COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 04 MARS 2026

N° RG 22/07813 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VTBI

AFFAIRE :

[G] [A] épouse [Q]

C/

[K] [A]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Novembre 2022 par le Juridiction de proximité d’ANTONY

N° RG : 1122000427

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Nadia CHEHAT,

M^e Mélina PEDROLETTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [G] [A] épouse [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Nadia CHEHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 88 et M^e Edouard HABRANT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G673

APPELANTE

****************

Monsieur [K] [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Défaillant

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son syndic le Cabinet SGI IMMO CITY, dont le siège social est [Adresse 4], elle-même agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R093

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Janvier 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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FAITS & PROCEDURE

M. [K] [A] et Mme [G] [A] épouse [Q], sont propriétaires du lot n°2 dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété.

Un commandement de payer des arriérés de charges leur a été délivré le 25 mars 2022 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Cet acte étant resté infructueux, par exploits des 19 et 22 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [A] et Mme [Q] devant le Tribunal de proximité d’Antony.

Par jugement du 15 novembre 2022 réputé contradictoire en premier ressort (M. [A] et Mme [Q], régulièrement assignés par exploits des 19 et 22 juillet 2022, n’ayant pas comparu), le Tribunal de proximité d’Antony les a condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 1 846, 56 euros d’arriérés de charges de copropriété, arrêtée au 27 juin 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022,

— la somme de 156 euros de frais de recouvrement,

— la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

Le Tribunal a rejeté le surplus ou les autres demandes, et a rappelé que les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire.

Par déclaration en date du 29 décembre 2022, Mme [Q] en a interjeté appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 28 avril 2023, dans lesquelles Mme [Q], appelante, demande à la Cour :

— d’infirmer le jugement rendu le 15 novembre 2022 en ce qu’il l’a condamnée solidairement avec M. [A] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

* 1 864, 56 euros (d’arriérés de charges de copropriétés arrêtés au 27 juin 2022 inclus, augmentés d’intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022),

* 156 euros à titre de frais de recouvrement,

* 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens ;

Et, statuant à nouveau,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 4 août 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. [A] et Mme [Q] à lui verser :

* 1 864, 56 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 juin 2022 à titre principal avec intérêt au taux légal à compter du 25 mars 2022,

* 156 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

* 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande visant à faire condamner M. [A] et Mme [Q] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts et, statuant à nouveau sur ce point, de condamner solidairement M. [A] et Mme [Q] à lui verser pareille somme, sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— en tout état de cause, condamner solidairement M. [A] et Mme [Q] à lui verser la somme de 8 338 euros au titre des charges de copropriété échues postérieurement au jugement du 15 novembre 2022, soit sur la période du 26 juillet 2022 au 1er juillet 2025 ;

— en tout état de cause, condamner solidairement M. [A] et Mme [Q] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— en tout état de cause, condamner solidairement M. [A] et Mme [Q] aux entiers dépens, dont le montant sera recouvré par M^me Mélina Pedroletti, avocate, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [A], qui s’est vu signifier à l’étude le 27 mars 2023, d’une part copie de la déclaration d’appel datée du 29 décembre 2022 de Mme [Q], et d’autre part les conclusions du syndicat des copropriétaires datées du 24 juillet 2023, puis les conclusions du syndicat des copropriétaires datées du 19 mars 2025, signifiées à personne le 19 mai 2025, puis les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires datées du 4 août 2025, signifiées le 11 août 2025 par remise en l’étude, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de M. [A], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire’ et 'juger’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la condamnation solidaire de M. [A] et Mme [Q] à payer 1 846, 56 euros d’arriérés de charges de copropriété, arrêtés au 27 juin 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022

En droit

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. / Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. / Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Le règlement de copropriété, page 11, chapitre 5 'charges communes’ stipule : « Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété. » et dans sa partie III, stipule ' Dans le cas où un lot viendrait à appartenir à plusieurs copropriétaires ou à des nu-propriétaires et usufruitiers ou propriétaires et titulaires de droits d’usage et d’habitation, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat.'

En l’espèce

Pour prononcer cette condamnation, le Tribunal a retenu à juste titre que les pièces produites par le syndicat des copropriétaires, à savoir la matrice cadastrale (sa pièce n°1), les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 19 octobre 2020 et 23 juin 2021 (ses pièces n°7), les décomptes de la créance et les appels de charges relatifs à cette période (ses pièces n°6) établissent l’existence d’une dette de 1 846, 56 euros d’arriérés de charges de copropriété, arrêtés au 27 juin 2022 inclus.

Mme [Q] conteste un unique point : les frais liés à la consommation d’eau. Elle fait valoir que son l’appartement est inoccupé, ce qui rend 'invraisemblable’ la consommation d’eau qui lui est imputée, et ajoute que le syndic n’a jamais justifié les modalités ni le calcul de son décompte d’eau. Elle produit un courrier manuscrit non daté, qu’elle présente comme une lettre recommandée au syndic mais ce document, non accompagné de formulaire R/AR et commençant par la formule 'cher Maître', ne correspond pas à cette description ni à son usage allégué par l’appelante.

Le syndic réplique qu’il fonde son action sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que les sommes réclamées à Mme [Q] au titre de sa consommation d’eau sont des sommes déterminées au prorata de ses tantièmes, conformément au règlement de copropriété (chapitre 5, page 11) et que la jurisprudence a considéré que le recours au mécanisme de l’exception d’inexécution n’est pas autorisé en matière de charges de copropriété (Cass., 3e civ., 26 mai 2016, n°15-17.378).

Le syndic ajoute que lorsqu’un propriétaire refuse obstinément l’accès à son compteur d’eau, le syndic peut lui imputer un quantum forfaitaire de charges, pourvu qu’il corresponde à une consommation raisonnablement estimée (Cass. 3ème civ, 9 mai 2007, 06-12.387) et qu’en l’espèce, vu l’impossibilité d’accéder au compteur d’eau de Mme [Q], il lui a ainsi appliqué un forfait pour la régularisation de ses charges d’eau, le calcul de ce forfait étant indiqué sur chacune des régularisations de charges de 2019, 2020 et 2021, sans que l’appelante n’apporte d’éléments contraires, en particulier depuis la mise en demeure du 9 mars 2022, ou encore à compter de l’assignation qui lui a été signifiée le 22 juillet 2022, et qu’elle a dès lors, en cessant de régler ses charges de copropriété depuis le 1er octobre 2020, méconnu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il suit de ce qui précède, que Mme [Q] n’établit pas davantage en appel qu’en première instance, qu’elle devrait être dispensée de participer aux charges d’eau réparties conformément aux stipulations précitées du règlement de copropriété. La circonstance que son appartement serait inoccupé, dont elle ne rapporte pas de preuve objective, étant sans incidence sur son obligation de payer ses charges des copropriété. Au surplus, le syndicat des copropriétaires précise sans être contesté de façon probante, que l’accès au compteur d’eau lui était impossible.

Le jugement sera confirmé sur ces points, s’agissant des condamnations prononcées concernant les arriérés de charges, ainsi que des frais nécessaires (dont la contestation n’est d’ailleurs pas argumentée).

Sur le quantum des arriérés de charges actualisés au 1er juillet 2025 : le syndicat des copropriétaires demande la somme de 8 338 euros au titre des charges de copropriété échues postérieurement au jugement du 15 novembre 2022, soit sur la période du 26 juillet 2022 au 1er juillet 2025

En appel, le syndicat des copropriétaires actualise sa créance et produit les pièces supplémentaires suivantes :

— procès-verbaux des assemblées générales tenues les 13 décembre 2023 et 13 juin 2024 (pièces 14 et 19), approuvant en particulier les comptes des exercices 2022, 2023 et 2024 et adoptant le budget prévisionnel 2025 révisé à la hausse, assortis de leurs attestations respectives de non-contestation (pièces 15 et 20),

— appels de charges au titre de la période allant du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025 inclus (pièces 13 et 18),

— décompte actualisé au 15 novembre 2022 puis au 1er juillet 2025 (ses pièces 12 et 17).

Il ressort de l’analyse des éléments ci-dessus, que le syndicat des copropriétaires établit l’existence et la liquidité de sa créance à hauteur de la somme de 6 898 euros au titre des charges de copropriété au titre de la période du 26 juillet 2022 au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus.

Ajoutant au jugement, M. [A] et Mme [Q] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée.

Sur la demande de condamnation solidaire de M. [A] et Mme [Q] à verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un

dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce

La Cour retient que M. [A] et Mme [Q] déclarent avoir cessé de régler leurs charges de copropriété de leur propre chef et pour des motifs non pertinents, contraires aux stipulations de leur règlement de copropriété et d’ailleurs, écartés par le Tribunal comme en appel. La Cour relève au surplus que, depuis juillet 2022, M. [A] et Mme [Q], qui ne démontrent pas ni même n’allèguent une quelconque impécuniosité, n’ont effectué aucun paiement ni début de paiement de leurs charges et travaux, de sorte que leur arriéré de charges s’élève à 6 898 euros au titre de la période du 26 juillet 2022 au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus.

Il ressort de ces faits que M. [A] et Mme [Q] ont causé, par leurs manquements systématiques et prolongés à leurs obligations essentielles de copropriétaires à l’égard du syndicat des copropriétaires, à savoir en particulier le paiement de leurs charges de copropriété, une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, par infirmation du jugement, la Cour condamne solidairement M. [A] et Mme [Q] à payer une somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [A] et Mme [Q], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens d’appel dont le montant sera recouvré par Mme [E] [T], avocate, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires, in solidum, la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

INFIRME le jugement du 15 novembre 2022 du Tribunal de proximité d’Antony en tant qu’il a rejeté le surplus ou les autres demandes,

le CONFIRME en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [Q] née [A], [Adresse 1] et M. [K] [A], [Adresse 2] à [Localité 4], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet SGI Immo City, dont le siège social est [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 1 000 euros au titre des dommages-intérêts ;

Y ajoutant,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [Q], née [A], [Adresse 1] et M. [K] [A], [Adresse 2] à [Localité 4], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet SGI Immo City, dont le siège social est [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal y domicilié en cette qualité, la somme de 6 898 euros au titre des charges de copropriété au titre de la période du 26 juillet 2022 au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [Q], née [A], [Adresse 1] et M. [K] [A], [Adresse 2] à [Localité 4], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet SGI Immo City, dont le siège social est [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal y domicilié en cette qualité, la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [Q], née [A], [Adresse 1] et M. [K] [A], [Adresse 2] à [Localité 4], aux entiers dépens d’appel dont le montant sera recouvré par M^me Mélina Pedroletti, avocate, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT