COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 FEVRIER 2026

N° RG 24/00277 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WJAF

AFFAIRE :

[B] [J] [N]

et autre

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS FONCIA COLBERT LEBRUN,

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Octobre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7]

N° RG : 19/08233

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le :

à :

M^e Valérie BLAIRON

M^e Catherine CIZERON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [B] [J] [N]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Valérie BLAIRON de l’AARPI ELLEX AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1777

Monsieur [W] [S]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Valérie BLAIRON de l’AARPI ELLEX AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1777

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS FONCIA COLBERT LEBRUN, dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Catherine CIZERON de la SELARL CARTESIO AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404 et M^e Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0107

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Janvier 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. [S] et Mme [X] sont propriétaires du lot n°101 de l’état descriptif de division, correspondant à un pavillon, dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Par exploit du 23 juillet 2019, ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, afin de voir annuler plusieurs résolutions de l’assemblée générale du 22 mai 2019, relatives à l’approbation des comptes des années 2017 et 2018 (résolutions n°5 et 6 respectivement), du budget prévisionnel de l’année 2020 (résolution n°10), des provisions pour travaux (résolution n°11) et la régularisation des consommations d’eau (résolution n°14). Cette instance a été enrôlée sous le RG 19/08233.

Puis, par exploit du 20 mars 2020, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner devant le même Tribunal en paiement d’arriérés de charges. Cette seconde procédure, enrôlée sous le RG n°20/02348 a été jointe à la première par ordonnance d’incident du 31 mai 2021.

Par jugement du 23 octobre 2023, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— débouté M. [S] et Mme [X] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné solidairement M. [S] et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 471,54 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2021 au titre des charges impayées pour la période du 1er octobre 2018 au 1er octobre 2021 inclus,

— condamné in solidum M. [S] et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires :

* la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

* la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— rappelé que la somme de 1 589 euros, non retenue au titre des frais prévus à l’article 10-1

de la loi du 10 juillet 1965, devra être recréditée sur le compte de M. [S] et Mme [X],

— condamné in solidum M. [S] et Mme [X] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par la Selarl Elbaz Gabay Cohen dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

M. [S] et Mme [X] en ont relevé appel par déclaration du 9 janvier 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 25 septembre 2024, par lesquelles Mme [X] et M. [S], appelants, invitent la Cour à :

— Infirmer partiellement le jugement dont appel rendu par le Tribunal judiciaire de Nanterre du 23 octobre 2023, en tant qu’il a, ainsi qu’il est précisé dans leur déclaration d’appel du 9 janvier 2024 :

* débouté M. [S] et Mme [X] de l’ensemble de leurs demandes,

* condamné solidairement M. [S] et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 471,54 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2021 au titre des charges impayées pour la période du 1er octobre 2018 au 1er octobre 2021 inclus,

* condamné in solidum M. [S] et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

— la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum M. [S] et Mme [X] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par la Selarl Elbaz Gabay Cohen, dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

Par conséquent,

— Annuler les résolutions n°5 d’approbation des comptes 2017 et n°6 d’approbation des comptes 2018 de l’assemblée générale du 22 mai 2019 du syndicat des copropriétaires,

— A titre subsidiaire, si la Cour devait considérer que les charges d’électricité, nettoyage des parties communes du bâtiment A sont des charges communes générales, déclarer nul l’article n°4 du règlement de copropriété en ce qu’il déterminerait comme étant une charge commune générale les frais d’éclairage et les frais de nettoyage des parties communes et établir une nouvelle répartition suivant nouveau critère d’utilité ;

— Annuler la résolution n°10 d’approbation du budget prévisionnel 2020 de l’assemblée générale du 22 mai 2019 ;

— Annuler la résolution n°11 d’approbation du fonds de travaux de l’assemblée générale du 22 mai 2019 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à adresser des appels de fonds conformes à la répartition des charges telles que définies au règlement de copropriété et à la loi du 10 juillet 1965 soit en tenant compte de la ventilation des charges communes selon les clés de répartitions de charges communes générales et spéciales sous peine d’astreinte de 500 euros par trimestre à dater de l’exigibilité de l’appel de fonds ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral, compte tenu de sa résistance abusive à produire un décompte individuel conforme et de l’abus de majorité des copropriétaires du bâtiment A,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à adresser un décompte individuel de charges à dater de 2016 rectifié sous astreinte de 100 euros par jour à dater de la décision à intervenir ;

— Exclure toute contribution en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de Mme [X] et M. [S] aux frais et honoraires réglés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure et autres condamnations générées par sa défense ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes dont notamment sa demande de condamnation à concurrence de la somme de 1 589 euros au titre de frais de recouvrement ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’appel et de l’instance, ainsi qu’à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 26 juin 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour de :

— Débouter Mme [X] et M. [S] de l’intégralité de leurs demandes,

— Confirmer le jugement rendu le 23 octobre 2023 par le Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté sa demande formulée au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1,

Statuant à nouveau,

— Condamner Mme [X] et M. [S] à lui verser la somme de 1 589 euros au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Y ajoutant,

— Condamner Mme [X] et M. [S] à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [X] et M. [S] aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la Selarl Elbaz Gabay Cohen en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'déclarer', telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt. Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°5 d’approbation des comptes 2017 et n°6 d’approbation des comptes 2018 de l’assemblée générale du 22 mai 2019

Mme [X] et M. [S] soutiennent que les résolutions n°5 d’approbation des comptes de l’exercice 2017 et n°6 d’approbation des comptes de l’exercice 2018, votées lors de l’assemblée générale du 22 mai 2019, ne sont conformes ni à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni au règlement de copropriété, car elles imputent en charges communes générales d’une part, les consommations d’électricité et consommations d’éclairage ainsi que les frais de nettoyage du bâtiment A en contradiction avec l’article 5 du règlement de copropriété qui institue des charges communes spéciales pour le bâtiment A suivant une répartition de tantièmes excluant leur lot 101 (pavillon) et d’autre part, l’intégralité des consommations d’eau, commune et individuelle des copropriétaires, en charges communes générales, sans déduction des consommations individuelles alors que la répartition de la consommation d’eau individuelle ne doit pas se faire en tantième dans la mesure où il existe des compteurs divisionnaires individuels, et où seule la consommation d’eau afférente aux parties communes (après déduction des consommations individuelles selon relevé d’index) relève des charges communes générales, et doit être répartie en tantièmes généraux.

Pour rejeter cette demande, le Tribunal, après avoir cité in extenso les résolutions n°5 d’approbation des comptes 2017 et n°6 d’approbation des comptes 2018 ainsi que l’article 4 relatif aux 'Charges communes à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble’ du règlement de copropriété qui stipule que « la répartition des charges affectées aux parties communes à tous les copropriétaires de l’immeuble s’effectuera entre eux proportionnellement au nombre de millièmes dans lesdites parties communes dont il sont propriétaires. » et que « Ces charges comprendront (…) 1° – Les impôts fonciers, taxes municipales (…) 2°- Le nettoyage des choses et parties communes à l’ensemble de l’immeuble (…) 6°- la consommation d’eau concernant les parties communes de l’immeuble ainsi que les frais occasionnés par l’éclairage desdites parties communes (…) L’énonciation ci-dessus n’étant pas limitative. », et l’article 5 relatif aux 'Charges communes à certains copropriétaires’ qui stipule « Indépendamment des charges communes générales sus-énoncées, les frais et dépenses de toute nature concernant le fonctionnement, les répartitions, la réfection, le remplacement, si besoin est, et intéressant les parties communes dont seulement certains copropriétaires ont l’usage, seront supportés par ces copropriétaires et spécialement répartis dans les proportions suivantes savoir (…) / Pavillon au fond : les charges de toute nature relatives à ce pavillon seront supportées en totalité par le propriétaire du lot numéro 101 qui aura, en outre, à se charger de l’entretien du jardin en façade du pavillon et dont il a la jouissance exclusive.», a retenu que ' les comptes de l’année 2017 et de l’année 2018 font application des stipulations du règlement de copropriété. Par ailleurs, il n’est pas démontré que les consommations d’eau individuelles auraient été passées en charges communes générales, contrairement aux allégations des demandeurs qui ne procèdent à aucune démonstration chiffrée.'

Il en va de même en appel, les appelants ne procédant pas à une démonstration claire mais reprenant en particulier des éléments chiffrés de 2013 pour les comparer avec d’autres éléments chiffrés de 2023 (page 22 de leurs conclusions), et contestant les stipulations de l’article 4 du règlement de copropriété répartissant les charges par tantièmes, qui s’appliquent cependant, ainsi que l’a précisé le Tribunal, tant qu’elles n’ont pas été réputées non-écrites.

Enfin si les demandeurs critiquent ces articles 4 et 5 du règlement de copropriété, arguant de leur non-conformité avec à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 concernant l’application du critère d’utilité objective, celles-ci demeurent également applicables tant qu’elles n’ont pas été réputées non-écrites.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°10 d’approbation du budget prévisionnel 2020 de l’assemblée générale du 22 mai 2019

Mme [X] et M. [S] soutiennent que le budget prévisionnel de l’année 2020 est fondé sur une répartition des charges irrégulière similaire à celle des exercices 2017 et 2018, que le budget prévisionnel doit tenir compte des clés de répartition des charges prévues par le règlement de copropriété, et que selon le décret n°2005-240 du 14 mars 2005, les budgets soumis aux assemblées des copropriétaires sont rédigés sous la même configuration que les comptes et doivent être dressés selon l’annexe 2 dudit décret. Ils affirment encore que l’adoption dudit budget prévisionnel constitue un abus de majorité en ce qu’il contient des dépenses exceptionnelles.

Pour rejeter cette demande, le Tribunal, après avoir cité in extenso la résolution n°10 portant approbation du budget prévisionnel 2020, par laquelle ' L’assemblée générale fixe le budget de l’exercice 2020 à la somme de 22 000 euros. / Elle autorise le syndic à procéder aux appels provisionnels à proportion du ¿ du budget voté, le 1er jour de chaque trimestre. / Dont 16 000 euros en charges générales et 6 000 euros en charges de bâtiment', a considéré que les requérants n’établissaient pas, d’une part et ainsi qu’il vient d’être dit, que les comptes des années 2017 et 2018 étaient irréguliers, ni que le budget prévisionnel de l’exercice 2020 engloberait des dépenses exceptionnelle, ni que cette résolution serait entachée d’abus de droit, dès lors que, eu égard à l’évolution des dépenses au cours des années précédentes, les copropriétaires ont pu voter, à la majorité requise, d’ailleurs non contestée, ce budget prévisionnel 2020 légèrement supérieur aux budgets des exercices précédents.

En appel, si les requérants allèguent que les charges communes générales représentent 80 % du budget, qu’ils sont les 'trésoriers de la copropriété’ et que les budgets prévisionnels des années 2017 et 2018 étaient excédentaires de 20 %, le syndicat des copropriétaires établit quant à lui que le budget prévisionnel de l’année 2018, qui était de 20 000 euros, a été dépassé avec un total de dépenses de 21 104,80 euros et qu’ainsi c’est par précaution que l’assemblée générale du 22 mai 2019 a décidé d’augmenter le budget prévisionnel pour l’année 2020 à 22 000 euros, au lieu des 24 000 euros annoncés dans la convocation (pièce 21 des appelants) et ceci, dans l’attente des comptes de l’exercice 2019.

Ceci est en conformité avec l’intérêt collectif, contrairement à ce que soutiennent les appelants.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°11 portant création d’un fonds de travaux, de l’assemblée générale du 22 mai 2019

Mme [X] et M. [S] soutiennent que cette résolution est en 'contradiction aux articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965" mais se réfèrent uniquement précisément, au 5e al. du II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’ils citent : « Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. »

Pour rejeter cette demande, le Tribunal, après avoir cité l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, paragraphe II, qui énonce « (…) le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. »

puis, la résolution 11 de l’assemblée générale du 22 mai 2019 ainsi rédigée :

'Détermination du Montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice du 01.01.2020 au 31.12.2020 : Majorité nécessaire : Article 25 (…) / Résolution :

L’assemblée générale fixe le montant de la cotisation annuelle obligatoire au fond de travaux pour l’exercice du 01.01.2020 au 31.12.2020 à 5 % du montant du budget prévisionnel soit 1100 euros. Elle autorise le syndic à appeler ¿ de ce montant le premier jour de chaque trimestre, selon la clef « charges communes générales ». En cas d’ajustement du budget prévisionnel, le montant de la cotisation annuelle sera ajusté dans la même proportion.'

Puis le Tribunal a retenu à bon droit, que Mme [X] et M. [S] ' ne démontrent pas en quoi le vote de cette résolution serait contraire aux dispositions légales, étant relevé que la résolution ne porte pas sur l’affectation dudit fonds'.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande subsidiaire tendant à déclarer nul l’article 4 du règlement de copropriété

Les concluants demandent de déclarer 'cette clause n°4 du règlement de copropriété nulle en ce qu’elle est contraire à l’alinéa 1 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas en adéquation avec le critère d’utilité attaché aux services collectifs et équipements communs que constituent le chauffage, l’éclairage et l’électricité du bâtiment A'.

Pour rejeter cette demande, le Tribunal a retenu que 'outre que les demandeurs ne démontrent pas avoir introduit leur action dans le délai de cinq années à compter de l’adoption du règlement de copropriété tel qu’exigé pour l’introduction d’une action en nullité de ses stipulations, il convient de tirer les conséquences de ce que compte tenu de la configuration de la copropriété mais aussi du fait que les demandeurs ont accès aux parties communes, il n’est pas établi que l’article 4 du règlement de copropriété serait contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.'

Tout d’abord, la Cour rappelle que l’action tendant à faire reconnaître le caractère "non écrit’ d’une clause du règlement de copropriété est imprescriptible. Voir, Cass. 3ème civ., 28 janvier 2016, 14-26.921, au Bulletin.

Ensuite, l’article 4 du règlement de copropriété, relatif aux 'Charges communes à l’ensemble des coproprietaires de l’immeuble’ stipule notamment :

« La répartition des charges affectées aux parties communes à tous les copropriétaires de l’immeuble s’effectuera entre eux proportionnellement au nombre de millièmes dans lesdites parties communes dont il sont propriétaires. » et en particulier,

« Ces charges comprendront (…) / 1°- Les impôts fonciers, taxes municipales (…) de toute nature et sous quelque dénomination qu’elle soit. / 2°- Le nettoyage des choses et parties communes à l’ensemble de l’immeuble (…) / 3°- Les frais nécessaires au maintien en bon état, à la réparation et à la réfection des choses et parties communes à l’ensemble de l’immeuble y compris le passage sous voûte (…) / 4°- les frais d’entretien et de réparation et même de remplacement dans la partie commune, à l’ensemble de l’immeuble, des canalisations d’eau, de gaz et d’électricité et du tout à l’égoût. / 5°- les dépenses pour l’entretien et le remplacement des boîtes à ordures, l’assurance contre les accidents, la rémunération du syndic, les frais d’architecte afférents à l’ensemble de l’immeuble et éventuellement les frais de recouvrement et de procédure. / 6°- la consommation d’eau concernant les parties communes de l’immeuble ainsi que les frais occasionnés par l’éclairage desdites parties communes (…) L’énonciation ci-dessus n’étant pas limitative. »

Très précisément (page 29 de leurs conclusions), les appelants contestent le fait 'que l’ensemble des charges d’électricité, d’éclairage et de nettoyage des parties communes bâtiment A doivent être imputées en charge commune générale et non en charges communes spéciales au bâtiment A car les copropriétaires auraient un usage des parties communes du pavillon de ces parties communes (…) la répartition de ces charges suivant une répartition aux tantièmes généraux est en complète inadéquation avec le critère d’utilité compte tenu de l’absence d’usage par le pavillon des parties communes du bâtiment A (…)'.

La Cour relève que cet article 4 du règlement de copropriété, relatif aux 'Charges communes à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble', où le mot immeuble désigne l’ensemble immobilier constituant la copropriété, y incluant en particulier le pavillon, est en conformité avec le critère d’utilité objective de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, compte tenu de la configuration de cette copropriété qui regroupe dans un même ensemble juridique un bâtiment d’habitation comprenant plusieurs logements ainsi que le pavillon des appelants, ce dont ces derniers ont acquis la connaissance en devenant copropriétaires, mais également du fait, non contesté, que les demandeurs ont accès aux parties communes de l’immeuble.

Le jugement sera confirmé sur ce point, par ces motifs ainsi complétés.

Sur les autres demandes des appelants

En premier lieu, Mme [X] et M. [S] demandent, en appel comme ils l’avaient fait devant les premiers juges, de 'condamner le syndicat des copropriétaires à adresser des appels de fonds conformes à la répartition des charges telles que définies au règlement de copropriété et à la loi du 10 juillet 1965 soit en tenant compte de la ventilation des charges communes selon les clés de répartitions de charges communes générales et spéciales sous peine d’astreinte de 500 euros par trimestre à dater de l’exigibilité de l’appel de fonds’ et arguent ainsi de l’irrégularité de tous les appels de fonds depuis 2015.

Toutefois, les appelants ne rapportent pas davantage au stade de l’appel les preuves de cette irrégularité, qui est d’ailleurs vivement contestée par le syndicat des copropriétaires.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Seront également rejetées, pour les mêmes motifs ainsi que par voie de conséquence de tout ce qui précède, les deux autres demandes des appelants, tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral compte tenu de sa résistance abusive à produire un décompte individuel conforme et de l’abus de majorité des copropriétaires du bâtiment A, et à voir condamner le syndicat des copropriétaires à adresser un décompte individuel de charges à dater de 2016 rectifié sous astreinte de 100 euros par jour à dater de la décision à intervenir.

Sur la demande du syndicat en confirmation du jugement en tant qu’il condamne solidairement les appelants à payer 10 471,54 euros augmentés des intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2021 au titre des charges impayées du 1er octobre 2018 au 1er octobre 2021 inclus

En réplique à cette demande, les appelants n’apportent aucun élément de contestation probant, en se bornant à affirmer que 'c’est à tort que le premier juge a condamné les concluants au solde de charges réclamés par le syndicat des copropriétaires qui doit être débouté de sa créance telle que sollicitée.'

Le jugement sera ainsi confirmé sur ce point.

Sur les frais de recouvrement demandés à hauteur de 1 589 euros (du 1er octobre 2018 au 1er octobre 2021 inclus)

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant qu'

il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Pour rejeter cette demande de frais de recouvrement de 1 589 euros (au titre de la période allant du 1er octobre 2018 au 1er octobre 2021 inclus), le Tribunal a retenu que :

' – les sommes facturées le 07/11/2018 au titre des frais de mise en demeure pour un montant de 48 euros, l’accusé de réception n’étant pas produit,

— les frais de rappel facturés le 22/11/2018 d’un montant de 35 euros, aucune mise en demeure régulière préalable n’étant produite, comme exigée par le texte précité,

— les sommes facturées au titre des frais de contentieux les 17/04/2019 pour un montant de 450 euros, 06/05/2019 pour un montant de 450 euros, le 18/08/2020 pour un montant de 156 euros, et le 14/06/2021 pour un montant de 450 euros, ces derniers représentant (…) des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et qui doivent être répartis entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.'

A hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément de contestation probant des motifs ci-dessus énoncés, en se bornant à produire, en pièce n°2, 'les factures et courriers de relances justifiant des diligences du syndic’ qui ne permettent pas de justifier les éléments de frais ainsi écartés par le Tribunal.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

Si les appelants font valoir que les premiers juges les ont condamnés à tort, à payer une somme de 500 euros pour manquement répété au paiement des charges de copropriété, ils conviennent eux-mêmes ne pas régler les charges appelées depuis plusieurs années, mais juste une fraction correspondant selon eux à ce qu’ils estiment devoir régler.

Dès lors, ils ne contestent pas sérieusement les motifs retenus par le Tribunal pour fonder cette condamnation, relatifs à leur carence persistante dans le paiement des charges à leur échéance.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] et Mme [X], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer in solidum au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement du 23 octobre 2023 du Tribunal judiciaire de Nanterre,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [B] [J] [X] et M. [S], [Adresse 4], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic Foncia Colbert Lebrun, dont le siège social est au [Adresse 2], la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne in solidum Mme [B] [J] [X] et M. [S], [Adresse 4], aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés par la Selarl Elbaz Gabay Cohen en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT