Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M^me C G et M. D A ont demandé au tribunal administratif de La Réunion d’annuler l’arrêté du 7 septembre 2020 par lequel le maire de la commune de Saint-Leu a délivré à M^me F et à M. B un permis de construire modificatif, ainsi que la décision implicite de rejet née du silence gardé par la même autorité sur leur recours du 2 novembre 2020 tendant au retrait du permis de construire initial et du permis de construire modificatif.

Par un jugement n° 2100275 du 25 septembre 2023, le tribunal administratif de La Réunion a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires complémentaires enregistrés les 21 décembre 2023, 25 septembre 2024 et 14 novembre 2024, M^me G et M. A, représentés par la SCP CGCB et Associés, demandent à la cour, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de La Réunion du 25 septembre 2023 ;

2°) d’annuler l’arrêté du 7 septembre 2020 par lequel le maire de Saint-Leu a délivré un permis de construire modificatif à M^me F et M. B ;

3°) d’enjoindre au maire de Saint-Leu de procéder au retrait de l’arrêté du 15 novembre 2019 par lequel il a délivré aux consorts F et B le permis de construire initial ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Leu une somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

S’agissant de la régularité du jugement :

— le tribunal a rejeté à tort pour irrecevabilité leur demande tendant à l’annulation de la décision implicite par laquelle le maire de Saint-Leu a refusé de retirer le permis de construire initial au motif qu’il s’agissait d’une décision confirmative d’une précédente décision de rejet ; le permis de construire initial ayant été obtenu par fraude, ils pouvaient en solliciter le retrait à tout moment ; le tribunal devait donc examiner le bien-fondé de leurs conclusions tendant à l’annulation de la décision rejetant leur demande de retrait du permis de construire initial obtenu par fraude ;

S’agissant du bien-fondé du jugement :

— le tribunal a écarté à tort le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UC 4.3 du règlement local d’urbanisme en omettant de tenir compte des incidences du permis de construire modificatif, en ce que, la surface non imperméabilisée du terrain d’assiette du projet étant réduite du fait de l’exclusion de la parcelle cadastrée section CS n° 924, les aménagements consacrés à l’infiltration des eaux pluviales deviennent insuffisants ; le dispositif de rétention des eaux pluviales est sous-dimensionné dès lors que, eu égard à la superficie du terrain d’assiette et aux préconisations du syndicat mixte des affluents du sud-ouest lémanique, sur la base de référence de 18 l/m² pour un terrain de moins d’un hectare, le puisard devrait avoir une capacité de plus de 10 m3 ;

— le tribunal a écarté à tort le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UC 6 du règlement local d’urbanisme dès lors que la voie bordant la limite nord est bien une voie publique et que l’étage de la construction empiète sur la bande de recul de trois mètres ; le caractère piétonnier du chemin n’exclut pas l’application de la règle ; subsidiairement, à supposer que la voie ait conservé le caractère de voie privée, la limite nord est donc une limite séparative et, pour les mêmes raisons, la construction méconnait la marge d’isolement de trois mètres posées à l’article UC 7 du règlement local d’urbanisme ;

— c’est à tort que le tribunal a considéré que le permis modificatif respecte la limite de l’emprise au sol posée à l’article UC 9 du règlement local d’urbanisme dès lors qu’il fallait tenir compte des terrasses, balcons et porte-à-faux ainsi que des pergolas ; à ce titre, l’appellation de balcon utilisée par les pétitionnaires ne répond pas à la définition de l’article 14 des dispositions générales du règlement local d’urbanisme ; elle a été employée frauduleusement pour désigner ce qui est, en réalité, une terrasse courant sur l’ensemble des côtés du premier niveau de la maison :

— le tribunal a écarté à tort le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UC 11 du règlement local d’urbanisme eu égard au volume de la construction, beaucoup plus imposant que celui du bâti environnant, accentué par les éléments architecturaux tels que la toiture terrasse et les casquettes pare-soleil ;

— en ajoutant des baies vitrées alors que le règlement en limite l’usage et en modifiant la position du mur de clôture sans respecter la règle de hauteur, le permis de construire modificatif aggrave la non-conformité du permis de construire initial au regard des dispositions de l’article UC 11 du règlement local d’urbanisme ;

— le tribunal devait tenir compte du fait que le permis de construire modificatif réduisant la surface perméable du terrain d’assiette du projet, aggravait le risque d’inondation et, par suite, constater que le projet méconnait les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ; en outre, la présence d’un porte-à-faux empiétant sur la zone R2 du plan de prévention des risques est de nature à caractériser une atteinte à la sécurité publique ;

— enfin, les pétitionnaires auraient dû produire l’étude préalable préconisée par la direction de l’environnement, de l’aménagement et du logement de La Réunion en ce qui concerne l’aménagement de la piscine, au regard de l’article 6.2 du règlement du plan de prévention des risques inondations et mouvements de terrain de Saint-Leu approuvé par un arrêté préfectoral du 23 novembre 2015.

Par des mémoires en défense enregistrés le 13 août 2024 et le 30 octobre 2024, la commune de Saint-Leu, représentée par la Selarl Dugoujon et Associés, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M^me G et de M. A sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— devant les premiers juges, l’ensemble des conclusions était irrecevable :

— d’une part, le permis de construire initial était devenu définitif à la date à laquelle M^me G et M. A l’ont contesté à nouveau dans leur recours gracieux du 2 novembre 2020 ; par conséquent, la décision implicite de rejet née du silence gardé par le maire sur ce recours revêt un caractère confirmatif en tant qu’elle vise le permis de construire initial, et les conclusions dirigées contre le rejet implicite du recours sont dans cette mesure irrecevables comme l’ont jugé à bon droit les premiers juges ; les mêmes conclusions présentées en appel devront également être rejetées comme irrecevables ;

— d’autre part, les consorts G et A sont dépourvus d’intérêt à agir à l’encontre du permis de construire modificatif ; les arguments dont ils se prévalent concernent la construction dans son ensemble alors que leur intérêt à agir doit s’apprécier au regard des seules modifications résultant du permis de construire modificatif, lesquelles, en l’espèce, ne sont la source d’aucun trouble pour les appelants dans les conditions de jouissance de leur bien ;

— subsidiairement, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 7 du règlement local d’urbanisme, nouveau en appel, est irrecevable en application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ; subsidiairement, le dépassement de 7 cm du balcon dans la marge d’isolement pourra être considéré comme autorisé au titre d’une adaptation mineure ;

— pour le surplus, aucun des moyens soulevés par les appelants n’est fondé.

Par des mémoires en défense enregistrés le 12 août 2024 et le 30 octobre 2024, M. I B et M^me H F, représentés par la Selarl Dugoujon et Associés, concluent au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 6 000 euros soit mise à la charge de M^me G et de M. A sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— les conclusions dirigées contre le permis de construire initial du 15 novembre 2019 sont irrecevables dans la mesure où le premier recours gracieux des requérants, qui leur a donné connaissance acquise de l’autorisation, a fait courir le délai de recours contentieux à compter de la formation de la décision implicite de rejet, née le 10 mars 2020 ; ce permis de construire est devenu définitif le 10 mai 2020 ;

— le recours dirigé contre le permis de construire modificatif ne rouvre pas un délai permettant la contestation du permis de construire initial ; le rejet de ce recours gracieux est, en tant qu’il concerne la contestation du permis initial, confirmatif de la décision de rejet du 10 mars 2020 ;

— les requérants sont dépourvus d’intérêt à agir dès lors qu’aucun des arguments dont ils se prévalent ne concerne les modifications apportées au projet initial par le permis de construire modificatif ;

— subsidiairement, aucun des moyens de la requête d’appel n’est fondé.

Par un courrier du 16 juillet 2025, les parties ont été informées en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative que la cour était susceptible de relever d’office l’irrecevabilité du moyen d’irrégularité du jugement attaqué, soulevé par les requérants pour la première fois plus de deux mois après l’introduction de la requête d’appel.

Les observations des appelants, enregistrées le 14 août 2025 ont été communiquées à la commune de Saint-Leu ainsi qu’à M^me F et M. B.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de l’urbanisme,

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Valérie Réaut,

— les conclusions de M. Vincent Bureau, rapporteur public,

— les observations de M^e Triantafilidis, représentant M^me G et M. A ;

— et les observations de M^e Guirriel, représentant la commune de Saint-Leu, M^me F et M. B.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 15 novembre 2019, le maire de la commune de Saint-Leu a accordé à M^me F et à M. B un permis de construire en vue de l’édification d’une maison à usage d’habitation et d’une piscine. Par un courrier du 8 janvier 2020, M^me G et M. A, propriétaires de la parcelle voisine où est implantée leur maison d’habitation, ont formé un recours gracieux dirigé contre ce permis de construire. Par un second arrêté du 7 septembre 2020, le maire a délivré aux pétitionnaires un permis de construire modificatif. Par un courrier du 2 novembre 2020, M^me G et M. A ont sollicité le retrait du permis de construire initial et contesté le permis de construire modificatif. Ils ont ensuite saisi le tribunal administratif de La Réunion d’une demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 7 septembre 2020 et de la décision implicite née du silence gardé par le maire de Saint-Leu sur leur recours gracieux du 2 novembre 2020. Par un jugement du 25 septembre 2023 dont ils relèvent appel, le tribunal administratif de la Réunion a rejeté leur demande.

Sur la régularité du jugement attaqué :

2. M^me G et M. A soutiennent que le tribunal a rejeté à tort comme irrecevables leurs conclusions de première instance dirigées contre la décision implicite de rejet née du silence gardé par le maire de Saint-Leu sur leur recours du 2 novembre 2020 en tant qu’il tendait au retrait du permis de construire initial obtenu selon eux par fraude. Toutefois, cette cause d’irrégularité du jugement est soulevée pour la première fois dans le mémoire en réplique enregistré le 25 septembre 2024, plus de deux mois après l’enregistrement de la requête, le 21 décembre 2023, laquelle ne contient que des moyens relevant du bien-fondé du jugement. Par suite, ce moyen d’irrégularité du jugement, qui n’est pas d’ordre public, est tardivement soulevé et doit être écarté.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

3. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. Le présent article n’est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire ».

4. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial ou après avoir épuisé les voies de recours contre le permis initial, ainsi devenu définitif, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé. Il appartient dans tous les cas au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées, mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction ou, lorsque le contentieux porte sur un permis de construire modificatif, des modifications apportées au projet.

5. Il ressort des pièces du dossier que le projet initial consiste en la construction d’une villa d’une surface de plancher de 262 m² et d’une piscine de 29,90 m² sur une unité foncière située à flanc de colline d’une contenance de 628,20 m², correspondant au lot n° 50 du lotissement « Turquoise III » composé des parcelles cadastrées section CS n° 757 et n° 924. La villa se compose de deux volumes suivant la pente du terrain d’environ 28 % et présente deux niveaux, ouvrant à l’ouest sur la mer et s’adossant en limite séparative Est à un mur de soutènement. En contrebas, au Sud, se trouve un espace « atelier » sur le toit duquel est située la piscine tandis que les espaces de vie sont placés au Nord dans un volume de facture contemporaine équipé de débords de toit et de casquettes pare-soleil. Les modifications apportées à ce projet par le permis de construire modificatif attaqué du 7 septembre 2020 ont consisté, pour corriger une erreur d’attribution du parcellaire, à exclure du terrain d’assiette du projet la parcelle cadastrée CS n° 924 grevée d’une servitude hydraulique faisant partie des espaces communs du lotissement, bordant la limite Nord du terrain d’assiette, ramenant la superficie totale de l’unité foncière à 593 m². La volumétrie du bâti est restée identique hormis la suppression d’un petit volume en limite Sud-Est et l’extension minime d’un volume au Nord-Est. Les changements ont consisté à avancer le mur de soutènement en limite Nord de la propriété, à créer deux places de stationnement aérien en remplacement du garage couvert, à ajouter un brise-soleil en façades Ouest et Est et à renforcer la haie vive en limite séparative Est.

6. M^me G et M. A, propriétaires du lot n° 49 du lotissement constitué de la parcelle cadastrée section CS n° 922 où est implantée leur maison d’habitation, sont les voisins immédiats, à l’Est, du terrain d’assiette du projet de construction des consorts F et B. Pour justifier de leur intérêt à agir à l’encontre du permis de construire modificatif, ils se prévalent des vues créées sur leurs fonds, de ce que le projet les prive d’une partie substantielle de la vue sur mer dont ils jouissaient depuis les pièces de vie principales de leur maison et des nuisances occasionnées par le stationnement des occupants du projet sur la voie publique. Toutefois, aucun de ces arguments n’est en rapport avec les modifications opérées par le permis de construire modificatif sur le projet de construction initial et il n’est en particulier nullement établi que les quelques aménagements apportés au projet initial énumérés au point 5 seraient perceptibles depuis leur propriété et de nature à affecter les conditions de jouissance de leur bien. Enfin, le risque lié aux eaux de ruissellement et le risque de glissement de terrain invoqués par les requérants ne sont nullement circonstanciés ni étayés au regard des modifications opérées par le permis de construire modificatif. Dans ces conditions, M^me G et M. A ne peuvent être regardés comme justifiant d’un intérêt à agir leur donnant qualité pour contester l’arrêté du 7 septembre 2020. Il y a lieu d’accueillir la fin de non-recevoir opposée à ce titre par les défendeurs.

7. Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres fins de non-recevoir, que M^me G et M. A ne sont pas fondés à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de La Réunion a rejeté leur demande.

Sur les frais liés au litige :

8. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Saint-Leu, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demandent les appelants au titre des frais liés au litige. Dans les circonstances de l’espèce et au même titre, il y a lieu de mettre à la charge de M^me G et de M. A une somme de 800 euros à verser à la commune de Saint-Leu et une même somme à verser à M^me F et M. B.

DECIDE :

Article 1er : La requête de M^me G et M. A est rejetée.

Article 2 : M^me G et M. A verseront une somme de 800 euros à la commune de Saint-Leu sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : M^me G et M. A verseront une somme de 800 euros à M^me F et M. B sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M^me C G et M. D A, à la commune de Saint-Leu et à M^me H F et M. I B.

Délibéré après l’audience du 2 septembre 2025 à laquelle siégeaient :

M. Laurent Pouget, président,

M^me Marie-Pierre Beuve Dupuy, présidente-assesseure,

M^me Valérie Réaut, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025.

La rapporteure,

Valérie RéautLe président,

Laurent Pouget

Le greffier,

I Pelletier

La République mande et ordonne au préfet de La Réunion en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.