COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 MARS 2026

N° RG 24/03419 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WSAJ

AFFAIRE :

[Z] [R] [S]

et autres

C/

[P], [C], [J] [K]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Avril 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 23/06562

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Elodie DUMONT,

Me [R]-Laure DUMEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [Z], [R] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Elodie DUMONT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 490

Madame [T], [O], [X] [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Elodie DUMONT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 490

Madame [E], [F] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Elodie DUMONT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 490

APPELANTES

****************

Monsieur [P], [C], [J] [K]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 et M^e Olivier FOURGEOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1369

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Février 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

[Z] [S], [E] [D] et [T] [D] soutiennent avoir consenti à M. [K], selon acte sous seing privé en date du 8 avril 2022, une promesse de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 6], pour un prix de 351 420 euros, outre 17 500 euros de frais d’agence immobilière. Ladite agence a reçu de la part de M. [K] une somme de 18 500 euros à titre d’acompte.

La signature de l’acte authentique de vente n’a pas eu lieu alors qu’elle était prévue le 22 juin 2022.

C’est dans ces conditions que par acte en date du 13 novembre 2023, [Z] [S], [E] [D] et [T] [D], ci-après dénommées 'les consorts [Q]', ont assigné M. [K] devant le Tribunal judiciaire de Versailles en vue d’obtenir :

— sa condamnation au paiement de la clause pénale, soit 35 142 euros ;

— la libération de la somme de 18 500 euros à leur profit ;

— la condamnation de M. [K] au paiement de la somme de 16 642 euros restant due, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2022 ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 50 210,06 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023 ;

— l’institution, du chef de ces deux dernières condamnations, de deux astreintes de 50 euros par jour ;

— la condamnation de M. [K] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à chacune d’elles ;

— sa condamnation aux dépens.

Par jugement réputé contradictoire en date du 19 avril 2024, le Tribunal a débouté les consorts [Q] de l’ensemble de leurs demandes et les a condamnées aux dépens.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a relevé, pour l’essentiel, que le compromis de vente n’était pas signé de M. [K], en dépit de l’offre d’achat qu’il avait faite le 16 octobre 2021.

Par déclaration en date du 4 juin 2024, les consorts [Q] ont relevé appel de ce jugement. Ladite déclaration d’appel a été signifiée à l’intimé le 8 août 2024.

En leurs conclusions notifiées le 6 février 2025, les consorts [Q] exposent :

— que M. [K] a régularisé une offre d’achat le 16 octobre 2021, laquelle a été acceptée par elles le jour même ;

— que la signature du compromis de vente a été repoussée à plusieurs reprises en raison de difficultés ; que cet acte a finalement été signé le 8 avril 2022 par l’agence immobilière, à qui M. [K] avait donné une procuration dont il conteste à tort le contenu et les effets ; qu’il ne peut plus dénier son engagement ;

— qu’ensuite M. [K] a réglé un acompte de 18 500 euros entre les mains de ladite agence immobilière le 20 avril 2022 ;

— qu’il était prévu, au sujet des conditions suspensives, que si leur défaut de réalisation avait pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou l’abus de droit de l’acquéreur, le vendeur pourrait la déclarer réalisée ;

— qu’il était contractuellement prévu que jusqu’au 22 juin 2022, l’une des parties pourrait mettre en demeure l’autre de s’exécuter, et que faute par elle de le faire dans les dix jours une clause pénale serait due (soit 35 142 euros) ;

— que M. [K] n’a pas signé l’acte définitif et n’a pas donné d’explications à sa carence bien qu’ayant, au mois de novembre 2022, indiqué qu’il souhaitait toujours acquérir le bien ;

— que dès l’acceptation de son offre il y a eu accord sur la chose et sur le prix ;

— que s’agissant du droit de rétractation qui prétendument n’aurait pas été purgé, l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation, et qu’en ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret ;

— que de plus, M. [K] est un professionnel de l’immobilier et détient 12 sociétés, si bien que la faculté de rétractation n’avait pas à lui être notifiée ;

— que par la suite il n’a jamais signalé se rétracter ;

— qu’elles ont subi un préjudice, car elles ont dû donner congé aux locataires pour que l’immeuble soit vendu libre, ce qui a entraîné une perte locative (soit 42 700 euros), et exposer des frais de diagnostic (650 euros), tandis que le bien a subi une baisse de valeur (40 000 euros) ; qu’elles ont été contraintes, en outre, d’engager des frais d’avocat et de commissaire de justice.

Les consorts [Q] demandent en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement et de :

— condamner M. [K] au paiement de la clause pénale soit 35 142 euros ;

— ordonner la libération de la somme de 18 500 euros, actuellement séquestrée entre les mains de l’agence immobilière, à leur profit ;

— condamner M. [K] au paiement de la somme de 16 642 euros restant due, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2022 ;

— condamner M. [K] au paiement de la somme de 50 210,06 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023 ;

— assortir ces deux dernières condamnations d’une astreinte de 50 euros par jour ;

— condamner M. [K] au paiement de la somme de 3 x 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Selon conclusions notifiées le 15 novembre 2024, M. [K] réplique :

— que la signature du compromis était prévue le 8 avril 2022 mais n’a pas eu lieu ;

— qu’il en est de même de la réitération de la vente, prévue le 22 juin 2022 ;

— que c’est donc à juste titre que le tribunal a rejeté les prétentions des demanderesses ;

— que s’agissant de la procuration qui lui est opposée, il s’agissait d’une procuration pour acquérir, rédigée en termes lapidaires, qui ne faisait nulle mention de la teneur du compromis, ni des engagements financiers qu’il renfermait notamment la clause pénale ; qu’elle ne précisait pas non plus la mention de la date de la réitération de la vente, fixée au 22 juin 2022 ;

— que le versement par ses soins de la somme de 18 500 euros ne valait pas acceptation tacite dudit compromis ;

— que de plus, son droit de rétractation prévu à l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation ne lui a pas été notifié ;

— que les appelantes ne justifient pas du préjudice qu’elles invoquent.

M. [K] demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— ordonner la libération à son profit de la somme de 18 500 euros séquestrée entre les mains de l’agence immobilière ;

— condamner les consorts [Q] au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2026.

MOTIFS

Il résulte des pièces produites que selon acte sous seing privé du 16 octobre 2021, M. [K] a proposé d’acquérir le bien pour une somme de 369 000 euros payée comptant, sans avoir recours à un financement bancaire. Cette offre a été acceptée par les consorts [Q]. Ensuite un compromis de vente a été signé le 8 avril 2022 électroniquement, M. [K] étant mentionné comme représenté par M. [M], agent immobilier.

Cette procuration pour acquérir mentionnait les noms des parties, la désignation des biens à acquérir, leurs références cadastrales, la liste des meubles figurant dans le logement, leur prix, et celui de l’immeuble proprement dit.

En outre, le mandant donnait pouvoir au mandataire de payer le prix d’acquisition, d’exiger toutes les justifications, se faire remettre tous titres et pièces, en donner décharge, faire toutes déclarations et affirmations prescrites en ce qui concerne le prix, signer tous les avant-contrats et contrats de vente, à cet effet passer et signer tous actes et pièces, et reproduire en son nom la mention manuscrite prescrite par l’article L 313-42 du code de la consommation. Le mandant donnait pouvoir au mandataire de prendre connaissance des dispositions des articles L 271-1 à L 271-3 du code de la construction et de l’habitation qui étaient reproduits à la suite, de faire procéder à toutes les formalités de publicité foncière et à toutes dénonciations, notifications et offres de paiement, faire toutes consignations, et faire toutes déclarations d’état civil ou en toute autre matière. Enfin il était stipulé qu’à la suite de cette opération, le mandataire serait bien et valablement déchargé de tout ce qu’il aurait fait en vertu des présentes par le seul fait de la remise entre les mains du mandant d’une copie de l’acte de vente qui serait constatée par un simple reçu, lequel s’il ne contenait aucune réserve emporterait de plein droit la décharge du mandataire sans qu’ils soit besoin à cet égard d’un écrit spécial.

