Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 10 février 2022, n° 21/00089

TJ Bordeaux 10 février 2022

Arguments

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Rejeté
Absence d'obstacle au paiement de l'indemnité
La cour a estimé qu'il existait un obstacle au paiement de l'indemnité d'éviction en raison de la dette locative de la société, justifiant ainsi la consignation.
Rejeté
Inexistence de dettes locatives
La cour a jugé que l'extinction du bail ne supprimait pas les obligations de paiement des arriérés de loyers et charges, justifiant ainsi la consignation.

Résumé par Doctrine IA

La société Pro Béton & Matériels conteste devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux la consignation par l'EPA de Bordeaux-Euratlantique de l'indemnité d'éviction fixée suite à l'expropriation de ses locaux pour la réalisation de la ZAC "Garonne-Eiffel". La société réclame le paiement de cette indemnité avec intérêts, arguant qu'aucun obstacle au paiement ne justifie la consignation. L'EPA invoque une dette locative de la société et la procédure en cours devant le tribunal judiciaire concernant un titre exécutoire émis pour des arriérés, justifiant ainsi la consignation selon l'article R. 323-8 du code de l'expropriation. Le tribunal rejette les demandes de Pro Béton & Matériels, jugeant la consignation justifiée en raison de l'obstacle au paiement constitué par la dette locative et l'instance en cours, et condamne la société aux dépens sans application de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 10 févr. 2022, n° 21/00089
Numéro(s) :	21/00089

Sur les parties

Avocat(s) :	Franck DE SERMETMélissa RIVIERE
Cabinet(s) :	DIXERA
Parties :	Etablissement public BORDEAUX EURATLANTIQUE, S.A.R.L. PRO BETON & MATERIELS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT rendu LE ORMAER le JEUDI DIX FEVRIER DEUX MIL VINGT DEUX

N° RG 21/00089 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WAQN

NUMERO MIN: 22/00011

Nous, Madame X Y, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’expropriation du Département de la Gironde, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 3 janvier 2022, assistée de Madame Nathalie TAUZIN,

Greffier, A l’audience publique tenue le 13 Janvier 2022 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2022, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450

du Code de Procédure Civile

RESPIE ENTRE:

S.A.R.L. PRO BETON & MATERIELS

[…]

[…] représentée par Maître Franck DE SERMET de la SELARL DE SERMET, avocats au

barreau de BORDEAUX

[…]

[…] représentée par Maître Mélissa RIVIERE de l’AARPIRIVIERE AVOCATS ASSOCIES,

avocats au barreau de BORDEAUX

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FAITS, PROCÉDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société à responsabilité limitée Pro Béton & Matériels était titulaire d’un bail commercial en date du 14 avril 2004 à effet du 1er mai 2004 portant sur un entrepôt

d’environ 550 m² et une partie de cour à usage de stationnement de 318 m², ^d^e^s^tⁱⁿ^é^s aux activités de stockage et de vente aux professionnels de matériaux du BTP et de la construction d’immeubles, sur la parcelle cadastrée section […] située […] […], […], à Floirac.

L’établissement public d’aménagement de Bordeaux-Euratlantique a acquis cet immeuble par acte authentique en date du 24 mars 2014.

Cette parcelle est située dans la Zone d’aménagement concerté « Garonne-Eiffel », dont la réalisation a été déclarée d’utilité publique par arrêté préfectoral du 17 juillet 2017, qui a autorisé l’établissement public d’aménagement de Bordeaux-Euratlantique à acquérir par voie d’expropriation les parcelles et immeubles nécessaires à la réalisation de l’opération.

Le 22 février 2018, par ordonnance prise en application de l’article L. 222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (ci-après, code de l’expropriation) éteignant tous les droits réels et personnels existant sur l’immeuble, le juge de l’expropriation a donné acte à l’EPA de Bordeaux-Euratlantique de cette acquisition.

Suivant jugement en date du 25 février 2021 devenu définitif, cette juridiction a : déclaré la demande de l’établissement public d’aménagement de Bordeaux Euratlantique recevable,

- donné acte à la société à responsabilité limitée Pro Béton & Matériels de son engagement de ne pas se réinstaller, fixé les indemnités revenant à la société à responsabilité limitée Pro Béton Matériels pour l’éviction du local commercial situé sur la parcelle cadastrée section […] située […] […], […], à

Floirac, aux sommes suivantes :

- 373 935 euros au titre de l’indemnité principale,

- 36 244 euros au titre de l’indemnité de remploi,

- 51 224 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial,

- condamné l’établissement public d’aménagement de Bordeaux-Euratlantique à payer à la société à responsabilité limitée Pro Béton & Matériels la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sursis à statuer sur la demande de la société à responsabilité limitée Pro Béton

Matériels au titre de l’indemnité pour frais de déménagement et pour perte sur stocks dans l’attente de la production par cette dernière de justificatifs liés à l’engagement de frais de déménagement des effets personnels de l’exploitant et du stock conservé et à la perte effective sur stocks en lien direct avec l’éviction du local commercial situé sur la parcelle cadastrée section […] située […] […], lieudit

[…], à Floirac,

- débouté la société à responsabilité limitée Pro Béton & Matériels pour le surplus,

· ordonné la radiation de l’affaire du rôle des affaires en cours,

- condamné l’établissement public d’aménagement de Bordeaux-Euratlantique a ux dépens.

Le 23 août 2021, la société Pro Béton & Matériels a fait signifier à l’EPA de Bordeaux Euratlantique une sommation d’avoir à lui payer l’indemnité d’éviction augmentée des

intérêts au taux légal majoré de cinq points. Le 10 septembre 2021, l’EPA de Bordeaux-Euratlantique a consigné la somme de 462 903 euros auprès de la Caisse des dépôts et consignations et en a informé la société

Pro Béton & Matériels suivant acte signifié le 4 octobre 2021 à la société Pro Béton

COL Matériels. Par acte délivré le 5 novembre 2021, la société Pro Béton & Matériels a fait assigner

l’EPA de Bordeaux-Euratlantique devant le juge de l’expropriation aux fins principalement de voir juger non-fondée cette consignation et condamner l’expropriant

au versement de l’indemnité avec intérêts.

Aux termes de son mémoire notifié le 11 janvier 2012, la société Pro Béton & Matériels demande de dire et juger irrégulière et injustifiée la consignation réalisée le 10 septembre 2021 par l’EPA de Bordeaux-Euratlantique, condamner ce dernier au paiement de la somme de 462 903 euros au titre de l’indemnité d’éviction augmentée des intérêts à compter du 23 août 2021 et des intérêts majorés de 5 points, dire et juger impossible la prise de possession des lieux par l’EPA de Bordeaux-Euratlantique, dire n’y avoir lieu à surseoir à statuer, rejeter les demandes adverses et condamner l’EPA de Bordeaux-Euratlantique au versement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction.

Elle soutient qu’il n’existe aucun obstacle au paiement justifiant la consignation opérée, dès lors que l’indemnité a été fixée sans condition, qu’elle était elle-même en droit de refuser de signer le traité d’adhésion à l’expropriation soumis le 3 août 2021, que par ailleurs le titre exécutoire émis à son encontre le 15 septembre 2020 par l’EPA de Bordeaux-Euratlantique et signifié le 23 septembre 2020 encourt l’annulation en raison du non-respect de conditions de forme et de fond, qu’en tout état de cause aucune somme ne saurait être due au titre de loyers et charges en raison de l’extinction du bail depuis le 22 février 2018 et de l’absence de justification et de condamnation intervenue

à ce titre. Suivant mémoire notifié le 10 janvier 2022, l’EPA de Bordeaux-Euratlantique demande à la juridiction de l’expropriation de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de

l’instance introduite par la société Pro Béton & Matériels devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en contestation de l’état exécutoire émis par l’expropriant le 15 septembre 2020, subsidiairement de rejeter les demandes adverses et en tout état de cause de condamner la société Pro Béton & Matériels au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Il fait valoir que depuis décembre 2017, la société Pro Béton & Matériels, qui présentait déjà à cette date une dette locative, n’a réglé ni loyer, ni indemnité d’occupation, ni charge, de sorte que le 15-septembre 2020 il a émis un titre exécutoire à hauteur de

80 175,21 euros. Il explique que le comptable public ne peut sans commettre de libéralité verser le montant de l’indemnité d’éviction tant que persiste la dette locative, d’autant plus que la société Pro Béton & Matériels a indiqué sa volonté de cesser son activité après l’éviction, ce qui l’a conduit en août 2020 à proposer un traité d’adhésion à expropriation prévoyant une compensation, avec séquestre de la somme réclamée à cette date à hauteur des impayés locatifs, soit 104 601,05 euros, dans l’attente de l’issue

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de la procédure au fond. Il indique que cette proposition a été refusée par l’évincée le 3 août 2021, de sorte qu’il existe un obstacle au paiement au sens de l’article R. 323-8 du code de l’expropriation qui l’a conduit à la consignation litigieuse.

Par note en délibéré contradictoire notifiée le 14 janvier 2022, l’EPA de Bordeaux

Euratlantique a indiqué se désister de sa demande de sursis à statuer.

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 323-4 du code de l’expropriation, si, dans le délai d’un an à compter de la décision définitive fixant le montant de l’indemnité, celle-ci n’a été ni payée ni consignée, l’exproprié peut demander qu’il soit à nouveau statué sur ce montant.

L’article R. 323-8 du même code précise que dans tous les cas d’obstacle au paiement, l’expropriant peut, sous réserve des articles R. 323-6, R. 323-7, R. 323-11 et R. 323-12, prendre possession en consignant le montant de l’indemnité. Il en est ainsi notamment:

1° Lorsque les justifications mentionnées aux articles R. 323-1 et R. 323-2 ne sont pas produites ou sont jugées insuffisantes par l’expropriant;

2° Lorsque le droit du réclamant est contesté par des tiers ou par l’expropriant ;

3° Lorsque l’indemnité a été fixée d’une manière hypothétique ou alternative, notamment dans le cas prévu à l’article L. 322-12 ;

4° Lorsque sont révélées des inscriptions de privilèges, d’hypothèques ou d’un nantissement grevant le bien exproprié du chef du propriétaire et, le cas échéant, des précédents propriétaires désignés par l’expropriant dans sa réquisition ;

5° Lorsqu’il existe des oppositions à paiement ;

6° Lorsque, dans le cas où l’expropriant est tenu de surveiller le remploi de l’indemnité, il n’est pas justifié de ce remploi;

7° Lorsqu’il n’est pas justifié soit de la réalisation de la caution mentionnée à l’article

L. 321-2, acceptée par le nu-propriétaire ou jugée suffisante par une décision de justice opposable à ce dernier, soit de la renonciation expresse du nu-propriétaire au bénéfice de la caution prévue dans son intérêt ;

8° Lorsque, l’exproprié n’ayant pas la capacité de recevoir le paiement, ce dernier n’est pas réclamé par son représentant légal justifiant de sa qualité ;

9° Lorsque, l’exproprié étant décédé après l’ordonnance d’expropriation ou la cession amiable, les ayants droit ne peuvent justifier de leur qualité ;

10° Lorsque l’exproprié refuse de recevoir l’indemnité fixée à son profit;

11° Lorsque l’exproprié ou, le cas échéant, ses ayants droit, n’étant pas en mesure de percevoir l’indemnité, ont demandé que son montant soit consigné.

Il appartient au juge de l’expropriation saisi d’une difficulté d’apprécier l’existence d’un cas d’obstacle au paiement de l’indemnité, étant précisé que la liste de l’alinéa 2 de cet article n’est pas limitative.

En l’espèce, l’EPA de Bordeaux-Euratlantique a émis le 15 septembre 2020 un état exécutoire signifié à la société Pro Béton & Matériels le 23 septembre 2020 à hauteur de la somme principale de 80 175,21 euros, à titre de régularisation d’indexation de loyers, de reddition de charges et d’arriérés de loyers, charges et indemnités pour l’occupation du local commercial acquis par l’EPA de Bordeaux-Euratlantique en 2014

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et sur lequel les droits de la société Pro Béton & Matériels se sont éteints en conséquence de l’ordonnance prise le 22 février 2018 prise en application de l’article

L. 222-2 du code de l’expropriation.

Il n’est pas contesté que la société Pro Béton & Matériels occupe toujours les lieux.

L’instance introduite le 3 novembre 2020 par la société Pro Béton & Matériels devant le tribunal judiciaire tend à l’annulation de ce titre exécutoire et au paiement d’indemnités de jouissance par l’EPA de Bordeaux-Euratlantique, qui en conteste le bien-fondé, au vu des conclusions des parties versées aux débats dans le cadre de la présente instance. Un avis de clôture et fixation en date du 22 décembre 2021 informe les parties à ce litige que l’instruction sera clôturée le 4 mai 2022 et l’affaire plaidée le

19 mai 2022.

Dans la mesure où la société Pro Béton & Matériels a indiqué dans le cadre de la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction devant la présente juridiction qu’elle n’entendait pas se réinstaller, ce dont il lui a été donné acte, et où l’issue de l’instance introduite au fond devant le tribunal judiciaire de Bordeaux est susceptible de mettre à sa charge au profit de l’EPA de Bordeaux-Euratlantique une somme substantielle, au titre de l’occupation du local dont elle est évincée, que la société Pro Béton & Matériels pourrait ne pas être en mesure de régler après l’arrêt de son activité, il y a lieu de constater l’existence d’un obstacle au paiement de l’indemnité d’éviction justifiant, en application de l’article R. 323-8 du code de l’expropriation, la consignation intervenue le 10 septembre 2021, sans que le refus de la proposition de compensation avec séquestre partiel dans le cadre d’un traité d’adhésion à l’expropriation, acté par notaire le 3 août 2021, ait une incidence à ce titre.

La société Pro Béton & Matériels, partie perdante, supportera les dépens. L’équité commande de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Rejette l’intégralité des demandes de la société à responsabilité limitée Pro Béton

Matériels ;

Rejette la demande de l’établissement public d’aménagement de Bordeaux

Euratlantique sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société à responsabilité limitée Pro Béton & Matériels aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame X Y Juge de l’Expropriation, et par Madame Nathalie TAUZIN, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation

Aliqui

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