COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 78F

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 MAI 2026

N° RG 25/05877 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XOLN

AFFAIRE :

[U] [B]

C/

[K] [R]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Septembre 2025 par le Juge de l’exécution de VERSAILLES

N° RG : 25/01262

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 07/05/2026

à :

M^e Paul COUTURE

M^e Séverine CEPRIKA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [U] [B]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 1]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentant : M^e Paul COUTURE de l’AARPI ABC ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 292 – N° du dossier E000BXDN

****************

INTIME

Monsieur [K] [R]

né le [Date naissance 2] 1996 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentant : M^e Séverine CEPRIKA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 110

Plaidant : M^e Samantha CIOLOCA de l’ASSOCIATION L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Leila ADMI, avocate au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 21 mai 2024, M [U] [B], en qualité de promettant, et M [K] [R], en qualité de bénéficiaire, ont signé une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé à [Localité 3]. Ladite promesse de vente expirant le 30 août 2024 était soumise notamment à une condition suspensive d’obtention de prêt au plus tard le 22 juillet 2024 et prévoyait une indemnité d’immobilisation s’élevant à 10% du prix de vente, soit 5.900 euros, restant acquise au promettant à défaut de régularisation de la vente dans le délai prévu toutes les conditions suspensives étant réalisées. Le bénéficiaire a déposé entre les mains du notaire désigné séquestre, la moitié de l’indemnité de 2 950 euros à charge de consignation à la Caisse des Dépôts et Consignations.

M [R] n’obtenant pas le financement nécessaire, une prorogation de la promesse a été signée afin de porter les délais pour l’obtention d’une offre de prêt, au plus tard au 06 septembre 2024, et pour la réalisation de la vente au 30 septembre 2024. La vente n’a pas été conclue, et le litige oppose les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation.

M [B] a fait procéder à une saisie-attribution par acte du 2 janvier 2025 entre les mains de la Société Générale SA AG [Localité 4] Gare en vertu de l’acte notarié du 21 mai 2024 portant sur la somme totale de 6.466, 99 euros dont 5 900 euros en principal, outre intérêts et frais. Cette saisie, dénoncée à M [R] par acte du 9 janvier 2025 s’est avérée fructueuse à hauteur de 1.769,46 euros.

Saisi de la contestation de la saisie-attribution par assignation du 10 février 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles, par jugement jugement rendu le 16 septembre 2025, a :

— Déclaré recevable en la forme la contestation de M [K] [R] ;

— Ordonné la mainlevée de la saisie-attribution diligentée par M [B] selon procès-verbal de saisie du 2 janvier 2025 dénoncé le 9 janvier 2025 ;

— Rappelé que la décision vaut restitution des sommes appréhendées le cas échéant ;

— Débouté M [B] de sa demande de versement de la somme séquestrée ;

— Débouté M [B] de sa demande de dommages et intérêts ;

— Débouté M [B] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M [B] à payer à M [R] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties;

— Condamné M [B] aux aux entiers dépens.

Le 30 septembre 2025, M [B] a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe le 9 mars 2026, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M [B], appelant, demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Versailles en date du 16 septembre 2025 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— Débouter M [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Déclarer valable la saisie-attribution pratiquée le 2 janvier 2025 entre les mains de la Société générale SA AG [Localité 4] Gare sur les comptes bancaires de M [R] pour la somme de 6.466,99 euros et fructueuse à hauteur de 1.769,46 euros ;

— Ordonner la levée immédiate du séquestre de la somme de 2.950 euros détenue par Maître [Y] [J], notaire à [Localité 5], au profit de M [B], en sa qualité de promettant, conformément aux stipulations contractuelles prévues dans la promesse de vente ;

— Enjoindre au notaire séquestre de procéder au versement de ladite somme à M [B] dans un délai de huit jours suivant la notification de l’arrêt à intervenir ;

— Condamner reconventionnellement M [R] à payer à M [B] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner M [R] à payer à M [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel, outre la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— Condamner M [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais de la saisie attribution du 2 janvier 2025.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 6 février 2026, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M [R], intimé, demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Versailles le 16 septembre 2025, en toutes ses dispositions ;

— Débouter M [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner M [B] au paiement d’une indemnité de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui comprendront, en cas de mesures conservatoires et en cas d’exécution forcée, les frais d’huissier notamment ceux visés par A.444-32, dont distraction, en ce qui le concerne, au profit de Maître Séverine Ceprika, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 février 2026.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 1er avril 2026 et le prononcé de l’arrêt au 7 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions, pour autant qu’elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion et ne répond aux moyens que pour autant qu’ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions, mais pas à ceux qui sont seulement repris au dispositif, sans développements dans la discussion.

La recevabilité de la contestation élevée par M [R] n’est plus en débat devant la cour.

La question première à résoudre dans ce litige est celle de savoir si la promesse de vente notariée du 21 mai 2024 constitue pour M [B] un titre exécutoire constatant une créance d’indemnité d’immobilisation certaine à son profit lui permettant de pratiquer sur ce seul fondement des mesures d’exécution forcée.

Le premier juge a répondu par la négative en rejetant un moyen de forme relatif à l’acte notarié qui n’est plus repris en cause d’appel, et pour le surplus, en retenant au vu des clauses de la promesse, que les difficultés relatives au sort de l’indemnité d’immobilisation pour le cas où la vente ne se réaliserait pas, devaient préalablement être tranchées par un juge, et qu’à défaut la créance dont se prévaut M [B] n’est pas certaine.

M [R] demande à la cour d’approuver cette solution en faisant valoir que la pénalité ne devait être versée par le bénéficiaire au promettant que si la condition suspensive ne se réalisait pas et que la promesse devenait caduque par sa faute; que cette créance ne constitue qu’une créance éventuelle et non pas certaine; que le droit de M [B] de percevoir cette indemnité dépend d’une appréciation préalable de son bien fondé et des circonstances de la défaillance de la condition suspensive ; que M [B] ne pouvait d’emblée pratiquer une saisie-attribution en vue de son paiement, sans avoir fait sanctionner son droit préalablement par une juridiction; que ne s’agissant pas ici de déterminer le montant de la créance par un mode de calcul ou les éléments à prendre en considération pour la liquider, ce pouvoir échappe au juge de l’exécution .

A l’appui de son appel, M [B] soutient que le juge de l’exécution a méconnu l’étendue de ses pouvoirs et manqué à son obligation de statuer sur les difficultés d’exécution directement en relation avec la mesure contestée et d’examiner les contestations portant sur le fond du droit en application de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire.

Selon lui, il incombait au premier juge de vérifier les conditions de fond, c’est-à-dire la défaillance fautive de la réalisation de la condition suspensive imputable au bénéficiaire et d’apprécier l’exigibilité de la créance d’immobilisation invoquée à l’appui de la mesure d’exécution, au regard des stipulations de l’acte notarié. Il ajoute que l’existence d’une contestation ne fait pas tomber le caractère certain de la créance au sens de l’exécution forcée, à peine de vider de sa substance l’office du juge de l’exécution, mais qu’il lui appartenait de déterminer avec précision le montant de la créance utile de M [B] en vérifiant si les conditions d’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation étaient remplies et, le cas échéant, en fixant le montant effectivement exigible au regard de la promesse de vente.

Ceci étant exposé, il doit être rappelé qu’en application de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire en son alinéa 1er et de l’interprétation jurisprudentielle de cette disposition, si le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire, il n’a pas le pouvoir de décerner au créancier poursuivant un nouveau titre exécutoire hors les cas expressément prévus par la loi.

Le titre exécutoire permettant à un créancier de pratiquer sans autorisation préalable une mesure d’exécution forcée sur les biens de son débiteur défaillant doit, aux termes de l’article L111-2 du code des procédures civiles d’exécution, constater une créance liquide et exigible, la créance sanctionnant de façon certaine l’obligation de faire ou de ne pas faire d’une personne ayant la qualité de débiteur.

M [B] fonde son droit de créance sur la clause de la promesse notariée intitulée 'Indemnité d’immobilisation -Séquestre’ selon laquelle l’indemnité d’immobilisation sera versée au promettant et lui sera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non-réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Il n’est pas contesté que la vente n’a pas été poursuivie à son terme, M [R] ayant expressément informé M [B] par courrier électronique du 28 septembre 2024 de l’impossibilité dans laquelle il se trouvait de lever l’option en raison de la non obtention du prêt nécessaire à la poursuite du projet.

La promesse précise relativement à la condition suspensive d’obtention du prêt que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînerait la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, lequel dispose que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement» . Par ailleurs, il a été convenu entre les parties qu’en cas de difficulté sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.

Par conséquent l’acte notarié, dès lors qu’il existe une difficulté sur l’imputabilité de la défaillance d’une condition suspensive, ne constate pas une créance certaine en faveur du promettant contre le bénéficiaire. Dans la mesure où selon le saisissant il appartiendrait au juge de l’exécution saisi d’une contestation à l’occasion d’une saisie-attribution de statuer sur la faute du bénéficiaire de la promesse ayant empêché l’accomplissement de la condition suspensive faisant naître au profit du promettant son droit sur l’indemnité, c’est qu’il attend du juge qu’il lui délivre le titre sanctionnant sa créance afin de valider rétroactivement la mesure de saisie, ce qui d’une part confirme que la promesse même en la forme authentique ne constatait pas une créance certaine de M [R] au profit de M [B], et d’autre part excède les pouvoirs du juge de l’exécution . Il en est de même de la demande tendant à la levée du séquestre demeuré entre les mains du notaire, qui en tout état de cause ne constitue pas une mesure d’exécution susceptible d’être soumise au juge de l’exécution.

A ce motif, le jugement qui a statué en ce sens doit être confirmé.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les autres prétentions de l’appelant.

M [B], qui succombe, supportera les dépens d’appel et l’équité commande d’allouer à M [R] la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par mise à disposition au greffe par décision contradictoire en dernier ressort,

CONFIRME la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

Condamne M [B] à payer à M [R] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M [B] aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions posées par l’article 699 alinéa 2 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente