Cour d'appel de Nîmes, 1re chambre, 11 septembre 2025, n° 24/00101

TGI Nîmes 5 décembre 2023

CA Nîmes
Infirmation partielle 11 septembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Manquements contractuels de l'agence immobilière
La cour a jugé que l'agence immobilière a effectivement manqué à ses obligations, justifiant ainsi la résiliation des mandats de gestion.
Accepté
Non-perception des loyers dus par les locataires
La cour a confirmé que le préjudice était dû à la gestion défaillante de l'agence, et a ordonné l'indemnisation.
Accepté
Vacance locative non gérée par l'agence
La cour a jugé que l'agence avait une obligation de diligence pour relouer les appartements et a reconnu la perte de chance.
Accepté
Préjudice moral dû à la gestion défaillante
La cour a reconnu le préjudice moral subi par les propriétaires en raison des défaillances de l'agence.
Rejeté
Dégradations constatées après résiliation du contrat d'assurance
La cour a confirmé que les dégradations étaient survenues après la résiliation du contrat, et que l'assureur n'était pas tenu de garantir ce sinistre.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. et Mme [N] ont demandé la résiliation de leurs mandats de gestion et une indemnisation pour préjudice suite à des manquements de leur mandataire, l'association Soliha AIS Sud, et de ses assureurs. Le tribunal de première instance a rejeté la prescription soulevée par la société MALJ et a condamné in solidum les défendeurs à verser diverses sommes aux demandeurs. En appel, la cour a confirmé le rejet de la prescription, mais a infirmé certaines condamnations, notamment en ce qui concerne la garantie des loyers impayés, en raison de la résiliation du contrat d'assurance. La cour a également accordé des indemnités pour perte de chance de percevoir des loyers et un préjudice moral, tout en déboutant les demandeurs de certaines autres demandes. La décision de première instance a donc été partiellement infirmée et partiellement confirmée.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 1re ch., 11 sept. 2025, n° 24/00101
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	24/00101
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nîmes, 5 décembre 2023, N° 21/00017
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier COTTINDaniel REINNicolas JONQUET
Cabinet(s) :	SVA
Parties :	ASSOCIES, SA SAA ( SUFFREN ASSURANCES, SOLIHA, SA MMA IARD

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00101 -

N° Portalis DBVH-V-B7I-JBS2

MPF

TJ DE [Localité 11]

05 décembre 2023

RG :21/00017

AMCV ALSACE LORRAINE JURA

[N]

SOLIHA AIS SUD

SA SAA (SUFFREN ASSURANCES

ASSOCIES)

SA MMA IARD

Copie exécutoire délivrée

le 11 septembre 2025

à :

M^e Laure Peyrac

M^e Xavier Cottin

M^e Nicolas Jonquet

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 05 décembre 2023, N°21/00017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate honoraire en service juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate honoraire en service juridictionnel,

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision,

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

La société d’assurance mutuelle à cotisation variables ALSACE LORRAINE JURA (MALJ) prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentée par M^e Laure Peyrac, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Daniel Rein, plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMÉS :

M. [O] [N]

né le 15 mars 1959 à [Localité 13] (Portugal)

Mme [T] [N]

née le 15 février 1960 à [Localité 14] (Portugal)

demeurant

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par M^e Xavier Cottin, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

L’association SOLIHA AIS SUD prise en la personne de son directeur en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 4]

[Localité 5]

La Sa SUFFREN ASSURANCES ASSOCIES (SAA) prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 9]

La Sa MMA IARD prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentées par M^e Nicolas Jonquet de la Scp SVA, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 11 septembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour.

FAITS ET PROCEDURE':

M. [O] et Mme [T] [N] ont confié à l’agence immobilière Sires Sud devenue l’association Soliha AIS Sud la gestion de sept appartements dans un immeuble dont ils sont propriétaires à [Adresse 12] et pour garantir le règlement des loyers, souscrit auprès de la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura (la MALJ) une assurance

« Garantie risques locatifs ».

Déplorant des manquements de leur mandataire à ses obligations contractuelles, ils ont par actes des 7,8 et 9 décembre 2020 assigné l’association Soliha AIS Sud et ses assureurs, les sociétés Suffren Assurances Associés et MMA Iard ainsi que la société MALJ aux fins de résiliation des mandats de gestion aux torts exclusifs de l’agence immobilière et d’indemnisation de leur préjudice devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement du 5 décembre 2023 :

— a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société MALJ,

— a condamné in solidum l’association Soliha AIS Sud, les sociétés Suffren Assurances Associés, MMA IARD et MALJ à leur payer la somme de 17 496 euros en réparation du préjudice résultant de la non-perception des loyers et charges dus par les locataires présents dans les appartements,

— a condamné in solidum l’association Soliha Ais Sud et les sociétés

Suffren Assurances Associés et MMA IARD à leur payer les sommes de – 4 277,91 euros au titre de la perte de chance de relouer l’appartement n°2, – 139,23 eus au titre de la perte de chance de percevoir des impôts et taxes et – 844,32 euros au titre des frais bancaires liés à la souscription d’un crédit de trésorerie,

— a condamné la société MALJ à relever et garantir l’association Soliha AIS Sud et les sociétés Suffren Assurances Associés et MMA IARD de l’ensemble des condamnations prononcées contre elles,

— l’a condamnée à payer à M. et Mme [N] la somme de 674 euros au titre des frais exposés à la place de l’assureur,

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— a condamné in solidum l’association Soliha AIS Sud, les sociétés Suffren Assurances Associés, MMA IARD et MALJ à payer à M. et Mme [N] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Mutuelle Alsace Lorraine Jura (MALJ) a interjeté appel du jugement par déclaration au greffe du 4 janvier 2024.

Par ordonnance du 24 février 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 10 juin 2025 et clôturée avec effet différé au 27 mai 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES':

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 2 avril 2024 l’appelante demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a écarté la prescription et l’a condamnée à payer diverses sommes à M. et Mme [N]

et, statuant à nouveau

— de déclarer prescrites les demandes formées à son encontre,

subsidiairement

— de rejeter toutes les demandes formées à son encontre,

— de condamner M. et Mme [N] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle allègue que le contrat d’assurance a été résilié le 1er janvier 2017, que ne sont pas garantis les sinistres dont le fait générateur survient après la date de résiliation effective et que les demandes sont prescrites en application de l’article L.114-1 du code des assurances.

Sur le fond, elle soutient ne pas être redevable des diverses somme auxquelles elle a été condamnée, soutenant avoir indemnisé le sinistre concernant le locataire [G] [A] et n’être obligée de prendre en charge ni les loyers impayés à compter d’avril 2018 qui constituent un nouveau sinistre survenu postérieurement à la résiliation du contrat ni les dépenses de remise en état de l’appartement, sinistre postérieur à la date de la résiliation du contrat dès lors que les locaux ont été récupérés par les propriétaires le 3 juin 2019.

Elle allègue que le sinistre concernant la locataire [F] [W] a été pris en charge par le Fonds de Solidarité Logement, que le sinistre concernant le locataire Ertas a été classé sans suite en octobre 2016, le locataire ayant réglé sa dette et qu’enfin le sinistre concernant le locataire [V] n’a pu être traité en l’absence de pièces justificatives et de décompte produit par les assurés et que la demande d’indemnisation de ce sinistre est prescrite à ce jour.

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées le 27 mai 2025, M. et Mme [N] demandent à la cour

— d’infirmer le jugement

— en ce qu’il a évalué aux sommes de

—  4 277,91 euros leur préjudice découlant de leur perte de chance de percevoir des loyers et des charges

—  674 euros leur préjudiece découlant des frais exposés à la place de l’assureur,

— en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes d’indemnisation

— du préjudice lié au temps passé à reprendre la gestion,

— de leur préjudice moral

— et du préjudice découlant des dégradations de l’appartement loué par Mme [W]

et, statuant à nouveau sur ces points

— de prononcer la résiliation des mandats de gestion aux torts exclusifs de la mandataire à compter du 1er juin 2020,

— de condamner l’association Soliha AIS Sud et les sociétés Suffren Assurances Associés et MMA IARD à leur payer les sommes de

—  8 193,86 euros de leur perte de chance de percevoir des loyers et des charges,

—  1 659,46 euros au titre du préjudice lié au temps passé à reprendre la gestion

—  8 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— de condamner in solidum l’association Soliha AIS Sud, les sociétés Suffren Assurances Associés et MMA IARD et la société MALJ à leur payer la somme de 2 490,70 euros au titre des frais exposés à la place de l’assureur,

— de condamner in solidum à titre principal la société Mutuelle Alsace-Lorraine-Jura et, subsidiairement à défaut de garantie, l’association Soliha AIS Sud et les sociétés Suffren Assurances Associés et MMA IARD au paiement de la somme de 7 781 euros au titre du préjudice découlant des dégradations de l’appartement loué par Mme [W],

— de condamner l’association Soliha AIS Sud, les sociétés Suffren Assurances Associés et MMA IARD et la société MALJ à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que leurs demandes ne sont pas prescrites, n’ayant perçu aucune somme à la suite des sinistres régulièrement déclarés à la société MALJ.

Sur le fond, qu’ils ont été satisfaits de leur mandataire jusqu’en 2019, période à partir de laquelle ils n’ont pu entrer en contact avec elle'; qu’en reprenant la gestion de leurs locations, ils se sont rendu compte que les recettes perçues étaient inférieures à celles qu’ils auraient dû percevoir.

Ils soutiennent que leur mandataire a manqué à ses obligations contractuelles en s’abstenant de leur verser les indemnités d’assurance pour loyers impayés, de procéder aux états des lieux de sortie, d’effectuer des recherches en vue de trouver des nouveaux locataires en cas de vacance des biens loués, de répartir les charges locatives, etc.

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées le 25 mai 2025, l’association Soliha AIS Sud et les sociétés Suffren Assurances Associés et MMA IARD demandent à la cour

— d’infirmer le jugement sur les condamnations prononcées à leur encontre

et, statuant à nouveau,

— de débouter M. et Mme [N] de toutes leurs demandes.

La société Suffren Assurances Associés fait valoir que de 2016 à 2020, seule la société MMA IARD était l’assureur en responsabilité civile professionnelle de l’agence immobilière Soliha AIS Sud.

La société MMA IARD s’oppose à l’indemnisation du préjudice résultant de la perte de loyers et charges impayées alors qu’une assurance garantissant les loyers a été souscrite, les sinistres été régulièrement déclarés et les indemnités réglées aux propriétaires.

Elle soutient que l’agence immobilière ne peut être tenue pour responsable des périodes de carence locative, que le préjudice moral allégué et le préjudice découlant du temps passé par les propriétaires à la gestion des locations ne sont pas établis et qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la carence de l’agence immobilière et la souscription par les propriétaires d’un prêt de trésorerie de 12 000 euros.

Il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action

Après avoir relevé que l’assureur ne justifiait pas de la résiliation du contrat d’assurance le 1er janvier 2017, le tribunal a écarté la prescription au motif que le délai de deux ans avait été interrompu par l’assignation du 9 décembre 2020.

L’appelante soutient que sont prescrites au visa de l’article L.114-1 du code des assurances les demandes tendant à l’indemnisation du sinistre relatif aux dégradations locatives concernant la locataire [F] [W] et du sinistre relatif aux loyers impayés concernant les locataires [A] et [G].

M. et Mme [N] soutiennent que leurs demandes ne sont pas prescrites, les sinistres ayant été déclarés régulièrement mais les indemnités ne leur ayant pas été versées.

Selon l’article L.114-1 du code des assurances toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’évènement qui y donne naissance. En ce qui concerne l’action en exécution par l’assureur des obligations de son contrat, le point de départ de départ de la prescription est la date du sinistre.

Il incombe ici à l’assureur qui invoque la prescription de l’action de démontrer que celle-ci est acquise.

Le sinistre relatif aux dégradations locatives concernant la locataire [F] [W] est survenu le 1er septembre 2020, date à laquelle les propriétaires ont récupéré les clés de l’appartement ce qui leur a permis de faire dresser un procès-verbal de constat d’état des lieux établi par Me [J] [C], huissier de justice, le 10 septembre 2020.

Ce sinistre a été déclaré par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 décembre 2020 (pièces n°68 et 61 des appelants).

A la date de l’assignation délivrée le 9 décembre 2020 à la société MALJ, l’action de ce chef n’était donc pas prescrite.

Le sinistre relatif au défaut de règlement des loyers par les locataires [A] et [G] a duré jusqu’au 29 mai 2019, date à laquelle les propriétaires ont récupéré les clés ainsi qu’en atteste le procès-verbal de constat établi à cette date par Me [K] [U], huissier de justice.

L’assureur soutient à tort que le délai de deux ans aurait commencé à courir le 17 juillet 2018, date de la quittance subrogative.

Outre que le contrat prévoit en page 10 que l’indemnisation sera effectuée trimestriellement dès le premier terme impayé et se poursuivra jusqu’à la date de récupération effective du logement garanti, le point de départ du délai de prescription de deux ans est la date du sinistre et non celle du règlement d’indemnités attesté par la signature d’une quittance subrogative.

L’assureur ne démontrant pas que les actions dirigées contre lui par les assurés sont prescrites, le jugement est confirmé en ce qu’il a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

*garantie de la société MALJ

Le 26 septembre 2012, l’agence immobilière a souscrit auprès de la société MALJ un contrat d’assurance collectif GRL ayant pour effet de garantir aux bailleurs assurés le remboursement des loyers impayés, des dégradations locatives (vétusté déduite) et des frais de contentieux locatifs (frais et honoraires d’avocat et d’huissier de justice).

Le contrat soumet en page 12 la prise en charge d’un sinistre à la double condition suivante':

— le sinistre trouve son origine pendant la période de validité de la demande d’adhésion

— la déclaration de sinistre est effectuée dans la limite des délais fixés ci-après':

* pour les dégradations locatives': trente jours ouvrables suivant la remise des clefs,

* pour les loyers impayés': 45 jours suivant l’exigibilité du premier terme de loyer impayé.

**garantie des loyers impayés

Pour condamner la société MALJ, in solidum avec l’agence immobilière et ses assureurs en responsabilité civile professionnelle, à payer aux propriétaires assurés la somme de 17 496,50 euros en indemnisation du préjudice résultant de la non-perception des loyers et charges des locataires le tribunal a jugé que celles-ci ne contestaient pas le montant réclamé au titre des loyers et charges impayés dans le cadre de l’assurance GRL.

La société MALJ soutient avoir été condamnée à verser aux bailleurs des sommes dont elle n’est pas redevable. Elle soutient avoir indemnisé le sinistre concernant les locataires [G]/[A] et en justifier en produisant la quittance subrogative, et qu’elle n’a pas à prendre en charge les loyers impayés à compter d’avril 2018 qui constituent un nouveau sinistre survenu postérieurement à la résiliation du contrat.

M. et Mme [N] exposent que la gestion locative par l’agence immobilière a été défaillante et que cette dernière n’a pas produit le décompte de gestion locative appartement par appartement de sorte qu’ils se trouvent dans l’incapacité de savoir si leurs locataires ont réglé l’intégralité des loyers dus.

Ils évaluent leur préjudice à la somme de 17 496,50 euros correspondant à la différence entre la somme qu’ils auraient dû percevoir (loyers et charges brutes sous déduction des frais de gestion) et celle que l’agence immobilière leur a effectivement versée entre 2016 et le 1er juin 2020, date de la résiliation des mandats de gestion.

La somme de 17 496,50 euros, qui correspond à un préjudice globalement évalué par les bailleurs et imputé aux fautes de gestion de leur mandataire ne se rapporte donc pas à un sinistre de loyers impayés couvert par le contrat d’assurance collectif GRL souscrit auprès de la société MALJ, qui devait être déclaré à l’assureur pour un locataire déterminé.

Les bailleurs soutiennent avoir été privés de cette somme au titre des loyers et charges non perçus correspondant à des périodes d’occupation de leurs biens.

Toutefois, l’article 3 du contrat prévoit que la garantie porte sur une location donnée et un locataire désigné.

Alors qu’ils réclament la garantie de l’assureur et donc l’application des stipulations contractuelles, les intimés qui ne justifient pas que la somme réclamée correspond à un ou plusieurs sinistres de loyers impayés qu’ils auraient régulièrement déclarés à l’assureur dans les délais requis et pour des locataires désignés dans le contrat ne rapportent donc pas la preuve que la société MALJ leur doit une indemnité de 17 496,50 euros au titre de la garantie des loyers impayés prévue par le contrat d’assurance collectif du 26 septembre 2012.

**garantie des dégradations locatives

M. et Mme [N] demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre du préjudice résultant des dégradations locatives commises par une de leurs locataires Mme [F] [W].

L’appelante soutient qu’elle ne doit pas sa garantie pour ce sinistre survenu postérieurement à la résiliation du contrat d’assurance le 1er janvier 2017.

Cette résiliation est conforme aux stipulations de l’article 15 du contrat.

Le sinistre relatif aux dégradations locatives concernant la locataire Mme [F] [W] est survenu le 1er septembre 2020, date à laquelle les propriétaires ont récupéré les clés de l’appartement ce qui leur a permis de faire dresser le 10 septembre 2020 un procès-verbal de constat de l’état des lieux par Me [J] [C], huissier de justice.

Ce sinistre a été déclaré à l’assureur par LRAR du 10 décembre 2020 (pièces n°68 et 61 des appelants).

L’article 6 in fine du contrat d’assurance prévoit qu’un sinistre

« dégradations locatives » constaté après résiliation de l’adhésion ne sera pas pris en charge même si d’autres sinistres au titre des loyers impayé sont en cours d’indemnisation pour le même locataire.

L’article 15-4 précise que l’assureur restera engagé pour la prise en charge des sinistres survenus pendant la période de validité du contrat.

La société MALJ ne doit donc pas sa garantie au titre de ce sinistre et le jugement qui a débouté M. et Mme [N] de cette demande est confirmé.

**garantie des contentieux locatifs

M. et Mme [N] demandent le remboursement de la somme de 2 490,70 euros correspondant aux honoraires et frais d’huissier de justice exposés pour les expulsions et les états des lieux de sortie.

Le contrat d’assurance collectif du 26 décembre 2012 prévoit que l’assureur prend en charge le paiement des frais engagés pour recouvrer le montant des loyers impayés à l’encontre des locataires défaillants

En application de son article 9, le sinistre est constitué par la survenance de faits ou la commission d’actes donnant naissance à des droits pouvant engendrer des réclamations.

Cette résiliation est conforme aux stipulations de l’article 15 du contrat.

Les frais de contentieux locatifs dont l’indemnisation est sollicitée ont été exposés en janvier, mars, septembre 2020, en mai et en octobre 2019 selon les factures et le tableau objet de la pièce n°56 des bailleurs.

La société MALJ n’est donc pas tenue de garantir ces sinistres survenus postérieurement à la date de résiliation du contrat d’assurance.

*relevé et garantie de l’agence immobilière et ses assureurs des condamnations prononcées contre eux par la société MALJ

Après avoir condamné l’agence immobilière et ses assureurs en responsabilité professionnelle à payer divers sommes en réparation du préjudice causé par les fautes de cette dernière, le tribunal a condamné la société MALJ à les relever et garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre.

Aux termes du jugement, l’entier préjudice causé aux mandants par la faute de leur mandataire dont la responsabilité civile professionnelle était recherchée est finalement supporté par cette société.

Pourtant, le contrat d’assurance souscrit 1er juillet 2013 par l’agence immobilière auprès de cet assureur est un contrat d’assurance collectif, souscrit au profit des propriétaires bailleurs et dont l’objet est de garantir à ces derniers le remboursement des loyers impayés, des dégradations locatives et des frais de contentieux locatifs et la réparation des dommages causés par les fautes d’une agence immobilière à laquelle des bailleurs ont confié des mandats de gestion y est étrangère.

Le jugement est donc infirmé sur ce point et l’agence immobilière et ses assureurs déboutés de leur demande tendant à être relevés et garantis de toutes condamnations par l’appelante.

*responsabilité contractuelle de la mandataire

Le tribunal a retenu que l’agence immobilière, devenue l’association Soliha AIS Sud, avait engagé sa responsabilité contractuelle en commettant diverses fautes dans l’exécution des mandats de gestion confiés par M. et Mme [N].

**perte de recettes locatives

En cause d’appel, l’agence immobilière soutient que les loyers et charges impayés par certains locataires ne peuvent être indemnisés que dans le cadre du contrat d’assurance collectif GRL souscrit auprès de la société MALJ et qu’elle a reversé aux bailleurs l’intégralité des indemnités qu’elle a perçues.

A titre subsidiaire, elle demande que soient déduites de la somme réclamée celle de 15 899,64 euros correspondant au montant des quittances subrogatives remises par l’assureur.

La cour déduit des écritures de l’intimée qu’elle ne conteste pas avoir commis la faute que lui imputent ses mandants et qui a consisté à ne pas tenir de décompte par location mais un décompte global ne permettant pas de connaître les règlements effectués par chaque locataire.

Les bailleurs ont calculé précisément les sommes nettes qu’ils auraient dû percevoir et celles que l’agence immobilière leur a effectivement versées et estiment leur perte à 17 496,50 euros entre 2016 et le 1er juin 2020.

En application de l’article 1993 du code civil, le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison du montant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration.

Il incombe donc à la mandataire de prouver qu’elle a versé à ses mandants l’intégralité des indemnités reçues de l’assureur et des loyers payés par les locataires.

Le seul document versé aux débats par l’intimée qui ne comprend que des colonnes contenant des chiffres sans indication du nom du locataire ne permet pas de s’assurer qu’elle a effectivement restitué aux époux [N] l’indemnité d’assurance de 7 383,13 qu’elle a perçue pour leur compte selon quittance subrogative signée le 1er octobre 2019.

En effet, ce document émane de l’assureur lui-même comme en attestent les trois dernières mentions « dette garantie : 7 383,13 euros, nos indemnisations : 6 942,73 euros, solde à vous devoir : 440,4 ».

Quant à la pièce n°6, elle indique diverses « sommes locataires » mais ne contient aucune mention relative à la restitution aux bailleurs des indemnités d’assurance perçues pour leur compte.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a condamné in solidum l’association Soliha AIS Sud, et les sociétés Suffren Assurances Associés et MMA IARD à payer à M. et Mme [N] la somme de 17 496 euros en réparation du préjudice résultant de la non-perception des loyers et charges dus par les locataires.

**perte de chance de percevoir des loyers durant les périodes de carence locative

Les bailleurs soutiennent que l’agence immobilière n’a entrepris aucune démarche pour remettre en location l’appartement n°3 que M. [Y] a quitté le 1er août 2019 et qui est resté vacant jusqu’au 1er juin 2020, date de la résiliation du mandat de gestion.

Il en serait de même de l’appartement n°2, resté vacant depuis le 29 mai 2019, date à laquelle sa clé a été rendue par l’ancien locataire M. [A].

Les bailleurs ne demandent pas l’intégralité de la perte de recettes locatives, ayant tenu compte d’un délai de carence de trois mois non imputable à l’agence immobilière et estiment leur préjudice de perte de chance à la somme totale de 8 193,86 euros.

Pour condamner la mandataire et ses assureurs à payer aux bailleurs la somme de 4 277,91 euros au seul titre de la perte de chance de relouer l’appartement n°2 le tribunal a écarté la demande relative à l’appartement n°3 comme non justifiée faute pour eux d’avoir produit le contrat de bail et les quitances de loyer délivrées au précédent locataire.

Les intimés concluent au rejet de cette demande au motif que la mandataire ne peut être tenue pour responsable du fait qu’elle n’a pas trouvé de locataire et subsidiairement à la confirmation du jugement.

En application du mandat général de gestion, le mandataire a reçu mission d’accomplir tous les actes d’administration définis au paragraphe « étendue des pouvoirs » de l’article 1.1 des conditions générales du contrat selon lequel le mandant lui a donné le pouvoir de rechercher des locataires et de louer le logement.

Chargée de réaliser, au nom et pour le compte du mandant, l’ensemble des actes usuels d’administration de l’immeuble géré comprenant notamment la recherche de locataires et la conclusion de baux, l’agence immobilière à laquelle a été confié un mandat de gestion locative est tenue comme tout mandataire de répondre de l’inexécution de son mandat ou de sa mauvaise exécution sur le fondement des articles 1991, 1992 et 1994 du code civil.

Elle a l’obligation de mettre en oeuvre tous les moyens nécessaires ou opportuns pour accomplir efficacement sa mission et devra répondre des fautes ou négligences susceptibles d’avoir causé un dommage à son mandant.

L’agence immobilière Sires Sud devenue Soliha AIS Sud expose qu’elle n’a pas trouvé de nouveaux locataires pour les deux appartements restés vacants durant douze mois pour l’appartement n°3 et neuf mois pour l’appartement n°2 mais ne rapporte pas la preuve des diligences accomplies pour publier des annonces en vue de louer ces appartements et faire visiter le bien à d’éventuels candidats locataires.

Professionnelle rémunérée, elle a donc commis une négligence constitutive d’une faute ayant causé à ses mandants un préjudice financier et engagé sa responsabilité contractuelle.

Le jugement est donc infirmé et il est fait droit à la demande de la somme de 8 193,86 euros propre à réparer la perte de chance d’obtenir des recettes locatives provenant de la location des appartements n°2 et n°3 devenus vacants les 25 mai et 1er août 2019 et non loués jusqu’au 1er juin 2020, date de la résiliation du mandat.

En ce qui concerne l’appartement n°3, les bailleurs ont versé aux débats pour justifier du montant du loyer de 415 euros et des charges mensuelles de 40 euros le compte-rendu de gestion établi le 2 septembre 2019 lequel en fait mention (pièce n°74 des époux [N]) de sorte que leur préjudice est justifié.

**perte de chance de récupérer la taxe d’ordure ménagère

Le tribunal a condamné in solidum l’agence immobilière et ses assureurs à payer à M. et Mme [N] la somme de 139,23 euros à ce titre et justifient du règlement de la taxe d’ordure ménagère comprise dans les impôts fonciers réglés en 2019 et 2020 ainsi que du calcul de la part de cette taxe correspondant aux appartements n°2 et n°3 restés vacants. Le jugement est donc confirmé.

**remboursement des intérêts conventionnels d’un crédit de trésorerie de 12 000 euros

Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Comme le relève à juste titre la mandataire, la preuve du lien de causalité entre cette dépense et les fautes commises n’est pas démontrée. En effet, les bailleurs ne rapportent pas la preuve qu’à la suite des défaillances de leur mandataire, ils ne pouvaient plus faire face à leurs dépenses et se sont trouvés dans l’obligation de souscrire un emprunt de 12 000 euros.

**indemnisaztion de la perte de temps passé par les mandants à la gestion locative

Pour débouter M. et Mme [N] de cette demande le tribunal a jugé que le préjudice allégué ne pouvait pas être réparé par une indemnité calculée forfaitairement.

La cour confirme le jugement sur ce point, M. [N] ne pouvant rapporter la preuve par ses seules déclarations selon lesquelles il a passé 247 heures à s’occuper de la gestion locative de ses appartements pour pallier les carences de sa mandataire.

**préjudice moral

La cour infirme le jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [N] de leur demande.

Ces derniers, confrontés à la carence de leur mandataire à compter de 2019, ont dû pallier ses défaillances et assurer eux-mêmes la gestion de leurs nombreux appartements à sa place.

Leur préjudice moral est fixé à la somme de 4 000 euros.

**préjudice découlant de l’absence d’indemnisation par l’assureur des dépenses de dégradations locatives de l’appartement n°4 loué à Mme [W]

Le contrat d’assurance collectif a été résilié à effet au 31 décembre 2016 et l’assureur en a avisé le souscripteur par lettre recommandée du 26 octobre 2016 ( pièce n°10 de l’appelante) dans laquelle il explique que le dispositif GRL a été abrogé par décret du 11 décembre 2015. Dans cette lettre, l’assureur précise : « pour assurer la continuité de vos garanties, nous vous proposons la mise en place d’un contrat spécifique GLI Groupe à effet du 1er janvier 2017 avec transfert des lots GRL sans période probatoire».

L’agence immobilière, destinataire de cette letttre en sa qualité de souscriptrice du contrat, n’a pas souscrit de nouveau contrat d’assurance de sorte que les appartements de ses mandants n’étaient plus couverts par une assurance garantissant les loyers impayés, les dégradations locatives et les frais ce contentieux locatif.

Pourtant, les mandats de gestion confiés par M. et Mme [N] prévoyaient la prestation supplémentaire suivante : « souscription de la garantie des risques locatifs'».

La mandataire a donc failli à son obligation en ne souscrivant pas un nouveau contrat d’assurance pour remplacer le contrat résilié, inexécution à la suite de laquelle les mandants n’ont pas pu obtenir l’indemnisation des travaux de remise en état de l’appartement occupé par Mme [W].

La mandataire soutient que les dégradations locatives ont été constatées lors d’un état des lieux de sortie réalisé après la résiliation de son contrat de mandat de sorte qu’elle n’a pu y assister et qui n’est donc pas contradictoire.

Elle relève qu’il n’est pas établi par ailleurs que l’assureur GRL a dénié sa garantie concernant ces dégradations locatives.

Le sinistre a été déclaré par LRAR du 10 décembre 2020 (pièces n°68 et 61 des appelants) à l’assureur lequel a refusé sa garantie compte-tenu de la résiliation du contrat d’assurance.

De surcroît, la société MALJ a refusé explicitement sa garantie dans ses écritures en première instance comme en appel.

Si le préjudice s’est manifesté après la résiliation du mandat de gestion, il a pour origine directe l’inexécution par la mandataire d’une de ses obligations contractuelles.

Les bailleurs justifient par ailleurs de la réalité et de l’étendue des dégradations locatives en versant aux débats le procès-verbal de constat de l’état des lieux établi le 10 septembre 2020 par Me [J] [C], huissier de justice, ainsi que les devis établis pour la remise en état de l’appartement.

Ils justifient qu’après application de la vétusté, ils auraient perçu de leur assureur une indemnité de 7 547 euros.

La mandataire et ses assureurs sont donc condamnés à leur payer cette somme en réparation du préjudice causé par l’inexécution de l’obligation de souscrire une assurance

Le procès-verbal de constat d’huissier ne fait pas partie des frais de contentieux locatifs précisément définis par l’article 7 du contrat d’assurance.

*garantie de la responsabilité civile professionnelle de la mandataire

Il n’est pas établi par les attestations d’assurance versées aux débats qu’à la période des manquements commis par la mandataire, sa responsabilité civile professionnelle était garantie par un contrat d’assurance souscrit auprès de la société MMA IARD.

La cour relève d’ailleurs que dans le dispositif de ses conclusions, la société Suffren ne sollicite pas sa mise hors de cause et ne sollicite à titre subsidiaire que l’infirmation partielle des dispositions du jugement la condamnant à indemniser le préjudice des mandants.

*dépens et article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront supportés par l’association Soliha AIS Sud, la société Suffren Assurances Associés et la société MMA IARD.

Il est équitable

— de condamner in solidum M. et Mme [N], l’association Soliha Ais Sud, la société Suffren Assurances Associés et la société MMA IARD à payer à la société MALJ la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— de condamner l’association Soliha AIS Sud, la société Suffren Assurances Associés et la société MMA IARD à payer à M. et Mme [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement en ce qu’il

— a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— a condamné in solidum l’association Soliha Ais Sud, la société Suffren Assurances Associés et la société MMA IARD à payer à M. et Mme [N] les sommes de

—  17 496 euros en réparation du préjudice résultant de la non-perception des loyers et charges dus par les locataires,

—  139,23 euros au titre de la perte de chance de percevoir des impôts et taxes,

— a débouté M. et Mme [N] de leurs demandes tendant

— à l’indemnisation de la perte de temps passé par les mandants à la gestion locative,

— à la condamnation de la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura au paiement d’une indemnité de 7 781 euros au titre de la garantie des dégradations locatives,

— a condamné l’association Soliha AIS Sud, la société Suffren Assurances Associés et la société MMA IARD à payer à M. et Mme [N] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne in solidum l’association Soliha AIS Sud et les sociétés Suffren Assurances Associés et MMA IARD à payer à M. et Mme [N] les sommes de

—  8 193,86 euros en réparation de la perte de chance d’obtenir des recettes locatives provenant de la location des appartements n°2 et n°3,

—  4 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

—  7 547 euros en réparation du préjudice causé par l’inexécution de l’obligation de souscrire une assurance,

Déboute M. et Mme [N] de leurs demandes tendant

— au remboursement des sommes de 844,32 euros au titre des frais bancaires liés à la souscription d’un crédit de trésorerie et de 324 euros au titre d’un procès-verbal de constat d’huissier,

— à la condamnation de la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura au paiement

— d’une indemnité de 17 496,50 euros au titre de la garantie des loyers impayés

— et de la somme de 2 490,70 euros au titre de la garantie des contentieux locatifs,

Déboute M. et Mme [N], l’association Soliha AIS Sud et les sociétés Suffren Assurances Associés et MMA IARD de leur demande tendant à être relevés et garantis de toutes condamnations par la société Mutuelle Alsace-Lorraine-Jura,

Condamne in solidum l’association Soliha AIS Sud, la société Suffren Assurances Associés et la société MMA IARD aux dépens,

Condamner in solidum M. et Mme [N], l’association Soliha AIS Sud, la société Suffren Assurances Associés et la société MMA IARD à payer à la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum l’association Soliha AIS Sud, la société Suffren Assurances Associés et la société MMA IARD à payer à M. et Mme [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE