Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M^me M… D…, M^me P… N…, M^me O… E…, M^me B… C…, M. F… H…, la SCI Terre-Neuve, M. J… G… et M. I… L… ont demandé au tribunal administratif de Rouen :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 076 259 19 O0001 du 30 juillet 2019 par lequel le maire de Fécamp a accordé à la société Odyssée immobilier un permis de construire un hôtel avec centre de thalassothérapie sur un terrain situé au Grand Quai à Fécamp, ainsi que les décisions implicites rejetant leurs recours gracieux contre cet arrêté ;

2°) d’annuler l’arrêté n° PC 076 259 19 O0001 M01 du 29 septembre 2020 par lequel le maire de Fécamp a accordé à la société Odyssée immobilier un permis de construire modificatif ;

3°) de mettre à la charge de la ville de Fécamp la somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par un jugement avant dire-droit n°2000074 du 5 mai 2022, le tribunal administratif de Rouen a refusé d’admettre l’intervention de M. I… L… en son article 1er, a donné acte du désistement d’instance de M. F… H… et de la SCI Terre-Neuve en son article 2, a sursis à statuer sur la requête de M^me D… et autres jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois accordé à la société Odyssée immobilier et à la ville de Fécamp pour régulariser le vice constaté à son point 31 en son article 3 et a réservé jusqu’en fin d’instance tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’était pas expressément statué en son article 4.

Le maire de la commune de Fécamp a délivré le 6 septembre 2022 un permis de construire modificatif à la SAS Odyssée immobilier.

Dans le dernier état de leurs écritures, M^me D… et autres ont maintenu leurs conclusions à fin d’annulation des arrêtés des 30 juillet 2019 et 29 septembre 2020 ainsi qu’au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et ont, en outre, demandé au tribunal administratif de Rouen d’annuler l’arrêté du 6 septembre 2022.

Par un jugement n°2000074 du 9 février 2023, le tribunal administratif de Rouen a rejeté les demandes de M^me D… et autres.

Procédure devant la cour :

I. Sous le n°22DA01428, par une requête, enregistrée le 5 juillet 2022, et des mémoires complémentaires enregistrés les 24 février et 20 mars 2023, M^me M… D…, M^me P… N…, M^me O… E…, M^me B… C… et M. J… G…, représentés par la SELARL EBC Avocats, doivent être regardés comme demandant à la cour :

1°) d’annuler l’article 3 du jugement avant dire-droit du 5 mai 2022 ;

2°) d’annuler l’arrêté n° PC 076 259 19 O0001 du 30 juillet 2019 par lequel le maire de Fécamp a accordé à la société Odyssée immobilier un permis de construire un hôtel avec centre de thalassothérapie sur un terrain situé au Grand Quai à Fécamp, ainsi que les décisions implicites rejetant leurs recours gracieux contre cet arrêté ;

3°) d’annuler l’arrêté n° PC 076 259 19 O0001 M01 du 29 septembre 2020 par lequel le maire de Fécamp a accordé à la société Odyssée immobilier un permis de construire modificatif ;

4°) de mettre à la charge de la ville de Fécamp la somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Les appelants soutiennent que :

En ce qui concerne leur intérêt à agir :

 – ils ont bien intérêt à agir à l’encontre des permis contestés et intérêt à faire appel à l’encontre du jugement du 5 mai 2022,

En ce qui concerne la régularité du jugement avant dire-droit contesté :

 – il est irrégulier dès lors qu’il ne vise pas le plan local d’urbanisme et le plan local d’urbanisme intercommunal dont il fait application,

En ce qui concerne le bien-fondé du jugement avant dire-droit contesté :

S’agissant du permis de construire initial :

 – l’instruction de la demande a été irrégulière, les avis de « Eaux de Normandie », d’Enedis et de la commission communale de sécurité ayant été rendus sans que ces services aient eu connaissance des dernières pièces versées au dossier de demande,

 – le dossier de demande de permis est entaché d’incomplétudes et d’incohérences s’agissant de l’emprise du projet et de sa hauteur,

 – le permis méconnaît l’article UP 2 du plan local d’urbanisme,

 – il méconnaît l’article UP 6 du plan local d’urbanisme non seulement comme l’a jugé le tribunal sur le Grand quai mais également sur la rue du commandant K…,

 – il méconnaît l’article UP 10 du plan local d’urbanisme,

 – il méconnaît l’article UP 11 du plan local d’urbanisme et le règlement du site patrimonial remarquable,

 – il méconnaît les prescriptions applicables à la zone jaune du plan de prévention des risques naturels des vallées de la Valmont et de la Ganzeville et est entaché d’erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme,

 – le permis est illégal en l’absence de déclassement des dépendances du domaine public sur lesquelles est implanté le projet.

S’agissant du permis de construire modificatif en date du 29 septembre 2020 :

 – le dossier de demande de permis modificatif est entaché d’incomplétudes et d’incohérences s’agissant de l’emprise du projet, de sa hauteur, de sa destination et de la description de l’environnement urbain et des activités voisines, et n’a donc pas régularisé l’incomplétude du dossier de demande initial,

 – le permis modificatif méconnaît la règle de hauteur prévue par l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) n° 15, à la supposer applicable,

 – cette règle est illégale, dès lors qu’elle n’est pas une simple orientation mais une règle impérative qui ne peut être fixée que par le règlement du plan local d’urbanisme. Il y a donc lieu d’examiner la hauteur maximale des bâtiments par rapport à l’article UP10 du PLU communal anciennement en vigueur, dont les dispositions ne sont pas en l’espèce respectées sur le Grand quai, sur la rue du Commandant K… et sur le quai de halage,

 – le permis modificatif méconnaît les règles d’implantation prévues par l’OAP n° 15, à les supposer applicables,

 – cette règle est illégale, dès lors qu’elle n’est pas une simple orientation mais une règle impérative qui ne peut être fixée que par le règlement du plan local d’urbanisme. Il y a donc lieu d’examiner l’implantation des bâtiments par rapport à l’article UP6 du PLU communal anciennement en vigueur, dont les dispositions ne sont pas en l’espèce respectées,

 – le permis modificatif méconnaît les dispositions de l’OAP n° 15 relatives à la qualité de l’insertion architecturale, urbaine et paysagère et le règlement du site patrimonial remarquable,

 – le permis méconnaît les dispositions de l’OAP n° 15 relatives au nombre de places de stationnement, dès lors qu’il n’y avait pas lieu de considérer que l’intégralité de la surface de plancher était affectée à une destination d’hébergement touristique et hôtelier du fait de la présence de bureaux, de commerces, d’un espace de conférences et d’un restaurant.

Par un mémoire en défense, enregistré le 26 février 2023, la commune de Fécamp, représentée par la SELARL Ekis Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge solidaire des appelants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

En ce qui concerne la régularité du jugement attaqué :

 – il cite dans ses motifs les dispositions du PLU et du PLUi dont il fait application.

En ce qui concerne le bien-fondé du jugement attaqué :

 – les moyens dirigés contre les dispositions modifiés du permis initial sont inopérants. Dans ces conditions, les requérants ne peuvent utilement soutenir que l’instruction de la demande du permis initial serait viciée en ce que la commission communale d’accessibilité n’aurait pas rendu son avis sur la base de l’ensemble des pièces pertinentes dès lors qu’elle a rendu un nouvel avis dans le cadre de l’instruction du permis de construire modificatif. Sont également inopérants les moyens tirés de la méconnaissance par le permis initial des dispositions de l’article UP10 du PLU communal relatives à la hauteur des constructions et de l’absence de déclassement des parcelles BI n°128 et 130, qui ne sont plus comprises dans l’emprise du projet,

 – les autres moyens soulevés par les appelants et qui ont été écartés par le tribunal ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 février 2023, la société Odyssée Immobilier, représentée par la SCP Lenglet, Malbesin et Associés, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge solidaire des appelants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société pétitionnaire soutient que :

 – les conclusions des appelants dirigées contre le jugement du 5 mai 2022 en tant qu’il met en œuvre les dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme sont privées d’objet ;

 – le jugement attaqué est régulier dès lors que les dispositions des règlements locaux d’urbanisme n’ont pas à être obligatoirement visés en application de l’article R. 741-2 du code de justice administrative,

 – les requérants, qui n’ont pas la qualité de voisins immédiats du projet et qui ne justifient pas d’une atteinte aux conditions d’occupation des biens dont ils sont propriétaires, sont dépourvus d’intérêt à agir à l’encontre des arrêtés en litige,

 – les moyens dirigés contre le permis de construire initial ne sont pas fondés,

 – les moyens qui sont dirigés contre le permis de construire modificatif, dont la légalité doit être appréciée par rapport à l’OAP n° 15 du PLUi y compris en ce qui concerne la hauteur du bâtiment projeté, et qui ont été écartés par le tribunal ne sont pas fondés,

 – à supposer même qu’il y ait lieu d’écarter, par voie de l’exception d’illégalité, l’OAP n°15 en tant qu’elle réglemente la hauteur, il y a lieu pour la cour de juger non que redeviennent applicables les dispositions de l’article UP 10 du PLU communal mais que la hauteur de la future construction est libre en zone Usr du PLUi.

II. Sous le n°23DA00559, par une requête, enregistrée le 28 mars 2023, et un mémoire complémentaire enregistré le 21 décembre 2023, M^me M… D…, M^me P… N…, M^me O… E…, M^me B… C… et M. J… G…, représentés par la SELARL EBC Avocats, demandent à la cour, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler le jugement du 9 février 2023 ;

2°) d’annuler l’arrêté du 6 septembre 2022 par lequel le maire de la commune de Fécamp a accordé à la SAS Odyssée immobilier un permis de construire modificatif ;

3°) de rejeter les conclusions indemnitaires présentées par la SAS Odyssée immobilier sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Fécamp la somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Les appelants soutiennent que :

En ce qui concerne la régularité du jugement contesté :

 – il est irrégulier dès lors qu’il ne vise pas le plan local d’urbanisme et le plan local d’urbanisme intercommunal dont il fait application,

En ce qui concerne le bien-fondé du jugement contesté :

 – l’arrêté du 6 septembre 2022 méconnaît les dispositions de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme, dès lors qu’il n’est pas établi que les services instructeurs, tel le service départemental d’incendie et de secours, ont été de nouveau consultés ;

 – il est illégal, dès lors que le dossier de permis de construire modificatif est incomplet, en ce qu’aucune « étude » telle que celle prévue par l’orientation d’aménagement et de programmation n° 15 « La Mâture » n’y est annexée mais aussi qu’aucun élément précis justifiant du nombre nécessaire de places de stationnement n’est intégré dans le dossier de demande,

 – il méconnaît l’orientation d’aménagement et de programmation n° 15 « La Mâture », dès lors que le nombre de place de stationnement prévu est insuffisant.

En ce qui concerne les conclusions indemnitaires présentées par la société pétitionnaire sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme :

 – aucun comportement abusif ne peut leur être reproché dès lors notamment qu’ils ont bien intérêt à agir à l’encontre des autorisations d’urbanisme en litige et que plusieurs illégalités affectaient le permis initial et ont été par la suite régularisées,

 – le préjudice lié à l’augmentation du coût des travaux n’est qu’éventuel et ne saurait en toute hypothèse être en lien avec leur action contentieuse pour ce qui concerne l’augmentation subie entre 2018 et 2020,

 – les frais de cautionnement ne sont pas en lien direct et exclusif avec leur recours contentieux,

 – le préjudice moral, la perte de temps et l’immobilisation des équipes ne sont pas établis.

Par un mémoire distinct, enregistré le 11 décembre 2023, et un mémoire en défense, enregistré le 21 décembre 2023, la société Odyssée Immobilier, représentée par la SCP Lenglet, Malbesin et Associés, demande à la cour :

1°) de rejeter la requête ;

2°) de condamner solidairement M^me D…, M^me N…, M^me E…, M^me C… et M. G… à lui verser la somme de 4 180 355 euros en application de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme ;

3°) de les condamner solidairement à lui verser les sommes de 5 000 et 15 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société pétitionnaire soutient que :

 – les requérants, qui ne justifient pas d’un intérêt à agir à l’encontre des autorisations d’urbanisme en litige, ont un comportement abusif relevant des dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme,

 – son projet souffre d’un retard de près de quatre ans qui l’expose à d’importants surcoûts consistant en une augmentation des coûts des travaux dont il sera fait une juste appréciation, sur la base de l’indice BT01, en la fixant à 4 015 346 euros. Elle justifie également d’un préjudice d’un montant de 3 960 euros TTC du fait de la nécessité dans laquelle elle s’est trouvée de réaliser une nouvelle étude de marché. Elle a également été exposée à des frais de cautionnement d’un montant de 11 048,68 euros. Il sera fait une juste appréciation de son préjudice moral en le fixant à 100 000 euros. Il sera enfin fait une juste appréciation de son préjudice consistant en une perte de temps et en une immobilisation de ses équipes en le fixant à 100 000 euros.

 – le jugement attaqué est régulier dès lors que les dispositions des règlements locaux d’urbanisme n’ont pas à être obligatoirement visés en application de l’article R. 741-2 du code de justice administrative,

 – les requérants, qui n’ont pas la qualité de voisins immédiats du projet et qui ne justifient pas d’une atteinte aux conditions d’occupation des biens dont ils sont propriétaires, sont dépourvus d’intérêt à agir à l’encontre des arrêtés en litige,

 – les moyens soulevés par les appelants sont inopérants et au surplus, non fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 décembre 2023, la commune de Fécamp, représentée par la SELARL Ekis Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que les appelants soient condamnés à lui verser solidairement la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune soutient que :

— le jugement attaqué, qui cite dans ses motifs les dispositions du PLU et du PLUi dont il fait application, n’est pas irrégulier,

 – le moyen des requérants relatif à l’absence de nouvelles consultations n’est pas assorti des précisions suffisantes permettant d’en apprécier la portée et le bien-fondé. Il est en toute hypothèse non-fondé,

 – le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande en ce qui concerne la détermination des besoins en stationnement est inopérant dès lors que le permis de construire modificatif n°2 n’a pas modifié les places de stationnement automobiles,

 – le nombre de places de stationnement projetées est compatible avec l’OAP n°15, laquelle prévoit que ce nombre est déterminé après étude des besoins et en fonction de différents critères.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

 – le code du patrimoine ;

 – le code de l’urbanisme ;

 – le plan local d’urbanisme communal de Fécamp ;

 – le plan local d’urbanisme intercommunal de Fécamp Caux Littoral Agglo ;

 – le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

 – le rapport de M. Thulard, premier conseiller,

 – les conclusions, de M. Eustache, rapporteur public,

 – et les observations de M^e Colliou, représentant M^me D… et autres, et de M^e Le Velly, représentant la commune de Fécamp.

Considérant ce qui suit :

1. La SAS Odyssée immobilier a présenté le 11 janvier 2019 une demande de permis de construire valant autorisation de démolir pour l’édification d’un hôtel avec centre de thalassothérapie sur un ensemble de parcelles implantées dans la presqu’île de la zone portuaire de Fécamp, entre le Grand Quai et la rue du commandant K…. Par un arrêté du 30 juillet 2019, le maire de la commune de Fécamp lui a accordé le permis de construire sollicité, en l’assortissant de prescriptions. M. G… a adressé le 17 septembre 2019 au maire de la commune de Fécamp un recours gracieux contre cet arrêté. M^me D…, M. N…, M^me E…, M. H… et M^me C… ont fait de même le 24 septembre 2019. Ces recours ont été implicitement rejetés du fait du silence gardé sur eux par le maire de Fécamp.

2. Le 9 juillet 2020, la SAS Odyssée immobilier a déposé une demande de permis de construire modificatif qui lui a été accordé par un arrêté du 29 septembre 2020 du maire de Fécamp.

3. M^me M… D…, M^me P… N…, M^me O… E…, M^me B… C…, M. F… H…, la SCI Terre-Neuve, M. J… G… et M. I… L… ont demandé au tribunal administratif de Rouen d’annuler ces deux arrêtés des 30 juillet 2019 et 29 septembre 2020, ensemble les décisions implicites de rejet de recours gracieux à l’encontre du permis initial. Par un jugement avant dire droit du 5 mai 2022, le tribunal a refusé d’admettre l’intervention de M. I… L… en son article 1er, a donné acte du désistement d’instance de M. F… H… et de la SCI Terre-Neuve en son article 2, a, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sursis à statuer sur la requête de M^me D… et autres jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois accordé à la société Odyssée immobilier et à la ville de Fécamp pour régulariser le vice tiré de l’incomplétude du dossier de demande de permis modificatif relativement aux dispositions des e) et f) de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme en son article 3 et, enfin, a réservé jusqu’en fin d’instance tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’était pas expressément statué en son article 4.

4. Par une première requête enregistrée au greffe de la cour sous le n°22DA01428, M^me D…, M^me N…, M^me E…, M^me C… et M. G… doivent être regardés comme demandant au tribunal d’annuler l’article 3 du jugement du 5 mai 2022.

5. Le maire de Fécamp a délivré le 6 septembre 2022 un second permis de construire modificatif à la SAS Odyssée immobilier en exécution du jugement avant dire-droit du 5 mai 2022. Estimant que le vice entachant le premier permis de construire modificatif en date du 20 septembre 2020 avait été régularisé par cet arrêté, le tribunal a rejeté la demande de M^me D… et autres par un jugement du 9 février 2023.

6.

Par une seconde requête, qui a été enregistrée au greffe de la cour sous le n°23DA00559 et qu’il y a lieu de joindre à la requête n°22DA01428 pour qu’il y soit statué par un seul arrêt, M^me D…, M^me N…, M^me E…, M^me C… et M. G… demandent au tribunal d’annuler le jugement du 9 février 2023.

Sur la régularité des jugements :

7. L’article R. 741-2 du code de justice administrative dispose que la décision rendue par une juridiction administrative « contient (…) les visas des dispositions législatives ou réglementaires dont elle fait application. ».

8. Si les visas du jugement avant dire-droit du 5 mai 2022 font uniquement mention du code de l’urbanisme, ses motifs reproduisent le texte des dispositions du règlement local d’urbanisme communal de Fécamp et du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de Fécamp Caux Littoral Agglo dont le tribunal a fait application. Par ailleurs, le jugement du 9 février 2023 du tribunal administratif de Rouen n’a pas fait application de ce PLUi et n’avait donc pas à le viser. Il en résulte que les jugements attaqués satisfont aux dispositions précitées de l’article R. 741-2 du code de justice administrative.

Sur les fins de non-recevoir opposées dans les deux instances :

9. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. ».

10. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci.

11. Comme l’avait jugé le tribunal dans son jugement avant dire-droit du 5 mai 2022, il ressort des pièces du dossier que les requérants sont propriétaires de maisons d’habitation situées à des distances d’environ cent à trois cents mètres au nord-est et à l’est du terrain d’assiette du projet litigieux, dont ils sont séparés uniquement par le chenal du port de Fécamp. Ils bénéficient depuis leurs propriétés de vues dégagées sur le port et le centre de Fécamp. La construction projetée comprend un rez-de-chaussée et quatre étages et présente une hauteur d’environ dix-huit mètres et une emprise au sol de plus de trois mille mètres carrés. Elle est ainsi, compte tenu de ses dimensions et de son emplacement, de nature à affecter directement les conditions de jouissance des biens des requérants, lesquels ont dès lors intérêt à demander l’annulation des permis de construire litigieux contrairement à ce que soutient en défense la SAS Odyssée Immobilier.

Sur la requête n° 22DA01428 :

En ce qui concerne les moyens écartés par le jugement avant dire-droit :

S’agissant des principes applicables :

12. Lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises.

13. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce.

14. Il en va de même dans le cas où le bénéficiaire de l’autorisation initiale notifie en temps utile au juge une décision individuelle de l’autorité administrative compétente valant mesure de régularisation à la suite d’un jugement décidant, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de surseoir à statuer sur une demande tendant à l’annulation de l’autorisation initiale.

15. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre l’autorisation initiale.

S’agissant de la portée des permis modificatifs délivrés à la SAS Odyssée Immobilier :

16. Le permis de construire initial du 30 juillet 2019 a été délivré sous l’empire du plan local d’urbanisme de Fécamp alors applicable.

17. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif n°1 en date du 29 septembre 2020 a porté sur l’alignement des constructions, leur hauteur, leur emprise foncière, leur aspect extérieur du fait de la modification des toitures et des façades et, enfin, en un changement de destinations et sous-destinations de certaines surfaces qui devaient initialement accueillir un espace de coworking et qui sont désormais destinées à un espace de restauration. Le pétitionnaire a également réduit la surface du local vélo de 39,45 à 31,26 m². Il n’a en revanche pas modifié le nombre de places de stationnements pour les automobiles, qui est resté fixé à 116. Ce premier permis de construire modificatif a été délivré sous l’empire du plan local d’urbanisme intercommunal de Fécamp Caux Littoral Agglo tel qu’approuvé par délibération du 18 décembre 2019. Ce plan a classé le terrain d’assiette du projet en zone dite Usr, c’est-à-dire en zone urbaine sans règlement, et l’a inclus dans l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) n°15.

18. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif n°2 en date du 6 septembre 2022 a été délivré à la SAS Odyssée Immobilier afin de régulariser le vice relevé par le tribunal administratif de Rouen dans son jugement avant dire-droit du 5 mai 2022 et également pour augmenter la surface du local vélo. Ce second permis de construire modificatif a été délivré sous l’empire du plan local d’urbanisme intercommunal de Fécamp Caux Littoral Agglo dans ses dispositions issues de sa modification simplifiée n°1, approuvée par délibération du 5 avril 2022.

S’agissant des dispositions non-modifiées du permis de construire initial en date du 30 juillet 2019 :

Quant au caractère irrégulier des avis émis par Eaux de Normandie et Enedis :

19. Aux termes de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur ».

20. Les requérants soutiennent que l’instruction serait irrégulière au motif que la société Eaux de Normandie et la société Enedis auraient émis des avis sur la demande de permis de construire respectivement les 7 et 29 mars 2019, sans prendre connaissance de pièces complémentaires versées au dossier en mars 2019. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que ces pièces auraient pu avoir une incidence sur le sens des avis émis par lesdites sociétés ni, par suite, qu’il aurait été nécessaire qu’Eaux de Normandie ou Enedis émette un nouvel avis.

Quant à la méconnaissance de l’article UP2 du plan local d’urbanisme de la ville de Fécamp :

21. Aux termes de l’article UP 2 du règlement du plan local d’urbanisme de la ville de Fécamp alors applicable, les types d’occupation ou d’utilisation des sols autorisées sous conditions dans cette zone comprenaient notamment : « 2.3 : Les activités commerciales, de bureaux et artisanales liées aux activités de la mer, au nautisme, au tourisme et aux énergies renouvelables (…) ».

22. Le permis initial, non modifié ultérieurement sur ce point, autorise la construction d’un hôtel, d’un restaurant, d’un espace de thalassothérapie et d’espaces annexes. L’ensemble du bâtiment litigieux est ainsi affecté à des activités commerciales liées au tourisme, conformément aux dispositions précitées.

Quant à la méconnaissance de l’article UP6 :

23. Aux termes de l’article UP 6 du plan local d’urbanisme : « Implantations des constructions par rapport aux emprises publiques / 6.1 Le long du Grand Quai, les nouvelles constructions devront obligatoirement être implantées à l’alignement du musée des Pêcheries. / (…) ». Aux termes de son 6.2 et du schéma qui lui est joint, les emprises des constructions implantées de chaque côté de la rue du commandant K… doivent être distantes d’au moins 12 mètres.

24. En l’absence de définition dans le PLU des modalités d’application de ces dispositions, et compte tenu de leur objet visant à la création d’un front bâti continu et une continuité visuelle avec le musée des Pêcheries, la règle d’implantation des constructions nouvelles à l’alignement du musée des Pêcheries doit être interprétée comme s’appliquant à l’ensemble des éléments de construction situés le long du Grand Quai.

25. Il ressort des pièces du dossier et est d’ailleurs constant que l’ensemble du premier étage et une partie des deuxième, troisième et quatrième étages du bâtiment projeté le long du Grand Quai sont en retrait de l’alignement du musée. En outre, des éléments des deuxième, troisième et quatrième étages sont en surplomb de la voie publique et excèdent de ce fait l’alignement du musée.

26. Les requérants sont ainsi fondés à soutenir que le permis de construire initial, dans cette mesure, était contraire à l’article UP 6 précité.

27. En revanche, ainsi que l’a jugé à raison le tribunal, il ressort des plans de masse joints au dossier de demande que l’ensemble de la construction projetée est implanté à au moins douze mètres de l’alignement opposé de la rue du commandant K…, conformément à l’article UP 6.

Quant à la méconnaissance des prescriptions applicables à la zone jaune du plan de prévention des risques naturels des vallées de la Valmont et de la Ganzeville et à la méconnaissance manifeste de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme :

28. Le plan de prévention des risques naturels des vallées de la Valmont et de la Ganzeville dispose : « 2.7.1 Interdictions en zone jaune / Les sous-sols et caves sont interdits. / 2.7.2 Prescriptions particulières en zone jaune / Les projets doivent respecter les prescriptions suivantes : (…) les constructions nouvelles seront dotées d’un dispositif de coupure du réseau électrique, placé à 0,50 m au-dessus du terrain naturel, dont il sera fait usage en cas de crue et qui isolera la partie de construction située en dessous de cette cote, / les constructions nouvelles seront dotées d’un dispositif de coupure des autres réseaux techniques (gaz, eau), placé à 0,50 m au-dessus du terrain naturel, dont il sera fait usage en cas de crue et qui isolera la partie de la construction située en dessous de cette cote ».

29. Aux termes de l’article de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

30. En premier lieu, les requérants font valoir que le projet de la SAS Odyssée Immobilier prévoit la construction d’un sous-sol dès lors que le plancher de certaines parties du rez-de-chaussée bas, affectées à un usage de parking, est situé en-dessous du terrain naturel.

31. Il ressort toutefois des plans des façades que si les requérants se réfèrent à un soi-disant terrain naturel pour démontrer la méconnaissance de l’article 2.7.1 précité, l’altimétrie correspondante est en réalité celle du sol avant travaux. Cette altimétrie de référence tient ainsi compte de l’épaisseur de dalles bétons qui sont actuellement présentes sur le terrain d’assiette du projet et qui recouvrent des caves dont la société pétitionnaire prévoit le comblement. Ces dalles seront décapées avant construction, ce qui conduira à un léger décaissement. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier que le plancher des parkings implantés au rez-de-chaussée bas sera situé en un quelconque point à une altimétrie inférieure à celle du terrain naturel. En outre, il ressort des pièces du dossier que la grande majorité de ce parking est implantée à une altimétrie identique ou légèrement supérieure à celle du sol avant travaux et que pour les autres parties, la différence entre le plancher de ce niveau et le terrain actuel n’est que de quelques centimètres et s’explique par la déclivité du terrain. L’intégralité de ces planchers se situe à une altimétrie supérieure à 5.52 m A…, ce qui correspond à la côte de référence en matière de submersion marine. Dans ces conditions, aucun sous-sol au sens et pour l’application de l’article 2.7.1 précité n’est projeté par la société pétitionnaire, contrairement à ce que soutiennent les requérants.

32. En deuxième lieu, les pièces constitutives d’un dossier de demande de permis de construire sont limitativement énumérées par le code de l’urbanisme et aucune d’entre elles n’a vocation à préciser les dispositifs de coupure des réseaux d’électricité, d’eau et de gaz retenus par le pétitionnaire. Il n’appartenait donc pas à la SAS Odyssée Immobilier de joindre à sa demande une pièce relative à de tels dispositifs. La notice architecturale jointe au dossier de demande de permis de construire initial indique par ailleurs explicitement que, pour assurer la conformité au plan de prévention des risques naturels d’inondation, toutes les dispositions techniques relatives à la construction seront mises en œuvre. L’intimée a également fait explicitement valoir dans son mémoire en défense enregistré au greffe de la cour le 28 février 2023 qu’elle se conformerait aux prescriptions techniques relatives aux dispositifs de coupure des différents réseaux. Dans ces conditions, il ne ressort en tout état de cause pas des pièces du dossier que le projet en litige méconnaîtrait les prescriptions techniques particulières mentionnées au point 2.7.2 précité.

33. En troisième lieu, compte tenu de ce qui vient d’être dit aux points 31 et 32, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le permis de construire initial méconnaîtrait manifestement les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Quant à l’implantation irrégulière sur le domaine public :

34. Ni les dispositions du code de la voirie routière relatives à la voirie des collectivités territoriales ni celles du code général de la propriété des personnes publiques relatives aux dépendances du domaine public communal ne sont au nombre des dispositions dont l’autorité qui délivre le permis de construire doit assurer le respect. Le moyen tiré par les requérants de ce que le conseil départemental de la Seine-Maritime et le conseil municipal de Fécamp n’aurait pas délibéré sur le déclassement de parcelles relevant des domaines publics départementaux et communaux et destinées à servir d’emprise à la construction autorisée le 30 juillet 2019 est par suite inopérant à l’encontre du permis de construire initial.

35. Au surplus, aux termes de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public ».

36. Il résulte de ces dispositions que, saisi d’un moyen tiré de ce que des pétitionnaires n’avaient pas qualité pour déposer une demande de permis de construire incluant des aménagements sur le domaine public, le juge administratif ne peut se fonder sur l’absence de déclassement et de transfert de la propriété de la parcelle concernée pour leur refuser cette qualité, mais doit uniquement rechercher si, à défaut de déclassement et de transfert de la propriété de la parcelle, le dossier joint à la demande comporte une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public.

37. A supposer que les requérants aient entendu se prévaloir de l’absence de qualité de la SAS Odyssée Immobilier pour déposer la demande de permis de construire initial au motif que son projet incluait des aménagements sur le domaine public, il ressort des pièces du dossier que le dossier joint à sa demande comportait une lettre du conseil départemental qui exprimait son accord pour engager une procédure d’autorisation d’occupation temporaire des dépendances de son domaine public en cause, à savoir les parcelles cadastrées BI nos 128 et 130 ainsi que des parties de terrain non cadastrées, faisant partie du domaine public du port de Fécamp. Par ailleurs, si l’emprise de la construction projetée inclut également de très petites parties des parcelles cadastrées BI nos 143, 144, 145 et 146 qui sont la propriété de la commune et qui longent la voie publique, il ne ressort pas des pièces du dossier que ces parties de parcelle seraient des accessoires indispensables de cette voirie ni, par suite, qu’elles appartiendraient au domaine public communal à un quelconque titre, ainsi que l’estime d’ailleurs la commune de Fécamp elle-même dans ses écritures.

38. Dans ces conditions, à les supposer soulevés, les moyens tirés de la méconnaissance de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme et de l’absence de qualité du pétitionnaire ne sont pas fondés.

S’agissant des dispositions du permis de construire modificatif n°1 en date du 29 septembre 2020 :

Quant au dossier de demande :

39. En premier lieu, le dossier de demande de permis modificatif indique que l’emprise au sol du projet est de 3 271,54 m². Une telle indication n’est pas contradictoire avec les autres pièces du dossier dès lors, notamment, que la surface de 3 539 m² dont se prévalent les requérants correspond à la superficie de la parcelle BI 222 et que celle-ci ne sera pas intégralement construite.

40. En deuxième lieu, la société pétitionnaire a transmis au service instructeur une lettre du président du conseil départemental de la Seine-Maritime confirmant son « accord pour engager la procédure d’autorisation temporaire d’occupation du domaine public » « relative à la construction d’un complexe hôtelier et centre de thalassothérapie ». Il ne ressort pas des pièces du dossier que cet accord aurait été donné sur la base d’informations erronées ou incomplètes ni par suite qu’il ne porterait pas sur l’ensemble des dépendances du domaine public départemental devant faire l’objet d’une autorisation d’occupation temporaire, y compris celles destinées à accueillir des terrasses. Ainsi qu’il a par ailleurs été dit au point 37, le projet de construction litigieux ne porte pas sur une dépendance du domaine public communal. Il en résulte que le dossier de demande du permis modificatif n°1 comprenait l’ensemble des pièces requises par les dispositions de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme précitées au point 35.

41. En troisième lieu, le dossier de demande de permis de construire modificatif contient des plans de façade à l’échelle 1/200ème qui représentent la hauteur des différents niveaux du projet, les cotes altimétriques A… correspondantes et le niveau du terrain naturel, ainsi qu’un plan de masse coté dans les trois dimensions. Les requérants ne sont par suite pas fondés à soutenir qu’il ne permettait pas au service instructeur de déterminer la hauteur des constructions projetées ni le respect des dispositions d’urbanisme réglementant celle-ci.

42. Enfin, en quatrième lieu et contrairement à ce que soutiennent les requérants, le plan de masse joint au dossier de demande de permis de construire modificatif précise l’implantation approximative du « futur centre de maintenance du parc éolien ». Alors qu’ils ne contestent pas que ce centre n’était pas achevé ni même en cours de construction à la date du dépôt du dossier, ils ne sont pas fondés à soutenir que ce dernier serait incomplet en ce qu’il n’en tiendrait pas compte dans les autres pièces, notamment celles relatives à l’insertion paysagère du projet. De même, le plan de masse fait figurer l’ensemble des installations portuaires existantes à proximité du terrain d’assiette, si bien qu’est sans incidence sur la complétude du dossier de demande de permis modificatif la circonstance que ni la notice architecturale ni aucune autre pièce du dossier de demande ne mentionnerait l’activité de pêche conduite sur le Grand Quai. A cet égard, les appelants ne peuvent utilement se prévaloir de l’existence d’une barrière d’accès en façade nord, sur la voie publique, à l’extrémité du grand quai, dès lors que le permis de construire modificatif n°1 n’a ni pour objet ni pour effet d’autoriser l’installation d’une telle barrière, qui a été représentée sur le plan de masse à titre indicatif.

43.

Il résulte de l’ensemble de ce qui vient d’être dit que M^me D… et autres ne sont pas fondés à soutenir que le dossier de demande du permis de construire modificatif n°1 serait incomplet pour un motif autre que celui qui a été retenu par le tribunal administratif de Rouen dans son jugement avant dire-droit du 5 mai 2022 et qui tient à la méconnaissance des dispositions des e) et f) de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme.

Quant à la hauteur du bâtiment projeté :

44. En premier lieu, aux termes de l’article L. 151-6 du code de l’urbanisme : « Les orientations d’aménagement et de programmation comprennent, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, des dispositions portant sur l’aménagement, l’habitat, les transports, les déplacements et, en zone de montagne, sur les unités touristiques nouvelles (…) ». Aux termes de l’article R. 151-8 du même code : " Les orientations d’aménagement et de programmation des secteurs de zones urbaines ou de zones à urbaniser mentionnées au deuxième alinéa du R. 151-20 dont les conditions d’aménagement et d’équipement ne sont pas définies par des dispositions réglementaires garantissent la cohérence des projets d’aménagement et de construction avec le projet d’aménagement et de développement durables. / Elles portent au moins sur : / 1° La qualité de l’insertion architecturale, urbaine et paysagère ; / (…) / Ces orientations d’aménagement et de programmation comportent un schéma d’aménagement qui précise les principales caractéristiques d’organisation spatiale du secteur. ".

45. Les autorisations d’urbanisme sont soumises à une simple obligation de compatibilité avec les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) définies par les dispositions précitées. Si les OAP peuvent être en partie exprimées sous forme quantitative, il appartient aux autorités compétentes pour délivrer ces autorisations non de veiller à la conformité des projets à leurs énonciations, mais uniquement de s’assurer de leur compatibilité avec les orientations générales qu’elles définissent.

46. Saisi d’un moyen en ce sens, il appartient au juge administratif de rechercher, dans le cadre d’une analyse globale le conduisant à prendre en compte l’ensemble des orientations et objectifs retenus par les auteurs du PLU, ainsi que, le cas échéant, leur degré de précision, si le projet de construction n’est pas incompatible avec une OAP, sans rechercher l’adéquation du projet à chaque disposition ou objectif particulier.

47. En l’espèce, le règlement du plan local d’urbanisme de la communauté d’agglomération Fécamp Caux Littoral applicable au permis de construire modificatif classe le terrain d’assiette en zone « Usr » (zone urbaine sans règlement) et n’y réglemente pas la hauteur des constructions. Ce terrain est en revanche inclus dans l’orientation d’aménagement et de programmation n° 15, laquelle dispose que la pointe de la Presqu’île « accueille aujourd’hui le musée des pêcheries et la criée. Elle doit pouvoir à terme regrouper d’autres bâtiments à l’exemple d’un complexe hôtelier, d’un centre de maintenance des éoliennes off-shore, une extension éventuelle de la criée (liste non exclusive ni exhaustive) ou tout type d’activités artisanales, commerciales, de bureaux liées aux activités de la mer, au nautisme, au tourisme et aux énergies renouvelables. Le musée des pêcheries est l’entité architecturale de référence. Ainsi, le long du grand quai, les nouvelles constructions devront obligatoirement être implantées à l’alignement du musée des pêcheries. La hauteur des nouveaux bâtiments devra être strictement inférieure à celle du musée des pêcheries soit 18 mètres. »

48.

Il résulte de ce qui a été dit aux points 45 et 46 que, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal administratif, la seule circonstance que l’OAP n°15 exprime en des termes quantitatifs précis l’orientation qu’elle retient relativement à la hauteur des nouvelles constructions n’est pas de nature à elle seule à l’entacher d’illégalité. Il en résulte que l’exception d’illégalité de cette orientation, soulevée par les appelants, doit être écartée.

49. Par ailleurs et en second lieu, le permis de construire modificatif n°1 a modifié la toiture du bâtiment projeté au profit d’une toiture terrasse, de façon à ce qu’il ne dépasse pas le musée des pêcheries sur la ligne d’horizon. D’une manière générale, il ressort des pièces du dossier que le projet modifié a bien tenu compte des caractéristiques du musée des pêcheries, défini comme référence architecturale, par le choix de son gabarit, de son implantation et de ses teintes. Dans ces conditions, le moyen tiré d’une incompatibilité entre le permis de construire modificatif n°1 et l’OAP n°15 en raison de la hauteur du bâtiment projeté doit être rejeté.

Quant à l’implantation du bâtiment projeté :

50. En premier lieu, alors que les appelants font uniquement valoir à l’appui de leur moyen tiré de l’exception d’illégalité de l’OAP n°15 que celle-ci serait excessivement précise en ce qu’elle mentionne comme orientation que « le long du grand quai, les nouvelles constructions devront obligatoirement être implantées à l’alignement du musée des pêcheries », il y a lieu d’écarter ladite exception pour les mêmes motifs que ceux déjà énoncés aux points 44 à 48. Il en résulte que l’implantation du bâtiment projeté était régie à la date du permis de construire modificatif n°1 par les seules dispositions de l’OAP n°15, dans un rapport de compatibilité.

51. En second lieu, il ressort des pièces du dossier que le rez-de-chaussée du bâtiment projeté est implanté à l’alignement du musée des pêcheries. Il est en de même de la très grande majorité de ses façades, dès lors que si sa façade nord-ouest présente des retraits et des saillies, ceux-ci sont de faible importance. Dans ces conditions, le moyen tiré d’une incompatibilité du permis de construire modificatif n°1 avec l’OAP n°15 du fait de l’implantation du bâtiment projeté doit être écarté.

Quant à l’insertion paysagère :

52. D’une part, l’OAP n°15 prévoit en complément des orientations déjà citées au point 47 : « L’aspect recherché des constructions est un aspect délibérément contemporain, ce qui n’exclut pas des références ponctuelles aux matériaux caractéristiques du patrimoine bâti Fécampois. En revanche, le style néo-régionaliste est proscrit. Toutes les constructions et l’ensemble des installations devront présenter un aspect architectural et esthétique satisfaisant ainsi qu’une unité d’aspect, de matériaux et de colorations permettant une intégration avec le site et les constructions avoisinantes ».

53. D’autre part, l’article 3 du règlement du site patrimonial remarquable de Fécamp, applicable au secteur du port dispose : «   » 3.2.1 Implantation des bâtiments dans le site / Les bâtiments nouveaux seront implantés de façon à être les plus discrets possible dans le paysage. On s’attachera en particulier : – à respecter les vues lointaines, en particulier les vues plongeantes à partir des coteaux et les perceptions vers ces derniers et vers la ville / – à inscrire les bâtiments correctement dans le site. Les bâtiments seront implantés en relation avec des éléments physiques ou des bâtiments existants. L’orientation des bâtiments doit s’effectuer en relation avec celles des bassins et des quais. / Le volume et la hauteur des bâtiments / La qualité d’insertion dans le site tient entre autres, à un effet d’horizontalité, donné par des bâtiments vastes et très linéaires. Cet effet sera recherché pour les bâtiments nouveaux. Les volumes seront simples : couvertures à un ou plusieurs versants dont la pente sera fonction du matériau de couverture employé. / Les toitures-terrasses pourront être autorisées en particulier sur les bâtiments à rez-de-chaussée, si cette solution assure une meilleure insertion dans le site ou pour les bâtiments à caractère industriel ou commercial ; ou encore pour les projets à caractère contemporain affirmé. / Le vélum doit rester bas, afin de dégager les vues sur la ville et sur les coteaux, à partir du fond de la vallée, comme c’est le cas aujourd’hui et afin de conserver une lecture très horizontale, s’opposant aux « signaux urbains » et aux versants raides des coteaux. (…) 3.4 Bâtiments courants, bâtiments nouveaux, extensions et clôture / (…) 3.4.1 Prescriptions particulières / Les bâtiments d’activités doivent être identifiables comme tel. Les volumes seront simples et présenteront une unité d’aspect. En cas d’emprise importante, il conviendra de fractionner le bâtiment pour limiter l’impact visuel depuis les coteaux. / Les matériaux employés doivent constituer un ensemble homogène, s’intégrant le plus discrètement possible dans le site. / L’aspect doit être mat, les brillances sont proscrites. / Les façades seront traitées dans des tonalités s’apparentant à celles des matériaux traditionnels (brique, silex, enduit) ou dans des teintes soutenues s’intégrant dans le paysage : brun, rouge sombre, vert foncé… Les surfaces brillantes et réfléchissantes sont interdites. / On harmonisera les tonalités des bâtiments entre eux, en tenant compte de ceux qui sont existants aux abords. / La vue plongeante sur ces espaces, à partir des coteaux, induit une perception très forte des couvertures qui devront être uniformes, de tonalité sombre, s’apparentant aux teintes des matériaux traditionnels, en harmonie avec l’existant. La finition de la couverture sera particulièrement étudiée : la pose d’un revêtement gravillonné ou la végétalisation sont préconisés (…) ".

54. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier, notamment du document d’insertion paysagère joint au dossier de demande de permis de construire modificatif n°1, que le projet de la SAS Odyssée Immobilier, qui a au demeurant reçu un avis favorable de l’architecte des bâtiments de France, présente des caractéristiques contemporaines tout en veillant, par le choix de ses teintes, de sa hauteur, de son implantation et de son gabarit, à son insertion avec le musée des pêcheries, désigné par les auteurs du PLUi comme bâtiment architectural de référence. Aucune incompatibilité entre ce permis modificatif et les dispositions de l’OAP n°15 du fait de son insertion paysagère n’est ainsi établie.

55. En deuxième lieu, les requérants ne peuvent utilement soutenir que le projet, par son volume, sa hauteur et ses choix architecturaux, ne se conformerait pas aux exigences de discrétion et de respect des vues lointaines depuis les coteaux de la ville dès lors que les dispositions du règlement du site patrimonial remarquable précité relatives à la préservation de ces vues ne règlementent que l’implantation des bâtiments nouveaux et non leur apparence.

56. En troisième lieu, contrairement à ce que soutiennent M^me D… et autres, les dispositions de ce règlement n’autorisent pas seulement le brun, le rouge sombre et le vert foncé comme teintes de façades mais également toute teinte qui s’harmonise avec les tonalités des bâtiments existants aux abords. Dans ces conditions, en prévoyant, conformément au demeurant à une prescription de l’ABF, qu’une partie de la façade du bâtiment projeté soit de couleur blanc crayeux afin de tenir compte de la tonalité des façades du musée des Pêcheries, le permis modificatif litigieux n’a pas méconnu l’article 3 du règlement du site patrimonial remarquable de Fécamp.

Quant à l’insuffisance des places de stationnement :

57. Il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire n’a apporté aucun changement relativement au nombre de places de stationnement de son projet entre son permis initial et son permis modificatif n°1, celui-ci restant fixé à 116. Il en résulte que M^me D… et autres ne peuvent utilement soutenir que le permis modificatif n°1 serait incompatible avec les dispositions de l’OAP n°15 relatives au stationnement.

58. Alors par ailleurs qu’ils ne font pas valoir que le permis de construire initial méconnaîtrait les dispositions pertinentes du règlement du PLU communal de Fécamp applicable à la zone UP, le moyen d’un vice tenant à l’insuffisance des places de stationnement ne saurait en l’espèce être accueilli.

Quant à la méconnaissance des règles d’occupation du domaine public :

59. Les appelants ne peuvent utilement soutenir que le permis de construire modificatif n°1 méconnaîtrait les règles d’occupation du domaine public, en ce qu’il prévoit la création d’une terrasse au niveau du rez-de-chaussée haut sur le Grand quai, dès lors, premièrement, que cette terrasse était déjà mentionnée par le permis de construire initial et, deuxièmement, que ces autorisations d’urbanisme successives n’ont ni pour objet ni pour effet d’autoriser cette occupation du domaine public, qui n’a été matérialisée dans les plans joints aux demandes de la SAS Odyssée immobilier qu’à titre informatif.

S’agissant des dispositions modifiées du permis de construire initial :

60. En premier lieu, si les requérants font valoir que l’instruction du permis de construire initialement délivré à la SAS Odyssée Immobilier serait irrégulière au motif que la commission communale de sécurité aurait émis un avis sur la base d’un dossier incomplet faute pour lui de comprendre les pièces complémentaires versées par la pétitionnaire en mars 2019, cette commission a rendu un nouvel avis sur le permis de construire modificatif n°1 le 3 septembre 2020. Les requérants ne démontrent ni même n’allèguent que cet avis serait irrégulier. Par suite, le moyen tiré du vice de procédure entachant le permis initial compte tenu du caractère irrégulier de l’avis de la commission communale de sécurité en date du 11 juin 2019 est inopérant, conformément aux principes rappelés aux points 12 à 15.

61. En deuxième lieu, alors qu’il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que le permis de construire modificatif n°1 a été rendu au regard d’un dossier de demande complet et qu’il a régulièrement modifié la hauteur du bâtiment projeté et plusieurs composantes de son insertion paysagère, les moyens tirés de l’incomplétude du dossier de demande de permis initial, ainsi que de la méconnaissance par ce dernier des dispositions des articles UP 10 et UP 11 du plan local d’urbanisme de Fécamp et du règlement du site patrimonial remarquable de Fécamp, sont également inopérants.

62. Enfin, en troisième lieu, il résulte de ce qui a été dit aux points 50 à 51 que le permis modificatif n°1 a régularisé le vice affectant le permis initial quant à son implantation qui avait été mentionné aux points 25 et 26. Cette irrégularité du permis initial n’est ainsi plus de nature à en entraîner l’annulation.

En ce qui concerne la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme par le jugement avant dire droit attaqué :

63. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

64. Lorsqu’un tribunal administratif, après avoir écarté comme non fondés les autres moyens de la requête, a retenu l’existence d’un ou plusieurs vices entachant la légalité du permis de construire dont l’annulation lui était demandée et, après avoir estimé que ce ou ces vices étaient régularisables par un permis modificatif, a décidé de surseoir à statuer en faisant usage des pouvoirs qu’il tient de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pour inviter l’administration à régulariser ce vice, l’auteur du recours formé contre le permis est recevable à faire appel de ce jugement avant dire droit en tant qu’il a écarté comme non fondés les moyens dirigés contre l’autorisation d’urbanisme initiale et également en tant qu’il a fait application de ces dispositions de l’article L. 600-5-1.

65. Toutefois, à compter de l’intervention de la mesure de régularisation dans le cadre du sursis à statuer prononcé par le jugement avant dire droit, les conclusions dirigées contre ce jugement en tant qu’il met en œuvre les pouvoirs que le juge tient de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme sont privées d’objet.

66. Dans le cadre du sursis à statuer prononcé par le jugement avant dire droit du 5 mai 2022, le maire de Fécamp a délivré le permis de construire modificatif demandé par la SAS Odyssée Immobilier aux fins de régulariser le vice identifié par ce jugement tenant à l’incomplétude de son dossier de demande. Par suite, en application des règles énoncées ci-dessus, les conclusions d’appel de M^me D… et autres tendant à l’annulation de ce jugement avant dire droit en tant qu’il met en œuvre la procédure de régularisation prévue à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme sont privées d’objet. Dès lors, comme le fait valoir la commune, il n’y a plus de lieu de statuer sur ces conclusions.

Sur la requête n°23DA00559 :

En ce qui concerne les règles et principes applicables :

67. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant-dire droit.

68. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant-dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

En ce qui concerne la régularisation de la demande de permis de construire :

69. Il n’est pas contesté par les appelants et il ressort d’ailleurs des pièces du dossier que le vice qui avait été retenu par le jugement avant dire droit du 5 mai 2022 et qui consistait en une incomplétude du dossier de demande de permis modificatif relativement aux dispositions des e) et f) de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme a été régularisé par la délivrance à la société à la SAS Odyssée Immobilier du permis de construire modificatif n°2 le 6 septembre 2022.

En ce qui concerne les autres moyens :

70. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que la seule modification apportée par le pétitionnaire à son projet entre les permis de construire modificatifs n°1 et n°2 porte sur le local vélo, dont la surface est très légèrement augmentée. Il précise par ailleurs la ventilation de la surface de plancher crée entre les destinations d’hébergement hôtelier, de bureaux et de commerce dans le formulaire CERFA de demande mais sans qu’il ne soit établi ni même allégué que cette ventilation aurait évolué par rapport au permis de construire de modificatif n°1. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’il aurait été nécessaire de recueillir à nouveau un des avis émis, en vertu de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme, sur le projet de permis initial ou de permis modificatif n°1 avant la délivrance du permis modificatif n°2.

71. En deuxième lieu, ainsi qu’il l’a déjà été dit aux points 57 et 58, le nombre de places de stationnement n’a pas été modifié par la société pétitionnaire après obtention de son permis initial. La notice de ce dernier indiquait par ailleurs précisément ce nombre, en prenant même soin d’expliquer en quoi il respectait les dispositions du PLU de Fécamp alors applicable. Dans ces conditions, les requérants ne peuvent utilement soutenir que le dossier de demande du permis de construire modificatif n'°2 serait incomplet en ce qu’il ne précise pas en quoi seraient respectées les dispositions de l’OAP n°15 relatives au stationnement.

72. En troisième lieu et pour les mêmes motifs, M^me D… et autres ne peuvent utilement soutenir que le permis de construire modificatif n°2 serait incompatible avec lesdites dispositions de l’OAP n°15. Au surplus, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir à l’appui de leur moyen des dispositions de cette OAP issues de la délibération du 18 décembre 2019 dès lors que celles-ci n’étaient plus applicable à la date de la délivrance du permis modificatif n°2 en raison de l’entrée en vigueur de la modification simplifiée n°1 du PLUi de Fécamp Caux Littoral Agglo, approuvée par délibération du 5 avril 2022.

73. Il résulte de l’ensemble ce qui précède que les moyens soulevés contre l’arrêté du 6 septembre 2022 doivent être écartés. Ce dernier ayant ainsi régularisé le seul vice entachant l’arrêté du 29 septembre 2020, les conclusions à fin d’annulation de cet arrêté du 29 septembre 2020 doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, celles à fin d’annulation de l’arrêté du 30 juillet 2019.

Sur l’application de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme :

74. Aux termes de l’article L. 600-7 du Code de l’Urbanisme : « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire (…) est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel ».

75. Compte tenu du caractère sérieux de certains moyens soulevés, de l’évolution du contexte juridique applicable au projet, du dépôt en cours de première instance de deux permis de construire modificatifs dont un en exécution d’un jugement avant dire-droit pris sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, enfin, de la qualité de voisins des requérants et de la taille du projet de la SAS Odyssée Immobilier, leur recours pour excès de pouvoir ne peut pas être regardé comme traduisant, y compris en cause d’appel, un comportement abusif de leur part.

76. Il suit de là que les conclusions présentées par la société pétitionnaire sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme précité doivent être rejetées.

Sur les frais des instances :

77. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. (…) ».

78. Il résulte de ces dispositions que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l’essentiel. La circonstance qu’au vu de la régularisation intervenue en cours d’instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu’elle était illégale et dont il est, par son recours, à l’origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l’application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu’il présente à ce titre.

79. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des requérants, les sommes que la commune de Fécamp et la SAS Odyssée immobilier demandent sur le fondement des dispositions précitées. Les conclusions présentées par les requérants au même titre doivent également être rejetées.

DECIDE :

Article 1er : Il n’y a plus lieu de statuer sur les conclusions de la requête n°22DA01428 tendant à l’annulation du jugement avant dire droit du 5 mai 2022 en tant qu’il met en œuvre la procédure de régularisation prévue à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Article 2 : Le surplus des conclusions des requêtes de M^me D… et autres est rejeté.

Article 3 : Les conclusions présentées par la SAS Odyssée Immobilier sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme sont rejetées.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Fécamp et la SAS Odyssée Immobilier sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à M^me M… D…, désignée en qualité de représentante unique des requérants, à la commune de Fécamp et à la SAS Odyssée immobilier.

Délibéré après l’audience du 27 février 2025, à laquelle siégeaient :

— M^me Ghislaine Borot, présidente de chambre,

 – M. Vincent Thulard, premier conseiller,

 – M. Damien Vérisson, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025.

Le rapporteur,

Signé : V. Thulard

La présidente de la 1ère chambre

Signé : G. Borot

La greffière,

Signé : S. Pinto Carvalho

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Maritime en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.

Pour expédition conforme,

La greffière en chef,

Par délégation,

La greffière,

Suzanne Pinto Carvalho

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Nos 22DA01428 et 23DA00559