ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 04 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/02432 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QUZ3

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 09 AVRIL 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 13]

N° RG 24/00022

APPELANTS :

Monsieur [R] [G]

né le 26 Février 1992 à [Localité 14]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-005491 du 28/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Monsieur [T] [I]

né le 22 Avril 1991 à [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-005490 du 28/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Monsieur [P] [G]

né le 07 Mars 1963 à [Localité 15]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [Y] [F]

né le 29 Septembre 1951 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par M^e Pierre CASSAN de la SCP CASSAN – COURTY – BOUCLIER, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par M^e PORTE FAURENS

Madame [L] [Z] épouse [F]

née le 13 Décembre 1948 à [Localité 8] (46)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par M^e Pierre CASSAN de la SCP CASSAN – COURTY – BOUCLIER, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par M^e PORTE FAURENS

Ordonnance de clôture du 14 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025,en audience publique, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 13 juin 2018, M. [Y] [F] et Mme [L] [F] ont donné à bail à Mme [R] [G] et M. [T] [I] un appartement situé [Adresse 9] [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer d’un montant de 600 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

M. [P] [G] s’est porté caution solidaire par acte du 13 juin 2018.

Le 17 octobre 2023, M. [Y] [F] et Mme [L] [F] ont fait délivrer à Mme [R] [G] et M. [T] [I] un commandement de payer la somme principale de 1 365, 67 euros, correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés au 2 octobre 2023 (terme d’octobre 2023 inclus), visant la clause résolutoire prévue au bail.

Le commandement de payer a été dénoncé à M. [P] [G] en sa qualité de caution, le 6 novembre 2023.

Par acte du 3 janvier 2024, M. [Y] [F] et Mme [L] [F] ont fait assigner Mme [R] [G], M. [T] [I] et M. [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers, statuant en référé, afin qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, ordonne l’expulsion de Mme [R] [G] et M. [T] [I] et les condamne solidairement au paiement de la somme de 1 868, 76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 décembre 2023, ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre la somme de 750 euros au titre de 1'article 700 du code de procédure civile, et les entiers frais et dépens.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 9 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan statuant en référé a :

— débouté M. [T] [I] et Mme [R] [G] de leur demande de contestation sérieuse et de leur demande d’expertise,

— déclaré les consorts [F] recevables en leur action,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les consorts [F] et M. [T] [I] et Mme [R] [G] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] étaient réunies le 17 décembre 2023,

— prononcé la validité de l’acte de cautionnement du 13 juin 2018 conclu entre les consorts [F] et M. [P] [G],

— ordonné en conséquence à M. [T] [I] et Mme [R] [G] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. [T] [I] et Mme [R] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les consorts [F] pourraient deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leurs chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et transport des éventuels meubles laissés sur place à leur frais dans un garde-meuble,

— condamné solidairement M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] à payer aux consorts [F] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— condamné solidairement M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] à payer aux consorts [F] à titre provisionnel la somme de 4 268,24 euros (décompte arrêté au 28 février 2025), avec intéréts au taux légal à compter de la date de l’assignation au titre des loyers et charges impayés et indemnités mensuelles d’occupation à la date du 28 février 2025,

— débouté M. [T] [I] et Mme [R] [G] de leur demande de délais,

— rejeté toutes autres demandes,

— dit qu’une copie de la décision serait adressée à M. le Préfet de [Localité 13],

— condamné solidairement M. [T] [I] et Mme [R] [G] aux entiers dépens de la procédure, comprenant notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

— constaté que M. [T] [I] et Mme [R] [G] étaient bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale,

— rappelé que l’ordonnance était exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Par déclaration en date du 6 mai 2025, M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] ont relevé appel de cette ordonnnance.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 4 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] demandent à la cour de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter les bailleurs de leurs demandes compte tenu des irrégularités affectant le décompte,

Au surplus,

— déduire du décompte les sommes qui y figurent irrégulièrement: sommes prescrites, frais d’huissier et charges non justifiées,

— dire et juger que M. [T] [E] et Mme [R] [G] s’acquitteront de leur dette en 36 versements mensuels,

