Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La SARL Hôtel d’Arcy a demandé au tribunal administratif de Nice d’annuler l’arrêté du 24 janvier 2023 par lequel le préfet des Alpes-Maritimes a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de l’îlot Jean Médecin et de réalisation d’un programme d’habitat mixte situé au n° 4 rue de Belgique, au n° 28 rue d’Angleterre et au n° 49 avenue Jean Médecin à Nice.

Par un jugement n° 2303385 du 8 avril 2025, le tribunal administratif de Nice a rejeté la demande de la société Hôtel d’Arcy.

Procédure devant la cour :

Par une requête, enregistrée le 6 juin 2025, la société Hôtel d’Arcy, représentée par M^e Boulard, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement n° 2303385 du 8 avril 2025 du tribunal administratif de Nice ;

2°) d’annuler l’arrêté du 24 janvier 2023 par lequel le préfet des Alpes-Maritimes a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de l’îlot Jean Médecin et de réalisation d’un programme d’habitat mixte situé au n° 4 rue de Belgique, au n° 28 rue d’Angleterre et au n° 49 avenue Jean Médecin à Nice, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

 – le dossier de déclaration d’utilité publique est incomplet en ce qui concerne l’appréciation sommaire des dépenses, la garantie d’éviction fixée à 636 000 euros ne correspondant pas à la réalité, de telle sorte que le dossier d’enquête n’a pas permis d’apprécier le coût des dépenses ;

 – l’arrêt attaqué est entaché d’une erreur de fait portant sur la dégradation du bâti ;

 – cet arrêté est entaché d’une erreur d’appréciation quant à l’utilité publique du projet.

Par un mémoire en défense, enregistré le 1er septembre 2025, l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur, représenté par M^e Charbonnel, conclut au rejet de la requête et demande à la cour de mettre à la charge de la société requérante la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que :

 – la société requérante ne justifie pas d’un intérêt à agir ;

 – les moyens qu’elle soulève ne sont pas fondés.

La requête a été communiquée au ministre de l’intérieur, qui n’a pas produit d’observations.

Un courrier du 10 décembre 2025 adressé aux parties en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative les a informées de la période à laquelle il était envisagé d’appeler l’affaire à l’audience et leur a indiqué la date à partir de laquelle l’instruction pourrait être close, dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article R. 613-1 et le dernier alinéa de l’article R. 613-2 du même code.

Par une ordonnance du 31 mars 2026, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat, en application du dernier alinéa de l’article R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

 – le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

 – le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

 – le rapport de M. Martin, rapporteur,

 – les conclusions de M^me Balaresque, rapporteure publique,

 – et les observations de M^e Charbonnel, représentant l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur.

Considérant ce qui suit :

1. La société Hôtel d’Arcy est locataire d’un local commercial pour l’exploitation d’un hôtel situé au n° 28 rue d’Angleterre à Nice. Elle a demandé au tribunal administratif de Nice d’annuler l’arrêté du 24 janvier 2023 par lequel le préfet des Alpes-Maritimes a déclaré d’utilité publique, au bénéfice de l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur

(EPF PACA), le projet d’aménagement de l’îlot Jean Médecin et de réalisation d’un programme d’habitat mixte situé au n° 4 rue de Belgique, au n° 28 rue d’Angleterre et au n° 49 avenue

Jean Médecin à Nice. Elle relève appel du jugement du 8 avril 2025 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 112-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans sa version applicable au litige : « Lorsque la déclaration d’utilité publique est demandée en vue de la réalisation de travaux ou d’ouvrages, l’expropriant adresse au préfet du département où l’opération doit être réalisée, pour qu’il soit soumis à l’enquête, un dossier comprenant au moins : (…) / 5° L’appréciation sommaire des dépenses ». L’appréciation sommaire des dépenses a pour objet de permettre à tous les intéressés de s’assurer que ces travaux ou ouvrages, compte tenu de leur coût réel total, tel qu’il peut être raisonnablement apprécié à l’époque de l’enquête, ont un caractère d’utilité publique.

3. Il ressort des pièces du dossier que le dossier soumis à enquête publique comportait, au titre de l’appréciation sommaire des dépenses, une estimation du montant des acquisitions foncières fixée à 7 637 000 euros, dont 636 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction. Si la société requérante soutient que cette estimation, qui repose sur une évaluation réalisée par France Domaine, ne correspondrait pas à la réalité dès lors que l’indemnité d’éviction à laquelle elle peut prétendre serait d’un montant compris entre 300 000 euros et 500 000 euros compte tenu de son chiffre d’affaires moyen, qu’elle évalue à 500 000 euros sur les trois dernières années, elle ne l’établit toutefois pas en se bornant à produire un extrait du compte de résultat simplifié relatif au seul exercice clos le 31 décembre 2020, à l’exclusion de tout autre élément permettant d’apprécier les conditions d’exercice de son activité à partir de l’exercice 2021 ainsi que son résultat d’exploitation. Par suite, le moyen tiré d’une insuffisante appréciation sommaire des dépenses ne peut qu’être écarté.

4. En second lieu, il appartient au juge, lorsqu’il se prononce sur le caractère d’utilité publique d’une opération nécessitant l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers, de contrôler successivement qu’elle répond à une finalité d’intérêt général, que l’expropriant n’était pas en mesure de réaliser l’opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l’expropriation et, enfin, que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social ou économique que comporte l’opération ne sont pas excessifs au regard de l’intérêt qu’elle présente. Il lui appartient également, s’il est saisi d’un moyen en ce sens, de s’assurer, au titre du contrôle sur la nécessité de l’expropriation, que l’inclusion d’une parcelle déterminée dans le périmètre d’expropriation n’est pas sans rapport avec l’opération déclarée d’utilité publique.

5. D’une part, le projet d’aménagement de l’îlot Jean Médecin, qui porte sur la réalisation d’un programme d’habitat mixte dans le cadre du programme local de l’habitat de la métropole Nice Côte d’Azur, vise à pallier, ainsi que l’ont relevé les premiers juges, le manque de logements sociaux sur le territoire communal et communautaire, en prenant également en compte le besoin en surfaces commerciales et en services avec le maintien de certains commerces et le renouvellement de certaines structures commerciales et services en rez-de-chaussée des futurs bâtiments, tout en apportant une réponse dans le traitement d’un îlot dégradé avec une amélioration des conditions d’habitabilité. Ce faisant, il répond à une finalité d’intérêt général, ce que la société Hôtel d’Arcy ne conteste au demeurant pas.

6. D’autre part, outre qu’à la date de l’arrêté en litige, l’EPF PACA était d’ores et déjà propriétaire de l’immeuble occupé par la société appelante, il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice explicative du dossier de déclaration d’utilité publique, que l’îlot concerné par l’opération concerne trois bâtiments datant des années 1890 qui comportent des copropriétés très dégradées s’apparentant à un habitat indigne avec des populations fragilisées et des hôtels meublés. Cette notice relève que l’hôtel exploité au n° 28 de la rue d’Angleterre a été identifié comme site sensible lors du repérage réalisé au titre de l’opération programmée d’amélioration de l’habitat et de renouvellement urbain, et décrit des désordres en façade avec des risques identifiés pour les résidents, notamment de décrochage d’éléments, et des linteaux de fenêtres qui se désagrègent. Ces constatations ne sont pas remises en cause par le rapport d’audit du 21 mars 2023 réalisé par le bureau d’études AetA Ingénierie mandaté par la société Hôtel d’Arcy, qui relève certes que la solidité de la structure n’est pas atteinte, mais qui constate également la présence de nombreuses fissures et épaufrures notamment au droit des linteaux et corniches moulurées de la façade côté rue d’Angleterre. Ce même rapport, qui indique que ces désordres ont pour origine la carbonatation des bétons et des infiltrations d’eau qui impliquent des risques de pénétration au travers de la maçonnerie ainsi qu’une fragilisation des murs, préconise des travaux à mener au cours d’une période comprise entre deux et quatre ans. Enfin, la société requérante, qui se borne à soutenir que l’hôtel qu’elle exploite dans cet immeuble accueille des touristes en chambres

« économiques » et non un public fragile ainsi que le mentionne la notice explicative du dossier soumis à enquête publique, ne produit aucun élément permettant de remettre en cause les conclusions du repérage préalable réalisé dans le cadre de l’opération programmée d’amélioration de l’habitat et de renouvellement urbain. Par suite, en se bornant à soutenir que l’immeuble qu’elle occupe au n° 28 de la rue d’Angleterre à Nice n’est pas dégradé, la société Hôtel d’Arcy n’établit pas qu’en déclarant d’utilité publique, par l’arrêté en litige, le projet d’aménagement de l’îlot Jean Médecin au bénéfice de l’EPF PACA, le préfet des Alpes-Maritimes aurait commis une erreur de fait ou une erreur d’appréciation.

7. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir, que la société Hôtel d’Arcy n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 24 janvier 2023 par lequel le préfet des Alpes-Maritimes a déclaré d’utilité publique le projet de réalisation d’un programme d’habitat mixte situé au n° 4 rue de Belgique, au n° 28 rue d’Angleterre et au n° 49 avenue Jean Médecin à Nice au bénéfice de l’EPF PACA. Il s’ensuit que ses conclusions à fin d’annulation doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

8. L’Etat n’étant pas la partie perdante dans la présente instance, les conclusions présentées par la société Hôtel d’Arcy sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées. En revanche, il y a lieu, en application de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge de la société Hôtel d’Arcy une somme de 2 000 euros à verser à l’EPF PACA au titre des frais qu’il a exposés et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la société Hôtel d’Arcy est rejetée.

Article 2 : La société Hôtel d’Arcy versera une somme de 2 000 euros à l’EPF PACA en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL Hôtel d’Arcy, à l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur, et au ministre de l’intérieur.

Délibéré après l’audience du 12 mai 2026, où siégeaient :

— M^me Karine Jorda-Lecroq, présidente,

 – M. Michaël Revert, président assesseur,

 – M. Stéphen Martin, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 mai 2026.

N° 25MA01520 2