COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 52B

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/04432 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WUNJ

AFFAIRE :

Société SC SAINTE [Localité 13]

C/

S.A.R.L. LA SOCIETE HARAS [L] SARL

S.E.L.A.R.L. JSA EN LA PERSONNE DE ME [P] Es qualité de « Mandataire liquidateur » de la la société HARAS [H] [Localité 13]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Juin 2024 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de SAINT GERMAIN EN LAYE

N° de chambre :

N° de Section :

N°RG : 5121000001

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 02.09.25

à :

M^e Olivier BAULAC

M^e Gabriel RIMOUX

+ parties

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Société SC SAINTE [Localité 13]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 8]

Représentant : M^e Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0207

****************

INTIMEES

S.A.R.L. LA SOCIETE HARAS [L] SARL au capital de 99.036,00 euros, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n°538 035 700, prise en la personne de son mandataire liquidateur

N° SIRET : 538 03 5 7 00

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentant : M^e Gabriel RIMOUX de l’AARPI ALTERIS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 198

Substitué par M^e Samuel CREVEL, avocat au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. JSA EN LA PERSONNE DE ME [P] Es qualité de « Mandataire liquidateur » de la la société HARAS [L], SARL au capital de 99.036,00 euros immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 538 035 700 ayant son siège social au [Adresse 3] à 78810 FEUCHEROLLES, désigné à cet effet par jugement rendu par le Tribunal judiciaire de VERSAILLES en date du 24 mai 2024

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Gabriel RIMOUX de l’AARPI ALTERIS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 198

Substitué par M^e Samuel CREVEL, avocat au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue en audience publique, le 29 Avril 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, assisté de Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière en pré-affectation, lors des débats et du prononcé : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

La société civile Sainte [Localité 13] est propriétaire d’un terrain, d’installations et de locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 12], constituant un centre équestre.

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2011 et deux avenants des 1er octobre 2014 et 1er avril 2015, elle a consenti à la société Haras [L], un bail rural de neuf ans renouvelable sur un ensemble immobilier constituant un centre équestre sis [Adresse 3] à [Localité 12].

Le bail stipulait un fermage annuel de 123 066, 60 euros.

Par acte extrajudiciaire du 11 mai 2020, la bailleresse a délivré un congé pour changement de destination à son preneur, portant sur les parcelles cadastrales situées sur la partie sud (partie haute) du centre équestre et comprenant 39 boxes et un logement de direction.

Par requête du 2 août 2021, la société Haras de Saint [Localité 13] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Germain-en-Laye aux fins d’obtenir la condamnation de la bailleresse à lui payer l’indemnité de résiliation prévue par l’article L. 411-32 du code rural.

Par décision avant-dire droit du 15 novembre 2021, le tribunal a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [R], qui a remis son rapport le 30 novembre 2022, en estimant l’indemnité de résiliation à la somme de 365 200 euros.

Suite à ce rapport, la société Haras de Saint [Localité 13], estimant que les immeubles loués résiduellement ne lui permettait plus d’exercer son activité, a sollicité, la résiliation de l’entier bail, ainsi qu’une indemnité additionnelle pour cette seconde résiliation.

Par jugement contradictoire du 24 juin 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint- Germain- en- Laye a :

— déclaré irrecevable la pièce transmise le 10 juin 2024 par la société civile société Sainte [Localité 13],

— déclaré recevable la demande de résiliation totale du bail conclu le 1er novembre 2011 de la société Haras [L],

— débouté la société Haras [L] de sa demande de prononcé de la résiliation totale du bail conclu le 1er novembre 2011 entre la société Sainte [Localité 13], bailleur, et la société Haras [L], preneur,

— rejeté la demande de paiement de la société Haras [L] au titre de l’indemnité de résiliation de la partie basse,

— rejeté la demande d’expertise de société Sainte [Localité 13],

— rejeté la demande de paiement de la société Haras [L] au titre de la compensation de la perte de logement,

— condamné la société Sainte [Localité 13] à payer à la société Haras [L] la somme de 347 600 euros au titre de l’indemnité due suite à la résiliation partielle du bail par le bailleur,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamné la société Sainte [Localité 13] à payer à la société Haras [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Sainte [Localité 13] aux entiers dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 10 juillet 2024, la société Sainte [Localité 13] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions du 29 avril 2025 (conclusions d’appelant n°2), soutenues à l’audience de plaidoirie du 29 avril 2025, la société Sainte [Localité 13], bailleresse appelante, demande à la cour de :

Vu les pièces et moyens développés,

Vu le jugement querellé du 24 juin 2024,

Statuant à nouveau,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la société Haras [L] de sa demande de prononcer la résiliation totale du bail conclu le 1er novembre 2011,

— constater que la demande de résiliation totale du bail est devenue sans objet ensuite de la résiliation du bail par le mandataire liquidateur,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de paiement de la société Haras [L] au titre de l’indemnité de résiliation de la partie basse,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de paiement de la société Haras [L] au titre de la compensation de la perte de logement,

— infirmer le jugement du 24 juin 2024 en ce qu’il a l’a condamnée à payer à la société Haras [L] la somme de 347 600 euros au titre de l’indemnité due suite à la résiliation partielle du bail par le bailleur,

Statuant à nouveau de ce dernier chef qu’il convient de réformer, qu’il plaise à votre cour de :

A titre principal,

— débouter la société Haras [L] de toute indemnité,

A titre subsidiaire,

— fixer l’indemnité de résiliation à la somme de 4 250 euros

A titre encore plus subsidiaire,

— fixer l’indemnité de résiliation à la somme de 31 600 euros,

Dans tous les cas,

— condamner la société Haras [L] à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 25 avril 2025 et soutenues oralement à l’audience du 29 avril 2025 (conclusions d’intimée n°2 et récapitulatives), la société Haras [L], preneur intimé, demande à la cour de :

— rejeter l’ensemble des prétentions de la société Sainte [Localité 13],

— confirmer partiellement le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Germain en Laye en ce qu’il a :

* déclaré irrecevable la pièce transmise le 10 juin 2024 par la société Sainte [Localité 13],

* déclaré recevable sa demande de résiliation totale du bail conclu le 1er novembre 2011,

* condamné la société Sainte [Localité 13] à lui payer la somme de 347 600 euros au titre de l’indemnité due suite à la résiliation partielle du bail par le bailleur,

* condamné la société Sainte [Localité 13] à lui payer 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la société Sainte [Localité 13] aux entiers dépens de l’instance incluant les frais d’expertise,

— infirmer partiellement le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Germain-en- Laye en ce qu’il a :

* l’a déboutée de sa demande en prononcé de la résiliation totale du bail conclu le 1er novembre 2011 entre la société Sainte [Localité 13] et elle, preneur,

* rejeté sa demande de paiement au titre de l’indemnité de résiliation de la partie basse,

* rejeté sa demande de paiement au titre de la compensation de la perte de logement,

Statuant à nouveau,

— accueillir sa demande de résiliation totale du bail,

— condamner en conséquence la société Sainte [Localité 13] à lui verser :

* une indemnité de résiliation de 300 000 euros pour la partie basse,

* une indemnité de résiliation complémentaire de 86 400 euros en compensation de la perte du logement de direction de la partie haute,

— condamner la société Sainte [Localité 13] à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Sainte [Localité 13] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour confirmera la disposition du jugement déféré ayant déclaré irrecevable la pièce transmise en cours de délibéré, motif pris de ce qu’elle avait été transmise postérieurement à la clôture des débats sans autorisation préalable, dont l’infirmation n’est sollicitée par aucune des parties.

I) Sur la demande de résiliation totale du bail

La société Haras [L] fait grief au tribunal paritaire des baux ruraux de l’avoir déboutée de sa demande de résiliation de la totalité du bail, en raison du fait que la situation compromise du preneur a des causes multiples et antérieures à la résiliation partielle du bail sur l’initiative du bailleur, et que, par suite, il n’existe pas de lien entre la résiliation partielle du bail rural et le caractère compromis de la situation du preneur.