C’est en vain que M. [K] objecte que cette procuration était rédigée en termes lapidaires ; il apparaît au contraire qu’elle conférait à l’agent immobilier tous pouvoirs pour signer l’acte en son nom, et ladite procuration n’avait pas à reprendre in extenso l’ensemble des clauses du compromis de vente, notamment la clause pénale. La Cour observe en outre que ce contrat comportait uniquement des clauses d’usage. Enfin M. [K] a le 20 avril 2022 versé entre les mains de l’agence immobilière la somme de 18 500 euros, conformément à la clause figurant en page 12 de la convention ; il a ainsi exécuté, au moins partiellement, le compromis de vente, ce qui est incompatible avec sa thèse selon laquelle la procuration était dépourvue d’effet.

Contrairement à ce qu’a considéré le tribunal, il y a lieu de juger que M. [K] a bel et bien signé ce compromis, avec toutes conséquences de droit.

L’intéressé fait valoir, encore, que son droit de rétractation n’a pas été purgé.

L’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

(…)

Dans le compromis il était indiqué que M. [K] était gérant de société, sans autre précision, alors que l’en-tête de ses conclusions ne mentionne pas de profession. Alors même que les appelantes lui reprochent, dans leurs écritures, de rester taisant sur ce point, il n’y a pas répondu. Il résulte de la lecture d’une fiche émanant du site www.societe.com/manager que M. [K] est :

— président d’une société qui a pour activité la location de terrains et d’autres biens immobiliers ;

— président d’une société qui a pour activité la promotion immobilière de logements ;

— gérant d’une société qui a pour activité des fonds de placements et entités financières similaires ;

— gérant d’une société qui a pour activité celle de marchand de biens immobiliers ;

— associé d’une société qui a pour activité la location de terrains et d’autres biens immobiliers.

En outre, l’intéressé a été :

— président d’une société qui avait pour activité la location de terrains et d’autres biens immobiliers ;

— président de trois sociétés qui avaient pour activité celle de marchand de biens immobiliers ;

— président d’une société qui a pour activité la location de logements.

Enfin, c’est une société dénommée SARL SMJ Holding qui a versé l’acompte de 18 500 euros pour le compte de M. [K].

Dans ces conditions, l’intimé doit être regardé comme un professionnel de l’immobilier, si bien que la faculté de rétractation n’avait nullement à lui être notifiée.

M. [K] ne s’est pas présenté en l’étude du notaire le 22 juin 2022 ; sommé par acte en date du 22 septembre 2022 de s’y rendre le 29 septembre suivant pour signer l’acte authentique, il n’en a rien fait, un procès-verbal de carence étant dressé. Il échet en conséquence de faire application de la clause pénale insérée en page 15 du compromis de vente, selon laquelle la partie défaillante verserait à l’autre partie une indemnité de 35 142 euros.

Par infirmation du jugement, il convient de :

— ordonner la libération de la somme de 18 500 euros au profit des demanderesses ;

— condamner M. [K] au paiement de la somme de 16 642 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure de régler cette somme ;

et ce sans qu’il soit besoin d’assortir ces mesures d’une astreinte.

Les consorts [Q] réclament la condamnation de M. [K] au paiement de la somme de 50 210,06 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires en réparation de leurs divers préjudices. Une clause pénale constitue une évaluation forfaitaire et à l’avance du préjudice subi par le créancier du fait de la défaillance du débiteur. Elle répare donc ledit préjudice si bien que les consorts [Q] ne peuvent réclamer d’autres sommes en sus, sauf à être indemnisées deux fois. Cette demande sera rejetée.

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce qu’il a condamné les consorts [Q] aux dépens de première instance, et à mettre ceux-ci à la charge de M. [K].

M. [K], qui succombe, sera condamné au paiement de trois sommes de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des demanderesses, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 19 avril 2024 en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau :

— ORDONNE la libération de la somme de 18 500 euros au profit de Mme [Z] [S], Mme [E] [D] et Mme [T] [D] ;

— CONDAMNE M. [P] [K] à payer àMme [Z] [S], Mme [E] [D] et Mme [T] [D] la somme de 16 642 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023 ;

— CONDAMNE M. [P] [K] aux dépens de première instance ;

— CONDAMNE M. [P] [K] à payer à Mme [Z] [S] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [P] [K] à payer à Mme [E] [D] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [P] [K] à payer à Mme [T] [D] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [P] [K] aux dépens d’appel ;

— REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT