COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 29 JANVIER 2026

N° RG 24/06775 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W2KC

AFFAIRE :

E.U.R.L. AMDC

C/

[P], [Z] [B]

[F], [E] [T] [J] épouse [B]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 08 Octobre 2024 par le Président du TJ de [Localité 9]

N° RG : 24/00579

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 29/01/2026

à :

M^e Mohamad-Nadjiih MAHAMOUDOU, avocat au barreau de VERSAILLES (377)

M^e Georges FERREIRA , avocat au barreau de VERSAILLES (484)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

E.U.R.L. AMDC

Prise en la personne de ses représentants légaux domicilié en cette qualité audit siège

N° RCS [Localité 9] : 902 583 384

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Mohamed- Nadjiih MAHAMOUDOU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 377

Plaidant : M^e Julien BOUZERAND du barreau de Paris

APPELANTE

****************

Monsieur [P], [Z] [B]

né le 23 Mai 1985 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [F], [E] [T] [J] épouse [B]

née le 19 Décembre 1981 à [Localité 6] (Brésil)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Georges FERREIRA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 484

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Décembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2021, M. [P] [B] et Mme [F] [T] [J] épouse [B] ont donné à bail commercial à L’EURL Amdc des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7]. Ces locaux commerciaux, dans lesquels est exploité un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie, correspondent au lot n°1 du bâtiment A, d’une surface d’environ 72,20 m², avec un espace de vente et de boutique d’environ 20 m², un espace de fabrication et de réserve et un WC.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, M. et Mme [B] ont fait signifier à la société Amdc un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2 699,06 euros.

La société Amdc a alors procédé au règlement partiel des loyers.

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 avril 2024, M. et Mme [B] ont fait assigner en référé la société Amdc aux fins d’obtenir principalement :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 5 avril 2024,

— l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme provisionnelle de 2 521,21 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 8 avril 2024, avec intérêts de retard au taux de 5% par mois de retard à compter de la date d’échéance, tout mois commencé étant dû,

— la condamnation de la locataire au paiement à titre de provision d’une indemnité d’occupation égale au double du montant conventionnel du dernier loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, jusqu’au départ effectif des lieux et à la remise des clés,

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par ordonnance contradictoire rendue le 8 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 21 octobre 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 5 avril 2024,

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 1] à [Localité 7] consistant en un local commercial correspondant au lot n° 1 au sein du bâtiment A,

— condamné la société Amdc à payer à M. et Mme [B] à titre de provision une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du 5 avril 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

— dit que les délais de paiement effectivement réalisés suspendent les effets de la clause résolutoire,

— condamné la société Amdc à payer à M. et Mme [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Amdc au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Par déclaration reçue au greffe le 24 octobre 2024, la société Amdc a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a dit que les délais de paiement effectivement réalisés suspendent les effets de la clause résolutoire.

Par ordonnance rendue le 12 février 2025, la magistrate déléguée par le premier président de la cour d’appel de Versailles a ordonné une mesure de médiation et désigné pour y procéder M. [M] [I]. La mesure de médiation n’a pas abouti.

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Amdc demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1231-5 du code civil, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

« – déclarer la société Amdc recevable et bien fondée en ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles le 8 octobre 2024 en ce qu’elle a :

— dit que les délais de paiement effectivement réalisés suspendent les effets de la clause résolutoire ;

— infirmer l’ordonnance rendue par le Juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles le 8 octobre 2024 en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 21 octobre 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 5 avril 2024 ;

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 1] à [Localité 7] consistant en un local commercial correspondant au lot n°1 au sein du bâtiment A ;

— condamné la SARL Amdc à payer à M. [P] [B] et Mme [F] [T] [J] épouse [B] à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du 5 avril 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamné la SARL Amdc à payer à M. [P] [B] et Mme [F] [T] [J] épouse [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL Amdc au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [P] [B] et Mme [F] [E] [T] [J], épouse [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— constater que la société Amdc a réglé l’intégralité des loyers dus à M. [P] [B] et Mme [F] [E] [T] [J], épouse [B] pour les locaux qu’elle loue au [Adresse 2] ;

En conséquence,

— accorder rétroactivement à la société Amdc des délais gracieux de paiement de six mois ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— condamner solidairement ou in solidum Monsieur [P] [B] et Madame [F] [E] [T] [J] épouse [B] à verser à la société Amdc une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement ou in solidum la société Rias, Monsieur [P] [B] et Madame [F] [E] [T] [J] épouse [B] aux dépens. »

A cet effet, elle fait valoir que :

— la clause résolutoire a été mise en 'uvre de mauvaise foi, en réponse à la procédure qu’elle a initiée à l’encontre de M. et Mme [B] pour violation de leur obligation de non-concurrence en lien avec la cession du fonds de commerce ;

— si elle a rencontré des difficultés de trésorerie, il reste que lorsqu’elle s’est présentée devant le premier juge, elle s’était déjà acquittée de l’intégralité de ses loyers ; au mois d’août 2024 son compte locataire était même créditeur de la somme de 31,38 euros ; il apparaît justifié, dans ses conditions, de lui accorder des délais de paiement rétroactifs ;

— la décision entreprise comporte une contrariété de motifs, en ce que le premier juge ne pouvait pas tout à la fois suspendre les effets de la clause résolutoire, constater la résiliation du bail le 5 avril 2024 et ordonner son expulsion ;

— il n’y a pas lieu, dans ces circonstances, de faire application de la clause prévoyant une indemnité d’occupation majorée, étant relevé au surplus que la jurisprudence assimile cette stipulation à une clause pénale.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 14 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [B] demandent à la cour de :

« – déclarer l’appel de la société Amdc mal fondé, l’en débouter,

— confirmer l’ordonnance rendue le 8 octobre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Versailles des chefs dispositifs suivants :

— constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 21 octobre 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 5 avril 2024,

— ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 1] à [Localité 7] consistant en un local commercial correspondant au lot n°1 au sein du bâtiment A,

— condamnons la SARL Amdc à payer à M. [P] [B] et Mme [F] [T] [J] épouse [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, – condamnons la SARL Amdc,

— infirmer l’ordonnance rendue le 8 octobre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Versailles des chefs de dispositif suivants :

— condamnons la SARL Amdc à payer à M. [P] [B] et Mme [F] [T] [J] épouse [B] à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du 5 avril 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

— disons que les délais de paiement effectivement réalisés suspendent les effets de la clause résolutoire,

Statuant à nouveau,

— débouter la société Amdc de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société Amdc à payer à M. [P] [B] et Mme [F] [T] [J] épouse [B] à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au double du montant du dernier loyer, augmentée des charges et taxes et indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel en application des stipulations du bail commercial jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner la société Amdc au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Amdc ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel. »

A cet effet, ils font valoir que :

— au 8 avril 2024, l’arriéré locatif de la société Amdc s’élevait à la somme de 2 521, 21 euros, à défaut d’avoir réglé les loyers de mars et avril 2024 ;

— si la société Amdc a finalement réglé ses loyers le 5 septembre 2024, soit quelques jours avant l’audience de plaidoiries, il reste qu’elle n’a donc pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois expirant le 5 avril 2024, en sorte que le bail s’est effectivement trouvé résilié à cette date ;

— ils ont agi de bonne foi, en délivrant un commandement de payer après avoir adressé à leur locataire plusieurs relances ;

— la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être motivée que par la bonne foi du locataire et sa capacité à respecter les termes du bail, ce qui n’est pas le cas de la société Amdc ; l’appelante règle systématiquement son loyer en retard en versant des sommes dont le montant ne correspond pas à celui figurant sur les avis d’échéance ; elle a sciemment réglé en retard et partiellement ses loyers afin de leur nuire, compte tenu de leur relation conflictuelle ; elle n’a jamais cherché à obtenir des délais de paiement et ne justifie ni des raisons pour lesquelles elle n’a pas honoré les causes du commandement, ni de sa capacité à honorer scrupuleusement les termes du bail commercial ;

— la majoration contractuelle de l’indemnité d’occupation n’est pas disproportionnée, compte tenu de leur préjudice qui ne se limite pas à la seule perte financière du loyer et comprend l’impossibilité de reprendre possession de leur bien pour le relouer à un tiers solvable ainsi qu’un préjudice moral lié à la nécessité d’engager et de suivre une procédure judiciaire pour faire valoir leurs droits.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

L’appelante ne conteste pas l’existence des impayés de loyers et charges (loyers des mois de janvier et février 2024 et taxe foncière) ayant motivé le commandement de payer, et le fait de ne pas avoir réglé les causes dudit commandement dans le délai imparti.

S’il est constant que la société Amdc a été déboutée, le 26 juin 2024, par le tribunal de commerce de Versailles, de l’action qu’elle avait introduite à l’encontre de M. et Mme [B] par assignations des 22 et 23 novembre 2022, au titre de la violation alléguée de la clause de non-concurrence stipulée dans l’acte de cession du fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie, il n’est versé aux débats aucun élément permettant de démontrer que le commandement de payer délivré le 5 mars 2024 l’aurait été pour un autre motif que l’existence d’impayés de loyers, et plus spécifiquement en raison du contentieux opposant les parties au titre de la cession du fonds de commerce.

L’intimée produit d’ailleurs plusieurs courriers des mois d’août et septembre 2023, dans lesquels les bailleurs se plaignaient de retards dans le règlement des loyers des mois en cause, de sorte quela locataire qui ne bénéficiait manifestement d’aucune tolérance de la part de ses bailleurs, pouvait s’attendre à une réaction ferme de sa part en cas de non-paiement.

À défaut de démontrer la mauvaise foi de M. et Mme [B], et faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai légal, il y a lieu de confirmer l’ordonnance ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire, au sens où les conditions de son déclenchement sont remplies.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement rétroactifs

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose : 'Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il ressort du décompte produit par les bailleurs qu’à la date du 18 juin 2024, la société Amdc s’était acquittée de l’intégralité de sa dette, son compte locatif présentant un solde créditeur de 172, 85 euros à cette date. Elle a ensuite réglé les différents loyers et appels de charges régulièrement, parfois pour un montant supérieur au sommes appelées, à telle enseigne que son compte locatif présentait également un solde créditeur de 212,81 euros le 3 septembre 2024.

S’il est un fait avéré, à tout le moins au vu des seuls décomptes produits jusqu’au 3 septembre 2024, que la société Amdc ne verse pas son loyer le 1er de chaque mois comme cela devrait au vu des stipulations du bail, la mauvaise foi alléguée par les bailleurs n’est pas démontrée. L’absence de nouvel incident significatif dans le règlement des loyers suffit à établir la capacité de la locataire à s’acquitter de son loyer.

Dès lors, et même s’il appartient à la société Amdc de s’acquitter de son loyer avec plus de régularité pour ne pas s’exposer à une nouvelle procédure, un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire lui sera octroyé rétroactivement jusqu’au 18 juin 2024, date à laquelle il sera constaté que les paiements sont intervenus, en sorte que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

L’ordonnance entreprise sera réformée, en ce qu’elle n’a pas tiré les conséquences de cette situation qui justifiait de rejeter les demandes visant l’expulsion du locataire comme l’octroi, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation, qu’elle soit ou non majorée.

Les demandes formulées de ces chefs par M. et Mme [B] ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’appel de la société Amdc ne prospérant que partiellement, l’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

La société Amdc étant à l’origine de la présente instance, du fait d’impayés de loyers ayant conduit à constater l’acquisition de la clause résolutoire, il convient de la condamner aux dépens d’appel, sans que l’équité commande néanmoins de faire droit à la demande formulée par les intimés au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance, sauf en ce qu’elle a dit que les délais de paiement effectivement réalisés suspendent les effets de la clause résolutoire, et dans ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Constate que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 avril 2024,

Autorise rétroactivement la société Amdc à se libérer de sa dette visée au commandement du 5 mars 2024 avant le 18 juin 2024,

Constate que le paiement est intervenu à l’expiration du délai accordé,

Constate en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué,

Dit n’y avoir lieu à expulsion de la société Amdc,

Rejette la demande en paiement provisionnelle formée par M. et Mme [B] au titre de l’indemnité d’occupation,

Y ajoutant,

Condamne la société Amdc aux dépens d’appel,

Rejette les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeanette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente