COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70D

Chambre civile 1-2

ARRET N°49

CONTRADICTOIRE

DU 3 FÉVRIER 2026

N° RG 24/04644 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WU53

AFFAIRE :

S.C.I. CANOPY FAMILY représentée par Mme [W] [B] [F], sa gérante

C/

S.C. SOCIETE CIVILE DES FOUGERES, représentée par Monsieur [G] [D], gérant

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Juin 2024 par le Tribunal de proximité de VANVES

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-22-0004

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 03.02.2026

à :

M^e Katell

FERCHAUX-LALLEMENT

M^e Asma MZE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS FÉVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.C.I. CANOPY FAMILY sise, [Adresse 13] enregistrée sous le numéro RCS de [Localité 24] 894 978 527, propriétaire d’un bien immobilier sis, [Adresse 8] à [Localité 20], représentée par Madame [W] [B] [F], sa gérante

[Adresse 12]

[Localité 17]

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 – N° du dossier 20240374

Plaidant : M^e Marion COUFFIGNAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R281

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INTIMEES

S.C. SOCIETE CIVILE DES FOUGERES, société civile immobilière, inscrite au RCS de [Localité 24] sous le numéro 499 188 514, dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par Monsieur [G] [D], gérant

N° SIRET : 499 188 514

[Adresse 3]

[Localité 16]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2474319

Plaidant : M^e Benoit PERRINEAU de la SELEURL PERRINEAU AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0225, substitué par M^e Emmeline BOITEL, avocate au barreau de PARIS

S.A.R.L. [M] enregistrée au RCS de [Localité 25] sous le numéro [Localité 25] B 883 784 100, ayant son siège social au [Adresse 11] ([Adresse 14]), prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [Z] [P], gérant

[Adresse 10]

[Localité 15]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2474319

Plaidant : M^e Fahima GASMI de la SELARL MATHURIN – GASMI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0126

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Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Septembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière en pré-affectation, lors des débats : Madame Bénédicte NISI

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI Canopy Family est propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 8] à Clamart (92140), cadastrée AV n°[Cadastre 2], comprenant un terrain et une maison.

La SCI Canopy a pour voisines la SCI des [Localité 22], propriétaire du bien situé [Adresse 6], cadastré AV n°[Cadastre 7] et la SARL [M], propriétaire du bien situé [Adresse 9], cadastrée AV n°[Cadastre 1].

Par arrêté du 9 septembre 2020, la mairie de [19] a accordé à Mme [W] [B], gérante de la société Canopy Family, un permis de démolir le bâti existant, la SCI Canopy souhaitant construire une nouvelle maison d’habitation sur sa parcelle.

A l’occasion des travaux de démolition, un litige est né sur la délimitation des trois propriétés situées au [Adresse 5].

La société Canopy Family a sollicité M. [I] [H], géomètre-expert, afin de réaliser le bornage à l’amiable de leurs fonds contigus.

La société Canopy Family soutient que lors de ce bornage, il a été constaté des empiétements de ses deux voisines sur sa propriété.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 août 2022, la société Canopy Family a, par suite, assigné la société des [Adresse 23] et la société [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves aux fins d’obtenir le bornage judiciaire de la parcelle dont elle est propriétaire.

Par jugement contradictoire du 13 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves a :

— débouté la société Canopy Family de sa demande de rejet des pièces 19, 20 et 21 produites par la société des [Localité 22],

— débouté la société Canopy Family de son exception d’incompétence,

— débouté la société Canopy Family de sa demande d’expertise complémentaire,

— débouté la société Canopy Family de ses autres demandes,

— dit que la société [M] est devenue propriétaire de la partie de la parcelle AV n°[Cadastre 2] correspondant à l’empiétement de 8 cm sur le devant de son bâtiment et de 4 cm à l’arrière,

— dit que la société [Localité 21] est devenue propriétaire de la partie de la parcelle AV n°[Cadastre 2] correspondant à l’empiétement de 29 cm du contre-mur en pierre meulière à l’arrière du bâtiment lui appartenant,

— fixé la limite séparative entre les parcelles AV n°[Cadastre 2] et AV n°[Cadastre 7] afin que l’empiétement de 29 cm du contre-mur en pierre meulière à l’arrière du bâtiment de la société [Localité 21] soit intégrée dans la parcelle de cette dernière,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la société Canopy Family à payer à la société [Localité 21] et la société [M] la somme de 2 500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Canopy Family de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Canopy Family aux dépens, comprenant les frais d’expertise,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 18 juillet 2024, la société Canopy Family a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 juin 2025 (70 pages), la société Canopy Family, appelante, demande à la cour de :

— la recevoir en son appel, la déclarer recevable et ses demandes bien fondées,

In limine litis,

— infirmer le jugement, éventuellement par substitution de motifs, en ce qu’il :

* l’a déboutée de son exception d’incompétence,

* l’a déboutée de sa demande de rejet des pièces 19, 20 et 12 produites par la société [Localité 21],

A titre principal,

— infirmer le jugement, éventuellement par substitution de motifs, en ce qu’il :

* l’a déboutée de sa demande d’expertise complémentaire,

* a dit que la société [M] est devenue propriétaire de la partie de la parcelle AV n°[Cadastre 2] correspondant à l’empiétement de 8cm sur le devant de son bâtiment et de 4cm à l’arrière,

* a dit que la société [Localité 21] est devenue propriétaire de la partie de la parcelle AV n°[Cadastre 2] correspondant à l’empiétement de 29 cm du contre-mur en pierre meulière à l’arrière du bâtiment lui appartenant,

* a fixé la limite séparative entre les parcelles AV n°[Cadastre 2] et AV n°[Cadastre 7] afin que l’empiétement de 29 cm du contre-mur en pierre meulière à l’arrière du bâtiment de la société [Localité 21] soit intégré dans la parcelle de cette dernière,

* a débouté les parties du surplus de leurs demandes,

* l’a condamnée aux dépens, comprenant les frais d’expertise,

* l’a condamnée à payer à la société [Localité 21] et la société [M] la somme de 2 500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que :

*la société [Localité 21] n’a pas pu devenir propriétaire par usucapion de la partie de parcelle sur laquelle dépasse la fondation en béton et, ce faisant, débouter la société [Localité 21] de son appel incident,

* la société [M] n’a pas pu devenir propriétaire par usucapion de la partie de parcelle sur laquelle dépassent les fondations en béton et sa demande en revendication de propriété sera rejetée sur ce point,

Statuant à nouveau :

In limine litis,

— se déclarer incompétent à connaître des demandes d’acquisition de propriété par prescription acquisitive de la société [Localité 21] et de la société [M],

— prononcer le rejet des pièces 19, 20 et 21 produites par la société [Localité 21],

A titre principal,

— recevoir l’intégralité de ses moyens et prétentions et les déclarer bien fondés,

— ordonner l’ouverture du rapport d’expertise,

— homologuer le bornage selon les limites séparatives déterminées par l’expert,

— ordonner l’implantation des bornes,

— mettre à la charge de chacune des parties à part égale les frais de l’expertise,

— débouter la société [Localité 21] et la société [M] de toutes leurs demandes,

— débouter la société [Localité 21] de sa demande d’acquisition des empiétements révélés par l’expert, par prescription trentenaire,

— débouter la société [M] de sa demande d’acquisition des empiètements révélés par l’expert, par prescription trentenaire,

A titre subsidiaire,

— ordonner un complément d’expertise pour que l’expert s’exprime sur la question suivante : rechercher tous indices permettant d’établir les caractères et la durée des possessions éventuellement invoquées,

En tout état de cause,

— condamner solidairement la société [Localité 21] et la société [M] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouter la société [Localité 21] et la société [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 juin 2025 (45 pages), la société civile [Localité 21], intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 13 juin 2024 en ce qu’il reconnaît qu’elle est devenue propriétaire par usucapion de l’empiétement de 29 cm du contre-mur en pierre meulière à l’arrière du bâtiment lui appartenant,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes présentées par la société Canopy Family,

— infirmer le jugement en tant qu’il juge qu’elle n’a pu devenir propriétaire par usucapion de la partie de la parcelle sur laquelle dépasse la fondation béton,

— infirmer le jugement en tant qu’il fixe la limite séparative entre les parcelles AV [Cadastre 2] et AV [Cadastre 7] sans intégrer dans sa parcelle l’empiétement de la fondation en béton,

— rejeter toutes les demandes de l’appelante,

— condamner la société Canopy Family à prendre en charge la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

— demander à la cour de fixer la limite séparative entre les parcelles AV [Cadastre 2] et AV [Cadastre 7] afin que l’empiètement de 29 cm du contre-mur en pierre meulière de son bâtiment et l’empiètement de 32 cm correspondant à la fondation béton soient intégrés à la parcelle de cette dernière.

Aux termes de ses conclusions, notifiées par la voie électronique le 14 janvier 2025 (22 pages), la société [M], intimée, prie la cour de :

— confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

— débouter la société Canopy Family de son appel,

— juger qu’elle est devenue propriétaire, par prescription acquisitive, d’une part, du contre-mur qui dépasse de 8 cm sur le devant du bâtiment et de 4 cm à l’arrière de la parcelle de la SCI Canopy Family et, d’autre part, des fondations en béton supportant les piliers métalliques qui dépassent d’environ 18 à 20 cm sur la parcelle de la SCI Canopy Family,

— juger que les bornes entre les parcelles AV n°[Cadastre 1] et AV n°[Cadastre 2] devront être fixées en tenant compte des empiétements acquis par prescription,

— juger que la SCI Canopy Family ne démontre pas l’existence d’un préjudice en relation entre les empiétements constatés par l’expert chargé de réaliser le bornage,

— rejeter l’ensemble des demandes formées par la SCI Canopy Family en principal, frais et accessoires y compris les frais d’expertise,

— condamner la SCI Canopy Family à lui payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 septembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur l’exception d’incompétence en raison de la matière soulevée par la SCI Canopy Family

La SCI Canopy Family fait grief au premier juge de s’être déclaré compétent pour connaître des demandes formées au titre de la prescription acquisitive, au motif que, si les actions en revendication de propriété et en bornage n’ont pas le même objet, le bornage ne peut être ordonné que lorsque la question du droit de propriété est résolue, de sorte qu’il incombe au tribunal de proximité de statuer sur les questions relatives à l’usucapion.

Poursuivant l’infirmation de ce chef du jugement contesté, elle expose à la cour que, si le tribunal de proximité est effectivement compétent pour connaître des actions en bornage, les demandes pétitoires relatives à l’acquisition de la propriété par usucapion, relèvent de la compétence exclusive du tribunal judiciaire, si bien que la cour ne pourra statuer à nouveau que sur la seule question du bornage des fonds.

Les sociétés [Localité 21] et [M] de répliquer que, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, le tribunal de proximité a le pouvoir de statuer, à charge d’appel, sur toute exception ou moyen de défense impliquant l’examen d’une question de nature immobilière pétitoire et donc sur la prétention d’une partie à la propriété d’une parcelle.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article R. 321-22, alinéa 2, du code de l’organisation judiciaire que le juge du bornage peut statuer sur les questions de nature immobilière pétitoire soulevées par le défendeur et dont dépend la fixation de l’étendue des propriétés ( 3e Civ., 23 février 2005, pourvoi n° 03-17.899).

Au cas d’espèce, les sociétés [Localité 21] et [M] ont soulevé, pour s’opposer à la demande de bornage de la société Canopy Family, une prescription acquisitive à leur bénéfice des empiétements constatés.

Par suite, le premier juge mérite confirmation en ce qu’il a retenu sa compétence pour trancher les questions relatives à cette prescription acquisitive.

L’exception d’incompétence ratione materiae de la société Canopy Family sera rejetée par confirmation du jugement déféré.

II) Sur la demande de rejet des pièces 19, 20 et 21 produites par la société des [Localité 22]

La société Canopy sollicite l’infirmation du chef du jugement ayant rejeté sa demande visant à voir écarter des débats trois attestations produites par la société [Localité 21], motif pris de ce qu’elles ne comportent aucune des mentions prescrites par l’article 202 du code de procédure civile et notamment le fait qu’elles vont être produites en justice ni la copie des pièces d’identité permettant l’identification des auteurs, et qu’elles sont dénuées de valeur probante.

Il s’agit des témoignages de M. [X] [A], architecte (pièce n°19), de M. [E] [U] (pièce n°20), ancien propriétaire de la maison [Localité 21], qui atteste que le mur séparatif des deux maisons n’a pas été modifié ni déplacé par les propriétaires successifs de la maison, et de Mme [L] (pièce n°21), initialement propriétaire du terrain de la maison de l’appelante qu’elle a vendu à la société appelante.

La société [Localité 21] conclut à la confirmation du rejet de la demande visant à voir ces attestations écartées des débats.

Réponse de la cour

Les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile ne sont pas prescrites à peine de nullité, et le fait que les attestations litigieuses n’aient pas respecté ces prescriptions en ce qu’elles n’indiquent pas qu’elles sont établies en vue de leur production en justice ni que leur auteur a connaissance qu’une fausse attestation l’exposerait à des sanctions pénales et ne comportent la copie des pièces d’identité de leurs auteurs, ne saurait donc justifier qu’elles soient écartées des débats.

D’autant moins que la société [Localité 21] produit, devant la cour, les copies des pièces d’identité des témoins (pièce n°39) et une nouvelle attestation de M. [U] comportant les mentions omises en première instance.

Le fait que la société appelante les considère comme dénuée de toute valeur probante, ne permet pas davantage de les écarter des débats, dès lors qu’il appartient au juge d’apprécier souverainement si elles comportent des garanties suffisantes pour emporter sa conviction.

Dès lors, la cour ne pourra que confirmer le jugement contesté devant elle en ce qu’il rejeté la demande de la société Canopy visant à voir ces attestations écartées des débats.

III) Sur la prescription acquisitive revendiquée par les sociétés [Localité 21] et [M]

La SCI Canopy Family soutient, devant la cour, que, contrairement à ce qui a été retenu en première instance, ni la société [Localité 21] ni la société [M] ne peuvent revendiquer utilement le bénéfice d’une prescription acquisitive, pour les motifs suivants :

a) s’agissant de la société civile [Localité 21],

1) l’empiétement a été réalisé il y a moins de trente ans et résulte de travaux réalisés en 1998, contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge:

— l’affirmation de l’expert judiciaire selon laquelle l’empiétement existe depuis l’achat du bâtiment, le 19 mars 1991, n’est pas étayée, cette situation n’ayant pas été constatée par le premier expert géomètre, et se trouve en contradiction avec les conclusions de la société [Localité 21] qui indiquent qu’il n’a pas été exécuté de travaux en 1991,

— la société civile [Localité 21], à qui cette preuve incombe, ne démontre pas une possession continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque, à titre de propriétaire pendant au moins trente ans. En effet, si le bien a été acquis le 13 janvier 1992, il n’a été apporté à la société civile [Localité 21] qu’en 2007 ; la teneur du terrain indiqué dans l’acte ne correspond pas à la surface effectivement occupée, si bien que la possession n’est pas paisible, puisque la contenance inscrite dans l’acte de vente a été volontairement minimisée ; la société civile ne rapporte pas la preuve du paiement d’une taxe d’habitation assise sur la superficie qu’elle prétend occuper depuis plus de trente ans,

— il ne peut être soutenu que l’emprise au sol de la maison est identique depuis l’origine, alors même que les travaux qui ont modifié cette emprise et l’ont augmentée ont été réalisés en 1998, et que ces travaux n’ont donné lieu à aucune déclaration d’achèvement ni à aucun certificat de conformité. Ces travaux sont à l’origine de l’empiétement qui perdure depuis la destruction par la société [Localité 21] de son garage et du mur de soutènement de l’escalier qui se situait à l’aplomb du poteau délimitant la propriété de la SCI Family Canopy,

— les éléments produits par la société [Localité 21] – photographies, extraits de vidéos, rapport de diagnostic du 15 mars 2024 affirmant que le mur en parpaing est une construction ancienne – n’ont aucune valeur probante.

2) pour ce qui concerne les empiétement constatées sur les fondations, pour lesquelles la prescription n’a pas été retenue par le premier juge, le jugement mérite confirmation en ce qu’il a retenu que la société [Localité 21] n’est pas devenue propriétaire par usucapion de la partie de parcelle sur laquelle dépasse la fondation en béton, s’agissant de fondations enterrées dont personne n’avait connaissance, de sorte que la possession n’a pas été publique.

b) S’agissant de la société [M],

1) c’est à tort que le premier juge a estimé qu’aucun travaux de structure de nature à modifier l’implantation du bâtiment n’ont été réalisés depuis 1979, de sorte que la société [M] est devenue propriétaire des empiétements à l’avant et à l’arrière du bâtiment,

— la possession continue n’est pas prouvée par la société [M], dès lors qu’il existe un doute sur la date d’achèvement du chantier de construction, qui a commencé le 22 septembre 1991, l’achèvement de la construction n’est pas réalisé, la société [M] a constaté, dans son acte de propriété, une discordance entre les constructions autorisées et les constructions réalisées, l’empiétement n’était pas visible, l’ancienne construction dont la SCI Canopy Family a fait l’acquisition étant accolée à celle de la société [M].

2) s’agissant des fondations en béton, le jugement déféré mérite confirmation en ce qu’il a estimé que les fondations n’étant visibles que depuis les travaux de démolition entrepris par la SCI Canopy Family à la fin de l’année 2021, la possession n’était pas apparente, en sorte que la société [M] n’a pu prescrire.

La société civile [Localité 21] réplique que :

1) le jugement déféré mérite confirmation en ce qu’il a reconnu qu’elle avait usucapé l’empiétement de 29 cm du contre-mur en pierre meulière à l’arrière du bâtiment dont elle est propriétaire, en s’appuyant sur les constatations de l’expert judiciaire qui a déclaré que l’empiétement existe depuis plus de trente ans.

Elle souligne que :

— la circonstance que la maison ait été apportée, en 2007, au capital de la société civile [Localité 21] composée de l’ensemble des membres de la famille de [R] n’ a pas eu pour effet d’interrompre la possession du bien qu’ils occupent toujours de manière non équivoque, de sorte qu’elle a commencé à prescrire utilement depuis le 13 janvier 1992, date d’acquisition de la maison,

— le permis de construire, obtenu le 13 décembre 1991 et jamais exécuté, n’a pas eu pour effet, contrairement à ce que soutient l’appelante, de modifier l’enveloppe extérieure de la maison, la surface hors oeuvre nette du bâtiment de 273, 23 m² étant demeurée la même,

— les travaux autorisés et exécutés par autorisations d’urbanisme en 1998 dans le prolongement du muret de jardin existant en meulière – démolition d’un garage extérieur, modification de l’aménagement intérieur et de l’aspect extérieur du bâtiment- n’ont pas davantage modifié, eu égard au champ d’application de la déclaration préalable de travaux, l’implantation initiale de la construction existante, demeurée identique aux plans masse réalisés en 1957 et en 1991 par le géomètre Fuhrer, comme le montre la superposition des plans de 1991 et 2023, effectuée par le géomètre [N],

— l’écart de trois mètres carrés entre la superficie indiquée dans les actes translatifs de propriété et celle relevée par le géomètre en 1991, ne fait pas obstacle à la prescription acquisitive, dès lors que l’on ne sait pas où se situe ce prétendu écart, et ne saurait traduire, comme le soutient l’appelante, une volonté des époux de [R] de dissimuler les dimensions de leur parcelle,

— la réalisation d’un toit terrasse et d’une terrasse de jardin est sans lien avec les empiétements constatés, qui existent depuis plus de trente ans et ne sont pas le fait des époux de [R],

— les parcelles objet du contentieux font partie d’un lotissement ([Adresse 18]) créé en 1923 ; la maison d’origine a été implantée dans le prolongement du muret à l’est du jardin ; les travaux d’affouillement réalisés par la société Canopy ont révélé la présence d’un mur en pierre meulière situé sur la limite séparative de la parcelle AV n°[Cadastre 2] appartenant à la société des [Localité 22] et ces pierres meulières témoignent de l’ancienneté de la maison, tandis que l’existence de ce mur atteste que l’implantation de la maison [Localité 21] en limite séparative est ancienne et n’a pas été modifiée,

2) Le jugement entrepris mérite infirmation en ce qu’il a considéré que l’empiétement de la fondation béton ne pouvait bénéficier de la prescription acquisitive, dès lors qu’il n’était pas apparent, la prescription pouvant s’exercer également sur le sous-sol, et que le fait que l’empiétement soit souterrain ne fait pas obstacle à la prescription, étant précisé que l’empiétement litigieux a été supprimé par la société Canopy qui a réalisé un niveau de sous-sol à l’endroit même de l’empiétement constaté.

La société [M] sollicite :

1) la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a dit qu’elle était devenue propriétaire par l’effet du temps du contre-mur dépassant de huit centimètres sur le devant du bâtiment et de 4 centimètres à l’arrière sur la parcelle de la société Canopy parce que :

— il résulte des conclusions du rapport d’expertise que l’empiétement remonte à plus de trente ans, et remonte à 1979,

— le découpage des parcelles issues du lotissement du [Adresse 18] a été opéré en 1923 et a donné lieu à la création de sept maisons par l’architecte [A],

— la maison dont elle est propriétaire a été créée par cet architecte pour en faire son atelier et sa résidence en 1972 et rénovée en 1979, le plan masse annexé au permis de construire délivré en 1979 détaillant les caractéristiques d’implantation de la maison, peu important que l’achèvement partiel de la construction de la maison n’ait eu lieu qu’en 1991, les travaux réalisés à cette date n’étant pas de nature à modifier les caractéristiques d’implantation de la bâtisse,

— les époux [Y], qui ont acquis la parcelle en 2011, n’ont réalisé aucun gros travaux de nature à modifier la structure de l’immeuble,

— il est inexact de prétendre que la maison ne serait pas achevée, le défaut de délivrance d’un certificat d’achèvement total s’expliquant uniquement, comme le mentionne l’acte de vente, par le fait que la terrasse du premier étage n’a pas été achevée parce que les gardes corps n’ont pas été posés (travaux non de structure mais de mise en sécurité),

— le voile béton supporté par les piliers métalliques de la société [M] est d’un seul tenant, les dimensions du mur étant identiques de haut en bas.

2) L’infirmation du jugement querellé en ce qu’il a dit que l’empiétement des fondations béton n’avait pu être prescrit parce que ces fondations n’étaient pas visibles parce que l’empiétement situé sur les fondations était visible depuis la partie du voile béton qui elle est visible, étant rappelé que le voile béton supporté par les piliers métalliques de la société [M] est d’un seul tenant, les dimensions du mur étant identiques de haut en bas.

La société [M] souligne, en outre, que les empiétements constatés, dont la société Canopy avait nécessairement connaissance avant d’acquérir la bâtisse, compte tenu de la date d’acquisition postérieure à la délivrance du permis de construire accordé au précédent propriétaire, ne font pas obstacle à la réalisation du projet de l’appelante, qui ne peut donc se prévaloir d’aucun préjudice en lien avec les empiétements litigieux.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 2261 du code civil : 'Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire'.

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive et exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu que :

1° la société des [Localité 22],

* avait acquis par usucapion la propriété de l’empiétement de 29 cm du contre-mur en pierre meulière à l’arrière du bâtiment sur la parcelle de la société Canopy en raison du fait que :

— il ressort de l’expertise judiciaire que l’empiétement litigieux existe depuis l’achat du bâtiment le 19 mars 1991,

— les travaux réalisés en 1998, qui n’ont porté que sur l’aspect extérieur des façades, le réaménagement intérieur et la démolition d’un garage n’ont pas modifié l’implantation initiale de la construction,

* mais ne pouvait utilement se prévaloir de l’usucapion s’agissant des fondations en béton de la maison, dès lors que la possession n’était point apparente, les fondations n’étant visibles que depuis le début des travaux de démolition entrepris par la société Canopy,

2° la société [M] devenue propriétaire par acte de vente du 30 juillet 2020

* avait acquis par usucapion la propriété de l’empiétement sur la parcelle de la société Canopy de 8 cm sur le devant du bâtiment et de 4 cm à l’arrière en l’absence de travaux de structure ayant modifié l’implantation du bâtiment depuis 1079, en raison du fait que :

— l’expert judiciaire a confirmé, après examen du plan masse, que la bâtisse existait dans son implantation actuelle depuis le permis de construire délivré le 28 novembre 1979, qu’il n’existait pas de différence notable entre le permis de construire et la construction dans son état actuel, le fait que le certificat de conformité partielle n’ait été obtenu qu’en juillet 2020 s’expliquant uniquement par l’absence de pose d’un garde-corps sur le toit,

— l’extension de la construction au sous-sol invoquée par la société Canopy n’est pas démontrée, au vu des constatations de l’expert et en raison du fait que l’acte de vente fait apparaître que la bâtisse n’a pas de sous-sol mais uniquement un rez-de-chaussée bas,

* ne pouvait se prévaloir, en revanche, se prévaloir de l’usucapion s’agissant des fondations en béton de la maison, dès lors que la possession n’était point apparente, les fondations n’étant visibles que depuis le début des travaux de démolition entrepris par la société Canopy à la fin de l’année 2021.

3 °Les limites retenues par l’expert pour la pose des bornes ne correspondant pas à celles des propriétés en raison de la prescription acquisitive, la demande d’homologation du rapport et de pose des bornes devait être rejetée.

C’est en vain que la société Canopy soutient à hauteur de cour que l’empiétement de la société [Localité 21] a été réalisé il y a moins de trente ans et résulte de travaux réalisés en 1998.

En effet, et contrairement à ce que soutient la société Canopy, la circonstance que la maison ait été apportée, en 2007, au capital de la société civile des [Localité 22] composée de l’ensemble des membres de la famille de [R] n’ a pas eu pour effet d’interrompre la possession du bien qu’ils occupent toujours de manière non équivoque, de sorte qu’elle a commencé à prescrire utilement depuis le 13 janvier 1992, date d’acquisition de la maison.

Pareillement, le permis de construire, obtenu le 13 décembre 1991 et qui n’a jamais été exécuté, n’a pas eu pour effet, contrairement à ce que soutient l’appelante, de modifier l’enveloppe extérieure de la maison, l’écart de trois mètres carrés entre la superficie indiquée dans les actes translatifs de propriété et celle relevée par le géomètre en 1991, ne faisant pas obstacle à la prescription acquisitive, dès lors que l’on ne sait pas où se situe cet écart, dont il n’est pas démontré qu’il traduirait, comme le soutient l’appelante, une volonté des époux [D] de dissimuler volontairement les dimensions de leur parcelle.

Enfin, la superposition des plans de 1991 et 2023, effectuée par le géomètre [N], démontre que les travaux autorisés et exécutés par autorisations d’urbanisme en 1998 dans le prolongement du muret de jardin existant en meulière – démolition d’un garage extérieur, modification de l’aménagement intérieur et de l’aspect extérieur du bâtiment- n’ont pas davantage modifié, l’implantation initiale de la construction existante, demeurée identique aux plans masse réalisés en 1957 et en 1991 par le géomètre Fuhrer.

Il résulte de ce qui précède que la société [Localité 21] démontre que sa possession satisfait aux prescriptions de l’article 2261 du code civil, les photos et autres pièces produites pour démontrer cette possession utile ayant force probante, contrairement à ce que soutient l’appelante, en sorte que le jugement mérite confirmation en ce qu’il dit que cette société avait usucapé l’empiétement de 29 cm du contre-mur en pierre meulière à l’arrière du bâtiment dont elle est propriétaire.

Il n’appartient pas à la cour de fixer la limite séparative entre les parcelles AV [Cadastre 2] et AV [Cadastre 7] et la société [Localité 21] sera déboutée de cette demande.

C’est également en vain que la société Canopy soutient, à hauteur de cour, que la société [M] ne peut se prévaloir d’aucune prescription acquisitive du contre-mur dépassant de huit centimètres sur le devant du bâtiment et de 4 centimètres à l’arrière sur la parcelle de la société Canopy, en raison du fait que la maison édifiée en 1979 par l’architecte [A] ne serait pas achevée, qu’il existerait des différences notables entre le permis de construire accordé et la construction réalisée, qu’une extension au sous-sol aurait été réalisée sans autorisation, et que l’acte de propriété de la société [M] ferait mention ' d’aléas dans la matérialité de la construction'.

En effet, il résulte des conclusions du rapport d’expertise, que la cour entend adopter, que l’empiétement remonte à plus de trente ans, précisément à l’année 1979. De plus, il est établi par les pièces versées aux débats et notamment par le plan masse annexé au permis de construire délivré en 1979 détaillant les caractéristiques d’implantation de la maison, que la maison a été créée par l’architecte [A] pour en faire son atelier et sa résidence en 1972, et que les travaux réalisés en 1991, n’ont pas modifié les caractéristiques de son implantation au sol.

En outre, il est inexact de prétendre, comme le fait l’appelante, que la maison ne serait pas achevée, le défaut de délivrance d’un certificat d’achèvement total s’expliquant uniquement, comme le mentionne l’acte de vente, par le fait que la terrasse du premier étage n’a pas été achevée, parce que les gardes corps n’ont pas été posés.

Il résulte de ce qui précède qu’il est démontré que la possession de la société [M] satisfait aux prescriptions de l’article 2261 du code civil, en sorte que le jugement mérite confirmation en ce qu’il dit que cette société avait usucapé le contre-mur dépassant de huit centimètres sur le devant du bâtiment et de 4 centimètres à l’arrière sur la parcelle de la société Canopy.

Les limites de propriété des parcelles proposées dans le cadre de l’action en bornage ne correspondant pas à celles des propriétés en raison des prescriptions acquisitives évoquées ci-avant, la cour ne pourra que confirmer également le rejet de la demande d’homologation du rapport de bornage et de pose des bornes.

Par ailleurs, les sociétés des [Localité 22] et [M] sont mal fondées à soutenir qu’elles auraient également prescrit les empiétements situés sur les fondations de leurs maisons, s’agissant de fondations enterrées dont personne n’avait connaissance avant que la société Canopy n’entreprennent des travaux d’affouillement en vue de réaliser son projet de construction durant l’année 2021, de sorte que la possession n’a pas été publique, comme l’a relevé le premier juge, le fait que le voile béton supporté par les piliers métalliques de la maison appartenant à la société [M] soit d’un seul tenant, les dimensions du mur étant identiques de haut en bas, n’ayant pas eu pour effet de rendre visible l’empiètement des fondations en béton sur la parcelle de la société Canopy.

IV) Sur la demande d’expertise complémentaire formée à titre subsidiaire par la société Canopy afin de 'rechercher tous indices permettant d’établir les caractères et la durée des possessions éventuellement invoquées'

L’expert judiciaire s’étant prononcé de manière très claire sur la durée de possessions des sociétés [Localité 21] et [M], la cour ne pourra que confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’expertise complémentaire de la société Canopy Family.

V) Sur les dépens

La société appelante, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Déboute la société Canopy Family de la totalité de ses demandes ;

Déboute la société civile [Localité 21] et la société [M] des demandes formées dans le cadre de leur appel incident ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Canopy Family à payer une indemnité de 4 000 euros à la société civile des [Localité 22] et une indemnité de 4 000 euros à la société [M] ;

Condamne la société Canopy Family aux dépens de la procédure d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président