Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La SCI Mahalo a demandé au juge des référés du tribunal administratif de Pau, sur le fondement de l’article R. 541-1 du code de justice administrative, de condamner la communauté d’agglomération du Pays basque à lui verser les sommes à titre principal et de provision, de

85 346,97 euros en réparation de l’ensemble de ses préjudices résultant des désordres affectant sa propriété immobilière, et, à titre subsidiaire et de provision, de 22 863,42 euros au titre des frais d’expertise, 10 013,90 euros au titre des frais d’avocats, et 480 au titre des frais de postulation.

Par une ordonnance n° 2400085 du 30 septembre 2025, le juge des référés du tribunal administratif de Pau a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête, enregistrée le 10 octobre 2025 et un mémoire complémentaire enregistré le 4 novembre 2025, la SCI Mahalo, représenté par M^e Fouchet, demande à la cour :

1°) d’annuler cette ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Pau du

30 septembre 2025 ;

2°) à titre principal, de condamner la communauté d’agglomération du Pays basque, sur le fondement de l’article R. 541-1 du code de justice administrative, à lui verser à titre de provision la somme de 85 346,97 euros en réparation de l’ensemble de ses préjudices résultant des désordres affectant sa propriété immobilière ;

3°) à titre subsidiaire, de condamner la communauté d’agglomération du Pays basque à lui verser, à titre de provision, les sommes de 22 863,42 euros au titre des frais d’expertise, de

10 013,90 euros au titre des frais d’avocats, et de 480 euros au titre des frais de postulation ;

4°) de mettre à la charge de

l’État le versement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

-

l’ordonnance est irrégulière dès lors que la minute n’est pas signée ;

-

c’est à tort, que le juge des référés a estimé que l’expertise n’avait pas reconstitué le cheminement de l’eau ;

-

c’est à tort, que le juge des référés a estimé qu’il n’existait pas de preuve de dégâts des eaux intervenus sur la période entre 2017 et l’acquisition de l’appartement par le SCI Mahalo en 2020 ;

-

la responsabilité de la communauté d’agglomération du Pays basque, compétente en matière de gestion de l’assainissement collectif et non collectif, n’est pas sérieusement contestable au regard du rapport d’expertise qui relève l’absence de raccordement des descentes d’eaux pluviales de la résidence au réseau public ;

-

le lien de causalité entre le fait générateur et les préjudices subis n’est pas sérieusement contestable du fait de la cessation des désordres à la suite de la réalisation des travaux de raccordement au réseau public d’eaux pluviales en décembre 2022 ;

-

le seul fait que les désordres subis seraient causés par plusieurs faits générateurs ne suffit pas à dégager la communauté d’agglomération du Pays basque de sa responsabilité, la victime étant fondée à solliciter la réparation intégrale de son préjudice auprès de la seule personne publique, à charge pour elle d’exercer une action récursoire contre l’autre responsable ;

-

elle n’a commis aucune faute de nature à exonérer, même partiellement, la communauté d’agglomération du Pays basque de sa responsabilité ;

-

des travaux de réparations sur les murs ont été effectués pour un montant de

10 434,01 euros ;

-

des meubles ont été abîmés par les infiltrations d’eau et son préjudice matériel peut être évalué à la somme de 2 476,71 euros ;

-

elle a dû acquérir un aspirateur à eau pour un montant de 339,68 euros ;

-

elle a subi une perte locative pour un montant de 33 640 euros ;

-

elle a dû s’acquitter de frais relatifs à l’organisation d’une expertise judiciaire pour un montant de 22 863,42 euros, de frais d’avocats pour un montant de 10 013,30 euros, de 480 euros de frais de postulation et de frais d’huissier pour un montant de 99,25 euros ;

-

elle a subi un préjudice moral pouvant être évalué à la somme de 5 000 euros.

Par un mémoire en défense, enregistré le 18 novembre 2025, la communauté d’agglomération du Pays basque, représentée par M^e Phelip, conclut, à titre principal, au rejet de la requête et à la confirmation de l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal administratif de Pau, à titre subsidiaire, à la réduction des sommes demandées par la société appelante, à la condamnation des sociétés Ingeau et Ecrd à la garantir des condamnations, et à ce qu’il soit mis à la charge de la société appelante la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

-

la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse ;

-

le lien de causalité entre les infiltrations et les ouvrages publics n’est pas établi en ce que l’expert n’a émis que des hypothèses, et que le phénomène décrit par l’appelante n’a jamais été constaté et aucun test n’a été réalisé au cours des opérations d’expertise permettant de déterminer l’origine des infiltrations d’eau ;

-

les infiltrations sont aussi la conséquence d’un défaut d’étanchéité des canalisations de l’immeuble et la défectuosité des ouvrages de la copropriété constitue la cause adéquate du sinistre ; au demeurant l’appelante a saisi le tribunal judiciaire d’une assignation en référé provision tendant au paiement de la même somme que celle qui est réclamée en l’espèce ;

-

la SCI Mahalo a commis des fautes au regard des dispositions du code de la construction et de l’habitation et du règlement sanitaire départemental des Pyrénées-Atlantiques car l’appartement de la SCI est constitué de caves situées sous le niveau de la chaussée ;

-

elle ne devra supporter que la moitié des conséquences dommageables du sinistre ;

-

le préjudice matériel n’est pas établi ;

-

les travaux de remise en état de l’appartement ont été évalués à la somme de 3 000 euros par l’expert ;

-

l’acquisition de l’aspirateur à eau s’est fait pour une somme de 114,99 euros ;

-

les sommes demandées au titre des pertes locatives ne sont pas justifiées et seule la période comprise entre le mois de septembre 2020 et le mois de décembre 2022 peut être concernée par le préjudice locatif ;

-

les frais d’avocat pourront seulement être indemnisés au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

-

les frais d’expertise devront être partagés entre les parties ;

-

le préjudice moral n’est pas justifié et n’est étayé par aucune pièce ;

-

les sociétés Ingeau et Ecrd, maître d’œuvre et entreprise ayant réalisé les travaux de remplacement du dalot avenue de la Reine Nathalie à Biarritz, engagent leur responsabilité décennale.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales,

- le code de justice administrative.

Vu la décision du 1er septembre 2025 par laquelle le président de la cour a désigné M. Éric Rey-Bèthbéder, président de la 2ème chambre, pour statuer sur les demandes en référé en application des dispositions de l’article L. 555-1 du code de justice administrative.

Considérant ce qui suit :

La SCI Mahalo a acquis le 11 juin 2020 un appartement au sein d’une résidence située 6 avenue de la Reine Nathalie à Biarritz. Quelques jours après cette acquisition, le 26 juin 2020, des infiltrations d’eau sont apparues au pied du mur du séjour et de la chambre à la suite de fortes pluies et des désordres identiques seraient apparus lors de chaque épisode pluvieux importants, notamment au mois d’octobre 2022. La SCI Mahalo a obtenu la désignation d’un expert auprès du tribunal judiciaire, lequel a déposé son rapport définitif le 3 mai 2023. La SCI Mahalo relève appel de l’ordonnance du 30 septembre 2025 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Pau a rejeté sa demande tendant, à titre principal, à la condamnation de la communauté d’agglomération du Pays basque à lui verser la somme de 85 346,97 euros à titre de provision à valoir sur la réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis en raison des désordres affectant sa propriété immobilière, à titre subsidiaire, à la condamnation de cette communauté d’agglomération à lui verser, à titre de provision, les sommes de 22 863,42 euros au titre des frais d’expertise, de 10 013,90 euros au titre des frais d’avocats, et de 480 euros au titre des frais de postulation.

Sur l’office du juge des référés :

Aux termes de l’article R. 541-1 du code de justice administrative : « Le juge des référés peut, même en l’absence d’une demande au fond, accorder une provision au créancier qui l’a saisi lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Il peut, même d’office, subordonner le versement de la provision à la constitution d’une garantie. ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au juge des référés, dans le cadre de la procédure qu’elles instituent, de rechercher si, en l’état du dossier qui lui est soumis, l’obligation du débiteur éventuel de la provision est ou n’est pas sérieusement contestable sans avoir à trancher ni de questions de droit se rapportant au bien-fondé de cette obligation ni de questions de fait soulevant des difficultés sérieuses et qui ne pourraient être tranchées que par le juge du fond éventuellement saisi.

Pour regarder une obligation comme non sérieusement contestable, il appartient au juge des référés de s’assurer que les éléments qui lui sont soumis par les parties sont de nature à en établir l’existence avec un degré suffisant de certitude. Dans ce cas, le montant de la provision que peut allouer le juge des référés n’a d’autre limite que celle résultant du caractère non sérieusement contestable de l’obligation dont les parties font état. Dans l’hypothèse où l’évaluation du montant de la provision résultant de cette obligation est incertaine, le juge des référés ne doit allouer de provision, le cas échéant assortie d’une garantie, que pour la fraction de ce montant qui lui paraît revêtir un caractère de certitude suffisant.

Lorsqu’un dommage trouve sa cause dans plusieurs fautes qui, commises par des personnes différentes ayant agi de façon indépendante, portaient chacune en elle normalement ce dommage au moment où elles se sont produites, la victime peut rechercher devant le juge administratif la réparation de son préjudice en demandant la condamnation de l’une de ces personnes à réparer l’intégralité de son préjudice. L’un des coauteurs ne peut alors s’exonérer, même partiellement, de sa responsabilité en invoquant l’existence de fautes commises par l’autre coauteur.

Sur la régularité de l’ordonnance attaquée :

Il résulte de l’instruction que la minute de l’ordonnance a été signée conformément aux dispositions de l’article R. 741-7 du code de justice administrative par le juge des référés du tribunal administratif de Pau. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que l’ordonnance serait irrégulière en l’absence de cette signature doit être écarté.

Sur le bien-fondé de l’ordonnance attaquée :

Le maître de l’ouvrage est responsable, même en l’absence de faute, des dommages permanents que les ouvrages publics dont il a la garde peuvent causer aux tiers tant en raison de leur existence que de leur fonctionnement. Il ne peut dégager sa responsabilité que s’il établit que ces dommages résultent de la faute de la victime ou d’un cas de force majeure. La victime doit toutefois apporter la preuve de la réalité des préjudices qu’elle allègue avoir subis et de l’existence d’un lien de causalité entre cet ouvrage et lesdits préjudices, qui doivent en outre présenter un caractère anormal et spécial. Toutefois, les tiers ne sont pas tenus de démontrer le caractère grave et spécial du préjudice qu’ils subissent lorsque le dommage n’est pas inhérent à l’existence même de l’ouvrage public ou à son fonctionnement et présente, par suite, un caractère accidentel. Enfin, dans le cas d’un dommage causé à un immeuble, la fragilité ou la vulnérabilité de celui-ci ne peuvent être prises en compte pour atténuer la responsabilité du maître de l’ouvrage, sauf lorsqu’elles sont elles-mêmes imputables à une faute de la victime. En dehors de cette hypothèse, de tels éléments ne peuvent être retenus que pour évaluer le montant du préjudice indemnisable.

Les désordres causés par des infiltrations d’eau répétées dans l’appartement de la SCI Mahalo ont fait l’objet d’une expertise ordonnée dans le cadre d’une procédure devant le juge judiciaire, selon laquelle leur origine résiderait dans le défaut de raccordement d’un regard d’évacuation d’eaux pluviales au réseau public ainsi que dans la vétusté et l’absence d’étanchéité du réseau d’évacuation privé de la résidence. Il résulte de l’instruction que l’apparition des premiers désordres remonterait au mois de juin 2020, peu après l’acquisition de l’appartement par la SCI Mahalo, que ces désordres se seraient à nouveau produits à la suite de fortes intempéries en septembre et décembre 2021 ainsi qu’en octobre 2022, et qu’ils ont cessé à la suite de la réalisation de travaux de reprise du branchement du regard d’évacuation des eaux pluviales, conduits par la communauté d’agglomération du Pays basque en décembre 2022. S’il pouvait être déduit du rapport de l’expertise précitée les cheminements des eaux de pluie, notamment le fait que ces eaux provenaient de la première descente d’eaux pluviales avenue de la Reine Nathalie qui ne s’écoulait pas dans le réseau public, toutefois, ce rapport n’explique pas les raisons pour lesquelles les premiers désordres ne sont apparus qu’en 2020, après l’acquisition de la SCI Mahalo, alors que le défaut de raccordement au réseau public d’évacuation des eaux pluviales est né des travaux de réhabilitation des réseaux réalisés en 2017. À cet égard, le seul dégât des eaux déclaré les 15 et

16 juillet 2018, dans la période suivant ces travaux de réhabilitation en 2017 et jusqu’à l’acquisition de l’appartement en 2020, est attribué à des débordements exceptionnels des réseaux publics, à la suite d’intempéries qui ont été reconnues comme relevant d’une catastrophe naturelle par un arrêté du 15 avril 2019, de sorte que cet événement isolé apparaît étranger aux désordres constatés dans l’appartement de la SCI Mahalo. Par ailleurs, il résulte de l’instruction et notamment de ce rapport d’expertise, que les canalisations de la résidence présentaient un défaut d’étanchéité tandis qu’il en allait de même des fenêtres de l’appartement concerné, lequel avait été aménagé dans un sous-sol.

Dans ces conditions, la question de savoir si l’absence de raccordement du regard d’évacuation d’eaux pluviales au réseau public comporte en lui l’entier dommage de la SCI Mahalo soulève une difficulté sérieuse et ne permet pas de considérer que l’existence de cette obligation présente un degré de certitude suffisant. Par suite, et ainsi que l’a, à juste titre, estimé le premier juge des référés, l’obligation dont se prévaut la SCI Mahalo doit être regardée comme sérieusement contestable au sens des dispositions de l’article R. 541-1 du code de justice administrative.

Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Mahalo n’est pas fondée à demander l’annulation de l’ordonnance par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Pau a rejeté sa demande de provision. Par voie de conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la communauté d’agglomération du Pays basque tendant à être garantie d’une éventuelle condamnation.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la communauté d’agglomération du Pays basque, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la SCI Mahalo, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SCI Mahalo la somme demandée par la communauté d’agglomération du Pays basque, au même titre.

ORDONNE :

Article 1er : La requête de la SCI Mahalo est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la communauté d’agglomération du Pays basque tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la société civile immobilière Mahalo et à la communauté d’agglomération du Pays basque.

Fait à Bordeaux, le 25 février 2026.

Le juge d’appel des référés,

Éric Rey-Bèthbéder

La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.