Sollicitant l’infirmation de ce chef du jugement, la société Haras [L] fait valoir, à hauteur de cour et comme devant les premiers juges, que la privation de la partie haute objet du congé a compromis l’équilibre économique de son exploitation assise sur la seule partie basse résiduelle, dans la mesure où :

— la résiliation de la partie haute l’a privée de son unique surface de stockage de son fourrage, installation essentielle à son activité, sans lui offrir la possibilité de stocker son fourrage dans des conditions normales, ainsi que de tout moyen de stockage légal de son fumier sur l’assiette des biens pris à bail,

— la résiliation de la partie haute l’a privée de salariés indispensables à son fonctionnement, dès lors qu’antérieurement à la résiliation partielle, elle disposait de plusieurs logements de fonction qu’elle pouvait mettre à la disposition de son personnel, dont plusieurs membres ont dû être licenciés,

— il ne peut être tiré argument comme le fait la bailleresse du fermage résiduel retenu par le tribunal paritaire, car ce fermage était trop élevé,

— la résiliation par le mandataire liquidateur du reliquat du bail en cours n’a pas pour effet de priver de son objet sa demande d’extension de la résiliation à la totalité du bail, dès lors que cette résiliation effectuée par le mandataire liquidateur et non par le tribunal, n’est intervenue qu’en raison du rejet par le tribunal paritaire de la demande de résiliation et qu’en cas d’infirmation du jugement déféré à la cour, cette décision de résiliation émanant de l’organe de la procédure se trouvera rétrospectivement privée d’objet.

La société Sainte [Localité 13], concluant à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation totale du bail rural, de rétorquer que :

— la résiliation par le mandataire judiciaire, le 25 juillet 2024, du bail relatif à la partie basse, prive la demande de son objet, s’agissant d’une résiliation du bail par le locataire,

— la société Haras [L] a été déboutée de cette demande et n’a pas relevé appel de ce chef du jugement querellé,

— la société Haras [L] a formé sa demande de résiliation totale deux ans après l’audience de conciliation du 6 octobre 2021,

— si la vétusté des installations et le montant trop élevé du loyer fixé judiciairement auraient pu affecter l’équilibre économique de l’exploitation, les difficultés sont antérieures et sans lien direct avec la résiliation partielle du 11 mai 2020,

— la partie haute n’était déjà quasiment plus exploitée et peu rentable aux dires de M. [I] (lettre de Me [N] à l’expert [R]), et le preneur souhaitait se débarasser de ce bail qu’il jugeait encombrant et trop onéreux, de sorte que la résiliation de la partie haute est sans lien avec l’exploitation de la partie basse,

— le fourrage est stocké sur l’un des nombreux abris disponibles dans la partie basse et le fumier enlevé une fois par semaine au moyen de tracteurs qui circulent aisément sur la partie basse, comme dans la plupart des haras sans qu’il soit nécessaire de disposer d’une fumière, sans compter que la société Haras [L] possédait trois hectares de terrains contigus, au travers de la société Unit, et que le centre équestre dont le bail a été résilié possédait un espace de stockage du fourrage et du fumier sur sa partie basse,

— la partie haute était déjà inexploitée et séparée de la partie basse par une route, et ne représentait que 15 % de la surface du haras, et la société Haras [L] possédait à proximité d’une surface complémentaire de trois hectares par le truchement de la société Unit,

— il n’existe pas de loyer excessif, mais un loyer fixé judiciairement,

— à la date du redressement judiciaire du 13 décembre 2018, la parcelle haute n’avait pas encore été résiliée, et le preneur avait renoncé à l’exploitation de la partie haute avant même la fixation de l’indemnité susceptible de lui être attribuée, ce qui démontre l’absence complète de lien de causalité avec la résiliation intervenue à effet du 27 mars 2021, et que la résiliation de la partie haute n’a en aucune façon compromis l’équilibre économique de l’exploitation, qui était déjà en redressement judiciaire depuis presque deux ans au moment où la résiliation partielle est intervenue.

Réponse de la cour

L’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime dispose ' Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu…. Lorsque l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué.

Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé'.

Au cas d’espèce, la société Haras [L] soutient que le congé partiel qui lui a été délivré, le 11 mai 2020 avec effet au 27 mars 2021, par son preneur, la société Sainte [Localité 13], portant sur les parcelles AI n°[Cadastre 9] et AI n°[Cadastre 10], aux fins de changement de destination des terrains, a gravement compromis l’équilibre économique de son exploitation, si bien qu’elle est en droit de se prévaloir des dispositions de l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime précité, pour solliciter la résiliation de son bail tout entier.

Les premiers juges ont pertinemment rejeté cette demande, dont la recevabilité n’est plus contestée à hauteur de cour, motifs pris de ce que :

— la compromission de l’équilibre économique de l’exploitation de la société Haras [L] avait des causes antérieures à la résiliation partielle et sans lien de causalité avec celle-ci : la vétusté des installations, le montant élevé du loyer, les relations très conflictuelles entretenues avec le bailleur, des facteurs de fragilité économique, tels que l’importance de la créance des associés à l’encontre de M. [I], et de la société BNP Paribas,

— au moment de la résiliation partielle du bail, l’essentiel de l’activité du haras était réalisé sur la partie basse, qui conservait les installations essentielles du haras (manège, carrière, club house),

— le preneur s’était opposé aux travaux de reconstruction de l’espace de stockage du fourrage et du fumier sur la partie basse, alors que l’architecte chargé du suivi des travaux démontrait, contrairement à ce que soutient le locataire, qu’il eût été possible d’accéder par camion au lieu de stockage, de sorte que ce dernier est mal fondé à soutenir que l’absence de ces installations sur la partie basse compromet gravement l’équilibre économique du haras, sans que le constat de commissaire de justice produit par la société Haras [L] soit de nature à démontrer le contraire, le commissaire de justice n’ayant aucune compétence technique lui permettant de porter des appréciations pertinentes sur l’accessibilité au lieu de stockage,

— le licenciement de deux salariés n’est pas imputable à la réduction de la superficie de l’exploitation, mais aux difficultés financières de la société Haras [L].

A ces justes motifs, il convient d’ajouter que, lorsque la résiliation partielle est intervenue, l’équilibre économique de la société Haras [L], était déjà gravement compris, puisqu’elle était en redressement judiciaire depuis presque deux ans (13 décembre 2018), que le rapport de gestion de l’assemblée du 29 août 2017, faisait état ' d’une menace directe sur la pérennité de l’entreprise', et que le bail de la partie basse a été résilié par le mandataire judiciaire, le 25 juillet 2024, privant de son objet la demande de résiliation du bail dans son entièreté, contrairement à ce que soutient, l’intimée.

Il résulte de ce qui précède que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation du bail dans sa totalité, et par conséquent, sa demande au titre de l’indemnité de résiliation de la partie basse, l’intimée étant, par suite, déboutée de son appel incident.

II) Sur l’indemnité d’éviction due au titre de la résiliation partielle sur l’initiative du bailleur

La société Sainte [Localité 13] fait grief aux premiers juges d’avoir fixé l’indemnité d’éviction à la somme de 347 600 euros, en adoptant la méthode de calcul et les conclusions de l’expert [R].

Critiquant le rapport [R], elle fait valoir, en substance et à titre principal, que le preneur n’a subi aucun préjudice du fait de son éviction de la partie haute, qui n’était quasiment plus exploitée, et qu’il considérait comme non rentable, et, à titre subsidiaire, que ce préjudice doit être évalué à une somme, qui ne saurait excéder 4 250 euros ou, à titre infiniment subsidiaire, 31 600 euros, pour les raisons suivantes :

— l’expert a effectué un prorata de perte de 39 boxes sur les 66 boxes d’origine pour calculer l’indemnité d’éviction, alors qu’il ne pouvait prendre en considération la perte d’exploitation de 22 boxes, parce qu’elle est intervenue le 17 décembre 2019, soit antérieurement à la résiliation partielle de la partie haute du haras,

— la perte des 22 boxes a déjà été indemnisée à hauteur de la somme de 18 579 euros – 5 500 euros par an – par jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Germain-en-Laye, confirmé, de ce chef, par arrêt de la cour d’appel de Versailles du 9 janvier 2024 ayant force de chose jugée, et qui s’imposait au tribunal,

— la perte de 17 boxes en partie haute, et non 39 boxes – 17+22 – comme retenu à tort par l’expert, doit donc être indemnisée à hauteur de 4 250 euros (5 500/22 boxes x17 boxes),

— l’expert s’est trompé en ce qu’il n’a pas ventilé le chiffre d’affaires ni extourné la marge brute de l’école d’équitation, alors que la résiliation de la partie haute n’a eu d’incidence que sur l’activité 'hébergement de chevaux’ et non sur celle d’école d’équitation, qui représente entre 35 et 60 % du chiffre d’affaires, et génère la plus grande marge, et est réalisée exclusivement sur la partie basse du haras,

— le calcul de l’expert est également erroné, parce qu’il compare à tort la moyenne des chiffres d’affaires et la marge brute réalisée en 2015, 2016 et 2017 (66 boxes), avec la marge réalisée en 2021 (28 boxes), considérant que le différentiel correspond à la perte de marge générée par la perte d’usage de 39 boxes, alors que le haras a été exploité jusqu’au 31 août 2021 avec 45 boxes et non pas 28,

— le tribunal n’a pas tenu compte du fait que la reconstruction des 22 boxes sur la partie basse n’a pas commencé ni du fait que la faute en incombe au gérant du preneur,

— les premiers juges ont statué par motifs contradictoires en adoptant les conclusions de l’expert [R]

considérant que le preneur, en raison de la pression foncière, mettrait huit ans à retrouver des terrains adaptés à un centre équestre, alors qu’il possède déjà trois hectares de terrain contigus à la parcelle AI [Cadastre 1], qui lui étaient donnés à loyer par la société Unit, et que le preneur lui-même a toujours affirmé qu’il lui faudrait moins d’un an pour reconstruire les installations des parcelles AI [Cadastre 9] et AI [Cadastre 10] (partie haute).

La société Haras [L] conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 347 600 euros, mais critique néanmoins le jugement en ce qu’il n’a pas pris en compte, le préjudice consécutif à la perte du logement de direction, et formant appel incident de ce chef du jugement, sollicite un complément d’indemnité de 86 400 euros.

Elle expose à la cour que :

— la méthode de calcul de l’indemnité d’éviction retenue par l’expert [R] mérite confirmation, en ce qu’elle se fonde logiquement sur la différence de marge brute entre la période antérieure à la résiliation partielle – 66 boxes loués – et celle postérieure à la résiliation – 27 boxes loués résiduels – projetée sur les huit années de bail restant à courir à la date d’effet de la résiliation partielle, et dont le preneur a été privé,

— l’absence de reconstruction des 22 boxes ordonnée par jugement de référé du 17 décembre 2019, confirmée par jugement au fond du 7 juillet 2021, à leur emplacement d’origine, c’est-à-dire sur la partie haute du haras, ne peut être utilement invoquée par le bailleur pour échapper à son obligation d’indemnisation, alors qu’elle-même a seulement demandé, sans jamais obtenir de réponse, au bailleur de revoir en concertation avec elle le projet de reconstruction qu’il avait élaboré seul et qui présentait de nombreux défauts, et que, partant, l’absence de reconstruction des boxes ne peut lui être imputée à faute,

— la perte du logement doit être indemnisée, contrairement à ce qui a été retenu par les premiers juges, car lors de la résiliation partielle du bail, ce logement était toujours compris dans l’assiette des biens loués, et l’absence de reconstruction fautive par le bailleur de ce logement détruit suite à une déclaration d’insalubrité, ne saurait permettre à ce dernier de se libérer de son obligation indemnitaire, et le complément d’indemnisation doit être évalué, sur la base de l’attestation de valeur locative mensuelle versée aux débats – 900 euros – à la somme de 86 400 euros (900x12x8 ans).

Réponse de la cour

L’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime dispose qu’en cas de résiliation du bail par le propriétaire suite à un changement de plan local d’urbanisme, le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise, par ailleurs, que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l’expropriation.

En premier lieu, la cour considère que, contrairement à ce que soutient la société Sainte [Localité 13], le preneur a bien subi un préjudice du fait de l’amputation d’une partie de son exploitation, du fait de la perte de 17 box et du barn, même si la partie haute était peu exploitée avant la cession partielle, et même si la société Haras [L] disposait d’un terrain de trois hectares, par le truchement de la société Unit, sur des parcelles contiguës à la partie basse du haras.

En effet, et comme le souligne à bon droit le preneur dans ses écritures, la société Haras [L] est étrangère à la société Unit, sans qu’il soit établi que les associés de la société Haras [L] auraient recréé une unité économique équivalente à celle du bail résilié sur le terrain de la société Unit, et par ailleurs, comme en cas de destruction partielle du bien loué, les biens qu’il convient de prendre en considération pour l’indemnisation du preneur, doivent être limités au seuls biens pris à bail, sans considération des biens que le locataire peut exploiter par ailleurs (Cass. 3ème civ.12 octobre 2011, n°10-24.338).

