COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72C

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 MAI 2025

N° RG 24/06298 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WYXC

AFFAIRE :

[J] [X]

…

C/

S.D.C. DU [Adresse 1] A [Localité 4]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 26 Juillet 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 24/00803

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 15.05.2025

à :

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL, avocat au barreau de VERSAILLES (462)

M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES (618)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [J] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [I] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.C.I. LDRAA

Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 – N° du dossier 19224

Plaidant : M^e Max HALIMI, du barreau de

Paris

APPELANTS

****************

S.D.C. DU [Adresse 1] A [Localité 4]

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20240269

Plaidant : M^e Marc HOFFMANN, du barreau de Paris

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 31 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller chargé du secrétariat général,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

En présence de Madame [S] [B], greffière stagiaire,

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [X] et Mme [I] [X] sont propriétaires des lots n° 30, 31 et 33 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4]. M. [J] [X] est par ailleurs gérant de la société civile immobilière Ldraa, propriétaire des lots n° 29 et 32 du même immeuble.

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965.

Par ordonnance du 21 janvier 2021, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a désigné Me [Y] [V] en qualité de mandataire ad hoc de la copropriété.

Selon procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 8 mars 2023, il a été observé que M. et Mme [X], ainsi que la société Ldraa ont procédé à des travaux au sein de l’immeuble affectant notamment les parties communes.

Par acte de commissaire de justice délivré les 27 et 28 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, autorisé par une ordonnance du 27 mars 2024, a fait assigner en référé à heure indiquée la société Ldraa, ainsi que M. et Mme [X] aux fins d’obtenir principalement une injonction à leur encontre de cesser immédiatement et sans délai tous travaux entrepris sur les murs pignons de l’immeuble, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir.

Par ordonnance contradictoire rendue le 26 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction sous astreinte à faire cesser la société Ldraa, M. et Mme [X] de procéder à tous travaux sur les murs pignons de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4],

— condamné la société Ldraa, M. et Mme [X] in solidum à remettre les murs pignons des bâtiments de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant les travaux, sous le contrôle de l’architecte du syndicat des copropriétaires, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard après trois mois suivant la signification de la présente décision, pendant un délai maximum de quatre-vingt-dix jours,

— condamné in solidum la société Ldraa, M. et Mme [X] aux dépens,

— condamné la société Ldraa, M. et Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par Me [Y] [V] en qualité d’administrateur provisoire, la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 30 septembre 2024, la société Ldraa et M. et Mme [X] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction sous astreinte à faire cesser la société Ldraa, M. et Mme [X] de procéder à tous travaux sur les murs pignons de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4],

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de droit.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 3 décembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [X], ainsi que la société Ldraa demandent à la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

'- d’infirmer l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’elle a condamné la société Ldraa, M. et Mme [X] in solidum à remettre les murs pignons des bâtiments de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] a [Localité 4] dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant les travaux sous le contrôle de l’architecte du syndicat des copropriétaires et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard après trois mois suivant la signification de la présente décision, pendant un délai maximum de quatre-vingt-dix jours,

en conséquence statuant à nouveau,

— d’infirmer l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Nanterre,

— débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société Ldraa, M. et Mme [X] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure, 9 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965, de :

'- juger le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], à [Localité 4], représenté par Me [V] ès qualité d’administrateur provisoire, recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— juger que les travaux de remises en état ordonné aux termes de l’ordonnance dont appel n’ont toujours pas été effectués par la société Ldraa, M. et Mme [X],

en conséquence,

— confirmer l’ordonnance du tribunal judiciaire de Nanterre du 26 juillet 2024 (RG n° 24/00803) en toutes ses dispositions,

en conséquence,

— condamner la société Ldraa, M. et Mme [X] in solidum à remettre les murs pignons des bâtiments de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] – [Localité 4] dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant les travaux sous le contrôle de l’architecte du syndicat des copropriétaires et ce sous une astreinte de 500 euros par jour de retard après trois mois suivant la signification de la présente décision, pendant un délai maximum de 90 jours,

— condamner la société Ldraa, M. et Mme [X] in solidum à verser à la copropriété une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles en première instance,

y ajoutant,

— condamner la société Ldraa, M. et Mme [X] in solidum à verser à la copropriété une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles en cause d’appel,

— condamner la société Ldraa, M. et Mme [X] in solidum aux dépens dont distraction au profit de M^e Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’injonction de faire des travaux

M. et Mme [X] et la société civile immobilière Ldraa font valoir que, s’ils ne contestent pas avoir réalisé des travaux sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires, les caves sont privatives.

Ils exposent que le mur concerné est mitoyen et qu’ils ont pris en charge l’intégralité des frais de réparation et de restauration de ce mur alors que les frais auraient dû être partagés entre leurs voisins et les copropriétaires.

Ils indiquent avoir fait ce choix en raison du montant des devis présentés par le syndicat des copropriétaires qui leur semblaient déraisonnables et de l’inertie de l’administrateur désigné pour gérer la copropriété malgré l’urgence des travaux relevée par la mairie de [Localité 4].

Les appelants affirment que ces travaux ont été réalisés dans les règles de l’art et soulignent que la remise dans l’état antérieur, telle qu’ordonnée par le premier juge, est manifestement inadéquate car le mur menaçait ruine.

M. et Mme [X] et la société civile immobilière Ldraa soutiennent être à jour du paiement de leurs charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires, exposant qu’aucun copropriétaire ne peut entreprendre de son propre chef, sans autorisation de l’assemblée générale, des travaux sur les parties communes de la copropriété, indique qu’en l’espèce les appelants ont sciemment enfreint cette règle, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, le juge des référés pouvant dès lors ordonner la remise en état des lieux.

Il souligne que l’administrateur provisoire a approuvé diverses résolutions ayant pour objet a réfection du mur sur lequel M. [X] est intervenu et conclut qu’il est 'dès lors bien fondé qu’il soit fait injonction à M. [J] [X], Mme [I] [X] et la société civile immobilière Ldraa de cesser tous travaux qu’ils entreprennent sur les murs pignons de l’ensemble immobilier'.

Sur ce,

Selon l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit’ qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

Il peut notamment résulter d’une atteinte à la propriété ou d’une violation des règles légales définissant les règles de la copropriété et il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer son existence.

En l’espèce, s’il semble ressortir des pièces produites par les parties que les appelants ont transformé des caves en logement, en violation du règlement de copropriété, il convient cependant de constater qu’aucune demande du syndicat des copropriétaires ne concerne la remise en état de ces locaux dans le cadre de la présente instance.

L’intimé verse d’ailleurs aux débats une assignation au fond devant le tribunal judiciaire de Nanterre datée du 13 juillet 2023 dans laquelle elle sollicite la condamnation de la société civile immobilière Ldraa et de M. et Mme [X] à :

— remettre les parties communes dans l’état dans lequel elles se trouvaient,

— rendre au lot n°32 sa destination initiale de cave et libérer les espaces servant de vides sanitaires,

— supprimer les piquages auxquels ils ont procédé sur les canalisations communes de la copropriété.

S’agissant des murs pignons, M. et Mme [X] et la société civile immobilière Ldraa ne contestent pas avoir procédé à des travaux de remise en état ou de ravalement des murs pignons de l’immeuble appartenant à la copropriété.

Il est constant que ces travaux n’ont pas été autorisés par le vote de l’assemblée générale des copropriétaires, étant précisé que, lors de l’assemblée générale du 31 mai 2022, les copropriétaires ont voté en faveur de la résolution visant à l’approbation des travaux de mise en sécurité et de réfection du mur mitoyen sur cour, l’administrateur provisoire ayant approuvé la résolution.

Cependant, les appelants versent aux débats :

— le rapport d’inspection sanitaire réalisé par le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 4] le 2 juin 2022 qui constate un 'revêtement sur le coté droit de la façade du battement sur cour totalement vétuste et fissuré',

— un courrier de la société Ambresis Bâtiment du 9 janvier 2024 indiquant que le mur pignon présente un 'effondrement partiel en partie arrière basse du mur et un éventrement se prolongeant vers le centre',

— un courriel de M. [R], directeur adjoint hygiène et salubrité de la mairie de [Localité 4], daté du 5 juin 2024 qui mentionne : 'en examinant les photos, je peux confirmer que le mur pignon de l’immeuble devait être repris en urgence car il commençait à se dégrader dans sa partie basse, compromettant sa fonction porteuse. Ainsi, vous avez bien fait de réaliser les travaux de stabilisation et de réparation.'

Force est de constater que, alors qu’une résolution en vue de la reprise du mur avait été décidée en juin 2022, aucune réparation n’était intervenue au début de l’année 2024 et que les dégradations s’étaient notablement accentuées.

Dans ce contexte, et alors qu’au surplus ils étaient achevés au jour où le premier juge a statué, les travaux entrepris par les appelants, même irréguliers, ne sont pas susceptibles de constituer un trouble manifestement illicite.

A titre surabondant, il ne saurait à l’évidence être fait droit à la demande de remise en état du mur formée par le syndicat des copropriétaires alors que le mur menaçait ruine et qu’il n’est pas allégué que les travaux réalisés par M. [X] n’auraient pas amélioré la situation.

L’ordonnance querellée sera donc infirmée en ce qu’elle a ordonné la remise en état du mur litigieux et il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [X], ainsi que la société Ldraa étant accueillis en leur recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Cependant, les appelants ayant entrepris des travaux importants sur les parties communes de l’immeuble sans l’accord du syndic ni du syndicat des copropriétaires, et cette attitude fautive étant à l’origine de la présente procédure, il y a lieu de dire que chaque partie conservera la charge des dépens de première instance et d’appel qu’elle a engagés.

L’équité commande également de débouter toutes les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance querellée sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction sous astreinte à faire cesser la société Ldraa, M. et Mme [X] de procéder à tous travaux sur les murs pignons de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4],

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de remise en état du mur pignon,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens de première instance et d’appel qu’elle a engagés ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente