COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 24 JUIN 2025

N° RG 24/05773 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WXNI

AFFAIRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE – EPFIF

C/

S.A.R.L. REPUBLIQUE AUTO MONTROUGE, représentée par son gérant, Monsieur [U] [H]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Juillet 2020 par le Juge de l’expropriation de NANTERRE

N° RG : 20/00003

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Emmanuel DESPORTES,

M^e Philippe CHATEAUNEUF,

Mme [M] [C] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE devant la cour d’appel de Versailles saisie comme Cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation (Troisième chambre civile) du 4 juillet 2025 cassant et annulant partiellement l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles, 4ème chambre civile expropriations, le 15 février 2023 ayant statué sur l’appel principal formé par la SARL République Auto Montrouge, le 19 août 2020 et l’appel incident formé par conclusions de l’EPFIF contre le jugement rendu par le Juge de l’Expropriation de NANTERRE en date du 17 juillet 2020 (RG 20/00003),

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE – EPFIF

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Emmanuel DESPORTES de la SCP BROCHARD & DESPORTES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 243 et M^e Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS et Associés [Sensei Avocats], Plaidant, avocat au barreau de PARIS

****************

DÉFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI

S.A.R.L. REPUBLIQUE AUTO MONTROUGE, représentée par son gérant, Monsieur [U] [H]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et M^e Damien MARY, Plaidant, avocat au Barreau de PARIS

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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [M] [C], direction départementale des finances publiques.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Charlène TIMODENT,

****************

La SARL République Auto Montrouge exerçait deux activités, l’une de vente et achat de voitures neuves et d’occasion et l’autre de réparations, sur les parcelles cadastrées S n°[Cadastre 1] (terrain nu à usage de stockage) et S n°[Cadastre 2] (atelier) situées respectivement [Adresse 3] à [Localité 2] qui sont les annexes d’un établissement principal (espace de vente) situé à proximité immédiate, en face de la parcelle S n°[Cadastre 2].

Le 27 septembre 2011, le Conseil municipal de la commune de [Localité 2] a approuvé la création d’une Zone d’Aménagement Concerté, la [Adresse 4] dans le cadre du processus de renouvellement urbain du quartier nord de [Localité 2].

La Semaba a été désignée le 4 juin 2012, par délibération du Conseil municipal, en qualité de concessionnaire de l’opération d’aménagement de la [Adresse 4].

Suivant arrêté du 22 septembre 2014, le Préfet des Hauts-de-Seine a déclaré d’utilité publique au profit de la Semaba l’acquisition des parcelles nécessaires à la réalisation de la [Adresse 4] et déclaré cessibles les parcelles nécessaires à la réalisation du projet par arrêté du 25 février 2015, en ce compris les parcelles S n° [Cadastre 1] et S n°[Cadastre 2].

Par délibération du 20 septembre 2016, le Conseil municipal de la ville de [Localité 2] a donné son accord à la cession du traité de concession d’aménagement de la [Adresse 4] à la SAEM Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du département du Val-de-Marne, dite la SADEV94, laquelle vient donc aux droits de la Semaba par avenant du 30 septembre 2016 au traité de concession et acte notarié du 25 octobre 2016 par lequel la Semaba a cédé les biens visés dans l’ordonnance d’expropriation à la SADEV94.

Par arrêté du 24 mai 2017, le Préfet des Hauts-de-Seine a transféré à la SADEV94 et à l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (ci-après dénommé l’EPFIF) le projet de réalisation de la [Adresse 4].

Par arrêté du 26 janvier 2019, le Préfet a déclaré immédiatement cessibles pour cause d’utilité publique au profit de l’EPFIF les parcelles cadastrées section S n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2].

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 8 octobre 2019 par le juge de l’expropriation du Tribunal de grande instance de Nanterre.

La SARL République Auto Montrouge n’ayant pas accepté l’offre d’indemnisation de l’EPFIF, celui-ci a saisi le juge de l’expropriation près le Tribunal de grande instance de Nanterre pour qu’il fixe l’indemnité d’éviction commerciale à revenir à l’intéressée.

Le transport sur les lieux est intervenu le 12 mai 2020.

Par jugement rendu le 17 juillet 2020, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— fixé à la somme de 156 324 euros l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à la SARL République Auto Montrouge pour l’éviction des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], sur les parcelles cadastrées section S n°[Cadastre 1] et S n°[Cadastre 2] se décomposant comme suit :

* indemnité principale : 133 195 euros ;

* indemnité de remploi : 11 020 euros ;

* indemnité pour trouble commercial : 12 109 euros ;

— sursis à statuer sur les demandes au titre des frais de licenciement et des indemnités de licenciement ;

— débouté la SARL République Auto Montrouge de ses demandes pour indemnisation de la perte de salaires et charges et frais divers ;

— condamné l’EPFIF à verser à la SARL République Auto Montrouge la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens sont à la charge de l’EPFIF conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

La SARL République Auto Montrouge a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 19 août 2020, intimant l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France.

Par arrêt en date du 15 février 2023, la Cour d’appel de Versailles a :

— déclaré irrecevables comme tardives les pièces n° 35 et 36 produites par la SARL République Auto Montrouge ;

— infirmé le jugement entrepris, sauf des chefs :

* des indemnités pour pertes de salaires et charges et pour frais divers,

* des dépens,

* de l’indemnité de procédure,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— fixé comme suit les indemnités dues à la SARL République Auto Montrouge pour l’éviction des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], sur les parcelles cadastrées section S n°[Cadastre 1] et S n°[Cadastre 2] :

* indemnité principale : 117 863,20 euros ;

* indemnité de remploi : 10 986,32 euros ;

* indemnité de déménagement : 10 000 euros ;

— rejeté la demande d’indemnité pour trouble commercial ;

— condamné la SARL République Auto Montrouge aux dépens d’appel et rejeté toute autre demande.

La SARL République Auto Montrouge ayant formé un pourvoi en cassation à l’encontre dudit arrêt, par décision en date du 4 juillet 2024 la Cour de cassation l’a cassé, uniquement en ce qu’il a infirmé le jugement du chef du trouble commercial, et en ce qu’il a rejeté la demande formée à ce titre par la SARL République Auto Montrouge. Pour statuer ainsi, la Cour de cassation a relevé que l’exploitant évincé pouvait demander réparation du trouble commercial consécutif à la mesure d’expropriation, dès lors qu’il était distinct du préjudice indemnisé par l’allocation de la valeur totale du fonds et par l’indemnité de remploi. L’affaire a été renvoyée devant la Cour d’appel de Versailles autrement composée.

L’EPFIF a saisi la Cour de renvoi le 28 août 2024.

En son mémoire déposé le 17 septembre 2024 qui sera notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 31 octobre 2024, dont la SARL République Auto Montrouge et le commissaire du gouvernement ont accusé réception respectivement les 5 et 7 novembre 2024, l’EPFIF expose :

— que selon les usages de la profession il convient généralement de retenir, s’agissant de l’indemnité pour trouble commercial, trois mois de bénéfices déclarés à l’administration fiscale ou 15 jours de chiffre d’affaires HT ou TTC, et que la moyenne des trois derniers chiffres d’affaires communiqués était de 1 473 290 euros comme l’avait jugé définitivement la Cour d’appel ;

— que compte tenu de l’activité principale de l’exploitante sur la parcelle limitrophe qui n’était pas concernée par l’expropriation, cette indemnité doit être proratisée et limitée à 20 % de cette somme ;

— que d’autre part, l’activité de l’exproprié est, à la très grande majorité, constituée par la vente de véhicules, qui n’est nullement atteinte par l’expropriation ;

— que le seul préjudice est constitué par l’impossibilité, pour la SARL République Auto Montrouge, de poursuivre ses activités de garagiste et de réparations ;

— que l’expert comptable qui a rédigé l’attestation adverse se trouve en lien de subordination avec la SARL République Auto Montrouge.

L’EPFIF demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a fixé à 12 109 euros le montant de l’indemnité pour trouble commercial ;

— débouter la SARL République Auto Montrouge de ses demandes ;

— la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens.

Dans son mémoire déposé le 30 décembre 2024 qui sera notifié en une lettre recommandée avec avis de réception du 7 janvier 2025 reçue par l’EPFIF et le commissaire du gouvernement le 10 janvier 2025, qui sera suivi d’un deuxième mémoire déposé le 18 février 2025 qui sera notifié en une lettre recommandée avec avis de réception du 24 février 2025 reçue par l’EPFIF et le commissaire du gouvernement le 25 février 2025, et d’un troisième mémoire déposé le 28 avril 2025 qui sera notifié en une lettre recommandée avec avis de réception du 28 avril 2025 reçue par l’EPFIF le 5 mai 2025 et par le commissaire du gouvernement le 30 avril 2025, la SARL République Auto Montrouge réplique :

— qu’elle ne dispose plus que d’un atelier de 137 m² contre près de 410 m² auparavant ;

— que son activité a été particulièrement troublée durant trois ans ;

— qu’elle n’a pu retrouver un chiffre d’affaires avoisinant celui qu’elle réalisait avant son éviction partielle qu’au cours de l’année 2023 ;

— qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un pourcentage de 20 % pour perte partielle du fonds ; que l’atelier, situé dans le local de 272,50 m², était destiné à la réparation et l’entretien de véhicules, ce qui représentait près de 56 % du chiffre d’affaires TTC ;

— que ladite activité s’accompagnait de la vente de pièces détachées de sorte que c’est la totalité du chiffre d’affaires afférent à l’activité d’atelier qui a été touchée ;

— que la perte de la zone de stockage a perturbé l’activité de vente de véhicules neufs ; que le coefficient de pondération ne saurait donc être inférieur à 60 %.

La SARL République Auto Montrouge demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ence qu’il a fixé le montant de l’indemnité pour trouble commercial à 12 109 euros ;

— fixer ledit montant à 40 971 euros ;

— condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’EPFIF aux dépens de première instance, d’appel et sur renvoi après cassation, qui seront recouvrés par Maître Chateauneuf.

Dans son mémoire déposé au greffe le 18 décembre 2024 et notifié en une lettre recommandée avec avis de réception du 19 décembre 2024, reçue par la SARL République Auto Montrouge le 26 décembre 2024 et par l’EPFIF 23 décembre 2024, qui sera suivi d’un second mémoire déposé le 7 avril 2025 et notifié en une lettre recommandée avec avis de réception du 8 avril 2025 reçue par la SARL République Auto Montrouge le 9 avril 2025 et par l’EPFIF le 11 avril 2025, le commissaire du gouvernement indique :

— que l’indemnité pour trouble commercial, qui vise à compenser le préjudice lié à l’interruption temporaire d’activité, peut être évaluée à 3 mois de bénéfices nets ou à 15 jours de chiffre d’affaires ;

— que le jugement a à juste titre retenu une perte de 20 % du chiffre d’affaires de l’expropriée ;

— qu’il y a lieu de confirmer ledit jugement.

MOTIFS

L’indemnité pour trouble commercial répare le préjudice résultant de l’interruption temporaire de l’activité du commerçant qui, exploitant son fonds dans un immeuble exproprié, se trouve dans la nécessité de le remplacer. Il peut être tenu compte du temps nécessaire pour mettre en place une nouvelle organisation et de l’incidence de ces troubles sur la clientèle. L’indemnité correspond aux frais fixes assumés sans contrepartie de recettes par l’exploitant durant la période de réinstallation. Il est d’usage de la fixer à trois mois de bénéfices déclarés à l’administration fiscale ou à 15 jours de chiffre d’affaires.

La SARL République Auto Montrouge exerce deux activités, l’une de vente et achat de voitures neuves et d’occasion et l’autre de réparations, dont les parcelles cadastrées S n°[Cadastre 1] (terrain nu à usage de stockage) et S n°[Cadastre 2] (atelier) sont les annexes de l’établissement principal qui est un espace de vente, composé d’un show-room avec des bureaux situés à l’arrière, avec à la suite un atelier automobile entièrement équipé. Ce sont les parcelles cadastrées S n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2] qui ont été expropriées, l’une étant un terrain rectangulaire pouvant accueillir 30 véhicules avec un petit bâtiment et un auvent de stockage, l’autre supportant un atelier pouvant accueillir 8 à 10 véhicules. La perte de la disposition de ces deux parcelles qui se trouvaient à proximité immédiate a entravé, de toute évidence, l’exploitation de la SARL République Auto Montrouge. Elle s’est trouvée contrainte de quitter les locaux situés à [Localité 2] début 2021.

C’est à tort que l’EPFIF prétend que la Cour d’appel a jugé définitivement que la moyenne des trois derniers chiffres d’affaires communiqués était de 1 473 290 euros. En effet cela figure dans la motivation et non pas dans le dispositif de l’arrêt, et en outre celui-ci a été cassé du chef de ses dispositions concernant l’indemnité pour trouble commercial.

L’intéressée fait valoir que son chiffre d’affaires a baissé sur les années 2021 (1 215 174 euros) et 2022 (1 261 834 euros) si bien que ce n’est qu’au cours de l’année 2023 qu’il a retrouvé son niveau antérieur (1 340 776 euros). Il est exact qu’en 2020 le chiffre d’affaires avait été de 1 342 463 euros, et en 2019 de 1 764 840 euros soit une somme encore supérieure.

En prenant un chiffre d’affaires moyen de 1 661 613 euros sur les années 2017, 2018 et 2019, quinze jours de chiffre d’affaires donnent la somme de 68 285 euros; les parties sont en désaccord sur le pourcentage à appliquer à cette somme, la SARL République Auto Montrouge revendiquant un taux de 60 % alors que le premier juge a retenu un taux de 20 %. Il résulte de la lecture de l’attestation de l’expert-comptable, qui est inscrit à l’ordre de Paris Ile-de-France et dont rien ne permet de douter de l’objectivité, que :

— sur l’année 2017, le chiffre d’affaires afférent à l’activité atelier était de 835 682 euros et celui de la vente de véhicules de 635 360 euros, si bien que l’activité atelier représentait 56 % du chiffre d’affaires total ;

— sur l’année 2018, le chiffre d’affaires afférent à l’activité atelier était de 956 962 euros et celui de la vente de véhicules de 587 678 euros, si bien que l’activité atelier représentait 61 % du chiffre d’affaires total ;

— sur l’année 2019, le chiffre d’affaires afférent à l’activité atelier était de 1 000 102 euros et celui de la vente de véhicules de 969 056 euros, si bien que l’activité atelier représentait 50 % du chiffre d’affaires total.

La SARL République Auto Montrouge fait valoir d’ailleurs à juste titre que l’activité atelier ne se limitait pas aux réparations proprement dites et s’accompagnait de la vente de pièces détachées, de sorte que l’activité autre que celle de la vente de véhicules neufs ou d’occasion a été atteinte. Il échet d’appliquer un coefficient égal à la moyenne des trois pourcentages ci-dessus repris, soit 55,66 %.

Ce pourcentage, appliqué à la somme de 68 285 euros, aboutit à la somme de 38 007 euros qui sera ainsi allouée à la SARL République Auto Montrouge au titre de l’indemnité pour trouble commercial, par infirmation du jugement.

L’EPFIF, qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de renvoi après cassation. Il a été déjà statué sur les dépens afférents à la première procédure d’appel dans l’arrêt du 15 février 2023, qui n’a pas été cassé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 17 juillet 2020 en ce qu’il a fixé l’indemnité pour trouble commercial due à la SARL République Auto Montrouge à la somme de 12 109 euros ;

et statuant à nouveau :

— FIXE l’indemnité pour trouble commercial due à la SARL République Auto Montrouge à la somme de 38 007 euros ;

— CONDAMNE l’EPFIF à payer à la SARL République Auto Montrouge la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE l’EPFIF aux dépens de renvoi après cassation.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT