Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société anonyme (SA) Santarelli a demandé au tribunal administratif de Paris de prononcer la réduction des impositions en matière de cotisation foncière des entreprises et de taxe pour frais de chambre de commerce et d’industrie mises à sa charge à raison d’un local situé 49/53 avenue des Champs-Elysées à Paris 8ème au titre de l’année 2018.

Par un jugement n° 1915340 du 22 juin 2021, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa requête.

Procédure devant la Cour :

Par une requête enregistrée le 12 août 2021 et deux mémoires en réplique enregistrés respectivement les 14 septembre 2022 et 13 février 2023 la SA Santarelli, représentée par M^e Zapf, avocat, demande à la Cour :

1°) d’annuler le jugement n° 1915340 en date du 22 juin 2021 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations foncières des entreprises et des taxes pour frais de chambre de commerce et d’industrie mises à sa charge à raison d’un local situé 49 avenue des Champs-Elysées à Paris 8ème au titre de l’année 2018 ;

2°) de prononcer la décharge sollicitée ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’évaluation retenue par le service de la superficie des locaux occupés est erronée, dès lors qu’elle ne prend pas en compte les surfaces mentionnées sur les plans de l’immeuble et ne prend en compte que les données du bail relatives à l’immeuble litigieux qui sont approximatives ;

— le terme de comparaison retenu par le service pour déterminer la valeur locative n’est pas pertinent, l’administration n’établissant pas que l’immeuble à évaluer aurait fait l’objet d’une restructuration qui justifierait de ne plus tenir compte de la valeur locative telle qu’elle ressort du local-type n° 303 du procès-verbal d’évaluation foncière du secteur de Paris 8ème Champs-Elysées, situé à l’adresse de la société ;

— la valeur locative retenue par l’administration ne tient pas compte du bail locatif en vigueur au 1er janvier 1970 et a été indûment majorée ;

— le local type n° 303 étant mentionné dans le procès-verbal d’évaluation foncière du secteur de Paris 8ème Champs-Elysées, situé à l’adresse de la société, le choix d’un autre local type est irrégulier au regard des dispositions de l’ancien article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts.

Par un mémoire en défense enregistré le 15 mars 2022, le ministre de l’économie, des finances et de la relance conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la SA Santarelli ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 ;

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Boizot,

— les conclusions de M. Sibilli, rapporteur public ;

— et les observations de M^e Nikolic pour la société Santarelli.

Considérant ce qui suit :

1. La SA Santarelli, qui exerce une activité de conseil en propriété industrielle, a demandé au tribunal administratif de Paris la réduction des impositions en matière de cotisation foncière des entreprises et de taxes annexes, mises à sa charge à raison d’un local situé 49/53 avenue des Champs-Elysées à Paris 8ème, à hauteur d’un montant de 89 756 euros au titre de l’année 2018. La société requérante relève régulièrement appel du jugement du 22 juin 2021, par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la réduction des impositions en matière de cotisation foncière des entreprises et de taxes annexes.

Sur le bien-fondé des impositions :

Quant à la surface retenue pour l’établissement des impositions contestées :

2. Pour calculer la valeur locative des locaux commerciaux exploités par la société requérante, l’administration a pris en compte une surface pondérée taxable de 2 111 m² pour les locaux à usage de bureaux au titre de l’année 2018, en se fondant sur les éléments figurant sur l’avenant du 20 octobre 2014 au contrat de bail conclu par la société requérante le 25 octobre 2013, lequel précise qu’il lui donne à bail une surface totale de 2 279 m² de bureaux, 236 m² de réserves et d’archives et 16 emplacements de stationnements. La SA Santarelli soutient, en s’appuyant sur les plans des locaux établis le 20 mai 2014 par la société Facilitem, que la surface totale à prendre en compte est de 1 760 m² dont 350 m² de surfaces de circulation, correspondant à une surface pondérée taxable de 1 418 m² au titre de l’année 2018. Toutefois, il résulte de l’instruction et notamment de l’état locatif annuel déposé par le propriétaire des locaux auprès des services fiscaux qui reprend les surfaces mentionnées dans l’avenant au contrat de bail, et du tableau synoptique des surfaces utiles établi par le cabinet de géomètre-expert Serrain et associés du 9 octobre 2013, que les surfaces retenues par l’administration ne sont pas erronées. En outre, les plans versés par la SA Santarelli au dossier, qui n’ont pas été signés par le client, ne contiennent aucune définition des surfaces qu’ils retiennent et comportent la mention « établi sous réserve de validation par le bureau de contrôle ». Dès lors, les éléments communiqués par la SA Santarelli ne permettant pas de contredire utilement la position de l’administration, le moyen soulevé doit être écarté.

Quant aux modalités de calcul du tarif unitaire :

3. Aux termes, d’une part, de l’article 1447 du code général des impôts : « I. La cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales, les sociétés non dotées de la personnalité morale ou les fiduciaires pour leur activité exercée en vertu d’un contrat de fiducie qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée ». Aux termes de l’article 1498 du même code, dans sa version applicable à l’année 2018 :

« I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. / II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. – 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d’évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. () / () Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1, 1,15, 1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7, 0,8, 0,85 ou 0,9, par application d’un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d’assise de la propriété au sein du secteur d’évaluation. / C. – La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. / () ».

4. Aux termes, d’autre part, du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du

29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 :

«  () D. – Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1 er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent D n’est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l’objet d’un des changements mentionnés au I de l’article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017. « . Ces dispositions ont été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, au III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts. Aux termes de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts : » () III. – Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent III n’est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux ayant fait l’objet d’un des changements mentionnés au I de l’article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10% de la surface de ces locaux ".

5. Enfin, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa version antérieure au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d’habitation ou à usage professionnel visés au 1 de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () « . La date de référence de la révision visée au b du 2°, précité, de l’article 1498 s’entend du 1er janvier 1970. Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III audit code : » I. L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement. ".

6. Il résulte des dispositions précitées que la valeur locative servant, à compter du 1er janvier 2017, de référence pour l’application du dispositif de « planchonnement » résultant des dispositions précitées du III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts, est évaluée à la date de référence de la précédente révision générale, laquelle a été légalement fixée, en application de l’ensemble des dispositions législatives du même code, au 1er janvier 1970 par l’article 324 AK de son annexe III. La valeur locative des immeubles faisant l’objet d’une location consentie à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970 doit être fixée d’après le bail, tandis que, pour les immeubles existant à cette date et non donnés à bail à des conditions de prix normales, de même que pour les constructions nouvelles ou les biens ayant fait l’objet, depuis cette date, d’un changement de consistance ou d’affectation, la valeur locative est fixée par voie de comparaison ou, à défaut, par voie d’appréciation directe. En outre, cette évaluation doit être effectuée par fraction de propriété bâtie relevant d’une même catégorie de locaux.

7. Pour arrêter la valeur locative de l’immeuble à évaluer, l’administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu’il n’existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l’analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. Un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d’une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d’un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d’une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition.

8. Par ailleurs, il résulte de ces dispositions que le juge de l’impôt, saisi d’une contestation portant sur la méthode d’évaluation, a l’obligation, lorsqu’il estime irrégulière la méthode d’évaluation initialement retenue par l’administration, de lui substituer la méthode d’évaluation qu’il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, pour l’application des dispositions du 2° de l’article 1498 du code général des impôts, statuer d’office sur le terme de comparaison qu’il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu’il a sollicités par un supplément d’instruction. Il ne lui appartient pas, en l’absence de contestation sur les éléments au dossier portant sur le terme de comparaison qu’il envisage de retenir, de vérifier d’office si ce local-type remplit l’ensemble des conditions de régularité posées par le 2° de l’article 1498.

9. Pour déterminer la valeur locative du local professionnel dont la SA Santarelli a usage, l’administration a eu recours à la méthode par comparaison prévue par le 2° de l’article 1498 du code général des impôts, et a retenu comme terme de comparaison le local-type figurant sous le numéro 246 au procès-verbal des locaux commerciaux ordinaires du secteur Paris Champs-Elysées, correspondant à un immeuble de bureaux situé 66 rue Pierre Charron d’une surface totale de 553 m² pondérée à 399 m² pour une valeur locative totale de 168 000 francs (ou 25 611 euros) et un tarif de 421 francs par m² (64,18 euros) à partir duquel le tarif unitaire valeur 1970 pour les locaux occupés par l’appelante a été fixé à 77,01 euros par m² après majoration de 20 % pour tenir compte des caractéristiques spécifiques du bien à évaluer en application des dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts.

10. La SA Santarelli soutient quant à elle que le local qu’elle exploite doit être évalué par rapport au local-type n° 303 figurant au procès-verbal des locaux commerciaux du secteur d’évaluation foncière de Paris 8ème Champs-Elysées, correspondant à l’immeuble abritant les locaux occupés par l’appelante, et dont le tarif de valeur locative unitaire au m² est de 266 francs ou 40,55 euros. L’administration fait valoir que cet immeuble a fait l’objet en 1996 d’une restructuration par divisions ou réunions des locaux préexistants par étages comme en atteste l’occupation d’une partie du rez-de-chaussée de cet immeuble actuellement occupé par l’Atelier, « showroom » de la société Renault.

11. Un changement de consistance s’entend de la transformation apportée à la composition d’un local préexistant afin d’en modifier le volume ou la surface de manière substantielle, notamment par l’addition de constructions, la démolition totale ou partielle de la construction ou sa restructuration par division ou réunion de locaux préexistants. En revanche, la modification dans la répartition des surfaces louées, lorsque la surface de l’ensemble du bien donné en location demeure inchangée, ne peut être qualifiée de changement de consistance.

12. En l’espèce, il ne résulte pas de l’instruction que cette restructuration aurait entraîné un changement de consistance ou de destination de l’immeuble dans son ensemble, ni, en tout état de cause, s’agissant au moins de sa fraction occupée par la société requérante, d’affectation de nature à remettre en cause la similarité de cette fraction avec le local-type proposé par la requérante, lequel constituait au surplus le local à évaluer, au sens des dispositions précitées du 2° de l’article 1498 du code général des impôts. Ainsi, contrairement à ce que soutient l’administration, la valeur locative inscrite au procès-verbal de Paris 8ème Champs-Elysées, situé au 49 avenue des Champs-Elysées, à l’adresse même des locaux occupés par l’appelante, peut toujours servir valablement de terme de comparaison. Le local-type proposé par la société présente ainsi toutes les caractéristiques du bien immobilier exploité par la société Santarelli. Il peut, de ce fait, être considéré comme adapté pour servir de comparaison pour le bien immobilier exploité par la société appelante.

13. Il résulte de ce qui a été dit aux points 6, 7 et 10 du présent arrêt, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de la requête, que la valeur locative à retenir pour la détermination de la taxe foncière et des autres taxes en litige, doit être déterminée, s’agissant de l’année d’imposition en cause, par référence au local-type n° 303 du procès-verbal des locaux commerciaux ordinaires du secteur d’évaluation foncière de Paris Champs-Elysées.

Sur les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

14. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SA Santarelli et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La valeur locative foncière à retenir pour la détermination de la cotisation foncière sur les entreprises et la taxe pour frais de chambre de commerce et d’industrie auxquelles la SA Santarelli a été assujettie au titre de l’année 2018 dans le rôle de la ville de Paris à raison de locaux situés 49/53 avenue des Champs-Elysées est fixée à 40,55 euros par m² au 1er janvier 1970 dans les conditions déterminées dans le présent arrêt.

Article 2 : La SA Santarelli est déchargée de la différence entre le montant de la cotisation foncière sur les entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d’industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2018 dans le rôle de la ville de Paris à raison de locaux situés 49/53 avenue des Champs-Elysées, et le montant résultant de l’article 1er du présent arrêt.

Article 3 : L’Etat versera à la SA Santarelli la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SA Santarelli et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.

Copie en sera adressée à l’administratrice des finances publiques chargée de la direction régionale des finances publiques d’Île-de-France et de Paris (service du contentieux d’appel déconcentré – SCAD).

Délibéré après l’audience du 6 octobre 2023, à laquelle siégeaient :

— M. Carrère, président,

— M. Marjanovic, président assesseur,

— M^me Boizot, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe de la Cour, le 20 octobre 2023.

La rapporteure,

S. BOIZOTLe président,

S. CARRERE

La greffière,

C. DABERT

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.