— suspendre les effets de la clause de la clause résolutoire jusqu’à l’apurement de la dette,

— dire et juger qu’après l’apurement de la dette, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

— dire qu’en toutes hypothèses les créances respectives des parties se compenseront,

Reconventionnellement,

— nommer tel expert qu’il plaira à la Cour de désigner, avec pour mission de :

* se rendre sur place, se faire tous communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission, visiter les lieux,

* examiner les désordres allégués en particulier ceux mentionnés dans l’assignation et notamment le dysfonctionnement du velux, la forte présence d’humidité, le dysfonctionnement de la VMC et du système de ventilation, la stabilité de la baignoire et la faiblesse de la structure du plancher,

* dire si ces désordres rendent le logement insalubre, indécent ou indigne,

* déterminer s’ils sont imputables au propriétaire,

* indiquer la date des désordres,

* décrire le principe des travaux propres à remédier aux désordres constatés, à leurs causes et conséquences pour sa destination ou pour le rendre conforme aux normes d’habitabilité,

* évaluer la durée d’exécution des remises en état,

* dire et évaluer les divers préjudices subis par les locataires,

— dire que l’expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près de ce tribunal,

* dire qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,

— condamner solidairement M. [Y] [F] et Mme [L] [F] à payer à Mme [G] et M. [I] à titre de provision la somme de 2 000 euros,

— les condamner aux dépens et à verser la somme de 2 500 euros au visa des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 dont maître Nicolas Gallon, avocat, pourra poursuivre personnellement le recouvrement en renonçant à la part contributive de l’Etat en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner Mme [U] au paiement d’une somme de 3 000 euros au visa des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 dont maître Nicolas GALLON, avocat, pourra poursuivre personnellement le recouvrement en renonçant à la part contributive de l’Etat.

Ils font valoir qu’en matière locative, la prescription est triennale et que dans le commandement délivré le 17 octobre 2023, le bailleur ne pouvait solliciter des arriérés de loyers et charges antérieurs au 17 octobre 2020. Ils précisent que toutefois, le décompte produit par le bailleur court depuis le 1er juin 2018, qu’une partie des demandes est prescrite et qu’en l’absence de régularisation de ce décompte, il est impossible de déterminer la somme exigible à leur charge, ce qui justifie le rejet de l’intégralité des demandes.

Ils ajoutent que le décompte du bailleur mentionne diverses sommes qui ne constituent pas des arriérés de loyers et charges et ne pouvaient être mises à la charge des locataire à ce titre.

En outre, ils expliquent qu’une partie des charges appelée par le bailleur correspond à des frais de 'partie commune’ et que les bailleurs ne justifient pas que ces dépenses aient fait l’objet d’une approbation par l’assemblée des copropriétaires, ni d’une répartition en fonction des tantièmes de chaque lot. Ils ajoutent que le bailleur ne justifie pas de ses appels de charges.

Subsidiairement, ils mentionnent qu’ils occupent le bien avec leurs deux enfants mineurs nés en 2017 et 2023, que Mme [G] bénéficie du statut de travailleur handicapé et que M. [I] est employé dans le bâtiment et perçoit une somme de 1 700 euros net par mois. Ils soulignent que malgré le caractère modeste des revenus du foyer, ils ont repris le paiement du loyer et versent un complément, ce qui témoigne de leur capacité de remboursement.

Du reste, ils expliquent que le 19 août 2024, les services de la caisse d’allocations familiales les ont informés que le logement loué avait fait l’objet d’un constat d’indécence et que le bailleur n’a jamais justifié de la régularisation de la situation. Ils font valoir qu’ils sont fondés à solliciter une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Enfin, s’agissant de la demande de provision, ils exposent que les désordres affectant le logement ont pour effet de rendre le bien indécent, que la situation perdure depuis des années et que les bailleurs ont donc commis une faute à l’origine d’un préjudice de jouissance.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 27 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [Y] [F] et Mme [L] [Z] épouse [F] demandent à la cour de :

— confirmer en tout point l’ordonnance dont appel.

— en conséquence, constater le jeu de la clause résolutoire suite au commandement de payer délivré le 17 octobre 2023 et constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties à la date du 18 décembre 2023, et ce pour défaut de paiement des loyers et des charges,

— condamner M. [T] [I] et Mme [R] [G] à libérer immédiatement les lieux qu’ils occupent et dire qu’à défaut d’exécution volontaire de la décision, ils seront autorisés à faire procéder à l’expulsion des requis ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] à leur payer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges, et ce à compter du 1er janvier 2024.

— condamner solidairement M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] à leur payer à titre de provision la somme de 7 562, 84 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 juin 2025,

— débouter M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles,

— condamner solidairement M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] à leur verser la somme de 750 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement en date du 17 octobre 2023 et de sa dénonciation en date du 6 novembre 2023.

En premier lieu, ils indiquent que M. [T] [I] et Mme [R] [G] ont finalement quitté les lieux le 3 juin 2025, date d’établissement de l’état des lieux de sortie.

Ils soutiennent que l’assignation délivrée le 3 janvier 2024 visait un arriéré locatif de 1 868, 76 euros au 18 décembre 2023, représentant à peine trois mois de loyers, et que dès lors, la prescription ne peut leur être opposée, les paiements effectués par les locataires s’étant imputés sur les loyers les plus anciens.

S’agissant des frais d’huissier, ils indiquent qu’ils correspondent aux frais de délivrance du commandement et de délivrance de l’assignation et que si la cour les exclut du décompte, ils seront dus au titre des dépens.

De plus, ils exposent que l’immeuble dans lequel est situé l’appartement leur appartient en totalité et qu’il ne s’agit pas d’une copropriété dans laquelle les charges doivent être votées. Ils ajoutent qu’ils justifient de la régularisation des charges locatives pour les années 2022 et 2023, ainsi que des pièces justificatives. Ils expliquent également que l’entretien des parties communes intérieures constitue des charges locatives et non des charges incombant au bailleur, que constatant que les parties communes de l’immeuble n’étaient pas entretenues par leurs locataires, ils ont fait réaliser un nettoyage complet de la cage d’escalier par une entreprise spécialisée et mis en place un nettoyage bimensuel. Ils précisent qu’ils ont également fait réparer la poignée de la porte d’entrée de l’immeuble ainsi qu’une fixation de rampe d’escalier et soulignent qu’un mail d’information a été adressé aux locataires le 5 juillet 2023 et qu’aucune opposition n’a été formulée par ces derniers.

Ils indiquent que l’arriéré locatif n’a cessé d’augmenter et que l’échéancier de 113 euros mis en place en novembre 2023 n’a pas été respecté. Ils font valoir que les locataires n’ayant pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, ils ne sont pas fondés à solliciter l’octroi de délais de paiement. Ils ajoutent qu’il n’y a lieu en tout état de cause à suspendre la clause résolutoire puisque les locataires ont quitté les lieux.

Enfin, ils expliquent que l’appartement a fait l’objet de plusieurs sinistres. En ce qui concerne le sinistre du 11 avril 2023, lié à une fuite au niveau des nourrices situées dans la salle de bain et sous cumulus, ils indiquent qu’ils ont procédé au changement des nourrices et à un changement du cumulus. Ils ajoutent que la compagnie d’assurance de Mme [G] a mandaté l’entreprise Domus pour le remplacement du parquet mais que les locataires n’ont pas répondu aux sollicitations de cette entreprise. S’agissant du sinistre du 19 avril 2024, ils relèvent que l’expert a noté que les infiltrations étaient anecdotiques et ajoutent que le maçon qu’ils ont fait intervenir n’a constaté aucune anomalie relevant d’un affaissement de structure. Ils indiquent que le constat de non-décence par la caisse d’allocations familiales ne remet pas en cause le caractère habitable de l’appartement et qu’il est imputable aux locataires qui n’ont pas effectué les démarches nécessaires auprès de leur assureur pour obtenir la prise en charge des désordres. Ils font valoir que ce n’est que dans l’hypothèse où une nouvelle expertise conclurait à des causes de désordres non liées au dégât des eaux antérieur que les locataires auraient un intérêt légitime à solliciter une expertise. Ils font valoir que la mesure d’expertise judiciaire sollicitée est injustifiée et prématurée puisque les désordres sont susceptibles d’être pris en charge par une compagnie d’assurance, après expertise amiable. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, les locataires ont quitté les lieux et que des travaux vont être réalisés pour permettre la relocation de leur bien.

Ils ajoutent que leur responsabilité n’étant pas établie, la demande de provision formée par M. [I] et Mme [G] doit être rejetée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant au constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

De plus, en application de l’article 835 du code de procédure civile, ils peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Ils peuvent également, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation.

Enfin, selon, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668, applicable en l’espèce, 'Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'.

Au vu de ces dispositions, il appartient au juge des référés d’apprécier si la contestation des sommes réclamées dans un commandement de payer par le preneur constitue ou non une contestation sérieuse à l’action du bailleur en constatation de la résiliation du bail sur le fondement de ce commandement.

S’agissant de la somme réclamée dans le commandement du 17 octobre 2023, d’un montant de 1 365, 67 euros, il ressort du décompte figurant à ce commandement qu’elle correspond aux sommes dues au titre des régularisations des charges afférentes aux années 2021 et 2022, ainsi qu’aux loyers et provisions sur charges des mois de septembre et octobre 2023, déduction faites des paiements effectués et des sommes perçues de la part de la caisse d’allocations familiales entre le 7 novembre 2022 et le 2 octobre 2023.

En application du premier alinéa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Or, en l’espèce, les charges dont il est sollicité la régularisation sont celles afférentes aux années 2021 et 2022 et les loyers et provisions sur charges dont le paiement est réclamé sont ceux de septembre et octobre 2023.

Il s’ensuit qu’à la date de la délivrance du commandement de payer, aucune prescription ne pouvait manifestement être opposée à la demande en paiement des charges et loyers formée par les bailleurs, ces demandes portant sur des sommes dues depuis moins de trois ans.

M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] ne justifient donc d’aucune contestation sérieuse à ce titre.

De plus, la cour observe que la somme de 1 365, 67 euros réclamée dans le commandement de payer n’inclut aucun frais d’huissier.

Aucune somme n’est donc à exclure à ce titre.

Enfin, s’agissant des demandes de régularisation de charges, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. […]

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.'

Il est prévu à cet article que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle, qu’un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges et que durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] invoquent l’absence de vote des charges en assemblée générale et contestent les prestations d’une entreprise de nettoyage mise à leur charge au motif que la preuve du non-respect de leur obligation d’entretien n’est pas rapportée.

Toutefois, M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] ne contestent pas les allégations des demandeurs selon lesquels ces derniers seraient propriétaires de l’ensemble de l’immeuble, de sorte que les règles afférentes à la copropriété ne s’appliqueraient pas, et ne versent aux débats aucune pièce susceptible de les remettre en cause.

En outre, la somme que les bailleurs sollicitent au titre de la réparation de la rampe et de la porte d’entrée, dont ils justifient en produisant des factures, correspond à des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, lesquels incombent aux locataires en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Du reste, les bailleurs justifient en produisant des factures et avis d’imposition à leur nom des sommes réclamées au titre des forfaits annuels eau et assainissement, de la consommation d’eau, de l’entretien du climatiseur et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, lesquelles sont des charges récupérables qu’ils ont eu à exposer seuls en intégralité.

Enfin, les frais de nettoyage des parties communes ne sont pas mis à la charge des appelants au titre des régularisations de charges figurant au décompte du commandement de payer et la contestation à ce titre ne concerne donc pas la somme réclamée à ce commandement.

Ainsi, il n’est pas justifié d’une contestation sérieuse relative à la somme réclamée à hauteur de 1 365, 67 euros à titre principal.

Or, il ressort du décompte détaillé reprenant les sommes dues par les appelants et les sommes par eux réglées, arrrêté au 10 juin 2025, que M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] ne se sont pas acquittés de cette somme dans les deux mois du commandement de payer.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 décembre 2023, a ordonné en conséquence à M. [T] [I] et Mme [R] [G] de libérer le logement et de restituer les clés dans un délai de huit jours après la signification de l’ordonnance, et a dit qu’à défaut pour ces derniers d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Y] [F] et Mme [L] [Z] épouse [F] pourraient procéder à leur expulsion deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

De même, les locataires occupant les lieux postérieurement à la résiliation du bail, la décision sera également confirmée en ce qu’elle les a condamnés solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant égal au montant du loyer pratiqué augmenté de la provision pour charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce à compter du 17 décembre 2023.

Sur la demande tendant à la condamnation de l’appelant au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il ressort du décompte versé aux débats par les bailleurs qu’à la date du 10 juin 2025, M. [T] [I] et Mme [R] [G] étaient redevables d’une somme de 7 562, 84 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation (terme de juin 2025 inclus).

Les appelants contestent la somme qui leur est réclamée en invoquant la prescription triennale, la mention irrégulière de frais au décompte, ainsi que l’absence de vote des charges en assemblée générale et la mise à leur charge du coût d’intervention d’une entreprise de nettoyage.

S’agissant de la prescription, en application du premier alinéa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par les bailleurs qu’à la date du 10 mai 2022, plus aucune somme n’était due au titre des loyers et des charges, le solde locatif étant positif, et que les loyers, charges et indemnités d’occupation dont il sollicite le paiement sont donc postérieurs à cette date.

Il s’ensuit qu’au 3 janvier 2024, date à laquelle M. [Y] [F] et Mme [L] [F] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers, statuant en référé, afin qu’il condamne solidairement les appelants au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif, ainsi qu’au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation, l’action en paiement des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés n’était pas prescrite.

Aucune contestation sérieuse ne saurait donc être soulevée à ce titre.

S’agissant des frais d’huissier, l’examen du décompte révèle qu’ont été mis à la charge des locataires la somme de 195, 08 euros au titre du commandement de payer, le 1er novembre 2023, la somme de 72, 29 euros au titre de la dénonce du commandement de payer à la caution, le 1er décembre 2023, ainsi que la somme de 351, 32 euros au titre de la signification du commandement de payer et la somme de 130, 12 euros au titre de l’assignation et de sa dénonce, le 1er mai 2025, soit au total une somme de 748, 81 euros.

Il convient de déduire ces sommes, qui seront incluses dans les dépens, du montant du au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

En ce qui concerne les charges, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. […]

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Il est prévu à cet article que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Il est également mentionné qu’un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat, et que durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Enfin, à la liste des charges récupérables figurant en annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987, sont mentionnées les dépenses relatives à l’entretien de propreté des parties communes intérieures au bâtiment et les dépenses relatives à l’entretien courant des espaces extérieurs au bâtiment.

En l’espèce, au titre de la régularisation des charges des années 2021, 2022, 2023 et 2024, ont été respectivement mises à la charge des locataires les sommes de 541, 62 euros, de 508, 83 euros, de 1 065, 48 euros et de 1 217, 25 euros.

Les appelants reprochent aux bailleurs de ne pas justifier d’une approbation des dépenses par l’assemblée générale des copropriétaires ni d’une répartition des tantièmes de chaque lot, mais ils ne contestent pas les allégations de ces derniers selon lesquels ces derniers seraient propriétaires de l’ensemble de l’immeuble, de sorte que les règles afférentes à la copropriété ne s’appliqueraient pas, et ne versent aux débats aucune pièce susceptible de remettre en cause ces déclarations.

De plus, les bailleurs justifient précisément des charges relatives à l’entretien du climatiseur du logement loué par les appelants, à leur consommation d’eau et aux forfaits annuels eau et assainissement afférents à leur appartement, ainsi que de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, en produisant des factures et avis d’imposition à leur nom.

S’agissant de la somme mise à leur charge au titre de la réparation de la poignée de la porte de l’immeuble et de la rampe d’escalier, elle correspond à des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, lesquelles incombent aux locataires en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Du reste, les bailleurs justifient en produisant deux factures à leur nom de la somme qu’ils ont eu à régler à ce titre et de la répartition de cette somme entre les locataires des deux logements par eux loués.

En ce qui concerne l’entretien des parties communes, les bailleurs justifient de factures pour un montant total de 834 euros pour l’année 2023 et de factures pour un montant total de 882 euros pour l’année 2024, concernant l’immeuble situé [Adresse 10].

Ils justifient également avoir mis à la charge des locataires de chacun de leurs deux logements une moitié des sommes dues à ce titre.

Ces dépenses, relatives à des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée incombent aux locataires en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987.

Du reste, M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] ne peuvent soutenir que les locataires s’occupaient de l’entretien des parties communes, alors qu’il ressort de la facture de la société JLM Propreté datée du 31 juillet 2023 qu’à cette date, l’entreprise a réalisé des travaux de remise en état pour un prix de 474 euros TTC.

Au surplus, les locataires ne démontrent pas avoir contesté le courriel que leur ont adressé le 5 juillet 2023 les bailleurs pour les aviser que l’état d’entretien des parties communes les contraignait à mettre en place un nettoyage par une entreprise.

M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] ne justifient donc d’aucune contestation sérieuse à ce titre.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas sérieusement contestable que déduction faite des frais d’huissier, M. [T] [I] et Mme [R] [G], ainsi que M. [P] [G], dont l’engagement en qualité de caution n’est pas contesté, étaient redevables d’une somme de 6 814, 03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 juin 2025.

La décision déférée sera donc réformée en ce qu’elle a condamné solidairement M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] à payer aux consorts [F] à titre provisionnel la somme de 4 268,24 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, au titre des loyers et charges impayés et indemnités mensuelles d’occupation à la date du 28 février 2025, et statuant à nouveau la cour les condamnera solidairement à verser à M. [Y] [F] et Mme [L] [Z] épouse [F] une provision d’un montant de 6 814, 03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 juin 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024, date de l’assignation.

Sur les demandes tendant à l’octroi de délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le locataire qui sollicite des délais doit avoir repris le versement intégral du loyer courant et justifier qu’il est raisonnablement en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais également du montant des loyers en cours.

En l’espèce, s’agissant de leur situation, M. [T] [I] et Mme [R] [G] versent aux débats un avis d’impôt sur les revenus de l’année 2023 au nom de Mme [G], duquel il ressort qu’au titre de cette année, elle n’a déclaré aucun revenu, ainsi qu’un avis d’impôt sur les revenus de l’année 2023 au nom de M. [I], duquel il ressort qu’au titre de cette année, il a déclaré des revenus à hauteur de 9 150 euros.

Ils produisent également des bulletins de paie au nom de M. [I] afférents aux mois de novembre 2024 à avril 2025 inclus, desquels il résulte qu’il a perçu un salaire net d’un montant moyen de 1 586, 37 euros, ainsi qu’une décision datée du 16 novembre 2023 de reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé de Mme [G].

Ils établissent enfin qu’ils ont deux enfants âgés de huit ans et de deux ans.

Aucune autre pièce n’est produite par les appelants qui ne justifient donc pas précisément de leur situation financière actuelle, à défaut de tout élément récent sur la situation de Mme [G] et de tout élement sur le montant de leurs charges.

En outre, la cour observe que les locataires ne démontrent pas avoir repris le paiement du loyer courant.

Au surplus, il est justifié par les bailleurs que M. [T] [I] et Mme [R] [G] ont le 3 juin 2025 signé un état de lieux de sortie.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par les appelants.

La décision sera confirmée sur ces points.

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le motif légitime est caractérisé dès lors qu’il existe un litige susceptible d’opposer les parties devant le juge du fond, dans le cadre d’un procès non manifestement voué à l’échec et à la résolution duquel la mesure d’instruction est utile.

Il appartient donc aux appelants de rapporter la preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles leurs allégations, et de démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire.

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Il est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En premier lieu, il ressort du constat d’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement le 14 juin 2018, qu’à cette date, les différents éléments des quatre pièces du logement donné en location à M. [T] [I] et Mme [R] [G] étaient en bon état ou en état d’usage, seule la plaque de cuisson de la cuisine étant décrite comme étant en mauvais état.

S’agissant de l’état du logement donné en location, les appelants justifient de la survenance de deux dégâts des eaux.

En ce qui concerne le premier, un constat amiable établi le 17 avril 2023 relatif à un dégat des eaux survenu six jours auparavant, est versé aux débats, dans lequel il est noté que la cause du sinistre est déterminée, s’agissant d’une 'fuite ou débordement d’appareils à effet d’eau'. De plus, il ressort d’un 'rapport de recherche de fuites’ daté du 3 mai 2024, produit par les appelants, que si Mme [G] indique qu’un sinistre majeur se serait produit un an auparavant dans la salle de bain, elle précise que la salle de bain aurait été entièrement rénovée depuis ce sinistre.

Par ailleurs, les bailleurs établissent qu’ils ont fait réaliser des travaux de dépose de cumulus et des anciennes nourrices d’alimentation en produisant une facture de la société CM-Maçonnerie Générale du 3 mai 2023.

Du reste, il ressort des échanges de courriels intervenus entre Mme [G] et l’agence immobilière IEG ainsi qu’entre cette dernière et l’entreprise Domus que l’artisan de cette entreprise n’a pu convenir d’une date de rendez-vous pour les travaux destinés à la réfection du parquet endommagé que l’assureur des locataires avait accepté de prendre en charge.

Au vu de ces éléments, aucun manquement de la part du bailleur à ses obligations de délivrance et de réparation n’est mis en évidence. De plus, étant donné que les causes du sinistre ont été déterminées et que des réparations sont intervenues, il n’est pas justifié de l’utilité d’une expertise judiciaire.

En ce qui concerne le second sinistre, il est établi par les pièces produites qu’un dégât des eaux survenu le 19 avril 2024 a été déclaré à l’assureur de M. [I], la société BPCE Assurances Iard. Il ressort du courrier adressé par la société Elex à l’agence immobilière IEG le 24 mai 2024 qu’il consiste en des infiltrations par un joint vertical de faïcence dans la baignoire. Mais, il est également noté dans ce courrier que l’expert n’a constaté 'aucun désordre indemnisable suite à ces infiltrations qui […] sont anecdotiques.'

Ainsi, aucun préjudice de jouissance n’est mis en exergue.

Du reste, les causes du sinistre ayant été déterminées et ses conséquences étudiées, il n’est pas justifié de l’utilité d’une mesure d’expertise judiciaire concernant ce sinistre.

Enfin, d’autres désordres sont évoqués dans les pièces produites par les appelants. Ainsi, ils versent aux débats des copies de SMS adressés par Mme [R] [G] à l’agence IEG entre le mois de janvier 2022 et le mois de mars 2023 faisant état d’un velux devant être réparé. Ils produisent également un 'rapport de recherche de fuites non destructive’ dans lequel il est noté qu’ont été constatées de l’humidité dans la salle de bain, des fissures sur le sol de cette pièce et des moisissures autour du vélux, ainsi qu’une déformation du parquet. Il est également indiqué dans ce rapport que le mécanisme de chasse d’eau est défectueux, qu’un pied de baignoire est mal stabilisé et que le système de ventilation du logement est inefficace en l’absence de bouche d’entrée d’air. Les appelants justifient enfin d’un courrier de la caisse d’allocations familiales daté du 19 août 2024 dans lequel il est fait état d’une non-conformité du logement au regard des critères de décence.

Toutefois, s’agissant de la déformation du parquet et des fissures, les bailleurs produisent une attestation de M. [V] [O], artisan maçon, du 18 octobre 2024, qui indique ne constater aucune anomalie relevant d’un affaissement de la structure et explique que les fissures sur les carrelages sont dus à un dégât des eaux anciens et que l’affaissement du parquet flottant est dû à une surcharge d’eau au moment du nettoyage du sol.

Concernant la réparation de la chasse d’eau, elle incombe aux locataires, s’agissant d’une réparation locative aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987.

De plus, s’agissant des autres désordres relatifs au dysfonctionnement du velux, au manque de stabilité du pied de baignoire et au système de ventilation, la cour observe qu’aucune pièce susceptible de caractériser le préjudice de jouissance qui en résulterait n’est produite. En tout état de cause, il ne s’agit pas de désordres nécessitant des investigations techniques requérant la désignation d’un expert, le juge du fond susceptible d’être saisi étant en mesure de procéder à un examen des pièces produites par les appelants, et d’en tirer toutes conséquences sur le respect par les bailleurs de son obligation de délivrance et d’entretien.

Au surplus, la cour observe qu’il est indiqué par les bailleurs que M. [T] [I] et Mme [R] [G] ont quitté les lieux et que le logement devrait être redonné en location.

Or, aucune autre précision n’est apportée sur l’occupation actuelle du logement et la cour ne peut ordonner une expertise dans ce logement, en l’absence de précision sur ce point et de mise en cause des nouveaux occupants.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, dans la mesure où il n’est pas démontré que l’instauration d’une expertise judiciaire est susceptible d’apporter des éléments supplémentaires utiles et nécessaires, c’est à juste titre que le premier juge a débouté M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] de leur demande d’expertise judiciaire.

La décision sera confirmée à ce titre également.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Selon le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] invoquent la présence d’humidité dans le logement.

Toutefois, ils ne justifient pas de la présence de moisissures en dehors de la salle de bains, aucune des pièce produites n’en faisant état, ni de l’existence des mauvaises odeurs qu’ils évoquent.

En outre, ils invoquent un dysfonctionnement de la VMC, alors qu’il ressort du 'rapport de recherche de fuite’ que la VMC fonctionne lors de la mise sous tension électrique.

S’agissant des infiltrations qu’ils mentionnent, il est établi que les bailleurs ont fait réaliser des travaux suite au premier dégât des eaux survenu le 11 avril 2023 et que suite au second dégât des eaux survenu le 19 avril 2024, l’expert de la société Elex n’a constaté 'aucun désordre indemnisable suite à ces infiltrations qui […] sont anecdotiques.'

De plus, s’ils indiquent que leurs enfants sont affectés par cette situation, ils ne produisent aucune pièce susceptible de démontrer que l’état de leur logement aurait des conséquences sur la santé de ses habitants.

Enfin, si les appelants invoquent la faiblesse structurelle du logement, cet élément est contredit par l’attestation de M. [V] [O], artisan maçon, datée du 18 octobre 2024, qui indique ne constater aucune anomalie relevant d’un affaissement de la structure et explique que les fissures sur les carrelages sont dus à un dégât des eaux anciens et que l’affaissement du parquet flottant est dû à une surcharge d’eau au moment du nettoyage du sol.

En tout état de cause, les appelants ne justifient d’aucun élément permettant de caractériser le préjudice qui résulterait de cette situation.

Au vu de ces éléments, M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] ne rapportent pas la preuve avec l’évidence requise en référé d’un manquement des bailleurs à leurs obligations de délivrance et de réparation, ni d’un préjudice de jouissance en résultant.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de leur demande au titre du préjudice de jouissance.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] succombant en leurs demandes, c’est à juste titre que le premier juge les a condamnés aux dépens.

Succombant en leur appel, ils seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Enfin, au regard de la situation économique des parties et des circonstances du litige, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune d’elles les frais engagés en marge des dépens.

M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] seront déboutés de leur demande formée au titre des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 et M. et Mme [F] seront déboutés de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Réforme la décision déférée en ce qu’elle a condamné solidairement M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] à payer aux consorts [F] à titre provisionnel la somme de 4 268,24 euros, avec intéréts au taux légal à compter de la date de l’assignation au titre des loyers et charges impayés et indemnités mensuelles d’occupation à la date du 28 février 2025,

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] à verser à M. [Y] [F] et Mme [L] [Z] épouse [F] une provision d’un montant de 6 814, 03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 juin 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024,

Confirme la décision pour le surplus,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au préjudice de jouissance formée par M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G],

Déboute M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] de leur demande formée au titre des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991,

Déboute M. [Y] [F] et Mme [L] [Z] épouse [F] de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [T] [I], Mme [R] [G] et M. [P] [G] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente