COUR ADMINISTRATIVE D’APPEL

DE NANCY al

N° 13NC01108

_______

M. D Z REPUBLIQUE FRANÇAISE

_______

M^me Pellissier

Présidente

_______ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

M. Pommier

Rapporteur

________

M. Favret La Cour administrative d’appel de Nancy

Rapporteur public

_______ (1^re chambre)

Audience du 23 janvier 2014

Lecture du 13 février 2014

__________

68-03-02

68-03-03

C

Vu la requête, enregistrée le 24 juin 2013, présentée pour M. D Z, demeurant XXX à Ville-en-Vermois (54210), par M^e Lordier ;

M. Z demande à la Cour :

1°) d’annuler le jugement n° 1200943 du 23 avril 2013 par lequel le tribunal administratif de Nancy a rejeté sa demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 13 janvier 2012 par lequel le maire de la commune de Ville-en-Vermois a délivré à M. X un permis de construire en vue de transformer une remise en maison d’habitation ;

2°) d’annuler ledit arrêté, ou subsidiairement de renvoyer les parties à saisir le juge judiciaire pour qu’il se prononce sur l’identité du propriétaire de la parcelle cadastrée G 116 et sur l’existence d’une servitude de passage sur ladite parcelle ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Ville-en-Vermois et de M. X le versement de la somme de 2 000 euros chacun en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Il soutient que :

— le permis de construire attaqué est entaché de vices de légalité externe :

• les mentions relatives au changement de destination du bâtiment sont imprécises ;

• les surfaces hors œuvre nettes mentionnées dans le dossier de demande de permis de construire sont contradictoires ; le maire n’a pu de la sorte apprécier la conformité du projet aux règles d’urbanisme ni s’assurer que la demande de permis de construire pouvait être déposée sans recourir à un architecte ;

• les éléments montrant l’état initial du site sont insuffisants ;

• le plan de masse ainsi que les documents graphiques et photographiques sont également insuffisants ;

— le permis de construire attaqué est entaché de vices de légalité interne :

• l’article 3 du plan d’occupation des sols a été méconnu : la voie privée dont il s’agit n’est pas ouverte à la circulation publique et M. X doit établir qu’il dispose du droit d’utiliser cette voie, soit par un titre de propriété soit par une servitude de passage ; or, la parcelle G 116 a toujours été divisée entre quatre propriétaires indivis, à savoir les propriétaires des parcelles XXX, et elle n’a jamais été utilisée par les propriétaires des parcelles G 115 et G 117 ; ainsi, M. X n’est pas l’un des propriétaires indivis de la parcelle G 116 ; il ne dispose pas non plus d’une servitude de passage ;

• l’article 4 du plan d’occupation des sols a été méconnu : M. X C de raccorder le bâtiment en cause à une canalisation, implantée sous la « rue particulière », et qui appartient aux propriétaires indivis de cette voie ; or, il n’est pas propriétaire indivis et il ne justifie pas d’un accord unanime de ces derniers pour se raccorder à cette canalisation ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 10 octobre 2013, présenté pour la commune de Ville-en-Vermois par M^e Lebon ; la commune conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de M. Z le versement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que :

— les imprécisions d’un dossier de demande de permis de construire ne sont susceptibles d’entraîner l’annulation du permis que si elles ont eu pour effet de fausser l’appréciation de l’administration ;

— le projet porte sur la création d’une surface hors œuvre nette de 98,56 m² ;

— les pièces jointes à la demande de permis de construire étaient suffisantes pour permettre au service instructeur de vérifier la conformité du projet aux règles d’urbanisme applicables ;

— aucun élément ne permet d’établir que la voie privée dénommée « rue particulière » ne serait pas ouverte à la circulation publique ;

— M. Z a produit à l’appui de sa demande plusieurs documents attestant de son titre de propriété sur la parcelle G 116 ;

— la contestation par les autres propriétaires indivisaires du titre de propriété dont dispose M. Z ne saurait avoir une incidence sur la légalité du permis de construire, délivré sous réserve du droit des tiers ;

— l’article UA4 du plan d’occupation des sols n’a pas été méconnu, eu égard au titre de propriété dont justifiait M. Z ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 25 septembre 2013, présenté pour M. X par M^e Gasse ; M. X conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de M. Z le versement de la somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Il soutient que :

— il appartient à M. Z de justifier de son intérêt à poursuivre l’annulation du permis de construire délivré le 13 janvier 2012 ;

— la demande de permis de construire portait, ainsi qu’il était mentionné, sur la transformation d’une dépendance en maison d’habitation ;

— les plans ne sont pas en contradiction avec les indications de surface portées sur le formulaire de permis de construire ;

— le dossier de demande de permis de construire comportait une notice, les plans de façade, la coupe paysagère, un plan de bornage et des photographies, ce qui permettait au service instructeur d’apprécier l’insertion de la construction envisagée dans le paysage environnant et les transformations apportées à la construction existante ;

— il a acquis, par acte notarié du 24 juin 2011, les parcelles cadastrées XXX des consorts A, lesquels les ont acquis des époux Y par acte notarié des 2 et 9 décembre 1966, qui les avaient eux–mêmes acquis le 7 octobre 1963 ; ainsi il justifie bien d’un titre de propriété sur le chemin en indivision ;

Vu le jugement et l’arrêté attaqués ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l’urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 23 janvier 2014 :

— le rapport de M. Pommier, président,

— les conclusions de M. Favret, rapporteur public,

— et les observations de M^e Coissard, avocat de la commune de Ville-en-Vermois et de M^e Gasse, avocat de M. X ;

1. Considérant que M. X a acquis le 24 juin 2011 deux parcelles cadastrées XXX » à Ville-en-Vermois ; qu’il a demandé les 31 août, 2 décembre et 23 décembre 2011 trois permis de construire en vue respectivement d’agrandir un garage existant et de construire un nouveau garage, de transformer une dépendance en maison d’habitation, et de créer deux logements dans un bâtiment existant ; que ces permis lui ont été délivrés les 14 octobre 2011, 13 janvier 2012 et 3 février 2012 ; que M. Z, voisin immédiat, a formé un recours gracieux contre le permis de construire délivré le 13 janvier 2012 ; que le maire de Ville-en-Vermois ayant rejeté ce recours, M. Z a saisi le tribunal administratif de Nancy d’une demande tendant à l’annulation de ce permis de construire ; qu’il relève appel du jugement du 23 avril 2013 rejetant sa demande ;

Sur la légalité du permis de construire attaqué :

En ce qui concerne la légalité externe :

2. Considérant, en premier lieu, que l’article R. 431-6 du code de l’urbanisme dispose, dans sa rédaction alors applicable : « Lorsque le terrain d’assiette comporte des constructions, la demande précise leur destination, par référence aux différentes destinations définies à l’article R. 123-9, leur surface hors œuvre nette et indique si ces constructions sont destinées à être maintenues et si leur destination est modifiée par le projet. » ; qu’aux termes de l’article R. 123-9 : « (…) Les règles édictées dans le présent article peuvent être différentes, dans une même zone, selon que les constructions sont destinées à l’habitation, à l’hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l’artisanat, à l’industrie, à l’exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d’entrepôt. En outre, des règles particulières peuvent être applicables aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif (…) » ;

3. Considérant que si le dossier de permis de construire déposé par M. X désigne le bâtiment dont la transformation est envisagée comme une « ancienne remise » ou une « dépendance », sans se référer explicitement aux différentes destinations définies à l’article R. 123-9 du code de l’urbanisme, il ressort des pièces du dossier que cette remise était l’accessoire d’une construction à usage d’habitation existant sur cette parcelle et que le service instructeur était ainsi en mesure d’en déduire que cette remise était destinée aux besoins de l’habitation et que si les travaux envisagés en modifiaient la consistance, la construction ainsi modifiée demeurait destinée à l’habitation ; qu’en tout état de cause, M. Z n’établit pas en quoi cette omission n’aurait pas permis à l’autorité compétente de vérifier si la transformation envisagée de cette remise en maison d’habitation respectait les règles d’urbanisme relatives aux conditions de desserte et de raccordement aux réseaux publics ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-6 du code de l’urbanisme doit être écarté ;

4. Considérant, en deuxième lieu, qu’aux termes de l’article R. 421-5 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire précise : (…) f) La surface hors œuvre nette des constructions projetées (…) » ;

5. Considérant qu’il ressort clairement des indications de superficie figurant sur le plan de la construction après travaux, joint au dossier de demande, que la maison d’habitation projetée, qui ne comporte qu’un seul niveau, présente une surface hors œuvre nette totale de 98,56 m² ; que si le formulaire de demande de permis fait mention d’une surface hors œuvre nette totale de 168,56 m², en intégrant une superficie de 70 m² désignée comme une « SHON avant travaux » ou une « SHON nette construite », la surface hors œuvre nette totale ainsi indiquée, qui est sans rapport avec celle découlant des superficies indiquées sur le plan des travaux, ne peut résulter à l’évidence que d’une erreur ; qu’il ne ressort pas des pièces du dossier qu’en dépit de cette mention erronée le maire se serait mépris sur la véritable superficie de la construction projetée, qu’il a d’ailleurs rappelée dans le permis de construire attaqué, ni qu’il se serait trouvé dans l’impossibilité de vérifier si le plafond de 170 m² de surface hors œuvre nette à partir duquel, en vertu de l’article R. 431-2 du code de l’urbanisme, le projet architectural doit être établi par un architecte, était dépassé ;

6. Considérant, en troisième lieu, qu’aux termes de l’article R. 431-6 du code de l’urbanisme : « Lorsque le terrain d’assiette comporte des constructions, la demande précise leur destination, par référence aux différentes destinations définies à l’article R. 123-9, leur surface hors œuvre nette et indique si ces constructions sont destinées à être maintenues et si leur destination est modifiée par le projet. » ; qu’aux termes de l’article R. 431-8 du même code: « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants (…) » ; que l’article R. 431-9 prévoit que : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions (…) et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu (…) » ; qu’enfin, selon l’article R. 431-10 : « Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur (…) » ;

7. Considérant que si le dossier de permis de construire ne comporte pas l’indication de la superficie des autres constructions existantes sur la parcelle G 115, cette omission n’est pas, dans les circonstances de l’espèce, de nature à affecter l’appréciation portée par l’autorité compétente au regard des règles d’urbanisme applicables au projet, dès lors notamment que le pétitionnaire avait également déposé deux autres demandes de permis de construire portant sur ces bâtiments, et qu’à la date où il a délivré le permis de construire en litige, le maire était ainsi en mesure de disposer de ces éléments ; que si la notice jointe au dossier de demande de permis de construire ne précise pas l’état initial du terrain et de ses abords, le plan de masse, le plan de bornage et les photographies en rendent suffisamment compte, eu égard à la faible ampleur du projet ; que si la coupe paysagère et le plan des façades ne portent que sur le projet envisagé et ne font pas apparaître l’état initial du bâtiment objet des travaux, les photographies jointes à la demande ainsi que le photomontage faisant se superposer la construction envisagée et celle existante permettaient au service instructeur d’apprécier la portée et l’importance des modifications – au demeurant modérées- apportées à l’état initial des façades et de la toiture ;

8. Considérant, en quatrième lieu, qu’aux termes de l’article R. 431-9 précité, le plan de masse « fait apparaître (…) les plantations maintenues, supprimées ou créées (…) Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. / Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder (…) » ;

9. Considérant que si le plan de masse figurant au dossier de permis de construire ne fait pas apparaître les plantations maintenues ou supprimées, il ne ressort pas des documents photographiques joints à la demande que des plantations existaient sur le terrain d’assiette des travaux ; que le projet ne prévoit la création d’aucune plantation ; que le plan de bornage indique de façon suffisamment précise les modalités de raccordement aux réseaux publics, ainsi que les conditions de desserte de la future construction ; que le pétitionnaire avait complété son dossier de demande en produisant un titre de propriété justifiant de sa qualité de propriétaire indivisaire de la parcelle G 116, terrain d’assiette de la « rue particulière » permettant l’accès à la parcelle G 114 sur laquelle était édifiée la construction objet du permis de construire sollicité ;

10. Considérant, enfin, qu’aux termes de l’article R. 431-10 précité : « Le projet architectural comprend (…) c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. » ;

11. Considérant que le document graphique joint à la demande de permis de construire, rapproché des différents plans également joints, permet d’apprécier l’insertion de la future construction par rapport aux constructions avoisinantes, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; que les documents photographiques, dont les points et angles de vue sont reportés sur le plan de bornage, suffisent pour apprécier le terrain dans son environnement proche et le paysage lointain, compte tenu de la disposition des lieux ;

En ce qui concerne la légalité interne :

12. Considérant, en premier lieu, qu’aux termes de l’article UA3 du plan d’occupation des sols : « Toute occupation et utilisation du sol nécessitant un accès sont interdites sur les terrains non desservis par une voie publique, une voie privée ou une servitude d’une largeur répondant à l’importance et à la destination de l’occupation et utilisation du sol prévues notamment en ce qui concerne la commodité de la circulation, des accès et de l’approche des moyens de lutte contre l’incendie. » ;

13. Considérant que le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’il autorise avec la réglementation d’urbanisme ; que, dès lors, si l’administration et le juge administratif doivent, pour l’application des règles d’urbanisme relatives à la desserte et à l’accès des engins d’incendie et de secours, s’assurer de l’existence d’une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l’existence d’un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appartient de vérifier ni la validité de cette servitude ni l’existence d’un titre permettant l’utilisation de la voie qu’elle dessert, si elle est privée, dès lors que celle-ci est ouverte à la circulation publique ;

14. Considérant qu’il ne ressort d’aucune des pièces du dossier que les propriétaires de la voie privée dénommée « rue particulière » et de la placette sur laquelle elle débouche auraient consenti, même tacitement, à ce qu’elles soient ouvertes à la circulation publique ;

15. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que M. X a acquis le 24 juin 2011 une maison d’habitation cadastrée G 115, un bâtiment à usage de hallier cadastré G 114, ainsi que « 1/8 de la placette et du chemin commun aboutissant sur la route de Nancy à Bayon » figurant au cadastre sous la référence G 116 ; qu’il justifie ainsi d’un titre lui permettant l’utilisation de cette voie privée ; que les circonstances que les actes notariés dont justifient d’autres propriétaires indivisaires ne fassent pas mention de la partie des droits indivis dont se prévaut M. X et que les anciens propriétaires des parcelles G 114 et G 115 n’aient pas fait usage du chemin ne sont pas en elles-mêmes de nature à faire regarder comme erronées les mentions figurant sur son titre de propriété ; que, par suite, et sans qu’il y ait lieu de saisir le juge judiciaire d’une question préjudicielle en l’absence de difficulté sérieuse quant aux droits indivis que détient M. X sur le chemin, M. Z n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que le maire de la commune de Ville-en-Vermois a estimé que le pétitionnaire justifiait d’un titre lui permettant d’utiliser la voie privée dite « rue particulière» ;

16. Considérant, en second lieu, qu’aux termes de l’article UA4 du plan d’occupation des sols : « Toute construction ou installation qui requiert l’alimentation en eau potable doit être raccordée au réseau collectif de distribution d’eau potable sous pression de caractéristiques suffisantes » ;

17. Considérant que la seule circonstance que la canalisation de distribution d’eau potable desservant les habitations riveraines soit implantée sous la « rue particulière » ne suffit pas à établir que les propriétaires indivisaires de la voie seraient propriétaires de ladite canalisation ; qu’en admettant même que cette canalisation appartienne aux propriétaires indivisaires de cette voie privée dont elle constituerait l’accessoire, M. X, ainsi qu’il a été dit, justifie d’un titre de propriété sur cette voie lui permettant en conséquence d’établir un branchement particulier sur la conduite située dans le sous-sol du terrain d’assiette de la voie ; que, par suite, le maire n’a pas méconnu les dispositions de l’article UA 4 du plan d’occupation des sols de la commune en délivrant le permis de construire attaqué ;

18. Considérant qu’il résulte de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir opposée par M. X, que M. Z n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nancy a rejeté sa demande ;

Sur les conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

19. Considérant qu’il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. Z le versement d’une somme de 1 000 euros à la commune de Ville-en-Vermois et d’une somme de 1 000 euros à M. X, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font en revanche obstacle à ce qu’il soit mis à la charge de la commune de Ville-en-Vermois et de M. X, qui ne sont pas dans la présente instance les parties perdantes, les sommes que M. Z demande au même titre ;

D É C I D E :

Article 1^er : La requête de M. Z est rejetée.

Article 2 : M. Z versera la somme de 1 000 euros à la commune de Ville-en-Vermois et la somme de 1 000 euros à M. X en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. D Z, à M. F-G X et à la commune de Ville-en-Vermois.

Délibéré après l’audience du 23 janvier 2014, à laquelle siégeaient :

M^me Pellissier, présidente de chambre,

M. Pommier, président,

M. Tréand, premier conseiller.

Lu en audience publique le 13 février 2014.

Le rapporteur, La présidente,

Signé : J. POMMIER Signé : S. PELLISSIER

La greffière,

Signé : C. JADELOT

La République mande et ordonne au préfet de Meurthe-et-Moselle en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

Signé : C. JADELOT