COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 59B

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 AVRIL 2026

N° RG 22/07459 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VSA5

AFFAIRE :

S.A.S.U. TECHEM TECHEM (Nom commercial Compteurs [P])

C/

Syndicat des Copropriétaires [Localité 1] représenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 2],

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Juin 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3]

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 19/06307

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Xavier DECLOUX

M^e Fabrice WALTREGNY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S.U. TECHEM

exerçant sous l’enseigne commerciale COMPTEURS [P]

N° SIRET : 439 290 685

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Xavier FRERING, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J133

Représentant : M^e Xavier DECLOUX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 315

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES CASTEL MEDICIS representé par son syndic, SAS FONCIA [Localité 2]

N° SIRET : 478 180 532

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Fabrice WALTREGNY de la SELARL BARTHELEMY & WALTREGNY AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 410

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 février 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

La société Techem est spécialisée dans la location, l’entretien et le comptage de l’eau. Elle équipe des immeubles collectifs en compteurs, qu’elle loue et entretient, afin de permettre l’individualisation et le comptage des consommations de fluides.

Par devis accepté du 24 février 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1]) a souscrit auprès d’elle un contrat de location, entretien et comptage portant sur 56 compteurs d’eau froide et 56 compteurs d’eau chaude et les robinets d’arrêt, pour équiper la copropriété. Ce contrat a pris effet le 1er juillet 2015 pour une durée de 5 ans moyennant un prix annuel de 1 632,96 euros hors coût de pose.

Par un second contrat à effet au 6 juillet 2015, le SDC a souscrit auprès de cette même société la location et le relevé annuel de 55 appareils de comptage à énergie thermique. Ce contrat était conclu pour une durée de dix ans, moyennant le prix annuel de 2 371,38 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 juillet 2018, le SDC a signalé à la société Techem le dysfonctionnement de certains compteurs et a sollicité son intervention.

Par courrier en réponse du 17 juillet 2018, la société Techem a indiqué programmer une intervention le 21 septembre suivant pour vérification des compteurs concernés.

Suivant courriers recommandés des 17 et 25 octobre 2018, le SDC a signalé la persistance de dysfonctionnements qui ont donné lieu à une nouvelle intervention de la société Techem.

Par la suite, de nouveaux dysfonctionnements sont apparus, signalés par emails des 18 et 20 mars 2019, tandis que par lettre recommandée avec avis de réception du 1er avril 2019, la société Techem a réclamé au SDC le règlement de ses factures restées impayées.

Les parties se sont rapprochées, sans parvenir à trouver une issue amiable.

Par lettre recommandée du 20 juin 2019, le SDC a notifié à la société Techem la résiliation des deux contrats et a fait procéder à la dépose des compteurs, s’opposant par ailleurs au règlement des arriérés qui lui étaient réclamés.

Par acte du 29 juillet 2019, la société Techem a assigné le SDC devant le tribunal de grande instance de Versailles pour obtenir le recouvrement de sa créance, augmentée du montant des loyers à régler jusqu’à l’échéance des contrats.

Par jugement du 23 juin 2022, rectifié le 13 septembre 2022, une erreur affectant ses motifs, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— dit que la résiliation des contrats n°60420 et 83136 liant le SDC à la société Techem est valablement intervenue aux torts de la société Techem, à effet au 20 septembre 2019,

— débouté la société Techem de l’intégralité de ses demandes en paiement,

— condamné la société Techem aux dépens, dont distraction au profit de la société Barthelemy & Waltregny,

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par acte du 13 décembre 2022, la société Techem a relevé appel de ce jugement et demande à la cour, par dernières écritures du 6 septembre 2023 de :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

*a dit que la résiliation des contrats n°60420 et 83136 la liant avec le SDC était intervenue aux torts de celle-ci à effet du 20 septembre 2019,

*l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes en paiement,

*a rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure,

Et, statuant à nouveau,

— retenir qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution des contrats n°60420 et 83136,

— retenir que la résiliation des contrats est intervenue sans motif et qu’elle constitue une résiliation unilatérale,

— condamner le SDC à payer les sommes suivantes :

*Facture 292609 du 15/3/2019………………………………………………………..1 694.58 euros,

*Avoir 296701 du 13/6/2019…………………………………………………………….275,62 euros,

*Facture 292610 du 15/3/2019………………………………………………………..2 571,36 euros,

*Avoir 296702 du 13/6/2019…………………………………………………………….205,26 euros,

Total dû………………………………………………………………………………………..3 785,06 euros,

— condamner le SDC aux autres sommes dues en vertu des contrats :

*Indemnité de résiliation anticipée (compteurs thermiques)……………..13 499,64 euros,

*Clause pénale………………………………………………………………………………2 592,70 euros,

*Intérêts au taux de 1,5%/mois sur les sommes dues depuis le 15/4/2019,

— en tout état de cause, condamner le SDC au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts année par année, dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du jugement et jusqu’au complet paiement,

— condamner le SDC aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de l’avocat constitué.

Par dernières conclusions du 7 décembre 2023, le SDC demande à la cour de :

— débouter la société Techem de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuant à nouveau, condamner la société Techem à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a exposés pour les besoins de sa défense devant le tribunal judiciaire,

— y ajoutant, condamner la société Techem à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a exposés pour les besoins de sa défense en cause d’appel,

— condamner la société Techem aux dépens dont distraction au profit de la société Barthelemy & Waltregny Avocats Associés.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la résiliation des contrats et la demande en paiement de la société Techem

Le tribunal a considéré que la preuve du dysfonctionnement de plusieurs compteurs et l’incapacité de la société Techem à résoudre le problème étaient avérés et a donc admis l’exception d’inexécution soulevée par le SDC, l’inexécution par la société Techem ayant été considérée comme suffisamment grave.

Il a rejeté la demande d’indemnité de résiliation de la société Techem, cette indemnité n’étant prévue par le contrat que dans l’hypothèse où la résiliation interviendrait sans faute de part ou d’autre et par la simple volonté du preneur.

La société Techem rappelle que les contrats datent de 2015 et que les premières difficultés signalées datent de 2018. Elle ajoute que ses interventions successives ne sont pas liées entre elles, puisqu’il s’agissait à chaque fois de résoudre un problème ponctuel avec un ou plusieurs copropriétaires. Ensuite, le SDC se contente de pointer des anomalies dans les consommations, ce qui ne démontre pas le mauvais fonctionnement des compteurs. Les éventuelles sous et sur-consommations ne résultent que des affirmations des copropriétaires sans examen contradictoire. Et une éventuelle erreur sur l’un des compteurs ne rend pas la lecture de l’ensemble des compteurs inexploitable. Rien n’établit, d’après elle, que la répartition entre copropriétaires de la facture globale a été impossible et que cette consommation était supérieure au cumul des consommations des compteurs ou répartiteurs individuels des logements. Elle ajoute que les relevés effectués par le nouveau prestataire relèvent les mêmes anomalies. Ce sont d’ailleurs majoritairement les mêmes lots qui rencontrent les mêmes difficultés. Elle soutient que le nombre d’interventions demandées est minime par rapport au nombre de compteurs dans l’immeuble.

Elle conteste donc que les conditions d’une exception d’inexécution soient remplies.

Sur la résiliation du contrat, elle conteste que le SDC ait entendu actionner la clause résolutoire du contrat puisqu’elle ne l’a pas fait précéder d’une mise en demeure de nature à permettre à la société de réagir. Quoiqu’il en soit les manquements éventuellement commis pour l’un des contrats ne peut justifier la résiliation de l’autre.

Sur ses demandes en paiement des factures, elle demande celui des factures n°292609 et 292610 du 15 mars 2019 pour 3 785,06 euros, outre le montant de l’indemnité de résiliation prématurée pour les compteurs thermiques, de 13 499,64 euros. Elle demande l’application du taux conventionnel de 1,5%/mois à compter de la réception de la mise en demeure, soit le 15 avril 2019, outre leur capitalisation. Elle demande enfin l’application de la clause pénale et le versement à son profit de la somme de 2 592,70 euros à ce titre.

Le SDC se prévaut d’une exception d’inexécution qui suppose simplement la démonstration d’une inexécution suffisamment grave de l’obligation contractuelle. Contrairement à ce que soutient la société Techem, elle ne suppose pas une créance certaine liquide et exigible de part et d’autre. Il soutient que le choix de procéder à la location du matériel plutôt qu’à son achat était supposé assurer au syndic la disposition d’un matériel fonctionnel et entretenu à la charge de la société Techem et de déléguer la charge des relevés. Il indique justifier des défauts par les relevés de consommation et les différentes relances, et que, contrairement à ce qui a été soutenu, les dysfonctionnements n’ont pas perduré avec la nouvelle société qui a procédé aux vérifications adéquates. Il ajoute que la société Techem a implicitement reconnu ces dysfonctionnements en accordant au syndic une remise commerciale, d’un montant symbolique. Il est donc certain que les relevés effectués à distance par la société Techem sont erronés puisque concernant plusieurs copropriétaires à chaque fois et pas un copropriétaire isolé, la consommation anormale pouvant s’expliquer par une situation particulière. Et lorsqu’elle s’est déplacée, elle n’a procédé qu’à des contrôles partiels. Il soutient ensuite que l’inexécution contractuelle de la demanderesse consiste en un défaut d’entretien, de remplacement des compteurs défectueux, ainsi qu’en diverses erreurs dans les opérations de relevé de compteurs et que l’impossibilité pour le syndic d’imputer avec fiabilité la consommation d’eau de chaque lot prive donc les contrats litigieux de l’unique intérêt de ce contrat pour le SDC.

Sur la résiliation du contrat, il soutient que l’article 1760 du code civil ne prévoit aucune mise en demeure préalable et que les dispositions générales du contrat ne lui sont pas opposables puisque n’ayant pas été signées ou paraphées par lui. Elles ne concernent, quoiqu’il en soit, que les compteurs thermiques et non d’eau. Pour les mêmes motifs que l’exception d’inexécution ensuite, la résiliation unilatérale du contrat était justifiée.

Sur ce,

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable aux contrats en cause, "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi."

L’article 1184, alinéa 1er, ancien du même code disposait quant à lui que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. »

La jurisprudence a admis, sur le fondement de ce dernier article, la possibilité pour une partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter son obligation tant qu’elle n’avait pas reçu la prestation à elle due en vertu de la convention.

Une telle possibilité n’impose pas de mise en demeure préalable (3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005, publié) pas plus que la demande en résiliation judiciaire ne l’impose, l’assignation suffisant (ex. 3e Civ., 6 février 1973, pourvoi n° 71-13.613, Bull. n° 95 ; 3e Civ., 9 juillet 1974, pourvoi n° 73-12.562, Bull. n° 299 ; 3e Civ., 31 mars 1978, pourvoi n° 75-13.989, Bull. n° 138).

Selon contrat du 24 février 2015, le SDC a souscrit un contrat avec la société Techem d’abonnement portant sur des compteurs individuels eau chaude et eau froide (p 1 Techem). Ce contrat comprenait la pose des compteurs, 55 d’eau froide et 52 d’eau chaude, le relevé par la société Techem de ces compteurs en septembre et mars avec la fourniture d’un bordereau des consommations individuelles, une information sur le taux de radio relevé, du nombre de compteurs défectueux et la somme des consommations individuelles par fluide. La société Techem s’engageait également à remplacer le matériel défectueux et à fournir le livre des interventions de la résidence.

Les compteurs ont été posés le 25 septembre 2015.

Un second contrat, à effet du 6 juillet 2015, a été souscrit entre les mêmes parties pour la pose et l’abonnement portant sur des compteurs thermiques « standard eau chaude », avec un relevé une fois par an. Il est indiqué en première page que le SDC s’engage à prendre en location-réparation à Techem, « aux conditions particulières ci-dessus et aux conditions générales ci-jointes », les compteurs d’eau désignés.

Même non signées par le SDC, le fait qu’il y soit renvoyé permet de considérer qu’elles lui sont bien opposables.

Les conditions générales, difficilement lisibles, produites par la société Techem, au dos des conditions générales (p3) comportent notamment une clause relative à la « résiliation du contrat » prévoyant que « chaque partie peut résilier le contrat avant son terme pour des manquements dûment constatés. Dans ce cas, la résiliation ne pourra intervenir que deux mois après l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception ou d’une sommation de faire ou de payer restée infructueuse ». Il est ajouté que « le preneur qui entend résilier le contrat devra s’être acquitté de l’ensemble des sommes dont il est redevable. A défaut, la résiliation n’est pas valablde et le contrat se poursuivra pour une période d’une année avec faculté pour le preneur, en cas de paiement intégral, de résilier le contrat dan sles conditions prévue sà l’article 9 ». Elle prévoit enfin que « si le preneur entend résilier unilatéralement, avant le terme, le contrat en cours, il s’engage à régler immédiatement à Techem une indemnité égale à la somme des annuités restant à courir jusqu’au terme du contrat sur la base de la dernière annuité connue à la date de dénonciation ».

Les 55 compteurs ont été posés le 11 mars 2016.

Le SDC se prévaut, pour ces deux contrats, de manquements de la société Techem à ses obligations d’entretien, de remplacement des compteurs défectueux, ainsi qu’en diverses erreurs dans les opérations de relevé de compteurs.

Le SDC produit d’abord un courrier du 2 juillet 2018, auquel est joint le relevé fait par la société Techem, et lui reproche diverses anomalies dans les consommations, tant d’eau que de chauffage, de grosses différences apparaissant entre les années.

Le premier tableau joint mentionne en effet des erreurs, non expliquées, sur 13 compteurs thermiques, tant entre 2016, date de leur pose, et 2017 pour certains, qu’entre 2017 et 2018 pour tous.

Le second tableau concerne les consommations d’eau chaude et eau froide. Y sont relevées 8 anomalies de consommation.

La société Techem a répondu qu’elle viendrait effectuer un contrôle le 21 septembre « afin de vérifier et/ou remplacer les compteurs d’eau et compteurs thermiques défectueux ». Il est indiqué qu’un courrier individuel est envoyé aux « occupants concernés par l’intervention ».

D’après les deux relances effectuées ensuite par mail et courrier, des 11, 17 et 25 octobre par le SDC (pièces 3 à 5), aucun retour ne lui a été fait sur ladite intervention.

La société Techem ne produit d’ailleurs qu’un « livret d’intervention du 1er janvier au 5 juillet 2018 » mentionnant 13 interventions sur « compteurs thermiques » réalisées le 21 septembre 2018 (pièce 9). Il n’en ressort donc pas qu’une vérification ni des changements aient été effectués sur les compteurs d’eau dont les consommations étaient pourtant signalées comme anormales et il est seulement indiqué que le compteur thermique « fonctionne normalement » pour chaque compteur désigné comme problématique, sans autre précision ni recherche et sans qu’il soit démontré que ce compte-rendu ait été envoyé au SDC qui l’a réclamé par trois fois.

Dans le courrier du 17 octobre susmentionné, le SDC indiquait par ailleurs que lors du passage du technicien, il y avait eu une confusion sur certains compteurs d’eau froide qui avaient été inversés ou remplacés, outre une difficulté particulière sur les lots 81 et 82 pour l’eau froide et l’eau chaude.

Il y est répondu le 31 octobre qu’un rendez-vous a été pris pour le remplacement de ces deux compteurs le 26 novembre (pièce 8 Techem). Il n’est pas répondu sur le reste notamment sur le rapport suite à intervention ni sur l’interversion de compteurs.

Il est ensuite produit des échanges de mails de mars 2019 (pièce SDC) dont il ressort que le SDC, à réception de la facture de 2019, a demandé à avoir le relevé préalablement, qui lui a été envoyé le lendemain et donc pas préalablement à l’envoi de la facture. Il relève à nouveau des erreurs, qui sont bien confirmées ensuite puisque la société Techem répond qu’elle enverra un relevé rectifié et qu’elle consent un avoir de 17,20 euros HT pour le relevé des huit compteurs à rectifier.

Il ressort de ces échanges que, depuis l’origine du contrat, des difficultés ont été signalées et n’ont pas donné lieu à des réponses pour tout, ni adéquates puisque des erreurs sont encore signalées et non contestées au demeurant, sans qu’une recherche ou une réponse ne soit apportée.

Ces erreurs portent sur 1/6e à 1/5e des compteurs posés, qui ont pour objectif de permettre au SDC de répartir entre copropriétaires les factures d’eau et de chauffage en fonction de la consommation de chacun.

Des erreurs sur une proportion aussi importante de compteurs aurait dû alerter la société Techem qui aurait dû procéder à des contrôles plus poussés et à tout le moins expliciter les contrôles effectués. Cela prive également d’intérêt le contrat, puisque l’ensemble des consommations pose dès lors question et ne permet pas au SDC d’imputer avec certitude les consommations aux copropriétaires en fonction de leur consommation réelle.

Dès lors, la société Techem a manqué à ses obligations de contrôle de fonctionnement correct des compteurs et de relevés fidèles des consommations par ceux-ci, et ce, depuis la pose des compteurs.

Dès lors, le SDC peut se prévaloir d’une exception d’inexécution, et pouvait résilier les contrats, ce sans indemnité.

Le jugement sera donc confirmé.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile, sauf en ce qu’il a rejeté la demande du SDC à ce titre.

La société Techem sera condamnée aux dépens d’appel et à payer au SDC la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. La société Techem sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de l’appel, et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a rejeté la demande du SDC au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Techem aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la société Barthelemy & Waltregny Avocats Associés en application de l’article 699 du code de procédure civile,

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Techem à payer au SDC la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, et rejette la demande de la société Techem à ce titre.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,