Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. A… C… a demandé au tribunal administratif de Caen d’annuler l’arrêté du 14 octobre 2022 par lequel le maire de Douvres-la-Délivrande a délivré à la société Vinci Immobilier Nord-Est un permis de construire une résidence séniors de 128 logements ainsi que les arrêtés des 23 janvier et 20 février 2023 par lesquels il a délivré à cette société des permis de construire modificatifs.

Par un jugement n° 2202803 du 17 novembre 2023, le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 15 janvier 2024 et 29 mars 2025, M. A… C…, représenté par M^e Launay, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Caen ;

2°) d’annuler l’arrêté de permis de construire du 14 octobre 2022 ainsi que les arrêtés de permis de construire modificatifs des 23 janvier et 20 février 2023 ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Douvres-La-Délivrande une somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- le permis de construire contesté méconnaît les dispositions des articles U.3 du règlement du plan local d’urbanisme et R. 111-2 du code de l’urbanisme ; les deux accès projetés sont de nature à gêner la circulation publique et à présenter un risque pour la sécurité des piétons ;

- il méconnaît l’article U.8 du règlement du plan local d’urbanisme.

Par des mémoires en défense enregistrés les 5 février et 14 mai 2025, la commune de Douvres-La-Délivrande, représentée par M^e Gorand conclut au rejet de la requête, subsidiairement, à ce qu’il soit fait application des dispositions des articles L. 600-5-1 ou L. 600-5 du code de l’urbanisme, et à ce qu’il soit mis à la charge de M. C… une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative

Elle soutient que :

- M. C…, qui n’a pas la qualité de voisin immédiat, ne justifie pas d’un intérêt lui donnant qualité à agir contre le permis contesté ; les pertes de vue, d’ensoleillement et de valeur vénale alléguées ne sont pas établies ;

- les moyens soulevés par M. C… ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés les 17 février et 5 juin 2025, la société Vinci Immobilier Nord-Est, représentée par M^e Launay, conclut au rejet de la requête, subsidiairement, à ce qu’il soit fait application des dispositions des articles L. 600-5-1 ou L. 600-5 du code de l’urbanisme, et à ce qu’il soit mis à la charge de M. C… une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative

Elle soutient que :

- M. C…, qui n’a pas la qualité de voisin immédiat, ne justifie pas d’un intérêt lui donnant qualité à agir contre le permis contesté ; les pertes de vue, d’ensoleillement et de valeur vénale alléguées ne sont pas établies ; le projet ne créera pas de vues nouvelles sur la propriété de M. C… ;

- les moyens soulevés par M. C… ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Dias,

- les conclusions de M. Le Brun, rapporteur public,

- et les observations de M^e Launay, représentant M. C…, de M^e Gutton, représentant la commune de Douvres-la-Délivrande, et de M^e Roche, représentant la société Vinci Immobilier Nord-Est.

Considérant ce qui suit :

Le 29 décembre 2021, la société Vinci Immobilier Nord-Est a déposé une demande de permis de construire portant sur la construction d’une résidence service séniors de 128 logements sur la parcelle cadastrée à la section AB sous le n° 115, d’une superficie de 18 848 m², située 10, place de la Basilique à Douvres-la-Délivrande (Calvados). Par un arrêté du 14 octobre 2022, le maire de Douvres-La-Délivrande a accordé le permis de construire sollicité. Par deux arrêtés des 23 janvier et 20 février 2023, le maire a délivré respectivement à la société Vinci Immobilier Nord-Ouest et à la société Vinci Immobilier Nord-Est, deux permis de construire modificatifs portant sur le même projet, en vue de la création de 8 places de stationnement supplémentaires et de l’implantation d’un panneau « tourne à droite obligatoire » rue de la Halte. M. C… relève appel du jugement du 17 novembre 2023 par lequel le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande dirigée contre l’arrêté de permis de construire du 14 octobre 2022 et contre les deux arrêtés de permis de construire modificatifs des 23 janvier et 20 février 2023.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ». Aux termes de l’article U3 du règlement du plan local d’urbanisme : « I – ACCES : / Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur le fonds voisin, ce passage aura une largeur minimale de 3 m. S’il est destiné à la desserte de plus de trois logements ou s’il a plus de 50m de longueur, il aura les caractéristiques applicables aux voies (voir ci-dessous). / La disposition des accès doit assurer la sécurité des usagers et leurs abords doivent être dégagés de façon à assurer la visibilité et la sécurité lors des manœuvres d’entrée et de sortie du terrain. Ils doivent être adaptés aux caractéristiques des constructions et équipements et apporter la moindre gêne possible à la circulation publique. / Lorsqu’un terrain est bordé de plusieurs voies, l’accès pourra être imposé sur l’une d’elles pour des questions de sécurité. / II -VOIRIE : / Les constructions et les installations doivent être desservies par des voies dont les caractéristiques seront définies en fonction de l’importance du trafic et de la destination des constructions. Elles seront adaptées à l’approche et à l’accès des véhicules de lutte contre l’incendie, d’enlèvement des ordures ménagères. Les nouvelles voies ouvertes à la circulation automobile auront une emprise minimale de 6m. / (…) ».

D’une part, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit, au sud-ouest du terrain, un accès « principal automobile et piéton et de service et pompier » sur la rue de la Halte, où la vitesse de circulation est limitée à 30 km/h. Si le terrain d’assiette du projet est clos de hauts murs de pierre, le projet prévoit qu’au niveau de cet accès, une partie du mur sera détruite pour porter à 6 mètres la largeur de l’accès des véhicules et créer un accès dédié aux piétons. Il ressort des pièces du dossier que, compte tenu de la suppression d’une partie du mur de clôture, les abords de l’accès principal sont suffisamment dégagés pour assurer la visibilité et la sécurité des automobilistes lors des manœuvres d’entrée et de sortie du terrain, l’implantation du portail en retrait de plusieurs mètres par rapport à la rue permettant par ailleurs à ces derniers de s’insérer en sécurité sur la voie. Eu égard à sa largeur et à sa configuration, cet accès principal est adapté à l’importance du projet, qui compte 128 logements ainsi qu’à l’activité de l’association du Père B… dont les locaux sont implantés sur le terrain d’assiette du projet, spécialisée dans l’accueil de visiteurs et de pèlerins acheminés par des cars qui stationnent en dehors de l’emprise du projet. Compte tenu de ses caractéristiques, cet accès est également adapté aux véhicules de lutte contre l’incendie et d’enlèvement des ordures ménagères. En outre, il ressort des pièces du dossier que le projet modifié par l’arrêté de permis de construire modificatif du 20 février 2023, prévoit un panneau qui interdit aux véhicules sortant du site de traverser la voie et leur impose de faire le tour de la basilique avant de rejoindre la route départementale n°7 de sorte qu’il n’apparaît pas que cet accès serait de nature à gêner la circulation publique sur la rue, y compris en période estivale lorsque le trafic automobile est plus dense.

D’autre part, il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice architecturale jointe au dossier de demande de permis, que le projet prévoit, au nord du terrain, un autre accès, d’une largeur équivalente, réservé à « la sortie annexe automobile, l’accès secondaire et l’accès de service », donnant sur la rue du Père B…, voie rectiligne en sens unique sur la portion concernée et où la vitesse est limitée à 50 km/h. Il ne ressort pas des pièces du dossier que l’usage de cet accès serait de nature à gêner la circulation publique qui, hormis les horaires d’affluence scolaire, n’apparaît pas particulièrement dense dans cette rue. Par ailleurs, le projet prévoit la suppression d’une partie du mur de clôture, dégageant ainsi les abords de cet accès au profit des piétons, et prévoit aussi la création d’un passage piétons permettant à ces derniers de rejoindre un trottoir d’une largeur suffisante, de l’autre côté de la voie. A supposer que les lampadaires implantés sur ce trottoir ne permettraient pas aux personnes en fauteuil roulant d’y circuler normalement, le site est, en tout état cause, accessible aux personnes à mobilité réduite par l’accès principal sur la rue de la Halte. Il suit de là que les accès litigieux ne portent pas atteinte à la sécurité publique et qu’ils sont adaptés à l’importance du trafic et à la destination de l’ensemble immobilier projeté. Les moyens tirés de la méconnaissance des articles R. 111-2 du code de l’urbanisme et U.8 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Douvres-La-Délivrande doivent, par suite, être écartés.

En second lieu, aux termes de l’article U.8 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Douvres-la-Délivrande, relatif à l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière  : « En Ua et Uap : / Deux constructions non contiguës implantées sur une même propriété doivent être à une distance l’une de l’autre au moins égale à la hauteur à l’égout ou à l’acrotère de la plus élevée des deux, avec un minimum de 4m. / Cette distance peut être réduite sans pouvoir être inférieure à 2m entre une annexe dont la hauteur à l’égout ou à l’acrotère est inférieure à 3m et sa construction principale ou entre deux annexes dont les hauteurs à l’égout ou à l’acrotère sont inférieures à 3m, sous réserve, dans les deux cas, que les parties de façades en vis à-vis ne comportent pas de baies principales. /(…) ».

Il ressort des pièces du dossier que la résidence service projetée comporte deux corps de bâtiment côte à côte, dont chacun est prolongé par un bâtiment en aile implanté perpendiculairement et que les deux bâtiments principaux sont reliés entre eux par une construction close, de quatre niveaux, surmontée d’un toit terrasse, abritant notamment un hall d’accueil, des escaliers et des salons d’étage desservant les deux corps de bâtiment. Il ressort des pièces du dossier que, de la même façon, les bâtiments en aile, qui comptent également quatre niveaux, sont eux-mêmes chacun raccordés à l’un des deux corps de bâtiment, par des constructions closes, surmontées de toits terrasse, abritant, pour l’essentiel, des circulations qui relient chaque étage des bâtiments principaux avec ceux des bâtiments en aile. Ainsi, le tout, en forme de U, constitue un seul et même ensemble de constructions contiguës. Il en résulte que les dispositions précitées de l’article U.8 du règlement du plan local d’urbanisme de Douvres-la-Délivrande, régissant les distances d’implantation entre deux constructions non contiguës sur un même terrain, ne trouvent pas à s’appliquer. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de cet article doit, par suite, être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées par la commune de Douvres-la-Délivrande et par la société Vinci Immobilier Nord Est, que M. C… n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Douvres-La-Délivrande, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme demandée par M. C… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de M. C… le versement d’une somme de 1 000 euros à la commune de Douvres-la-Délivrande et le versement d’une somme de 1 000 euros à la société Vinci Immobilier Nord Est, au titre des frais exposés par chacun d’eux et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. C… est rejetée.

Article 2 : M. C… versera à la commune de Douvres-la-Délivrande et à la société Vinci Immobilier Nord-Est, chacun, une somme de 1 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. A… C…, à la commune de Douvres-la-Délivrande et à la société Vinci Immobilier Nord-Est.

Délibéré après l’audience du 18 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

- M^me Buffet, présidente de chambre,

- M^me Montes-Derouet, présidente-assesseure,

- M. Dias, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025.

Le rapporteur,

R. DIAS

La présidente,

C. BUFFETLa greffière,

A. MARCHAND

La République mande et ordonne au préfet de département du Calvados en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.