COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 DECEMBRE 2024

N° RG 22/06241 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VOXQ

AFFAIRE :

S.A.S. IMMO V

C/

[J] [M]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Septembre 2022 par le Tribunal judiciaire de Pontoise

N° Chambre : : 2

N° RG : 20/02246

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Nicolas OUDET

M^e Grégory BOREL de l’AARPI AGYS AVOCATS ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. IMMO V

N° SIRET : 821 760 899

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Nicolas OUDET, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 6

APPELANTE

****************

Madame [J] [M]

née le 16 Juillet 1968 à [Localité 6] (CANADA)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Grégory BOREL de l’AARPI AGYS AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 206

Représentant : M^e Antoni MAZENQ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0296

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 1er octobre 2024, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte notarié du 5 septembre 2019, [J] [M] a acquis un studio de 14,48 m2 situé [Adresse 3], propriété de la société Immo V moyennant le prix de 170000 euros.

Elle a appris postérieurement à son achat que les parties communes de l’immeuble étaient frappées d’un arrêté d’insalubrité.

Par exploit en date du 15 juin 2020, Mme [M] a fait assigner la société Immo V devant le tribunal judiciaire de Pontoise afin d’être indemnisée des vices affectant le bien acheté.

Par jugement du 12 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— condamné la société Immo V à payer à Mme [M] la somme de 34 000 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de vente,

— condamné la société Immo V à payer à Mme [M] la somme de 8 110 euros au titre de la perte des loyers,

— condamné la société Immo V à payer à Mme [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [M] du surplus de ses demandes pécuniaires,

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

— condamné la société Immo V aux dépens, avec distraction au profit de M^e Soubre, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Par acte du 12 novembre 2022, la société Immo V a interjeté appel de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Pontoise rendue le 12 septembre 2022 et, par dernières écritures du 10 janvier 2023, prie la cour de :

A titre principal,

— infirmer le jugement du 12 septembre 2022 du tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter l’intimée de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— réformer le jugement du 12 septembre 2022 du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’il a condamné la société Immo V à payer à Mme [M] une somme de 34 000 euros en remboursement de la moins-value sur le prix d’acquisition du bien,

Et, statuant à nouveau,

— ordonner que la moins-value sur le prix d’acquisition du bien sera limitée à la somme de 2677,50 euros en remboursement de la moins-value sur le prix d’acquisition du bien,

En tout état de cause,

— condamner Mme [M] à verser à Immo V la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, et à supporter les entiers dépens.

Par dernières écritures du 18 juillet 2023, Mme [M] prie la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* limité à 34 000 euros le montant de la condamnation de la société Immo V au titre de la restitution partielle du prix de vente,

* limité à 8 110 euros le montant de la condamnation de la société Immo V au titre de la perte de loyers,

* débouté Mme [M] de sa demande formée au titre des travaux de réfection de la toiture,

Statuant à nouveau,

— condamner la société Immo V à payer, à Mme [M], la somme de 39 680 euros au titre de la restitution partielle du prix,

— condamner la société Immo V à payer, à Mme [M], la somme de 9 480 euros à titre de dommages et intérêts, résultant de la perte de loyer et charges par elle subie pour la période comprise entre décembre 2019 et novembre 2020,

— condamner la société Immo V à payer, à Mme [M], la somme de 3 647,34 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au montant des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble qu’elle devra financer,

A titre subsidiaire,

— condamner la société Immo V à payer, à Mme [M], la somme de 39 680 euros au titre de la réduction du prix de la vente des biens concernés,

— condamner la société Immo V à payer, à Mme [M], la somme de 9 480 euros à titre de dommages et intérêts, résultant de la perte de loyer et charges par elle subie pour la période comprise entre décembre 2019 et novembre 2020,

— condamner la société Immo V à payer, à Mme [M], la somme de 3 647,34 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au montant des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble qu’elle devra financer,

Plus subsidiairement encore,

— confirmer le jugement entrepris, en toutes ses dispositions,

En tout état de cause,

— condamner la société Immo V à payer, à Mme [M], la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— admettre M^e Borel, avocat, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 3 juillet 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation du rôle de l’affaire faute d’exécution du jugement, rejeté les demandes d’indemnités de procédure et réservé les dépens disant qu’ils suivront le sort de l’instance au fond.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la garantie des vices cachés

Le tribunal a estimé qu’un appartement frappé d’insalubrité est non conforme à sa destination et entre dans le champ d’application de l’article 1641 du code civil. Il a considéré que la société Immo V avait connaissance de ce vice antérieur à la vente, et l’a condamnée à restituer une partie du prix de vente à Mme [M] ainsi que diverses sommes à titre de dommages et intérêts.

La société Immov soutient en cause d’appel que le tribunal a fait, d’une part, une analyse erronée, car seules les parties communes du bien sont frappées d’insalubrité et non l’appartement vendu lui-même, qui n’est pas impropre à son usage, à savoir son habitation. D’autre part, elle fait valoir que le tribunal a fait une analyse partiale des faits retenant que la mention de ce que 'les parties avaient échangé toutes les informations qu’elles connaissaient et qui pouvaient avoir une importance déterminante sur leur décision respective de contracter’ pouvait s’appliquer à la volonté de Mme [M] de faire de cet achat un investissement locatif, mais ne suffisait pas à démontrer que Mme [M] avait été informée de l’arrêté d’insalubrité. Elle soutient que la location de l’appartement n’est pas son usage, contrairement à son habitation, alors que l’appartement était selon elle habitable, et qu’elle n’était pas informée du projet d’investissement locatif de Mme [M]. Elle rappelle que l’arrêté d’insalubrité a été pris par la commune en avril 2017, que Mme [M] a pris possession des lieux en septembre 2019 et que la suspension de l’arrêté a été faite en juillet 2020, de sorte qu’elle estime évident qu’une partie des travaux avaient été effectués avant le mois de septembre 2019 et que la seule raison motivant la suspension de l’arrêté d’insalubrité est la lenteur administrative. Elle soutient en conséquence que faute pour Mme [M] de justifier de sa volonté d’effectuer un investissement locatif et de démontrer le caractère impropre de l’appartement à servir à sa destination de logement, la cour ne peut que retenir l’absence de vice caché et en conséquence la débouter de sa demande de garantie.

En réponse, Mme [M] soutient que l’arrêté d’insalubrité est un vice caché affectant l’usage des biens cédés, dans la mesure où, en application l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation, elle ne peut percevoir aucun loyer ni charges locatives du fait de cette décision administrative. Elle fait valoir que cet arrêté du 19 avril 2017, antérieur à la vente de deux ans, lui a été sciemment dissimulé lors de la vente, et qu’elle a pu se procurer une copie de cette notification à la société Immo V, laquelle était seule propriétaire et syndic au moment de la décision et qui, en première instance affirmait pourtant que cet arrêté ne lui avait pas été notifié.

Sur ce,

Il résulte de l’article 1641 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’ils les avaient connus.

En l’espèce, il résulte de la promesse de vente (pièce 1 de l’intimée) que

« Le PROMETTANT déclare en outre :

Sur les litiges,

Que le BIEN vendu n’a fait l’objet, depuis qu’il en est propriétaire, d’aucun litige ou procédure contentieuse le concernant directement ou indirectement ou concernant son utilisation et qu’il n’existe à ce jour aucun litige en cours.

Que depuis qu’il est propriétaire du BIEN, il n’a reçu aucune injonction ou notification de la part de la Mairie ou de la Préfecture ni aucune réclamation de tiers remettant en cause la consistance actuelle du BIEN, et fondée, soit sur un défaut d’autorisation de construire, soit sur une irrégularité d’une telle autorisation

Que le BIEN n’est pas à sa connaissance insalubre, qu’il n’a fait l’objet d’aucune interdiction, d’aucun arrêté de péril, d’aucune mesure de séquestre ou de confiscation.

Que le BIEN ne fait pas l’objet d’une quelconque injonction de travaux. (page 13)

L’acte mentionne par ailleurs page 15 : « RENSEIGNEMENTS CONCERNANT LE BIEN VENDU SITUATION ADMINISTRATIVE

Le PROMETTANT déclare qu’à sa connaissance, le BIEN ne fait pas l’objet d’une procédure tendant à son expropriation totale ou partielle ou à sa réquisition, qu’il n’est pas frappé par un arrêté de péril, d’une injonction de travaux ni d’un arrêté d’insalubrité. »

Concernant la copropriété, la promesse précise (page 23) : « Procédure

Le PROMETTANT déclare à sa connaissance qu’il n’existe aucune procédure en cours, le mettant en cause, ou mettant en cause le syndicat et des copropriétaires ou des tiers. »

Enfin, en page 34, l’acte précise enfin : « Les parties déclarent :

que préalablement à la conclusion des présentes, elles avaient échangé toutes les informations qu’elles connaissaient et qui pouvaient avoir une importance déterminante sur leur décision respective de contracter, et ce, qu’il existe ou non entre elles un lien particulier de confiance ;

qu’elles étaient également tenues de se renseigner elles-mêmes sur toutes les informations aisément accessibles ;

qu’elles ont une parfaite connaissance que tout manquement à cette obligation est susceptible d’engager la responsabilité de la partie contrevenante. »

Par ailleurs, il résulte également de l’acte de vente du 5 septembre 2019 lui-même que

« Le VENDEUR déclare en outre :

Sur les litiges, procédures, injonctions, interdictions, arrêtés de péril, etc.

Que le BIEN vendu n’a fait l’objet, depuis qu’il en est propriétaire, d’aucun litige ou procédure contentieuse le concernant directement ou indirectement ou concernant son utilisation et qu’il n’existe à ce jour aucun litige en cours.

Que depuis qu’il est propriétaire du BIEN, il n’a reçu aucune injonction ou notification de la part de la Mairie ou de la Préfecture ni aucune réclamation de tiers remettant en cause la consistance actuelle du BIEN, et fondée, soit sur un défaut d’autorisation de construire, soit sur une irrégularité d’une telle autorisation

Que le BIEN n’est pas à sa connaissance insalubre, qu’il n’a fait l’objet d’aucune interdiction, d’aucun arrêté de péril, d’aucune mesure de séquestre ou de confiscation.

Que le BIEN ne fait pas l’objet d’une quelconque injonction de travaux. »

Mais encore (p. 14) : « Procédure en cours – Absence

LE VENDEUR déclare à sa connaissance qu’il n’existe aucune procédure en cours, le mettant en cause, ou mettant en cause le syndicat et des copropriétaires ou des tiers. »

En outre, la société Immo V a rempli un questionnaire avant-contrat, annexé aux actes authentiques de vente, dans lequel à la question « l’objet ou les locaux font-ils l’objet / d’une déclaration d’insalubrité / d’une injonction de travaux », il est répondu « non » (p. 98 de l’acte de vente).

Il ne peut donc être nié que la société Immo n’a pas informé Mme [M] de l’arrêté d’insalubrité frappant l’immeuble, dont elle avait nécessairement connaissance elle-même puisque cet arrêté lui avait été notifié (pièce 19 de l’intimée).

Or, il ressort dudit arrêté que 'l’insalubrité constatée dans les parties communes générales de l’immeuble constitue un danger pour les personnes qui l’occupent, notamment aux motifs suivants : 1. Importante humidité par infiltrations récurrentes (') 2. Insuffisance de protection contre les intempéries (') 3. Insécurité des personnes en raison de l’état d’insécurité de l’installation électriques des services généraux (') 4. Risque de contamination des personnes due à l’accumulation d’objets de rebuts dans la cave, à l’accumulation de déchets putrescibles dans la cour, à l’état de malpropreté extrême des marches de l’escalier et des cabinets d’aisances communs'.

C’est donc à juste titre que le tribunal a retenu que l’arrêté d’insalubrité rendaient impropre à son usage l’appartement, le code de la construction et de l’habitation prévoyant spécifiquement que les loyers, contrepartie de l’occupation des lieux, cessent d’être dus lors de la période d’insalubrité. (ajout suite à la remarque de [E])

La discussion sur le caractère habitable de l’appartement strictement acheté est donc parfaitement inopérante, dès lors que la garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente porte sur le bien vendu, lequel comporte des parties communes. En outre, l’usage locatif qu’avait prévu Mme [M] et son impossibilité de louer au regard de l’arrêté d’insalubrité n’impacte pas le caractère caché du vice caractérisé par l’insalubrité non communiquée à l’acheteuse, dès lors que le danger visé par l’arrêté concerne « les occupants » de l’immeuble, qu’ils soient locataires ou propriétaires indifféremment.

Ainsi, c’est par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a jugé que la garantie des vices cachés était mobilisable par Mme [M].

Sur les conséquences de la garantie des vices cachés

Le tribunal a fixé la moindre valeur du bien acheté par Mme [M] à 20% du prix de vente et estimé qu’en sa qualité de vendeur professionnel la société Immo V était tenue de dommages et intérêts à l’égard de son acquéreur. Il a considéré que les loyers non-perçus par Mme [M] doivent être indemnisés à hauteur de cette perte et n’a pas retenu l’indemnisation correspondant aux travaux de réfection totale de la toiture, considérant que l’existence d’un vice caché au moment de la vente concernant la toiture n’était pas établie.

La société Immo V soutient que le raisonnement retenu par les premiers juges revient à

indemniser doublement le préjudice de Mme [M] à savoir le trop-perçu de prix de vente d’un bien non louable et les loyers non-perçus qu’elle aurait dû percevoir. Elle considère que les parties communes concernées par l’arrêté d’insalubrité ne représente que 6/1000 des tantièmes de l’immeuble tandis que l’appartement représente 86/1000 des tantièmes de l’immeuble, ce qui aurait dû conduire le tribunal à ne pas dépasser 7% du prix du bien acquis, alors même que la société Immo V soutient avoir pris en charge les travaux nécessaires à faire cesser le trouble avant la vente.

Mme [M] fait valoir que la société Immo V qui avait connaissance du vice affectant

l’immeuble et l’a dissimulé doit être assimilée à un vendeur de mauvaise foi. Elle demande d’une part la restitution du prix à hauteur de 9 000 euros du m², soit 39 680 euros, le bien étant valorisé 130 320 euros, et d’autre part en application stricte de l’article 1645 du code civil lui permettant d’être indemnisée de tous les préjudices que lui a causé le vice et selon la doctrine, des dépenses engagées sur la chose, dont le coût des travaux à refaire, les dégâts matériels, ou un gain manqué. S’agissant des travaux de toiture, elle expose qu’un dégât des eaux est apparu dans son appartement en décembre 2019, causant une trace d’humidité et un trou dans le plafond du salon. Elle affirme que malgré un constat amiable avec la société Immo V ès qualités de syndic en décembre 2019, précisant que la cause du dégât était réparée, elle a fait intervenir fin 2020 une entreprise de travaux après la levée de l’arrêté d’insalubrité, qui lui a confirmé la nécessité de la réfection entière de la toiture. En outre, Mme [M] fait valoir qu’un sinistre lié à une trace d’humidité au plafond avait été constaté par un autre copropriétaire et en conclut que des travaux superficiels pour masquer ce sinistre avaient été effectués par la société Immo V en vue de la vente de l’appartement, ce qui doit être considéré comme un vice caché et dont la réparation doit lui être garantie à hauteur des travaux de toiture qu’elle doit financer soit 97/1000èmes.

Sur ce,

En vertu des articles 1644 et 1645 du code civil, "dans le cas des articles 1641 et 1643 du code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix » et « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur ».

Il résulte de ces dispositions que le vendeur qui connaissait les vices du chose est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur (civ 3eme 20 décembre 1995, n°93-18.835)

S’agissant de la restitution partielle du prix demandée par Mme [M], il s’infère des éléments du dossier que l’importance des travaux à réaliser dans l’immeuble pour la levée de l’arrêté d’insalubrité a nécessairement diminué la valeur de l’immeuble pour lequel Mme [M] aurait elle-même contracté à un moindre prix si elle avait été informée du vice l’affectant. Il est ajouté au surplus que l’affirmation de la prise en charge des travaux antérieure à la prise de possession de Mme [M] de son bien, n’est aucunement démontrée par la société Immo V. Il convient de fixer, à la suite du tribunal, cette moindre valeur justement évaluée à 20 % du prix de vente, soit 34 000 euros.

S’agissant des dommages et intérêts, la société Immo V qui a dissimulé l’arrêté d’insalubrité à Mme [M] au moment de la vente, et au regard de sa qualité de professionnelle de l’immobilier, doit être déclarée vendeuse de mauvaise foi. Elle sera donc condamnée à des dommages et intérêts constitués des gains manqués, que sont les loyers non perçus jusqu’à la levée de l’arrêté soit à partir du mois de décembre 2019, mois durant lequel le locataire a informé Mme [M] de son arrêt de paiement jusqu’à la levée de l’arrêté d’insalubrité soit au 8 octobre 2020, soit 11 mois à 790 euros ou 8 690 euros selon le bail produit (pièce 3 de l’intimée), l’article L521-2 du code de l’habitation et de l’habitation disposant que les loyers ne cessent d’être dûs en cas d’insalubrité de l’immeuble que jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée, ce qui signifie que le mois d’octobre entier doit compter dans le gain manqué. Le montant retenu par le tribunal sera donc infirmé en ce sens.

S’agissant de la réfection de la toiture, il ressort de l’arrêté préfectoral qu’il existait une insuffisance de protection aux intempéries due en raison de l’absence de raccordement de la descente d’eaux pluviales du bâtiment en retour R+1, à l’engorgement des gouttières et au défaut d’étanchéité du pied de descente d’eaux pluviales en façade sur rue, entraînant des écoulements d’eau sur les façades. Ni les termes de cet arrêté, ni l’attestation d’une autre copropriétaire ayant visité l’appartement en 2018 avant l’achat de Mme [M] en septembre 2019 ne permettent de rattacher de manière directe et certaine les dégâts des eaux dont se prévaut l’intimée et la nécessaire réfection totale de la toiture. La cour relève au surplus que le seul constat de dégâts des eaux produit (pièce 11 de Mme [M]) est un constat amiable mentionnant que la cause (infiltrations par la toiture) a été réparée. Il est donc insuffisant en l’état à prouver le lien entre le vice caché du défaut de communication de l’arrêté d’insalubrité et les dommages allégués. Dès lors, c’est par de justes motifs, et que la cour adopte, que Mme [M] a été déboutée de sa demande.

Du fait de l’application du régime de la responsabilité du fait des vices cachés, et du principe de non cumul des responsabilités, Mme [M] est nécessairement déboutée de sa demande subsidiaire de dommages et intérêts au titre de la réfection de la toiture sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance de la société Immo V fixé par l’article 1603 du code civil, aux termes duquel le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

La société Immo V succombant est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et est condamnée à verser à Mme [M] à la somme de 6000 euros au titre de ses frais irrépétibles engagés,

La société Immo V est également condamnée aux dépens, dont distraction au profit de M^e Grégory Borel, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition,

Confirme le jugement dans ses dispositions soumises à la cour sauf en qu’il a condamné la société Immo V à payer à Mme [J] [M] la somme de 8 110 euros au titre de la perte des loyers,

Et statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne la société Immo V à payer à Mme [J] [M] la somme de 8 690 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte des loyers,

Y ajoutant,

Condamne la société Immo V à verser à Mme [J] [M] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Immo V aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile par M^e Gregry Borel

Déboute les parties de leurs autres demandes.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,