COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-2

ARRET N°118

CONTRADICTOIRE

DU 29 AVRIL 2025

N° RG 24/00177 -

N° Portalis

DBV3-V-B7I-WIXR

AFFAIRE :

[T] [D]

C/

[I] [Z] épouse [D]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 novembre 2023 par le Tribunal de proximité d’ANTONY

N° RG : 11-23-0475

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 29.04.25

à :

M^e Banna NDAO

M^e Stéphanie ARENA

M^e Franck LAFON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [T] [D]

né le 26 décembre 1983 à [Localité 6] (Tunisie)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667

Plaidant : M^e Monia ABBES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 400

****************

INTIMÉES

Madame [I] [Z] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Société IDF HABITAT venant aux droits de la Société SEMABA suivant attestation notariée du 30 juin 2016.

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 785 67 8 1 45

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618

Plaidant : M^e Jean-Louis PERU de la SELARL GAIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0087

***************Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 janvier 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, en présence de Madame [C] [V], avocate stagiaire, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Greffière en pré-affectation lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2008, la société Semaba, aux droits de laquelle vient la société d’hlm IDF Habitat, a donné à bail à M. [T] [D] et Mme [I] [Z] un local à usage d’habitation, sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Un bail a, par ailleurs, été signé le 26 juillet 2021 entre M. et Mme [D] et la société d’hlm Sequens, suite à l’attribution d’un nouveau logement social.

Par courrier du 30 juin 2022, Mme [D] a informé la société IDF Habitat de son congé depuis le 23 août 2021, précisant que M. [D] avait déménagé ses affaires, mais s’était maintenu dans l’ancien logement en changeant les serrures.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 juin 2023, la société d’hlm IDF Habitat a assigné M. et Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, le constat de la résiliation du bail consenti le 29 octobre 2008 à M. et Mme [D] portant sur les locaux situés [Adresse 1], à [Localité 5], à compter du 26 juillet 2021, par l’effet de l’acceptation de la demande de mutation formée par les locataires,

— à titre secondaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de location liant les parties, dès lors qu’ils ne peuvent être attributaires de deux logements sociaux, en ayant 1'obligation d’occuper le logement personnellement à titre de résidence principale,

— l’expulsion de M. et Mme [D], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués sis [Adresse 1], à [Localité 5], et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et avec suppression des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— aux frais, risques et périls de M. et Mme [D], le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’ils désigneront ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— la condamnation in solidum de M. et Mme [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, charges en sus, total majoré de 10 %, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

— la condamnation in solidum de M. et Mme [D] à lui payer une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamnation in solidum de M. et Mme [D] à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 23 novembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d’Antony a :

— constaté que le bail portant sur le logement [Adresse 1], à [Localité 5] liant la société d’hlm IDF Habitat à M. et Mme [D], a pris fin le 26 juillet 2021 et que M. et Mme [D] en sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

— faute de départ volontaire des lieux, ordonne l’expulsion des lieux loués de M. [D] et, en tant que de besoin, Mme [D] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeté la demande tendant à la suppression des délais prévus à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit n’y avoir lieu à surseoir à la mesure d’expulsion entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante,

— rejeté la demande d’astreinte et la demande de dommages et intérêts,

— rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter du 26 juillet 2021, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et condamné en tant que de besoin M. [D] à son paiement, jusqu’à la libération effective des lieux,

— débouté les parties de leurs plus amples demandes ou contraires,

— débouté la société d’HLM IDF Habitat de sa demande formée par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme [D] aux dépens de l’instance,

— rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 2 janvier 2024, M. [D] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 4 décembre 2024, M. [D], appelant, demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

Et faisant droit,

— déclarer les défendeurs mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions et les en débouter purement et simplement,

— infirmer partiellement la décision déférée dans toutes ses dispositions tendant à constater que le bail portant sur le logement sis [Adresse 1], à [Localité 5], le liant à la société d’HLM IDF Habitat a pris fin le 26 juillet 2021 et qu’il en est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

Statuant à nouveau,

— juger que le bail portant sur le logement sis [Adresse 1], à [Localité 5], le liant à la société d’HLM IDF Habitat n’a pas fait l’objet d’une résiliation et qu’il est bien occupant légal,

— juger qu’il n’est pas occupant sans droit ni titre,

— infirmer partiellement la décision déférée dans toutes ses dispositions tendant à ordonner son expulsion des lieux loués et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Statuant à nouveau,

— juger qu’il n’y a pas lieu à expulsion sur ce chef,

— infirmer la décision déférée dans toutes ses dispositions tendant à fixer l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter du 26 juillet 2021, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et le condamner en tant que de besoin à son paiement, jusqu’à la libération effective des lieux,

Statuant à nouveau,

— juger que les loyers payés sont des loyers aux sens légal du terme et non des indemnités mensuelles d’occupation,

— infirmer partiellement la décision déférée dans toutes ses dispositions tendant à le condamner in solidum aux dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

— condamner le bailleur à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 mai 2024, Mme [D], intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a ordonné son expulsion et l’a condamnée in solidum aux dépens,

— constater qu’elle a quitté le logement litigieux depuis la signature de son nouveau bail le 26 juillet 2021,

— constater que le litige ne concerne que M. [D] et la société d’HLM IDF Habitat,

— débouter M. [D] et la société d’hlm IDF Habitat de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 27 juin 2024, la société d’hlm IDF Habitat, intimée, demande à la cour de :

— déclarer M. [D] mal fondé en son appel,

En conséquence, l’en débouter ainsi que de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer Mme [D] mal fondée en son appel incident,

En conséquence, l’en débouter ainsi que de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu le 23 novembre 2023 en ce qu’il a constaté que le bail portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 5], la liant à M. et Mme [D] a pris fin le 26 juillet 2021, et que M. et Mme [D] en sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail consenti le 29 octobre 2008 à M. et Mme [D], portant sur les locaux situés à [Localité 5], [Adresse 1], dès lors qu’ils ne peuvent être attributaires de deux logements sociaux ayant l’obligation d’occuper le logement personnellement et à titre de résidence principale,

— en chaque hypothèse, confirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

* faute de départ volontaire des lieux, ordonné l’expulsion des lieux loués de M. [D] et en tant que de besoin, de Mme [D], et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

* fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 26 juillet 2021 au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et condamné en tant que de besoin M. [D] à son paiement, jusqu’à libération effective des lieux.

* condamné in solidum M. et Mme [D] aux dépens de l’instance.

* condamner in solidum M. et Mme [D] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de M. Franck Lafon, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procéure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 décembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande de résiliation du bail consenti sur l’appartement sis [Adresse 1] à [Localité 5]

M. [D] fait grief à la décision déférée d’avoir jugé que le bail consenti le 29 octobre 2008, sur l’appartement sis [Adresse 1] à [Localité 5] avait pris fin le 26 juillet 2021, et que lui-même et son épouse étaient occupants sans droit ni titre, en raison du fait qu’il avait accepté l’attribution d’un nouveau logement social et que l’apposition de sa signature sur un nouveau bail avait mis fin ' de manière automatique’ au contrat de bail qui lui avait été consenti en 2008.

A hauteur de cour, il expose, en substance, qu’il est toujours demeuré dans l’ancien logement dont il a fait changer les serrures après avoir engagé en Tunisie une procédure de divorce à l’encontre de son épouse, et qu’il reçoit ses trois enfants dans ce logement qu’il occupe à titre de résidence principale depuis 2008.

Mme [D] expose qu’un nouveau logement de cinq pièces a été attribué le 15 juillet 2021 dans la commune de [Localité 5], par un autre bailleur social à elle-même et à son mari, mais que ce dernier s’est maintenu dans l’ancien logement, dont il a fait changer les serrures à la suite de leur séparation, ce dont elle a informé la société bailleresse par courrier recommandé du 30 juin 2022, dans lequel elle indique ' avoir pris congé de son ancien appartement depuis le 23 août 2021 en lui demandant de ' raccourcir le délai de préavis dans l’immédiat'.

La société bailleresse sollicite la confirmation de la décision déférée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail consenti en 2008 et, subséquemment, ordonné l’expulsion des époux [D], en faisant valoir que la législation propre aux logements hlm – article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation et article 10-2 de la loi du 1er juillet 1948 – impose aux locataires d’un logement hlm d’occuper leur logement de façon continue et à titre de résidence principale. A titre subsidiaire, elle sollicite la résiliation du bail consenti le 29 octobre 2008, motif pris de ce que nul locataire ne peut bénéficier de deux logements sociaux.

Réponse de la cour

L’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitat dispose que dans les logements hlm, le locataire doit occuper les locaux loués au moins 8 mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article V du bail consenti le 29 octobre 2008 dispose :

' L’occupation des locaux étant strictement réservée au locataire, qui doit y établir son habitation principale, le présent contrat est incessible et intransmissible'.

La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an.

Au cas d’espèce, l’attribution aux époux [D] d’un nouveau logement social au mois de juillet 2021 n’est de nature à entraîner la résiliation automatique du bail qui leur a été consenti le 29 octobre 2008, qu’à la condition sine qua non, qu’ils aient établi, dans ce nouveau logement(,) leur résidence principale et l’occupent huit mois par an.

Or il est établi que M. [D] n’a jamais emménagé dans le nouveau logement et qu’il est constamment demeuré dans l’ancien appartement donné à bail le 29 octobre 2008, dont il a fait changer les serrures, après avoir engagé une procédure de divorce, qui est toujours pendante devant la cour d’appel de Tunis.

M. [D] n’ayant jamais établi sa résidence principale dans le nouveau logement, dont il été déclaré attributaire, et occupant toujours le logement donné à bail en 2008 à titre de résidence principale, il n’existe pas de motif de résiliation du bail qui lui a été consenti par la société IDF Habitat le 29 octobre 2008.

Mme [D] a quitté, quant à elle, ce logement et occupe le nouveau logement qui lui a été donné à bail en 2021 ; elle a délivré congé à la société IDF Habitat par lettre recommandée du 30 juin 2022. Par suite, le bail qui lui a été consenti en 2008 a pris fin et il n’y a pas lieu d’ordonner son expulsion puisqu’elle n’occupe plus ce logement depuis 2021, étant rappelé que la seule volonté d’un locataire de résilier le bail ne peut suffire à mettre fin au contrat à l’égard des autres copreneurs (Cass. 3e civ., 15 déc. 2016, n° 15-25.240).

Le jugement déféré mérite, par suite, infirmation en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant rejeté les demandes d’astreinte, de dommages et intérêts et en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de la bailleresse.

II) Sur les dépens

La société IDF Habitat, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, à l’exception de celles ayant débouté la société IDF Habitat de ses demandes d’astreinte, de dommages et intérêts et en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Dit n’y avoir lieu à résiliation du bail consenti à M. [T] [D] et Mme [Z] le 29 octobre 2008 ni, subséquemment, à ordonner l’expulsion de M. [T] [D] et à le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Déboute la société IDF Habitat de la totalité de ses demandes dirigées contre Mme [I] [Z], épouse [D], et contre M. [T] [D] ;

Condamne la société IDF Habitat aux dépens de première instance et d’appel ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute M. [T] [D], Mme [I] [Z], épouse [D], et la société IDF Habitat de leurs demandes en paiement.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,