COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 62B

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 DECEMBRE 2025

N° RG 24/03886 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WTCF

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPRIETAIRES DU [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, l’AGENCE 4C IMMOBILIER SOUS LE NOM COMMERCIAL ORPI-ADALLIE, AGENCE

C/

[I] [M]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Mai 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 18]

N° RG : 21/03811

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Jean-Sébastien TESLER

M^e Catherine CIZERON

M^e Isabelle DELORME- MUNIGLIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPRIETAIRES DU [Adresse 4] A [Localité 16] [Adresse 12] [Localité 15] représenté par son syndic en exercice, l’AGENCE 4C IMMOBILIER SOUS LE NOM COMMERCIAL ORPI-ADALLIE, AGENCE, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentant : M^e Fanny LE BUZULIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588 et M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, Plaidant, avocat au barreau d’ESSONNE

APPELANTE

****************

Madame [I] [M]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentant : M^e Catherine CIZERON de la SELARL CARTESIO AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404 et M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, Plaidant, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 205

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentant : M^e Catherine CIZERON de la SELARL CARTESIO AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404 et M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, Plaidant, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 205

S.A. MMA IARD

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentant : M^e Catherine CIZERON de la SELARL CARTESIO AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404 et M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, Plaidant, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 205

Maître [C] [H]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentant : M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 et M^e Guillaume REGNAULT de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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FAITS & PROCÉDURE

Le 24 août 2005, un dégât des eaux est survenu dans des appartements du 1er étage du bâtiment A de la résidence sise [Adresse 4] à [Localité 17], soumise au statut de la copropriété.

Il s’est produit une inondation complète au 2ème étage et le refoulement d’eaux usées par les canalisations des sanitaires du 1er étage, provoquant des désordres sur la structure ancienne de cet immeuble par une surcharge estimée de 25 à 30 % et, inondant et souillant un appartement situé au 1er étage.

Le rapport d’expertise judiciaire rendu le 10 août 2009 identifiait que l’intervention pour déboucher la canalisation par les entreprises Académie de l’Artisanat et [son sous-traitant] Assainissement Francilien, le 23 août 2005, est à l’origine et l’élément déclencheur principal du dégât des eaux du 24 août 2005, provoquant des désordres, et concluait à la responsabilité de ces deux sociétés à hauteur de 45 % chacune, et celle de la société ADS Immo, qui était alors le syndic, à hauteur de 10 %.

Sur la base dudit rapport, les propriétaires ont sollicité l’indemnisation des dommages subis à leurs parties privatives. Le 24 février 2012 le Tribunal de grande instance de Melun déclarait la société ADS IMMO, ancien syndic, et les sociétés Académie de l’Artisanat (garantie par la MAAF) et Assainissement Francilien, responsables in solidum des conséquences dommageables du dégât des eaux.

Par assignations délivrées à l’été 2015 le syndicat des copropriétaires représenté par Mme [M], du Cabinet [M] (qui était syndic de février 2010 jusqu’en 2018) assisté de Maître [H], avocate, sollicitait l’indemnisation des préjudices au titre des parties communes, mais ces demandes furent déclarées irrecevables comme prescrites, par jugement du Tribunal de grande instance de Melun du 17 mai 2016, le Tribunal retenant que l’action du syndicat des copropriétaires était prescrite à la date du 11 août 2014, après expiration d’un délai de cinq ans après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire intervenu le 10 août 2009, sans que le jugement intervenu le 24 février 2012 ait interrompu cette prescription.

Par exploit du 18 mars 2020, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [M], en sa qualité d’ancien syndic ainsi que son assureur la société MMA IARD et celle-ci, le 28 septembre 2020, a assigné Maître [H] afin de la garantir et relever indemne de toute somme qui pourrait être mise à sa charge.

C’est dans ce contexte que, par jugement contradictoire du 6 mai 2024, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

— condamné in solidum Mme [M] et son assureur la S.A. MMA IARD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 564,90 euros en réparation de la perte de chance subie,

— dit qu’il n’y pas lieu d’indexer cette somme à l’indice BT 01,

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes formées à l’encontre de Mme [M] et son assureur,

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes contre Maître [H],

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’expertise,

— débouté Mme [M] et son assureur, la S.A. MMA IARD, de leurs demandes contre Maître [H],

— rappelé que la franchise contractuelle est applicable s’agissant des condamnations concernant la S.A. MMA IARD,

— condamné in solidum Mme [M] et son assureur, la S.A. MMA IARD, à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Maître [H] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration du 18 juin 2024, en tant qu’il :

* a condamné in solidum Mme [M] et son assureur, la S.A. MMA IARD à lui payer la somme de 20 564,90 euros en réparation de la perte de chance subie,

* a dit qu’il n’y pas lieu d’indexer cette somme à l’indice BT 01,

* l’a débouté de ses demandes formées contre Maître [H],

* l’a débouté de sa demande d’expertise.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 11 septembre 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

* a condamné in solidum Mme [M] et son assureur la S.A. MMA IARD à lui payer la somme de 20 564,90 euros en réparation de la perte de chance subie,

* a dit qu’il n’y pas lieu d’indexer cette somme à l’indice BT 01,

* l’a débouté de ses demandes formées contre Maître [H],

* l’a débouté de de sa demande d’expertise,

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant :

— Condamner in solidum Mme [M] [R], Mme [F] [Z], la société d’assurance mutuelle MMA, Maître [H] et tout succombant à lui verser la somme de 91 979,52 euros à titre de dommages-intérêts pour les travaux à entreprendre pour réparer les désordres,

A titre subsidiaire,

— Désigner tel Expert qu’il plaira avec pour mission :

Se rendre sur place résidence (sic),

Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

Visiter les lieux,

Examiner les désordres et malfaçons ou non-façons allégués tels que figurant dans l’ensemble des pièces du demandeur à l’expertise et notamment ceux relevés par M. [B], expert judiciaire dans son rapport,

Dresser la liste de ces désordres non-façons ou malfaçons et tous autres désordres qui auraient pu apparaître postérieurement au rapport de M. [B] et dire s’ils sont en lien direct avec le sinistre de 2005, et notamment ceux évoqués dans les avis techniques de MM. [S] et [Y],

Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction d’évaluer les préjudices subis,

Déterminer les troubles de jouissance subis par les demandeurs du fait des désordres et non conformités constatés,

Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer le cas échéant le coût de remise en état, notamment eu égard à l’aggravation des désordres depuis 2009 reconnus par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, ces travaux étant dirigés par le maître d’oeuvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix, selon constat de bonne fin de l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux,

Autoriser l’expert à s’adjoindre le cas échéant tout sapiteur de son choix,

Dire que l’expert sera mis en oeuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions de l’article 263 et suivant du code de procédure civile, et que sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat du greffe dans les 4 mois de sa saisine.

A titre infiniment subsidiaire,

— Condamner l’ensemble des défendeurs, y compris Maître [H] in solidum à lui verser la somme de 25 730,03 euros avec application de l’indice BT 01 du coût de la construction, pour la période s’étendant du 10 août 2009, date du rapport d’expertise, jusqu’à l’indice le plus proche de la date de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause

— Condamner in solidum les mêmes à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts :

* 15 909,29 euros au titre des dépenses engagées,

* 1 500 euros au titre des frais d’avocat,

* 9 124,57 euros au titre des frais de bureau d’étude,

* 927 euros au titre des frais de syndic pour le suivi du chantier,

— En tout état de cause, condamner in solidum Mme [M], les compagnies d’assurance MMA, Maître [H] et tout succombant à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 25 avril 2025, par lesquelles Mme [M] et les MMA, intimées, demandent à la Cour de :

— infirmer la décision rendue le 6 mai 2024, en ce qu’elle :

' Condamne in solidum Mme [M] et son assureur la S.A. MMA IARD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 564,90 euros en réparation de la perte de chance subie,

Déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées contre Maître [H],

Déboute Mme [M] et la S.A. MMA IARD de leurs demandes formées contre Maître [H],

Condamne in solidum Mme [M] et son assureur la S.A. MMA IARD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [M] et son assureur la S.A. MMA IARD aux dépens.'

Statuant à nouveau :

— juger que le syndicat des copropriétaires reconnait que Me [H] été saisie du litige dès les années 2012-2013, soit bien avant que l’action du syndicat des copropriétaires soit atteinte par la prescription, considérant ainsi que c’est bien la faute de l’avocat qui est à l’origine de leur préjudice évalué au visa de la perte de chance,

— juger que Mme [M] n’a commis aucune faute contractuelle dans l’exercice de son mandat de syndic et qu’elle a parfaitement mis en oeuvre en temps et heure les moyens nécessaires à la défense des intérêts de la copropriété dans le cadre des désordres causés aux parties communes à la suite du dégât des eaux du 24 août 2005, de sorte que le jugement du 17 mai 2016, constatant que l’irrecevabilité de son action pour prescription, n’est pas la conséquence de son fait,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Mme [M] et des MMA,

A titre subsidiaire

— juger que le syndicat des copropriétaires n’a pas versé aux débats l’ensemble des pièces relatives au présent litige, comme demandé par Mme [M], ancien syndic,

— débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Mme [M] et des MMA,

A titre plus subsidiaire encore,

si la faute de Mme [M] etait retenue pour partie, et l’appel incident rejeté sur ce point :

— juger en tout état de cause, que les conditions de l’article 145 code de procédure civile ne sont pas réunies et que la copropriété ne justifie d’aucun élément nouveau rendant crédible la critique du rapport de Mr [B], premier expert judiciaire désigné.

— Concernant les demandes indemnitaires du syndicat :

Confirmer la décision rendue en ce qu’elle :

« Condamne in solidum Mme [M] et son assureur la S.A. MMA IARD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de de 20 564,90 euros en réparation de la perte de chance subie,

Dit qu’il n’y a pas lieu d’indexer cette somme à l’indice BT 01,

Déboute le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes formées à l’encontre de Mme [M] et son assureur,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande d’expertise,

Rappelle que la franchise contractuelle est applicable s’agissant des condamnations concernant la S.A. MMA IARD',

Y ajoutant,

— retenir la responsabilité civile professionnelle de Maître [H] qui a manqué à son obligation de diligence et à son devoir de conseil en laissant se périmer l’action de la copropriété envers les responsables des désordres causés aux parties communes à la suite du dégât des eaux de 2005,

— condamner Maître [H] à garantir et relever indemne Mme [M] et par conséquence, les MMA, de toute somme qui pourrait être mise à leur charge au profit du syndicat dans la mesure où missionnée en temps et heure par Mme [M] et relancée à plusieurs reprises, elle n’a pas agi judiciairement dans les délais impartis, forclusion à défaut.

Plus subsidiairement encore, si la Cour venait à considérer que tant Mme [M] que Maître [H] ont contribué au préjudice du syndicat des copropriétaires

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation « in solidum » non applicable à l’espèce,

— définir la charge finale des condamnations prononcées à l’encontre des parties succombantes coobligées à la dette.

Concernant les MMA :

— juger que la police RCP 120.137.405 des MMA, assureur RCP de Mme [M] est mobilisable, sous les réserves de garantie d’usage et de franchise contractuelle opposable à savoir 10 % du montant du sinistre avec un minimum de 1 500 euros et un maximum de 6 000 euros applicable sur le principal et les frais et affectant par priorité les frais de l’article 12 du contrat.

et en tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires ou toute partie qui succombe à verser à Mme [M] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile.

— condamner le syndicat des copropriétaires ou toute partie qui succombe aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les conclusions notifiées le 24 juin 2025, par lesquelles Maître [H], intimée, demande à la Cour de :

À titre principal :

— confirmer le jugement rendu le 16 mai 2024 par le Tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’il a :

* condamné in solidum Mme [M] et son assureur la SA MMA IARD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 564,90 euros en réparation de la perte de chance subie ;

* dit qu’il n’y a pas lieu d’indexer cette somme à l’indice BT 01 ;

* débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées contre Maître [H] ;

* débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande subsidiaire d’expertise ».

À titre subsidiaire, si la Cour devait retenir la responsabilité de Maître [H] :

— limiter le montant de la perte de chance indemnisable à la somme de 18 279, 80 euros , ou à défaut à la somme de 20 584 euros ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Maître [H] ;

En tout état de cause :

— condamner tout succombant à payer à Maître [H] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'définir’ et, en particulier 'juger’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande d’expertise

Si le syndicat des copropriétaires demande, devant la Cour comme il l’a fait devant le Tribunal, de faire procéder à une nouvelle expertise sur ce sinistre survenu le 24 août 2005, pour lequel une expertise judiciaire a été menée et, un rapport de 102 pages très détaillé et complet, a été rendu le 10 août 2009, la Cour rejette cette demande car elle dispose à ce stade des éléments suffisants pour lui permettre de statuer sur le litige dont elle est saisie au fond.

Sur la responsabilité de l’ancien syndic Mme [M], du Cabinet [M]

En droit :

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable jusqu’au 1er juin 2020 et donc en vigueur à la date de l’assignation (18 mars 2020) :

« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. (…) Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Selon l’article 1991 du code civil : ' Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.'

Selon l’article 1992 du même code : ' Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion….'

Les missions confiées au syndic de copropriété sont prévues par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (notamment son article 18) ainsi que par le décret n°67-223 du 17 mars 1967. Aux termes de ces textes, le syndic est chargé non seulement de faire respecter le règlement de copropriété ainsi que les décisions votées en assemblée générale, mais endosse également un rôle de gardien de l’immeuble. A ce titre, il est tenu de veiller à la conservation et au bon état des parties communes de l’immeuble.

Plus généralement, hormis les missions qui lui sont dévolues spécifiquement par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, le syndic est tenu des obligations incombant à tout mandataire, conformément aux articles 1991 et suivants du code civil. En tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, le syndic est tenu d’accomplir les termes de son mandat dans les conditions prévues par les articles du code civil précités.

Le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires conformément à l’article 1992 du code civil puisqu’il en est le mandataire ; il est seul responsable de sa gestion par application de l’article 18 IV de la loi du 10 juillet 1965. L’exécution fautive de son contrat de mandat, comme l’inexécution de ses obligations, sont ainsi des causes d’engagement de sa responsabilité dès lors qu’elle crée un préjudice au syndicat des copropriétaires. Le syndic est tenu d’une obligation de moyen dans l’accomplissement de ses fonctions à l’égard du syndicat. C’est ainsi que l’infructuosité de son action diligente ne saurait engager sa responsabilité.

En l’espèce

Le Tribunal a retenu la faute de l’ancien syndic entre 2012 et 2018, Mme [M], par les motifs suivants que la Cour adopte et complète ci-dessous, dès lors que les éléments et pièces produits en appel ne sont pas de nature à les remettre en question. Ainsi les premiers juges ont retenu à bon droit que :

— Mme [M] n’a pas accompli les diligences attendues d’un syndic, en attendant quinze mois après la demande faite le 15 octobre 2012 par M. [U], copropriétaire, tendant à convoquer une assemblée générale 'avant la fin de l’année 2012' concernant les différentes procédures en cours et notamment le dégât des eaux. En effet ce n’est que le 24 janvier 2014 que cette assemblée générale s’est tenue, mandatant le syndic pour 'agir en justice à l’encontre de toute personne physique ou morale ainsi que les compagnies d’assurances à la suite au dégât des eaux',

— Mme [M] a, après avoir été ainsi mandatée par l’assemblée générale du 24 janvier 2014, encore tardé presque six mois, attendant le 2 juin 2014 pour demander 'la marche à suivre’ à un avocat, Maître [H], date à laquelle l’action du syndicat des copropriétaires n’était pas encore prescrite (elle le sera à la date du 11 août 2014, cinq ans après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire intervenu le 10 août 2009, ainsi que le Tribunal de grande instance de Melun l’a jugé par sa décision du 17 mai 2016),

— L’avocate lui répondait dès le 18 juin 2014 'si vous souhaitez que j’engage une procédure il convient de m’adresser les éléments (…) rapports d’expertises (…) car je ne dispose d’aucun élément concernant ce dégât des eaux',

— Mme [M] a encore tardé pour mandater l’avocate dans les formes appropriées, lui écrivant cinq mois plus tard, le 24 novembre 2014, avoir 'bien reçu en son temps votre lettre en date du 18 juin dernier (…) Il devient urgent d’engager une procédure'.

Ces éléments démontrent la négligence fautive, par défaut de diligences caractérisé du syndic, imputable exclusivement à Mme [M], dont le Tribunal a retenu à juste titre, qu’elle a engagé sa responsabilité fautive envers le syndicat des copropriétaires, lui faisant perdre la chance d’indemnisation des préjudices subis du fait de ce dégât des eaux.

Sur la responsabilité de l’avocate du syndic

S’agissant de l’avocate Maître [H], à supposer même qu’elle aurait accepté le mandatement concernant cette procédure relative au dégât des eaux de 2005, le jour-même où celui-ci lui a été proposé, à savoir le 24 novembre 2024, elle n’aurait pas pu rattraper la situation telle qu’elle se présentait à cette date, car l’action du syndicat des copropriétaires était prescrite depuis le 11 août 2014 ainsi qu’il a été dit.

De plus, n’ayant réceptionné les éléments relatifs à cette procédure que le 24 novembre 2024, l’avocate ne pouvait en faire l’analyse qu’à ce moment et donc, a été mise trop tard en capacité de déceler la prescription de l’action en cause.

L’avocate n’a pas commis de faute ni n’a engagé sa responsabilité civile professionnelle. Les demandes formées à son encontre par le syndicat des copropriétaires, Mme [M] et les MMA, seront rejetées, y compris l’appel en garantie et les dommages et intérêts à hauteur de 1 500 euros réclamés par le syndicat des copropriétaires au titre du préjudice subi du fait de l’engagement d’une action prescrite.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l’indemnisation des préjudices liés aux conséquences du dégât des eaux, chiffrée par l’expert judiciaire

Le Tribunal s’est fondé sur les conclusions du rapport d’expertise judiciaire du 10 août 2009 et sur la responsabilité fautive de Mme [M], pour retenir que la faute commise par celle-ci en sa qualité de syndic, ayant directement causé la perte de chance d’indemnisation des préjudices subis du fait du dégât des eaux, pour lesquels l’expert judiciaire concluait (pp. 42 et 66 de son rapport) à la responsabilité maximale (80 à 90 %) à part égale, (souligné par lui dans le texte) des deux prestataires, les sociétés Académie de l’Artisanat et son sous-traitant Assainissement Francilien, et une responsabilité minimale à l’encontre d’ADS Immo, alors syndic depuis 4 mois seulement, dont l’expert a relevé (page 45) qu’il a fait appel à des professionnels de ce type d’intervention, et qui en ce 23 août 2005, n’a pu dépêcher sur les lieux qu’un personnel stagiaire.

La Cour adopte les motifs, ainsi complétés, par lesquels le Tribunal a attribué à Mme [M], un pourcentage de 90 % concernant l’indemnisation au titre de cette perte de chance.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur le quantum d’indemnisation préconisé par l’expert judiciaire

Le Tribunal s’est fondé sur le montant des travaux préconisés et détaillés en pages 42 à 44 du rapport d’expertise judiciaire de 2009, qui inclut notamment la prestation du bureau d’études Socotec ainsi que la maîtrise d’oeuvre (sous-partie 3).

Le syndicat des copropriétaires, qui réclame une indemnisation de 91 979,52 euros, ne justifie pas de frais additionnels en lien direct et certain avec les désordres causés par ce dégât des eaux d’août 2005 ainsi que l’a jugé le Tribunal, sauf ceux relatifs à l’assurance dommage-ouvrage pour un montant de 1 777,68 euros, qui seront donc rajoutés.

Enfin si le syndicat des copropriétaires fait valoir un avis technique du 29 avril 2011, non contradictoire, réalisé dans ' trois appartements du 2e étage, deux appartements desservis par l’escalier central au 1er étage et un commerce situé au rez-de-chaussée', celui-ci relève toutefois que 'les poutres maîtresses anciennes sont insuffisantes (…) pour supporter les charges’ et souligne leur dégradation par des insectes xylophages, puis conclut n’avoir ' pas été en mesure (…) d’en chiffrer le coût’ et donne une estimation 'entre 60 000 et 70 000 euros hors prestations d’électricité (…)'. Il suit de là que cet avis ne peut pas être pris en compte pour l’indemnisation en cause.

Par infirmation du jugement, il a y lieu de condamner in solidum Mme [M] et son assureur la S.A. MMA IARD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 564,90 euros déjà allouée par le Tribunal, plus (1 777,68 x 90%) soit un total de 22 164,81 euros en réparation de la perte de chance subie.

Il n’y a pas lieu d’indexer cette somme sur l’indice BT01, ainsi que l’a jugé le Tribunal, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires a perçu une provision de 20 564,90 euros en vertu du jugement du Tribunal judiciaire de Versailles du 6 mai 2024, lequel était assorti de l’éxécution provisoire.

Sur les multiples frais dont le syndicat des copropriétaires demande le remboursement en sus de l’indemnisation fixée ci-dessus

Le syndicat des copropriétaires fait valoir, devant la Cour comme il l’avait fait devant le Tribunal, les dépenses suivantes pour un total de 15 909,29 euros :

—  820 euros : dépose plafond (facture Renov Conseil du 24/08/05)

—  897 euros : nettoyage appartement sinistré (facture S PROP du 31/10/2005),

—  1 853,80 euros : expertise (facture Socotec du 11/08/05),

—  352,82 euros : architecte (facture [Y] du 8/12/05),

—  448,50 euros : bureau d’étude (facture Ricordel du 9/01/06),

—  137,86 euros : démolition/nettoyage plafond (facture Renov Conseil 20/01/06),

—  790,87 euros : étaiement structure (facture EGMB du 24/01/06),

—  568,10 euros : étude technique supplémentaire (facture Ricordel du 5/05/06),

—  1 373,48 euros : pose d’étais supplémentaires (facture EGMB du 20/06/06),

—  337,81 euros : dépose 2WC examen télévisé (facture FCD CONST du 6/03/07),

—  820,45 euros : inspection télévisée suite demande expertise (facture ETST 23/03/07), – 1 055 euros : pose étai (facture Ribeiro),

—  6 454,40 euros : gestion sinistre par syndic.

Pour les mêmes motifs que ceux retenus par le Tribunal, tenant à leur non-concordance avec les postes et quantums détaillés par l’expert judiciaire, ces frais ne seront pas retenus.

Le syndicat des copropriétaires fait encore valoir les frais suivants :

—  1 196 euros : facture Ecobat du 4/11/11 : cette facture n’est pas produite,

—  896,75 euros : facture [Localité 14] BTP du 10/11/11 : cette facture n’est pas produite,

—  1 200 euros : facture [Y] du 8/12/15 : la facture [Y] produite (pièce 11) ne comporte aucune indication des travaux ou prestations et donc, ne peut être prise en compte,

—  1 871,82 euros : facture [Y] d’octobre 2018 : cette facture n’est pas produite,

—  3 960 euros : devis BRTM de septembre 2019 : ces frais n’ont pas été engagés.

Aucun de ces frais ne sera retenu, et il en ira de même s’agissant des frais suivants (page 14 du mémoire du syndicat des copropriétaires) 'les frais du syndic pour le suivi des travaux nécessaires à la reprise du désordre estimés à 3 500 euros TTC.' pour les mêmes motifs que précédemment car l’expert a déjà chiffré ce poste.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— CONFIRME le jugement contradictoire du 6 mai 2024 du Tribunal judiciaire de Versailles en tant qu’il a :

DIT qu’il n’y pas lieu d’indexer l’indemnisation accordée, à l’indice BT 01,

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes formées à l’encontre de Mme [M] et son assureur,

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes contre Maître [H],

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’expertise,

— débouté Mme [M] et son assureur, la S.A.MMA IARD, de leurs demandes contre Maître [H],

— rappelé que la franchise contractuelle est aplicable s’agissant des condamnations concernant la S.A.MMA IARD,

— condamné in solidum Mme [M] et son assureur, la S.A.MMA IARD, à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Maître [H] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

— INFIRME ce jugement en tant qu’il a condamné in solidum Mme [M] et son assureur la S.A. MMA IARD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 564,90 euros en réparation de la perte de chance subie,

Statuant à nouveau du chef réformé,

— CONDAMNE in solidum Mme [M] et son assureur la S.A. MMA IARD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22 164,81 euros en réparation de la perte de chance subie,

Y ajoutant,

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, l’agence 4c Immobilier sous le nom commercial Orpi-Adallie, RCS de [Localité 13] n° 492 973 599, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, aux entiers dépens en cause d’appel ;

— REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT