COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 MARS 2026

N° RG 24/00598 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WKB5

AFFAIRE :

[G] [F]

C/

[Y] [R]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Janvier 2024 par le Tribunal judiciaire de Pontoise

N° RG : 22/02550

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Fanny HURREAU,

M^e Sophie POULAIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [G] [F]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Fanny HURREAU de la SELARL FH AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 248

APPELANT

****************

Monsieur [Y] [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Sophie POULAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180 et M^e Sigmund BRIANT de la SELARL BONNA AUZAS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0244

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Février 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

Selon promesse unilatérale de vente en la forme authentique en date du 11 août 2021, M. [R] s’est engagé à vendre à M. [F] un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3] (95) pour un prix de 880 000 euros. Une des conditions suspensives portait sur l’obtention par le bénéficiaire d’un prêt de 890 000 euros sur une durée maximale de 12 ans, à un taux d’intérêt nominal maximum de 0,90 % par an, avant le 3 novembre 2021, le ou les dossiers de demande de prêt devant être déposés dans les trente jours de la promesse.

Une indemnité d’immobilisation de 88 000 euros était stipulée au contrat, dont 25 000 euros payés par M. [F] le jour de la signature, le surplus devant être versé au plus tard le jour prévu pour la régularisation de l’acte définitif. L’acte devait être passé le 19 novembre 2021 au plus tard, mais il n’en a rien été.

C’est dans ces conditions que par acte en date du 24 mars 2022, M. [R] a assigné M. [F] devant le Tribunal judiciaire de Pontoise en vue d’obtenir :

— la caducité de la promesse de vente ;

— l’acquisition à son profit de l’indemnité d’immobilisation ;

— la condamnation de M. [F] au paiement de la somme de 88 000 euros au titre de ladite indemnité ;

— le paiement de la somme de 25 000 euros détenue par le notaire, et la condamnation de M. [F] au paiement du surplus, soit 63 000 euros ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement en date du 15 janvier 2024, le Tribunal a :

— dit que l’indemnité d’immobilisation est due à M. [R], la promesse étant caduque par la faute de M. [F], défaillant dans la réalisation de la condition suspensive ;

en conséquence :

— ordonné à Maître [O] de verser la somme de 25 000 euros, séquestrée en sa comptabilité au titre d’une partie de l’indemnité d’immobilisation, à M. [R] ;

— condamné M. [F] à payer à M. [R] la somme de 63 000 euros ;

— condamné M. [F] à payer à M. [R] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire ;

— condamné M. [F] aux dépens dont distraction au profit de Maître Coffy.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a retenu, pour l’essentiel, que le bénéficiaire n’avait déposé qu’une seule demande de prêt dans le délai de trente jours suivant la promesse de vente, et avait ainsi manqué de prudence et de diligence, que l’accord de principe de la Caisse d’Epargne du 3 novembre 2021 n’était pas définitif, alors que la demande avait été déposée le 15 septembre 2021 soit hors délai, tandis que les documents bancaires versés aux débats ne correspondaient pas aux termes de la promesse de vente.

Par déclaration en date du 29 janvier 2024, M. [F] a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 21 mars 2024, il expose :

— qu’il a été mal accompagné dans le traitement de ce dossier, son ancien notaire ayant fait l’objet de poursuites disciplinaires ;

— qu’il a entrepris des démarches suffisantes en vue d’obtenir un financement, alors même que la promesse de vente ne lui faisait nulle obligation de justifier de plusieurs demandes de prêt ; qu’il n’était conventionnellement tenu que d’en déposer une seule ;

— qu’il justifie avoir régularisé une demande de crédit auprès de la société BNP Paribas au mois d’août 2021, un refus de prêt lui ayant été notifié le 9 septembre 2021 ;

— qu’il a également déposé un dossier auprès de la Caisse d’Epargne le 15 septembre 2021, alors que si un accord de principe lui a été donné le 3 novembre 2021, cet organisme bancaire refusera finalement de lui octroyer le crédit, le 1er février 2022 ;

— que devant ces difficultés il a sollicité une prorogation du délai imparti, et a signé l’avenant en ce sens, mais M. [R] a refusé de le faire ;

— qu’il s’ensuit que la condition suspensive n’a pas défailli de son fait.

M. [F] demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— débouter M. [R] de ses prétentions ;

— ordonner la restitution par le notaire de la somme de 25 000 euros qu’il avait consignée ;

— condamner M. [R] au paiement de la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 10 juin 2024, M. [R] réplique :

— que le 14 décembre 2021 il a dû mettre M. [F] en demeure de justifier de la réalisation de la condition suspensive ;

— que si l’intéressé argue d’un refus de prêt daté du 9 septembre 2021, il s’est ensuite prévalu d’un accord de principe du 3 novembre 2021 qui était valable durant seulement 10 jours ; que M. [F] a produit une nouvelle attestation relative à un prêt d’un montant différent ;

— qu’il verse aux débats plusieurs documents émanant de diverses agences de la Caisse d’Epargne ;

— qu’il existe ainsi de multiples incohérences dans les pièces produites ;

— que de son côté, il n’a jamais accepté de proroger le délai imparti à l’acquéreur.

M. [R] demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— condamner M. [F] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Poulain.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2026.

MOTIFS

L’article intitulé « Conditions suspensives particulières » de la promesse de vente dispose :

Obtention de prêts : qu’il soit obtenu par le bénéficiaire un ou plusieurs prêts.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus :

' Organisme prêteur : tout organisme notoirement solvable.

' Montant maximal de la somme empruntée : 890 000 euros ;

' Durée maximale de remboursement : 12 ans ;

' Durée minimale de remboursement : 12 ans ;

' Taux nominal d’intérêt maximal : 0.90 % l’an (hors assurances) ;

' Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de trente jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 3 novembre 2021. Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai 'xé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté, mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité qu’il aura le cas échéant versée, qu’après justification qu’il aura accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.

Par suite, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition suspensive.

Pour pouvoir béné’cier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra :

— justifier du dépôt de sa ou de ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

— et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, d’au moins deux refus de prêt.

En vertu de l’article 1189 alinéa 1er du code civil, toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Il résulte de la lecture de la convention susvisée que M. [F] n’était pas tenu de déposer plusieurs demandes de prêt ; une seule suffisait. Il devait le faire dans un délai de trente jours à compter du 11 août 2021. Par contre, s’il souhaitait bénéficier de la condition suspensive, et donc de la mise en néant de la convention par la circonstance que ladite condition avait défailli, il devait impérativement justifier de deux refus de prêt au moins, et ce, dans les huit jours de la mise en demeure adressée par le promettant.

Il convient de déterminer si M. [F] a fait le nécessaire.

Le 9 septembre 2021 la société BNP Paribas lui a notifié qu’elle ne donnait pas suite à son dossier ; il faut en déduire que la demande de prêt (d’un montant de 890 000 euros en capital) avait été faite antérieurement, soit dans le délai susvisé (trente jours à compter du 11 août 2021).

Il est également établi par une attestation de demande de prêt de la société Caisse d’Epargne Ile-de-France que le 15 septembre 2021 M. [F] avait sollicité un crédit de 980 000 euros en capital, amortissable en 180 mois avec des intérêts au taux de 1,15 %. Cette demande de prêt, qui finalement ne prospèrera pas car si cet organisme bancaire avait le 3 novembre 2021 donné un accord de principe, il refusera d’octroyer le prêt le 1er février 2022, a été faite hors délai. En outre elle ne respectait pas les stipulations de la promesse unilatérale de vente authentique en date du 11 août 2021, tant en ce qui concerne le taux d’intérêt, qui était supérieur à 0,90 %, que la durée (180 mois soit plus de 12 ans).

En tout état de cause M. [F] a rempli ses obligations relatives à la demande de prêt puisqu’une seule suffisait, contrairement à ce qu’a estimé le tribunal qui a reproché à l’intéressé un manque de prudence et de diligence.

Selon lettre recommandée avec avis de réception du 14 décembre 2021, M. [R] a mis M. [F] en demeure de lui justifier dans les huit jours de la réalisation de la condition suspensive par la production d’une copie de l’offre de prêt ou de la défaillance de la condition. Force est de constater que l’appelant n’a pas justifié, dans ce délai de huit jours à lui imparti, de deux refus de prêt au moins. En effet le 6 janvier 2022, soit hors délai, son conseil a excipé de deux refus de prêt, celui de la société BNP Paribas, et celui de la société Caisse d’Epargne Ile-de-France, qui n’était pas conforme aux stipulations de la convention, ainsi qu’il a été démontré supra.

En outre les délais prévus pour justifier des refus de prêt et signer l’acte authentique n’ont pas été prorogés, même si M. [F] avait présenté une demande en ce sens, M. [R] ayant refusé.

Il est ainsi démontré que M. [F] n’a pas respecté les clauses du contrat pour pouvoir exciper de la défaillance de la condition suspensive relative au prêt. Partant, celle-ci est réputée accomplie comme il est dit à l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil.

Il s’ensuit que l’indemnité d’immobilisation de 88 000 euros est acquise au promettant (M. [R]). C’est donc à juste titre que le tribunal a d’une part ordonné au notaire de verser la somme de 25 000 euros séquestrée entre ses mains au demandeur, d’autre part condamné le défendeur au paiement du surplus soit 63 000 euros.

Le jugement est confirmé en l’ensemble de ses dispositions.

M. [F], qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 15 janvier 2024 ;

— CONDAMNE M. [G] [F] à payer à M. [Y] [R] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [G] [F] aux dépens d’appel qui seront recouvrés par Maître Poulain conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT