Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. B C a demandé au tribunal administratif de Grenoble, à titre principal, de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu, de taxe sur les plus-values supérieures à 50 000 euros, de contribution exceptionnelle sur les hauts revenus ainsi que de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2014 ainsi que des pénalités correspondantes ou, subsidiairement, de prononcer la seule décharge des pénalités de 40 % pour manquement délibéré ayant assorti ces impositions.

Par un jugement n° 1901678 du 28 janvier 2022, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande.

Procédure initiale devant la Cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 4 mars 2022 et le 18 octobre 2022, M. C, représenté par M^e Arcil, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de prononcer, à titre principal, la décharge de ces impositions et majorations et, à titre subsidiaire, de prononcer la décharge des pénalités de 40 % pour manquement délibéré ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Il soutient que :

— à défaut de fixation d’un prix d’acquisition pour la seule parcelle cadastrée dans l’acte du 2 juin 2004, il a pu, sans méconnaitre le 1° de l’article 150 VB du code général des impôts, procéder à une évaluation de sa valeur vénale d’acquisition par référence à la surface hors œuvre nette constructible de cette parcelle ;

— la déclaration des vendeurs effectuée en 2004 pour leurs propres besoins, à savoir pour le calcul des plus-values imposables à leur nom, ne lui était pas opposable ;

— la pénalité infligée par l’administration fiscale n’est pas justifiée, faute de démonstration du caractère délibéré d’un manquement dans l’évaluation du bien, qui relève d’une plus-value personnelle et non professionnelle et alors que l’omission, spontanément régularisée, du report de la plus-value sur la déclaration d’impôt sur le revenu au titre de l’année 2014 ne concerne que la contribution sur les hauts revenus.

Par un mémoire enregistré le 5 octobre 2022, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

— les mentions de l’acte authentique du 2 juin 2004, opérant la ventilation de la valeur de chacune des parcelles en cause, correspondent au prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value imposable ;

— la méthode d’évaluation retenue par le requérant ne reflète pas la valeur des biens à la date de leur acquisition ;

— une évaluation de la valeur vénale ne pouvait être substituée au prix mentionné dans l’acte, une telle évaluation n’étant que subsidiaire ;

— le manquement présente un caractère délibéré dès lors qu’en tant que professionnel de l’immobilier, M. C ne pouvait ignorer que le prix mentionné dans l’acte d’acquisition lui était opposable.

Par un arrêt n° 22LY00687 du 28 décembre 2023, la cour administrative d’appel de Lyon a rejeté l’appel formé par M. C contre le jugement du tribunal administratif de Grenoble du 28 janvier 2022.

Procédure devant le Conseil d’État :

Par une décision n° 492333 du 11 mars 2025, le Conseil d’Etat statuant au contentieux, saisi d’un pourvoi présenté par M. C, a annulé l’arrêt de la cour administrative d’appel de Lyon du 28 décembre 2023 et a renvoyé l’affaire devant la même cour.

Procédure devant la cour après renvoi du Conseil d’État :

Par des mémoires enregistrés le 11 avril 2025 et le 12 mai 2025, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.

Il soutient en outre que :

— la valeur vénale du bien peut être évaluée par référence à l’évaluation faite dans l’acte du 2 juin 2004 ;

— la ventilation au prorata du potentiel de SHON constructible ne reflète pas la valeur réelle du bien à la date de son acquisition ;

— le cas échéant, il sollicite la substitution de la majoration pour manquement délibéré contestée par la majoration de 10 % prévue à l’article 1758 A du code général des impôts.

Par mémoire, enregistré le 28 avril 2025, M. C demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement du tribunal administratif de Grenoble du 28 janvier 2022 ;

2°) de prononcer la décharge de ces impositions ou, à titre subsidiaire, des seules majorations ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient en outre que :

— en l’absence de prix stipulé dans l’acte, il était fondé à rechercher la valeur réelle de la parcelle acquise en 2004 ;

— cette valeur pouvait être déterminée par référence aux droits à construire attachés à ce terrain.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ;

— le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Pourny, président de chambre,

— et les conclusions de M^me Djebiri, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. M. C a fait l’objet d’un examen de sa situation fiscale personnelle portant sur l’année 2014, à l’issue duquel l’administration fiscale a remis en cause les modalités de détermination de la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien immobilier situé à . M. C a, en conséquence, été assujetti à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux, de taxe sur les plus-values supérieures à 50 000 euros et de contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, assorties de la majoration de 40 % prévue au a. de l’article 1729 du code général des impôts. Par un jugement du 28 janvier 2022, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande de décharge de ces impositions et des pénalités correspondantes. Par un arrêt n° 22LY00687 du 28 décembre 2023, la cour administrative d’appel de Lyon a rejeté l’appel formé par M. C contre ce jugement. Par une décision n° 492333 du 11 mars 2025, le Conseil d’Etat statuant au contentieux a, saisi d’un pourvoi présenté par M. C, annulé l’arrêt de la cour administrative d’appel de Lyon du 28 décembre 2023 et a renvoyé l’affaire devant la cour.

2. D’une part, aux termes du I de l’article 150 U du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : « () les plus-values réalisées par les personnes physiques () lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis () sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH () ». Aux termes de l’article 150 V du même code : « La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens () est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant ». Aux termes du I de l’article 150 VB de ce code : « I. – Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il est stipulé dans l’acte (). A défaut () de prix stipulé dans l’acte (), le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties () ». Aux termes de l’article 74 SD de l’annexe II à ce code : « Lorsque la cession porte sur une partie seulement d’un bien, le prix d’acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est celui de cette seule partie ».

3. D’autre part, aux termes de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, dans sa rédaction en vigueur à la date du 2 juin 2004 : " Sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles : 1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs : a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ; () « . Aux termes du deuxième alinéa du 1 de l’article 34 du même décret, dans sa rédaction en vigueur à la même date : » S’agissant des ventes autres que judiciaires, les expéditions, extraits littéraux ou copies de l’acte doivent comporter une partie normalisée, seule publiée au fichier immobilier, qui contient uniquement les éléments indispensables à la publicité des droits réels et à l’assiette des salaires, impôts, droits et taxes, selon des modalités fixées par décret en Conseil d’Etat « . Aux termes du 1 de l’article 34-1 de ce décret, dans sa rédaction en vigueur à la même date : » Pour l’application du deuxième alinéa du 1 de l’article 34, la partie normalisée relate dans l’ordre les énonciations suivantes : / () / – prix et modalités de paiement ; / – déclarations nécessaires à la liquidation, à l’assiette ou au contrôle de tous impôts, droits, taxes et salaires ".

4. M. C et Mme ont acquis en indivision, le 2 juin 2004, d’une part, deux parcelles de terrain, cadastrées et sur le territoire de la commune de , supportant un bâtiment à usage de ferme, dépendances et terrain attenant et, d’autre part, une parcelle, cadastrée , supportant un bâtiment à usage de bergerie, avec terrain attenant, au prix global de 2 000 000 euros. M. C et M^me A ont conservé les deux premières parcelles et, après avoir procédé, le 25 janvier 2010, à la division de la parcelle en deux parcelles, cadastrées et , ont vendu, le 27 février 2014, le chalet qu’ils avaient fait édifier sur la parcelle , avec le terrain attenant, pour un prix global de 7 900 000 euros. Pour calculer la plus-value immobilière réalisée à l’occasion de cette cession, M. C et M^me A ont évalué le prix d’acquisition, en 2004, de la partie de la parcelle revendue en 2014 en se fondant sur la valeur vénale de celle-ci, déterminée en fonction de son potentiel de surface hors œuvre nette (SHON) constructible, soit un prix d’acquisition de 1 120 000 euros, déclaré dans l’acte de vente du 27 février 2014, pour une SHON de 560 m2. M. C, propriétaire de la moitié du bien revendu, a ainsi déclaré, le concernant, une plus-value calculée sur la base d’un prix d’acquisition de 560 000 euros. L’administration fiscale a remis en cause ce prix d’acquisition de 1 120 000 euros et a retenu, pour l’ensemble de la parcelle , un prix d’acquisition de 500 800 euros, mentionné dans la partie de l’acte d’acquisition du 2 juin 2004 relative aux déclarations sur les plus-values des vendeurs, qu’elle a ramené à 454 589 euros pour la parcelle compte tenu de la division parcellaire intervenue depuis, soit un prix d’acquisition, pour la part des droits de M. C sur ce bien, de 227 294 euros.

5. Il résulte des dispositions de l’article 150 VB du code général des impôts et de l’article 74 SD de l’annexe II à ce code citées au point 2, que lorsque la cession porte sur une partie seulement d’un bien, le prix d’acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est celui de cette seule partie et, qu’à défaut de prix stipulé dans l’acte pour celle-ci, doit être recherchée sa valeur vénale à sa date d’entrée dans le patrimoine du cédant.

6. L’acte d’acquisition du 2 juin 2004 ne mentionnant pas le prix de la seule parcelle cadastrée , le prix d’acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable devait s’entendre de la valeur vénale de ce bien à cette date.

7. Lorsque l’administration procède à l’évaluation de la valeur vénale d’un immeuble, elle doit se référer à des transactions portant sur l’immeuble même ou sur des immeubles similaires situés à proximité de celui-ci et intervenues à une date proche de celle retenue pour cette évaluation.

8. En l’absence de toute transaction ou de transaction équivalente, l’appréciation de la valeur vénale doit être faite en utilisant les méthodes d’évaluation qui permettent d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où l’acquisition est intervenue.

9. L’administration, qui supporte la charge de la preuve dès lors que les redressements ont été établis au terme d’une procédure de rectification contradictoire et n’ont pas été acceptés par le contribuable, soutient que la valeur vénale du bien correspond au montant indiqué par les cédants dans la partie « déclarations sur les plus-values » de l’acte d’acquisition du 2 juin 2004, soit 500 800 euros pour l’intégralité de la parcelle . Toutefois, elle n’appuie cette évaluation, effectuée en 2004 sous leur seule responsabilité par les cédants antérieurs, d’aucune précision justifiant les modalités de détermination du prix retenu, alors qu’en l’absence de transaction portant sur un bien similaire, la valeur vénale du bien devait être déterminée en utilisant une méthode d’évaluation permettant d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande. S’agissant d’une parcelle de terrain à bâtir, sa valorisation est dépendante des droits à construire qui y sont attachés. A cet égard, il résulte de l’instruction que deux permis de construire avaient été délivrés en mars 2004, soit antérieurement à l’acte d’acquisition. Dans ces conditions, la valeur de la seule partie du bien revendue doit être fixée, ainsi que l’a retenu le contribuable, en tenant compte de sa surface constructible, soit un montant de 560 000 euros. La circonstance que cette parcelle présente une surface de 13 ares, inférieure à celle des parcelles conservées par les contribuables, soit 22 ares, ne fait pas obstacle à ce qu’elle présente une valeur vénale supérieure à ces dernières, dès lors, d’une part, que ces dernières n’étaient pas entièrement constructibles et, d’autre part, qu’à la date de son acquisition, la parcelle avait vocation à accueillir un bâtiment neuf. Il s’ensuit que le requérant était fondé, pour le calcul de la plus-value réalisée lors de la vente du bien en 2014, à retenir, comme prix d’acquisition de la parcelle , la somme de 560 000 euros pour la part lui revenant.

10. Il résulte de ce qui précède que M. C est fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande tendant à la décharge des impositions en litige, ainsi que des majorations correspondantes.

11. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 000 euros à verser à M. C en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DECIDE :

Article 1er : Le jugement n° 1901678 du tribunal administratif de Grenoble du 28 janvier 2022 est annulé.

Article 2 : M. C est déchargé des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu, de taxe sur les plus-values supérieures à 50 000 euros, de contribution exceptionnelle sur les hauts revenus ainsi que des prélèvements sociaux auxquels il a été assujetti au titre de l’année 2014 ainsi que des pénalités correspondantes.

Article 3 : L’Etat versera à M. C la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. B C et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.

Délibéré après l’audience du 26 août 2025, à laquelle siégeaient :

M. Pourny, président de chambre,

M. Stillmunkes, président-assesseur,

M. Gros, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025.

Le président-rapporteur,

F. Pourny

Le président-assesseur,

H. Stillmunkes

La greffière,

N. Lecouey

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,