Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société à responsabilité limitée Les Embruns XV a demandé au tribunal administratif de Pau d’annuler la décision du 16 juin 2021 par laquelle le directeur général de l’office public de l’habitat Habitat Sud Atlantic a exercé le droit de préemption sur la parcelle bâtie cadastrée section … dans la commune de Biarritz.

Par un jugement n° 2102038 du 28 février 2024, le tribunal administratif de Pau a annulé cette décision.

Procédure devant la cour :

Par une requête, enregistrée le 22 avril 2024, l’office public de l’habitat Habitat Sud Atlantic, représenté par M^e Pintat, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du 28 février 2024 du tribunal administratif de Pau ;

2°) de rejeter la demande de première instance de la société Les Embruns XV ;

3°) de mettre à la charge de la société Les Embruns XV une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- le jugement attaqué est irrégulier en ce qu’il n’a pas répondu au moyen de défense tiré de l’application de la jurisprudence Danthony ;

- c’est à tort que le tribunal a estimé que la méconnaissance des conditions posées à la visite du bien concerné prive la demande de visite de son caractère suspensif du délai de deux mois dont dispose l’autorité compétente pour préempter le bien ;

- en l’espèce, les informations contenues dans la demande de visite correspondaient à celles prescrites par le code de l’urbanisme, de sorte que les garanties de M^me B… étaient préservées ;

- le vice en cause n’a eu aucune influence sur le sens de la décision de préemption ;

- les autres moyens soulevés en première instance à l’encontre de cette décision n’étaient pas fondés ;

- ainsi le secrétaire général de la préfecture était compétent pour déléguer le droit de préemption à HSA et le directeur général de ce dernier était compétent pour mettre en œuvre la préemption ;

- la décision litigieuse est suffisamment motivée ;

- la réalité du projet est établie.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 novembre 2025, M^me A… B…, représentée par M^e Sornique, déclare s’en remettre à la sagesse de la cour.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Rey-Bèthbéder,

- les conclusions de M^me Pruche-Maurin, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Pintat, représentant Habitat Sud Atlantic.

Considérant ce qui suit :

1.

Par une décision du 16 juin 2021, le directeur général de l’office public de l’habitat Habitat Sud Atlantic a exercé, par délégation du préfet des Pyrénées-Atlantiques, le droit de préemption sur la parcelle bâtie cadastrée section … dans la commune de Biarritz, appartenant à M^me B…. Habitat Sud Atlantic relève appel du jugement du 28 février 2024 par lequel le tribunal administratif de Pau a annulé cette décision de préemption, à la demande de l’acquéreur évincé, la société Les Embruns XV.

Sur la régularité du jugement attaqué :

2.

Si, comme le soutient Habitat Sud Atlantic, le jugement attaqué n’a pas répondu au moyen qu’il avait soulevé en défense et fondé sur la circonstance qu’en dépit de la méconnaissance des dispositions de l’article D. 213-13-4 du code de l’urbanisme les garanties offertes à la propriétaire du bien avaient été sauvegardées tandis que cette méconnaissance n’avait exercé aucune influence sur le sens de la décision de préemption litigieuse, il résulte des termes mêmes du jugement attaqué et notamment du point 4 de celui-ci, que les premiers juges doivent, en tout état de cause, être regardés comme ayant implicitement mais nécessairement répondu à ce moyen en estimant qu’en raison de cette méconnaissance la demande de visite du bien n’était pas de nature à avoir prorogé le délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner au-delà duquel l’autorité détentrice du droit de préemption ne peut plus faire usage de ce droit.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

3.

Aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. (…) Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. (…) / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. / Lorsqu’il envisage d’acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d’intention d’aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l’objet d’une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien. Le notaire la transmet aux titulaires de droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage, aux personnes bénéficiaires de servitudes, aux fermiers et aux locataires mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner. / Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien dans des conditions fixées par décret. / (…) ». Aux termes de l’article D. 213-13-2 du même code : « (…) Un constat contradictoire précisant la date de visite et les noms et qualité des personnes présentes est établi le jour de la visite et signé par le propriétaire ou son représentant et par le titulaire du droit de préemption ou une personne mandatée par ce dernier. / (…) ». Aux termes de l’article D. 213-13-3 du même code : « Le propriétaire peut refuser la visite du bien. / (…) ». Aux termes de l’article D. 213-13-4 de ce code : « La demande de la visite du bien visée à l’article D. 213-13-1 indique les références de la déclaration prévue à l’article L. 213-2. Cette demande reproduit, en caractères apparents, les dispositions de l’article L. 213-2 et celles des articles D. 213-13-2 et D. 213-13-3. / Elle mentionne le nom et les coordonnées de la ou des personnes que le propriétaire, son mandataire ou le notaire peut contacter pour déterminer les modalités de la visite. / Elle indique que la visite doit être faite en présence du propriétaire ou de son représentant et du titulaire du droit de préemption ou de la personne mandatée par ce dernier ».

4.

Il résulte de ces dispositions que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l’objet d’une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, le cas échéant prorogé par une demande unique de communication de documents ou une demande de visite du bien, s’ils peuvent ou non poursuivre l’aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l’exercer, les mêmes dispositions imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, le cas échéant prorogé, c’est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé, ou à son mandataire. La réception de la décision par le propriétaire intéressé ou son mandataire dans le délai de deux mois, éventuellement prorogé, à la suite de sa notification, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption.

5.

La déclaration d’intention d’aliéner son bien souscrite par M^me B… a été reçue par la commune de Biarritz le 8 mars 2021. Par deux courriers du 3 mai 2021, notifiés par lettres recommandées avec demandes d’avis de réception dont les plis ont été distribués le 4 mai 2021, le préfet des Pyrénées-Atlantiques, titulaire du droit de préemption sur le territoire de la commune de Biarritz en application de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme, a adressé respectivement à M^me B… et au notaire chargé de la vente une demande de visite de ce bien et une demande de communication de documents. Il ressort des termes de ces courriers qu’ils ne comportaient pas la reproduction des dispositions de l’article L. 213-2 et celles des articles D. 213-13-2 et D. 213-13-3 exigée par l’article D. 213-13-4 du code de l’urbanisme et qu’ils n’en indiquaient que partiellement le contenu, à l’exclusion notamment des règles fixant les conditions de suspension et de reprise du délai de préemption. Ainsi, cette demande de visite du bien n’était pas de nature à avoir prorogé le délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner au-delà duquel l’autorité détentrice du droit de préemption ne peut plus faire usage de ce droit, sans qu’y fassent obstacle les circonstances, inopérantes à les supposer avérées, que la propriétaire du bien concerné n’aurait été privée d’aucune garantie et que l’absence de reproduction des dispositions des articles précités n’aurait eu aucune influence sur la légalité de la décision. En outre, si la demande de communication de documents contenue dans ces mêmes courriers a eu pour effet de suspendre ce même délai de deux mois, il résulte des termes de l’arrêté du préfet des Pyrénées-Atlantiques du 14 juin 2021 déléguant l’exercice du droit de préemption à l’office public de l’habitat Habitat Sud Atlantic, que les documents demandés ont été transmis par un courriel du 14 mai 2021 et que le délai a ainsi recommencé à courir à compter de cette date pour un nouveau délai d’un mois, soit jusqu’au 14 juin 2021, dès lors que le délai restant pour exercer le droit de préemption était inférieur à un mois à la date de réception de cette demande. Par suite, en prenant la décision litigieuse le 16 juin 2021, soit postérieurement à l’expiration de ce délai, le directeur général de l’office public de l’habitat Habitat Sud Atlantic a fait une inexacte application des dispositions précitées de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme.

6.

Il résulte de tout ce qui précède que Habitat Sud Atlantic n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Pau a annulé la décision du 16 juin 2021 par laquelle le directeur général de l’office public de l’habitat Habitat Sud Atlantic a exercé le droit de préemption sur la parcelle bâtie cadastrée section … dans la commune de Biarritz. Par voie de conséquence, ses conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées.

DÉCIDE :

La requête de Habitat Sud Atlantic est rejetée.

Le présent arrêt sera notifié à l’office public de l’habitat Habitat Sud Atlantic, à la société à responsabilité limitée Les Embruns XV et à M^me A… B….

Délibéré après l’audience du 19 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M. Rey-Bèthbéder, président,

M^me Ladoire, présidente-assesseure,

M. Henriot, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 avril 2026.

La présidente-assesseure,

S. LADOIRE

Le président-rapporteur,

É. REY-BÈTHBÉDER

Le greffier,

F. PHALIPPON

La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.