter comme infondées et injustifiées l’intégralité des demandes, fins et conclusions de M. [S],

— de condamner M. [S] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions d’incident notifiées le 24 mars 2025 aux termes desquelles le syndicat secondaire Les villas de Bourbon et M. [S] demandent au conseiller de la mise en état, sur le fondement des articles 1101 et suivants et 2288 et suivants du code civil, et 700, 945, 960 et 961 du code de procédure civile :

à titre principal sur la caducité d’appel,

— de juger que la déclaration d’appel du 06 juillet 2024 enregistrée le 8 juillet 2024 est affectée d’une irrégularité de fond dans la mesure où le syndicat principal de la copropriété [Adresse 11] l’a formalisée sans organe de représentation,

— de prononcer par voie de conséquence la caducité de la déclaration d’appel et constater l’extinction de l’instance,

à titre subsidiaire sur l’irrecevabilité des conclusions d’appelant et la caducité de la déclaration d’appel,

— de juger irrecevables ou à défaut nulles les conclusions d’appelant déposées le 4 octobre 2024 par le syndicat principal de la copropriété [Adresse 11] dans la mesure où elles indiquent que le syndicat des copropriétaires serait représenté par le syndic Lamoureux Immobilier qui ne dispose pourtant d’aucune qualité à le représenter et qui de toute évidence n’a jamais été habilité à interjeter appel de la décision de première instance,

— de prononcer par voie de conséquence la caducité de la déclaration d’appel et constater en toute hypothèse l’extinction de l’instance,

à titre infiniment subsidiaire sur la radiation,

— d’ordonner la radiation du répertoire général de l’affaire enrôlée sous le n° RG 24/03219,

dans les trois cas,

— de condamner le syndicat principal de la copropriété [Adresse 11] à leur verser en cause d’appel la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel ;

SUR CE :

1. Il résulte des explications des parties et des pièces versées aux débats que la copropriété dénommée '[Adresse 15]" est constituée de villas et de bâtiments comportant des logements collectifs.

Cette copropriété est gérée par le syndicat homonyne, dit aussi le syndicat principal.

En effet, en 2016, s’est constitué un syndicat secondaire rassemblant les copropriétaires des pavillons, dénommé le syndicat 'Les villas de Bourbon'.

Par la suite, en 2021, s’est constitué un autre syndicat secondaire, rassemblant, quant à lui, les copropriétaires des immeubles collectifs, le syndicat 'Bâtiments collectifs du [Adresse 10] de [Adresse 7] 1".

Le syndicat 'Les villas de Bourbon’ ayant manifesté le souhait de se retirer de la copropriété '[Adresse 16]", des dissensions sont apparues sur les conditions de la scission.

À la suite d’une assemblée générale ordinaire tenue le 1er juin 2023 par le syndical principal, le syndicat secondaire 'Les Villas de Bourbon’ ainsi qu’un copropriétaire, M. [S] également syndic du syndicat, ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de voir annuler le procès-verbal de cette assemblée générale et nommer un administrateur ad hoc.

2. Les jugements susvisés ont déclaré le syndicat secondaire 'Les villas de Bourbon’ irrecevable en sa demande de nullité mais déclaré M. [S] recevable.

Ils ont prononcé la nullité de l’assemblée générale du 1er juin 2023 de la copropriété '[Adresse 13] ' et désigné la selarl Ajilink [E] en qualité d’administrateur provisoire.

3. Le syndicat principal de la copropriété '[Adresse 14] 1' ayant interjeté appel de ces deux décisions, le syndicat secondaire 'Les Villas de Bourbon’ et M. [S] invoquent la caducité de l’appel, l’irrecevabilité des conclusions d’appel et la radiation de l’affaire.

4. Le syndicat principal rétorque au préalable que le syndicat secondaire ne dispose pas de la qualité pour agir ainsi que l’a noté le tribunal.

5. Bien que le syndicat principal ne développe en aucune façon les motifs qui justifieraient de retenir un défaut de qualité pour agir et que le syndicat secondaire reste muet à ce sujet, il sera rappelé que le tribunal a en effet considéré que le syndicat secondaire n’étant pas titulaire d’un lot au sein de la copropriété, était donc dépourvu de qualité pour contester une décision d’assemblée générale.

Mais ici, la qualité pour agir et l’intérêt à agir doivent s’apprécier au regard de la procédure d’appel.

Or, dès lors que le syndicat secondaire est intimé dans la procédure d’appel, il a nécessairement qualité pour agir et intérêt à contester les actes de procédure de la partie adverse.

6. Ce syndicat et M. [S] invoquent en premier lieu, la caducité de la déclaration d’appel du 6 juillet 2024 au motif que celle-ci, en violation avec les exigences de l’article 901 du code de procédure civile, a été formalisée par le syndicat principal sans être représenté par son syndic.

Ils a joutent que la déclaration d’appel du jugement rectificatif ne saurait régulariser celle du premier jugement et est de toute façon elle-même irrégulière puisque formée par un syndic dénué de pouvoir.

7. Il est exact que la déclaration d’appel du 6 juillet 2024 comporte pour seule mention qu’elle est formée par le syndicat de la copropriété du [Adresse 12] sans préciser quel est l’organe qui le représente.

Mais il est constant que le défaut de désignation du représentant d’une personne morale ne constitue qu’une irrégularité de forme susceptible d’être régularisée et ne peut entraîner la nullité qu’à condition de démontrer l’existence d’un grief.

En l’espèce, cette irrégularité a été couverte par la notification de la déclaration d’appel du '8 juillet 2024",en réalité du 6 juillet 2024, à l’avocat des intimés et qui précise que le syndicat principal est représenté par la SAS Apart Expert.

8. Les intimés soutiennent ensuite que ce syndic ne détient aucun mandat pour représenter le syndicat et que par conséquent, il en résulte la caducité de la déclaration d’appel et l’irrecevabilité des conclusions d’appel.

Ils ne s’en expliquent guère et se bornent à renvoyer à une décision du premier président de la cour d’appel, statuant le 9 janvier 2025 en référé.

Dans cette décision, la première présidente a prononcé la nullité de l’assignation en référé au motif que celle-ci avait été délivrée par le syndicat principal représenté par la société Lamoureux Immobilier alors qu’aux termes des jugements des 30 mai et 25 juillet 2024, seul l’administrateur provisoire disposait de ce pouvoir.

9. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] soutient qu’il peut contester la nomination d’un administrateur ad hoc et qu’il peut se prévaloir d’un procès-verbal d’assemblée générale du 4 juillet 2024 aux termes duquel le syndic a été autorisé à relever appel du jugement.

10. Mais il résulte de l’article 59 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que seuls les copropriétaires peuvent agir en rétractation d’une ordonnance rendue sur requête désignant un administrateur provisoire nonobstant les dispositions de l’article 496 qui ouvrent cette possibilité à tout intéressé.

Il en va donc de même lorsque, comme en l’espèce, c’est le tribunal lui-même qui a pris cette décision (Civ 3, 2 oct 2001, n°02.10-2001).

Il en résulte donc que le syndic évincé, même agissant sous couvert du syndicat qui l’a désigné à nouveau, n’a pas qualité pour agir.

Il en résulte l’irrecevabilité des conclusions d’appel en ce qu’elles émanent du syndicat des copropriétaires représenté par un syndic dénué de pouvoir et, par voie de conséquence, la caducité de l’appel.

11. Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dit que le syndicat secondaire 'Les Villas de Bourbon’ a qualité pour invoquer les exceptions procédure qu’il présente;

Déclare irrecevables les conclusions d’appel du syndicat des copropriétaires '[Adresse 12]";

Déclare en conséquence caduque la déclaration d’appel du syndicat des copropriétaires '[Adresse 12]";

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne le syndicat '[Adresse 11] 1" aux dépens.

Le Greffier Le Président