Pour autant, la cour n’entend pas adopter, comme l’ont fait les premiers juges, la méthode d’évaluation de l’indemnité d’éviction proposée par l’expert [R] et fondée sur la marge brute.

En effet, le tribunal paritaire des baux ruraux a, par jugement du 7 juillet 2021, fixé le préjudice financier subi par la société Haras [L] pour les 22 boxes dont l’exploitation était devenue impossible et le logement insalubre, à une somme annuelle de 5 500 euros.

La cour de céans a, par arrêt du 9 janvier 2024, confirmé le jugement qui lui était déféré de ce chef, en relevant que l’évaluation ne pouvait s’effectuer selon la marge brute parce que la prémisse sur laquelle repose cette méthode d’évaluation – une exploitation des boxes litigieux dans des conditions normales d’utilisation par une clientèle privée ou l’activité du club équestre eût permis de dégager un chiffre d’affaire comparable à la moyenne des autres zones du centre équestre – était fausse, en raison du fait que les boxes inexploités de la partie haute du centre n’offraient pas des dimensions et une fonctionnalité comparables à celle des boxes installés sur la partie basse du centre équestre.

La cour de céans a déduit de ce constat que l’évaluation du préjudice doit se faire à partir de la valeur locative des boxes inexploités réalisée par l’expert foncier agricole désigné par la société Haras [L], M. [F], à savoir 25 euros par mètre carré, cette expertise prenant en considération l’état d’entretien et de vétusté des abords et des boxes eux-mêmes, le niveau de prestation offert, les boxes se trouvant loin des équipements et de la voie publique, et l’absence de parking de paddock, et confirmé les premiers juges qui avaient retenu une somme annuelle de 5 500 euros (25 euros x188 plus le logement).

La société Haras [L] a été indemnisée sur ce fondement et les sommes qui lui étaient dues lui ont été versées par le bailleur.

Par suite, l’indemnisation annuelle, au prorata du nombre de boxes dont la perte demeure à indemniser, 17 boxes, doit être limitée à la somme de 4 250 euros (5 500/22x17).

Toutefois, la cour entend retenir les propositions de l’expert [R] en ce qu’il faudra huit ans au preneur pour retrouver des installations équivalentes, le moyen tiré du fait que la société Haras [L] possède une parcelle contiguë à la partie basse étant inopérant pour les motifs exposés ci-avant, et que la résiliation partielle avait privé le preneur de sa stabilité foncière, lui occasionnant ainsi un préjudice qu’il convient d’indemniser à 10 % du montant de l’indemnité d’éviction.

Il résulte de ce qui précède que l’indemnité d’éviction sera fixée à la somme de 37 400 euros (4 250 x 8, soit 34 000 + 10 %).

La cour confirmera, par ailleurs, par motifs adoptés, le jugement déféré en ce qu’il a débouté le preneur de sa demande d’indemnisation du logement de fonction, parce qu’il avait été détruit avant la résiliation partielle du bail, et que, partant, le preneur n’en avait plus la jouissance lorsque cette résiliation est intervenue, peu important, comme le fait valoir le preneur devant la cour, que le logement figurât toujours dans l’assiette des biens loués au moment de la résiliation.

La société Haras [H] [Localité 13] sera, par suite, déboutée de son appel incident.

III) Sur les dépens

La société Haras [L], qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant :

— condamné la société Sainte [Localité 13] à payer à la société Haras [L] la somme de 347 600 euros au titre de l’indemnité due suite à la résiliation partielle du bail par le bailleur,

— condamné la société Sainte [Localité 13] à payer à la société Haras [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Sainte [Localité 13] aux entiers dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise,

Statuant à nouveau des seuls chefs infirmés et ajoutant au jugement déféré,

Condamne la société Sainte [Localité 13] à payer à la société Haras [L] la somme de 37 400 euros au titre de l’indemnité due suite à la résiliation partielle du bail par le bailleur ;

Déboute la société Haras [L] de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens de première instance ;

Condamne la société Haras [L] aux dépens de première instance, qui comprendront les frais d’expertise ;

Déboute la société Haras [L] de ses demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Haras [L] à payer à la société Sainte [Localité 13] une indemnité de 3 000 euros ;

Condamne la société Haras [L] aux dépens de la procédure d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,