Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 20 mai 2026, n° 25/04701

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Texte intégral
- Introduction
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- En droit
- Sur les frais de recouvrement, réclamés à hauteur de 1 295,94 euros devant le...
- En droit
- Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires
- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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TGI 8 juillet 2025

CA Versailles
Infirmation 20 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 20 mai 2026, n° 25/04701
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	25/04701
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 8 juillet 2025, N° 24/06827
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	30 mai 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie PORCHEROTSophie BILSKI CERVIER
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [ Adresse 1 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 20 MAI 2026

N° RG 25/04701 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XLIU

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS GML IMMO,

[S] [D],

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Juillet 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 24/06827

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Sophie PORCHEROT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS GML IMMO, dont le siège social est situé [Adresse 2]

[Adresse 3] -

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : M^e Sophie PORCHEROT de la SELARL REYNAUD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177 et M^e Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R093

APPELANT

****************

Monsieur [S] [D], DA signifiée le 21/11/25 – PV 659 DU CPC

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Défaillant

Madame [I] [D], DA signifiée le 21/11/25 – PV 659 DU CPC

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Défaillante

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCEDURE

Les époux [D] sont propriétaires indivis des lots n° 838 et 890 de la résidence « [Etablissement 1] », sis [Adresse 7], soumise au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les époux [D] devant le Tribunal judiciaire de Versailles en paiement de l’arriéré de charges de copropriété. Il a ainsi sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation solidaire des époux [D] aux dépens ainsi qu’au paiement des sommes suivantes :

* 16 985,13 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 avec intérêt légal à compter du 4 octobre 2024 (date de la dernière mise en demeure),

* 1 295,94 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

* 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 8 juillet 2025, rendu en premier ressort et réputé contradictoire, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes ;

— condamné solidairement les époux [D] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

* 9 229,01 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, appels de fonds et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt légal à compter du 11 décembre 2024 ;

* 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

* 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamné solidairement les époux [D] aux dépens de l’instance ;

— rappelé l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration en date du 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires en a interjeté appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 22 octobre 2025, dans lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, demande par conséquent à la Cour de :

— infirmer le jugement en tous ses chefs en ce qu’il a statué en ces termes :

« Condamne solidairement les époux [D] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

* 9 229, 01 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, appels de fonds et travaux du 4ème trimestre inclus, avec intérêt légal à compter du 11 décembre 2024 ; »

« Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété »

« Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; »

Et, statuant à nouveau,

— condamner les époux [D] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

* 16 985,13 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024 ;

* 1 295,94 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— et au titre de l’actualisation de la créance, condamner les époux [D] à lui payer les sommes suivantes :

* 9 253,34 euros pour la période du 4 octobre 2024 au 7 octobre 2025, se décomposant comme suit :

* 3 166,13 euros au titre des charges de copropriété dues entre le 4 octobre 2024 et le 7 octobre 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en première instance du 11 décembre 2024,

* 6 087,21 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

— confirmer le jugement en tous ses chefs en ce qu’il a statué en ces termes :

« Déclare le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes »

« Condamne solidairement les époux [D] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

* 1 000 euros à titre de dommages-intérêts

* 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile »

« Condamne solidairement les époux [D] aux dépens de l’instance »

« Rappelle l’exécution provisoire du jugement » ;

Et, statuant à nouveau,

— condamner les époux [D] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

* 3 000 euros à titre de dommages-intérêts.

* 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner les époux [D] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Mme [I] [D], qui s’est vue signifier la déclaration d’appel avec les conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 21 novembre 2025 par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

M. [S] [D], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel avec les conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 21 novembre 2025 par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence des époux [D], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement d’une somme de 16 985,13 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, et de 3 166,13 euros au titre des charges de copropriété dues entre le 4 octobre 2024 et le 7 octobre 2025

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande d’une somme de 16 985,13 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, et d’une somme de 3 166,13 euros au titre des charges de copropriété dues entre le 4 octobre 2024 et le 7 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale mise à jour en 2024 justifiant de la qualité de copropriétaires des époux [D],

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2021 à 2024 inclus, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, chacune étant assortie de son attestation de non-recours, ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale de 2025,

— les appels de fonds du 2ème trimestre 2022 jusqu’en 2025,

— les extraits du grand-livre de l’ancien syndic entre le 31 mai 2020 et le 31 décembre 2022,

— l’historique du compte de copropriétaire des époux [D] entre le 4 octobre 2024 et le 7 octobre 2025.

Contrairement à ce qu’à retenu le Tribunal lorsqu’il n’a fait que partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des arriérés de charges, la Cour de cassation a jugé que, pour obtenir la condamnation d’un copropriétaire au paiement de charges, il n’est pas nécessaire de produire les appels de fonds (Cass 3ème civ 8 mars 2018 n°17-15.959).

Il ressort de l’analyse de l’ensemble des pièces produites, concordantes, et en particulier des relevés du compte de copropriétaire des intimés, arrêtés au 1er octobre 2024 puis au 7 octobre 2025, que le syndicat des copropriétaires fait valoir à juste titre qu’il dispose d’une créance exigible, certaine et liquide d’un montant de 16 985,13 euros au titre des seules charges de copropriété et appels travaux, arrêtés au 1er octobre 2024, ainsi que d’une créance exigible, certaine et liquide telle qu’actualisée d’un montant de 3 166,13 euros au même titre, pour la période suivante arrêtée au 7 octobre 2025.

Par réformation du jugement, les époux [D] seront donc solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de (16 985,13 + 3 166,13 ) soit 20 151,26 euros correspondant à leur arriéré de charges de copropriété net actualisé au 7 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 18 281,07 euros à compter du 11 décembre 2024, date de l’assignation, et pour le surplus à compter du 21 novembre 2025, date de la signification des conclusions d’appelant aux époux [D].

Sur les frais de recouvrement, réclamés à hauteur de 1 295,94 euros devant le Tribunal et à hauteur de 6 087,21 euros devant la Cour

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

(…)

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant qu’il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi et de la réception en recommandé, que de la seule mise en demeure du 4 octobre 2024, dont les frais ne doivent pas être mis à la charge des intimés en application de la loi précitée. Tous les autres frais mis à la charge des intimés au motif d’une mise en demeure, ne seront pas pris en compte faute de justificatifs, de même que les frais imputés au mois de mars 2023 au titre d’une sommation de payer, dont aucun élément ni aucune facture, n’est produit.

Il en ira de même des frais relatifs aux relances, y compris fondés sur le contrat de syndic, dont les stipulations ne sont pas opposables aux copropriétaires, qui n’ont pas la qualité de partie vis-à-vis dudit contrat.

Ensuite, tous les honoraires relatifs au 'suivi du dossier transmis à l’avocat’ et 'lancement assignation avocat’ y compris fondés sur le contrat de syndic, ne sont pas opposables aux copropriétaires pour les mêmes motifs que précédemment, les honoraires relatifs aux assignations ou aux sommations qui ne sont établis par aucune pièce, alors même que le coût des assignations est à intégrer dans les dépens, et enfin, il en ira de même des frais relatifs à l’établissement d’une 'requête', à une 'tenue audience', aux 'débours suivi dossier’ et 'débours déclaration d’appel’ et à la 'rédaction conclusions appelant’ comme l’a jugé à juste titre le Tribunal.

Il suit de ce qui précède, qu’aucun frais de recouvrement n’est justifié.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires a demandé, dans sa déclaration d’appel du 24 juillet 2025 comme dans ses prétentions, de confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Versailles le 8 juillet 2025 en ce qu’il a condamné solidairement les époux [D] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Dès lors il n’est pas fondé à demander en appel la réformation de cet élément du dispositif.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [D], partie perdante, doivent être condamnés aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

REFORME le jugement du 8 juillet 2025 du Tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’il a :

— condamné solidairement les époux [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme suivante :

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété ;

le CONFIRME en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

CONDAMNE solidairement M. [S] [D] et Mme [I] [D] née [J], demeurant « [Adresse 8], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » sise [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS GML IMMO, dont le siège social est situé [Adresse 2], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 20 151,26 euros correspondant à leur arriéré de charges de copropriété net actualisé au 7 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 18 281,07 euros à compter du 11 décembre 2024, et pour le surplus à compter du 21 novembre 2025,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [S] [D] et Mme [I] [D] née [J], demeurant [Adresse 9], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » sise [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS GML IMMO, dont le siège social est situé [Adresse 2], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE in solidum M. [S] [D] et Mme [I] [D] née [J], demeurant [Adresse 9], aux dépens d’appel,

REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT