COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 02 AVRIL 2025

N° RG 24/04829 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WVOV

AFFAIRE :

SCI SM INVESTISSEMENT

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic, la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Mars 2024 par le Tribunal d’Instance de SANNOIS

N° Chambre : 00

N° Section : 00

N° RG : 11-23-959

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI SM INVESTISSEMENT

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

APPELANTE

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SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic, la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI) ayant son siège social [Adresse 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 2]

Défaillant

INTIMÉ

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

La SCI SM Investissement est propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété sis à [Adresse 5] à Argenteuil (95).

Saisi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à Argenteuil, ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires’ suivant assignation datée du 11 août 2023, d’une demande en paiement de la somme de 4 513,78 euros en principal à l’encontre de la SCI SM Investissement, au titre des charges dues au 1er juillet 2023, le demandeur réclamant en outre la somme de 70 euros au titre des frais, celle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, le Tribunal de proximité de Sannois a, selon jugement contradictoire daté du 4 mars 2024 :

— condamné la SCI SM Investissement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 226,14 euros, au titre des charges échues au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2023 sur la somme de 4 513,78 euros et à compter du jugement sur le surplus ;

— condamné la SCI SM Investissement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné la SCI SM Investissement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI SM Investissement du surplus de ses demandes ;

— condamné la SCI SM Investissement aux dépens.

Par déclaration en date du 23 juillet 2024, la SCI SM Investissement a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions déposées par RPVA le 22 octobre 2024, qui seront signifiées à la partie adverse le 29 octobre 2024 à personne, la SCI SM Investissement expose :

— qu’elle n’a jamais reçu les appels de fonds, qui lui ont été envoyés à une mauvaise adresse, à [Localité 3] ;

— qu’elle n’a pas reçu non plus les convocations aux assemblées générales ni les procès-verbaux y relatifs ; que lesdites assemblées générales ne lui sont donc pas opposables ;

— qu’en outre, un précédent jugement avait été rendu à son encontre le 12 juillet 2022 alors que partie des sommes réclamées font double emploi avec les causes dudit jugement.

La SCI SM Investissement demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— débouter le syndicat des copropriétaires se ses prétentions ;

— subsidiairement, lui accorder des délais de paiement sur 24 mois ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens qui seront recouvrés par Maître Lafon.

Le syndicat des copropriétaires, qui s’est vu signifier la déclaration d’appel le 19 août 2024 en l’étude de l’huissier de justice instrumentaire, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas d’espèce, la SCI SM Investissement avait fait plaider devant le tribunal que les appels de charges lui avaient été envoyés à une mauvaise adresse, à Epinay-sur-Seine, et qu’elle n’avait pas non plus reçu les convocations aux assemblées générales ni les procès-verbaux y relatifs. Le tribunal n’a pas répondu à ces moyens et s’est contenté de viser les dates des assemblées générales. Or le syndicat des copropriétaires est défaillant devant la Cour, et l’appelante ne produit aucune pièce si ce n’est le jugement dont appel et un autre jugement qui avait été rendu le 12 juillet 2022, statuant sur une précédente demande en paiement de charges.

Dans ces conditions il convient de considérer que le syndicat des copropriétaires ne démontre nullement que les procès-verbaux d’assemblées générales ont été régulièrement notifiés à la SCI SM Investissement, ni qu’elle a été destinataire des appels de fonds. La créance n’est ainsi pas établie.

Le jugement sera en conséquence infirmé en l’ensemble de ses dispositions et le syndicat des copropriétaires débouté de ses prétentions de première instance.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI SM Investissement.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS, la Cour, statuant par défaut,

— INFIRME le jugement en date du 4 mars 2024 en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau :

— DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 4] de ses prétentions ;

— REJETTE la demande de la SCI SM Investissement en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 4] aux dépens de première instance et d’appel ;

— DIT que ces derniers seront recouvrés par Maître Lafon conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT