COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70E

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 01 JUIN 2026

N° RG 23/00708

N° Portalis DBV3-V-B7H-VVAP

AFFAIRE :

S.C.I. LA BICHOTTE

C/

[X] [D]

et autres…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Janvier 2023 par le Juridiction de proximité de [Localité 1]

N° RG : 22-001645

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

M^e Jorinda VRIONI

M^e Julien AUCHET

M^e Elisa GUEILHERS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE UN JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.C.I. LA BICHOTTE représentée par Monsieur [J] [T]

N° RCS de : 418 569 059

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Jorinda VRIONI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 214

****************

INTIMÉE

Monsieur [X] [D]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

Madame [V] [D]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

S.A.S. EXTRACO CREATION

N° RCS de [Localité 3] : 352 122 063

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 129

Plaidant : M^e Antoine ETCHEVERRY de la SELARL DAMC,, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 26

S.A.R.L. HAYA PROJECTION

N° RCS d'[Localité 5]: 502 822 802

[Adresse 4]

[Localité 6]

Défaillante

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

La société civile immobilière [Adresse 5] (la SCI), représentée par son gérant M. [J] [T], est propriétaire d’une maison individuelle sise [Adresse 1] à Pierrelaye (95), parcelle cadastrée AR [Cadastre 1], contigüe aux parcelles AR [Cadastre 2] et [Cadastre 3] acquises en 2017 par M. [X] [D] et Mme [V] [O] épouse [D].

Un procès-verbal de bornage, dressé le 30 novembre 2016, a été joint dans le descriptif de propriété établi le 1er juin 2017.

Les époux [D] ont signé un contrat de construction d’une maison individuelle avec la société Extraco Creation (Extraco). Les travaux ont débuté le 11 septembre 2018.

À l’occasion des travaux, une remise située en fond de parcelle a été démolie, ce qui a conduit à des dégradations du mur pignon de la maison appartenant à la SCI.

Par courrier du 8 octobre 2021, le service urbanisme-foncier de la ville de Pierrelaye a écrit à la SCI pour lui demander d’effectuer les démarches pour régulariser les travaux de ravalement, mis en 'uvre sans déclaration préalable et sans autorisation d’urbanisme.

Un litige est survenu concernant le ravalement du mur dégradé, effectué par la société Haya projection (Haya), sous-traitante de la société Extraco.

Par actes des 26, 29 et 31 août 2022, la SCI a fait assigner devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Pontoise, les sociétés Extraco, Haya et les époux [D], aux fins de condamnation in solidum au paiement de sommes en réparation des préjudices qu’elle estime subis.

Par jugement contradictoire du 10 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— condamné la SCI à mettre fin à ses frais et dans les règles de l’art, aux empiétements du chapeau du mur bahut affectant le fonds de M. et Mme [D] dans un délai de 3 mois à compter de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— dit que le tribunal se réservait la liquidation de l’astreinte,

— débouté la SCI de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— débouté les époux [D] de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et procédure abusive,

— débouté les sociétés La Bichotte, Extraco et les époux [D] de leurs demandes d’indemnité au titre de l’article 700 code de procédure civile,

— condamné la SCI aux dépens.

Le tribunal a retenu que lors des travaux de construction des consorts [D], les parpaings du mur de la SCI avaient été endommagés.

Il a estimé que la SCI avait elle-même commandé les travaux de ravalement et avait l’obligation de faire une déclaration de travaux et commander lesdits travaux dans les règles de l’art, à charge pour elle d’engager la responsabilité contractuelle de la société Haya en cas de désordres.

Il a jugé que les époux [D] bénéficiaient du droit d’obtenir la démolition de l’ouvrage de la SCI, du fait de l’empiétement du chapeau de son mur bahut sur leur fonds et qu’il revenait à la SCI de mettre fin à ses frais aux empiétements.

Enfin, il a considéré qu’aucun élément ne permettait de caractériser le préjudice de jouissance des époux [D], ni de démontrer l’existence d’erreur ou de mauvaise foi de la SCI.

Par déclaration du 1er février 2023, la SCI a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives remises au greffe le 25 juillet 2023 (14 pages), la SCI demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il :

— l’a condamnée à mettre fin à ses frais et dans les règles de l’art, aux empiétements du chapeau du mur bahut affectant le fonds de M. et Mme [D] dans un délai de 3 mois à compter de la décision sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— a dit que le tribunal se réservait la liquidation de l’astreinte,

— l’a déboutée de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice matériel et préjudice moral,

— l’a déboutée de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de débouter M. et Mme [D] de leur demande incidente de cessation d’empiétement d'1,50 cm de sa clôture en application du bornage contradictoire établi en 2016,

— de condamner in solidum les sociétés Extraco, Haya, M. et Mme [D] au paiement, à son bénéfice :

— d’une somme de 5 900 euros, au titre du préjudice matériel,

— d’une somme de 1 000 euros, au titre du préjudice moral,

— de condamner les défendeurs à payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d’huissiers de justice et les frais de géomètre.

Aux termes de leurs conclusions remises au greffe le 1er juin 2023 (15 pages), M. et Mme [D] forment un appel incident et demandent à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI de ses demandes indemnitaires,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a « condamné la SCI à mettre fin à ses frais et dans les règles de l’art, aux empiétements du chapeau du mur bahut affectant [leur] fonds dans un délai de trois mois à compter de la décision, sous astreinte de 100 euros (cent euros) par jour de retard », ce chef du dispositif procédant effectivement d’une erreur des premiers juges,

— de prononcer leur mise hors de cause au titre du problème relatif au ravalement,

— de débouter la SCI de ses demandes,

— de condamner la SCI à mettre fin, à ses frais et dans les règles de l’art, aux empiétements affectant leur fonds dans un délai de deux mois à compter du prononcé du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— de se réserver la liquidation de l’astreinte,

— en tout état de cause, de condamner solidairement les sociétés Extraco et Haya à les garantir de toute somme mise à leur charge,

— de condamner tout succombant à leur payer une indemnité de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec bénéfice de distraction au profit de la société Evodroit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions n°2 remises au greffe le 24 août 2023 (15 pages), la société Extraco demande à la cour :

— de débouter la SCI de ses demandes,

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— à titre principal, de débouter la SCI de ses demandes à son encontre,

— de débouter M. et Mme [D] de leurs demandes à son encontre,

— à titre subsidiaire, d’accorder recours et garantie, pour l’ensemble des condamnations et paiement effectivement réalisés, à son bénéfice et à l’encontre de la société Haya,

— en tout état de cause, de condamner la SCI au paiement d’une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile d’appel, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

La société Haya est défaillante. La déclaration d’appel lui a été signifiée le 5 avril 2023 à l’étude du commissaire de justice et les conclusions d’appelante ont été signifiées par actes des 27 avril et 27 juillet 2023.

La société Extraco lui a signifié ses conclusions d’intimée par acte du 8 septembre 2023.

Les époux [D] n’ont pas adressé d’acte de signification de leurs conclusions à la société Haya.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 30 mars 2026 et elle a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnisation de la SCI au titre du ravalement défectueux

Sur le fondement de la responsabilité délictuelle, la SCI réclame aux trois intimés l’indemnisation de ses préjudices matériel et moral en faisant valoir que les époux [D] ne contestent pas l’existence d’un dommage et d’une faute.

Elle soutient que les époux [D] sont intervenus pour faire réaliser, par la société Haya, le ravalement du mur pignon, que le service d’urbanisme de la ville de [Localité 7] a constaté ultérieurement que les travaux avaient été réalisés sans respect des règles de l’art et sans autorisation et que la société Extraco, parfaitement informée de la situation, avait donné son accord.

Selon elle, les préposés de la société Extraco ont endommagé le ciment entre les parpaings de son mur pignon par un coup de pelle mécanique et la faute en est imputable à la société Extraco qui a donné l’ordre, au maître d’ouvrage qui a commandé les travaux et à la société Haya, sous-traitante, qui a effectué un ravalement sans autorisation préalable et non conforme aux prescriptions du plan local d’urbanisme (PLU), soit en surépaisseur d’enduit et dans une teinte différente de la teinte d’origine.

Elle estime que le tribunal ne s’est fondé sur aucun écrit pour retenir qu’elle avait demandé le ravalement de son mur.

Elle réclame la dépose du ravalement et la réalisation d’un nouvel enduit dans les règles de l’art.

Les époux [D] réclament de leur côté la confirmation du jugement et soutiennent qu’à l’occasion de travaux de démolition, le mur pignon de la SCI, brut de parpaing à nu, a été dégradé, que la société Extraco s’est engagée à réparer le mur en rebouchant les parpaings et que, par la suite, ce mur a été ravalé par la société Haya.

La société Extraco conteste avoir endommagé le mur et soutient que la SCI ne rapporte pas la preuve de ses affirmations.

Selon elle, les travaux de ravalement ont été directement commandés par le gérant de la SCI, sans son intervention, avec remise d’un chèque du 26 décembre 2019 à la société Haya.

Réponse de la cour

Les parties s’entendent sur l’application de la responsabilité civile délictuelle des articles 1240 et 1241 du code civil.

La cour rappelle qu’il appartient à la victime qui réclame une indemnisation de rapporter la preuve d’une faute, du préjudice et du lien de causalité entre les deux et que le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime d’un dommage a pour unique objectif de replacer la victime dans la situation qui était la sienne avant la survenance du dommage.

En application de l’article 1358 du code civil, la preuve des faits peut être établie par tout moyen. Il en va différemment de la preuve d’un acte juridique.

Les parties conviennent que le mur en parpaing dégradé était à nu avant les travaux, que la société Extraco a réparé les trous dans le mur et que celui-ci a par la suite été ravalé par la société Haya. Les époux [D] produisent deux photos des désordres (pièce 7).

Ainsi, alors que la SCI ne peut bénéficier d’un enrichissement, aucune obligation ne pesait sur les époux [D] de faire procéder à un ravalement du mur de leur voisin qui était initialement dépourvu d’enduit de ravalement.

Les parties s’opposent sur le point de savoir qui a fait procéder au ravalement du mur litigieux. Force est de constater que la SCI ne verse aucune preuve à l’appui de ses allégations.

S’il existe une servitude de tour d’échelle sur le terrain des époux [D] pour faire procéder au ravalement, le propriétaire est seul habilité à autoriser des travaux de ravalement sur un mur lui appartenant.

Dans ces conditions, les travaux de ravalement effectués par la société Haya, présente sur le chantier des époux [D], ont nécessairement été entrepris pour le compte du maître d’ouvrage propriétaire du mur, la SCI, à laquelle il incombait de déposer une déclaration préalable des travaux et de commander des travaux dans les règles de l’art. Aucune faute n’est imputable aux époux [D] à ce titre.

De même, rien n’établit que la société Extraco ait, à la demande des époux [D], sous-traité des travaux de ravalement du mur litigieux ni même qu’elle soit intervenue, sans autorisation, dans l’exécution de ces travaux.

Au contraire, deux écrits produits par les intimés conduisent à déduire que la réalisation des travaux de ravalement par la société Haya a été faite à la demande du gérant de la SCI (pièces 9 et 11) qui lui aurait remis un chèque mais qui a mentionné ne pas avoir été réglée de sa prestation, après avoir détruit ledit chèque.

La SCI produit de son côté un courrier de la société Extraco en ce sens (pièce 16). Il doit être noté que le courrier du 27 janvier 2022 produit par la SCI a été infirmé par écrit le 14 mars 2022.

Enfin, il ressort du jugement que lors de l’audience du 22 novembre 2022 devant le juge de proximité, dans le cadre d’une procédure orale, le gérant de la société Haya a comparu et déclaré que le ravalement lui avait été demandé par M. [T], gérant de la SCI.

Au final, il est jugé que la SCI ne rapporte pas la preuve d’une faute imputable aux époux [D] ni de l’intervention de la société Extraco dans le ravalement litigieux.

Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté la SCI de sa demande d’indemnisation.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [D]

Les époux [D] et la SCI conviennent que le jugement comporte une erreur de fait en ce qu’il a attribué le chapeau du mur bahut à la SCI alors qu’il appartient aux époux [D].

Les époux [D] demandent que la SCI mette fin « aux empiétements affectant leur fonds » et font valoir que le mur de clôture, l’enrobé et le tuteur de plantation appartenant à la SCI empiéteraient sur leur propriété.

Ils versent à l’appui de leur demande le procès-verbal de bornage et de reconnaissance des limites établi le 30 novembre 2016 (pièce 4), le plan de bornage établi le 7 novembre 2016 (pièce 19) et le courrier du Cabinet Sigma du 19 janvier 2022 (pièce 18). Ils justifient avoir eux-mêmes remédié aux empiétements signalés par le géomètre en déplaçant leur boîte aux lettres et en supprimant le débord de béton empiétant sur la parcelle voisine (pièces 12 à 13bis).

La SCI rétorque que les époux [D] ne quantifient pas le dépassement réclamé, que celui-ci ne dépasserait pas 1,5 cm, qu’il avait déjà été constaté dès l’établissement du plan de bornage contradictoire établi le 7 novembre 2016 entre la SCI et l’ancienne propriétaire du fond appartenant aujourd’hui aux intimés (pièce 20) et que ces derniers avaient indiqué faire leur affaire personnelle des dépassements ainsi constatés. Ainsi, selon elle, les deux propriétaires avaient accepté les dépassements ainsi constatés sans recours l’un envers l’autre et les époux [D] ont acquis la propriété en l’état.

Elle estime en toute hypothèse qu’il est matériellement impossible de faire cesser ledit empiétement sans la destruction préalable du pilier du mur de clôture appartenant aux époux [D].

Réponse de la cour

Il ressort du rapport établi le 19 janvier 2022 par le géomètre-expert : « Dans un premier temps, sur le plan au travers de l’agrandissement retranscrivant la situation de la photographie n°1, nous constatons que la boite aux lettres et le chapeau du mur bahut appartenant à la parcelle cadastrée AR n° [Cadastre 3] se situent au-delà de la limite de propriété précédemment définie par le procès-verbal de bornage. Les écarts constatés sont de l’ordre de 1,5 cm et 2 cm.

Par ailleurs, le chapeau du mur bahut à l’alignement avec la [Adresse 6] et appartenant à la parcelle cadastrée AR n°[Cadastre 1] se situe au-delà de la limite précédemment définie par le procès-verbal de bornage. Ces écarts constatés sont à tempérer aux vues de la précision générale du plan (précision de 1 à 2 cm pour un plan au 1/200e).

Dans un second temps, sur le plan au travers de l’agrandissement retranscrivant la situation de la photographie n°2, nous constatons que le béton au pied du mur bahut et le chapeau de ce même mur, appartenant à la parcelle cadastrée AR n°[Cadastre 3], se situent au-delà de la limite de propriété précédemment définie par le procès-verbal de bornage. Les écarts étant de l’ordre de 28 cm pour le béton du mûr bahut et 3 cm pour le chapeau.

Dans un troisième temps, nous constatons la présence sur les photographies 3, 4 et 5 d’un enrobé au droit des pignons des bâtiments de la parcelle AR n°[Cadastre 1], aboutissant de facto à dépassement.

Enfin, nous constatons, sur le plan au travers de l’agrandissement retranscrivant la situation de la photographie n°6, un débord de 5 cm d’un tuteur de plantation appartenant à la parcelle cadastrée AR n°[Cadastre 1].

En conclusion, le plan joint permet de repérer sans ambiguïtés les différents débords sur les deux unités foncières.

La caractérisation des débords en empiétements ne pourra être faite que par un juge ».

Les époux [D], comme la SCI, se limitent à citer ce rapport sans préciser ni expliciter les empiétements revendiqués, ce alors que ce rapport, sur la base duquel a été rendu un jugement comportant une erreur matérielle, manque singulièrement de clarté. Ils produisent un plan illisible qui ne permet pas d’identifier ni d’attribuer précisément les empiétements dont il est réclamé que la SCI y mette fin.

Celle-ci invoque de surcroît une impossibilité matérielle, sur laquelle les époux n’ont pas répondu, pas plus qu’ils n’ont répondu sur le fait d’avoir été, préalablement à la vente, dûment informés de cette situation et d’avoir fait leur affaire personnelle des dépassements constatés en 2016.

Au regard des pièces produites, il est jugé que les époux [D] ne rapportent pas la preuve des empiétements invoqués. Le jugement est infirmé et ils sont déboutés de leur demande.

À ce titre, la SCI réclame le remboursement des frais de géomètre qu’elle a engagés, soit 1 500 euros.

Les époux [D] s’opposent à cette demande, à défaut la diminution du quantum réclamé en soutenant que la saisine du géomètre n’était pas indispensable ni justifiée dans le litige limité à la problématique du ravalement du mur pignon et que le géomètre a constaté que les débords concernent les deux unités foncières.

Contrairement à ce que soutiennent les époux [D], ils se sont eux-mêmes fondés sur ce rapport de 2022 pour justifier leur demande, ce qui confirme qu’il a servi aux deux parties concernées. Il est de bonne justice que les frais soient partagés par moitié.

Les époux [D] seront en conséquence condamnés à régler à l’appelante une somme de 750 euros à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI, qui succombe, a été à juste titre condamnée aux dépens de première instance. Succombant principalement en appel, elle est également condamnée aux dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions. Les circonstances de l’espèce justifient de débouter les parties de leurs demandes au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant en dernier ressort, après débats en audience publique, par arrêt réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, dans les limites de l’appel interjeté,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné la SCI La Bichotte à mettre fin, à ses frais et dans les règles de l’art, aux empiétements du chapeau du mur bahut affectant le fonds de M. [X] [D] et Mme [V] [O] épouse [D] ;

Statuant de nouveau,

Déboute M. [X] [D] et Mme [V] [O] épouse [D] de leur demande au titre des empiétements ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [X] [D] et Mme [V] [O] épouse [D] à payer à la SCI La Bichotte, représentée par son gérant M. [J] [T], une somme de 750 euros au titre des frais de géomètres ;

Condamne la SCI La Bichotte, représentée par son gérant M. [J] [T] aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,