Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société Lupa Patrimoine France a demandé au tribunal administratif de Paris :

1°) la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos les 31 décembre 2013, 2014, 2015 et 2016, ainsi que des pénalités et intérêts de retard correspondants ;

2°) la décharge des cotisations supplémentaires qui lui ont été réclamées au titre des mêmes périodes, ainsi que des pénalités et intérêts de retard correspondants, en matière de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, taxe additionnelle et frais de gestion ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 10 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par un jugement n° 2100906/1-2 du 19 septembre 2023, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande.

Procédure devant la Cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 20 novembre 2023 et 28 février 2024, la société Lupa Patrimoine France, représentée par M^e Dedieu, demande à la Cour :

1°) d’annuler le jugement n° 2100906/1-2 du 19 septembre 2023 du tribunal administratif de Paris ;

2°) de prononcer la décharge des impositions litigieuses ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 10 000 euros au titre de l’article

L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le tribunal administratif se fonde sur des dispositions qui ne lui sont pas applicables en citant le 2 de l’article 206 du code général des impôts ;

— l’intention spéculative doit être appréciée à la date d’acquisition des immeubles ;

— son objet statutaire peut être pris en compte ainsi que la constitution d’une société sœur à objet marchand ;

— la charge de la preuve incombe à l’administration ;

— l’objet social, la durée entre l’acquisition et la cession, la location continue des biens et le financement à long terme ou encore l’existence de baux commerciaux engageant durablement les biens établissent l’absence de caractère spéculatif de son activité ;

— la société, qui avait un objet foncier à la création, contrairement à sa société sœur, et qui a conservé cet objet, a repris et poursuivi l’activité foncière des sociétés absorbées, en la finançant par un emprunt à long terme, les baux ayant été renouvelés et comportant des baux commerciaux ;

— la date d’acquisition est la date d’acquisition par les sociétés absorbées et non la date de la transmission universelle de patrimoine ;

— le tribunal n’a pas motivé son jugement en estimant le contraire ;

— les comparaisons entre les taux d’occupation opérées par l’administration ne sont pas pertinentes ;

— le rapport entre le montant de la plus-value et celui des loyers encaissés n’est pas significatif ;

— les cessions, pour l’essentiel, relèvent de contraintes extérieures et sont intervenues au cours d’une période de dix ans commençant six ans après l’absorption des SCI, après une longue période de détention ;

— l’absence d’acquisitions pendant la période en cause est de nature à établir l’absence d’activité habituelle d’achat-revente ;

— des investissements significatifs étaient prévus sur le dernier immeuble, cédé en 2019 ;

— l’option pour le régime SIIC ne dénote pas un changement d’activité ;

— les critères liés à la répétition des cessions, à la nette diminution de l’actif immobilisé sur une courte période et l’absence de nouvelles acquisitions ne sont pas pertinents ;

— la réalisation effective de plus-values ne saurait établir l’intention spéculative à l’acquisition ;

— le tribunal n’a pas répondu à tous les arguments ;

— les plus-values, qui ne présentaient pas un caractère courant, ne peuvent être prises en compte dans le calcul de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises ;

— il résulte des dispositions de l’article 1586 sexies du code général des impôts que les dotations aux amortissements afférentes aux biens mis en location pour une durée de plus de six mois sont admises en déduction de la valeur ajoutée, ce qui est le cas en l’espèce ;

— conformément aux dispositions de l’article 1586 sexies II du CGI, les produits et les charges pris en compte pour le calcul de la valeur ajoutée se rapportant à une activité de location ou de sous-location d’immeubles nus ne sont pris en compte qu’à raison de 40% pour 2013, 50% pour 2014, 60% pour 2015 et 70% pour 2016 ;

— le manquement délibéré n’est pas établi.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 30 janvier et 2 avril 2024, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens présentés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 6 mars 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 8 avril 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Magnard,

— les conclusions de M. Perroy, rapporteur public,

— et les observations de M^e Dedieu, représentant la société Lupa Patrimoine France.

Considérant ce qui suit :

1. La société à responsabilité limitée Lupa Patrimoine France a été créée le 29 décembre 2004 en vue d’exercer une activité d’acquisition, de détention et de gestion de tous biens ou droits immobiliers. Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015. L’administration, regardant l’activité comme excédant le champ de ses statuts, a notifié à la requérante des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et des rappels de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, taxe additionnelle et frais de gestion, ainsi que des majorations sur le fondement de l’article 1729 a) du code général des impôts. La société Lupa Patrimoine France relève appel du jugement du 19 septembre 2023 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande et demande la décharge de ces impositions supplémentaires ainsi que des pénalités et des intérêts correspondants.

Sur la régularité du jugement attaqué :

2. Les premiers juges, qui n’étaient pas tenus de répondre à tous les arguments soulevés par la société requérante à l’appui de ses moyens, ont statué sur le moyen tiré de ce que l’intéressée exerçait une activité foncière et était éligible au régime d’exonération d’impôt sur les sociétés ouvert aux sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC), tel que prévu par l’article 208 C du code général des impôts, en indiquant les motifs qui étaient à leurs yeux de nature à justifier une telle qualification. Ils ont dans ce cadre expressément considéré que l’acquisition des immeubles en cause était intervenue en 2006, année au cours de laquelle est intervenue, au profit de l’intéressée, la transmission universelle du patrimoine des sociétés qui détenaient auparavant ces immeubles. La circonstance qu’ils n’ont pas détaillé les motifs pour lesquels ils n’ont pas retenu la date d’acquisition des immeubles par les sociétés dissoutes ou qu’ils auraient commis à cet égard une erreur de droit n’est pas de nature à entacher le jugement d’irrégularité. Les moyens tirés d’une telle irrégularité ne peuvent dès lors qu’être rejetés.

Sur le bien-fondé de l’imposition :

En ce qui concerne l’impôt sur les sociétés :

3. Aux termes de l’article 208 C du code général des impôts : " I. – Les sociétés d’investissements immobiliers cotées s’entendent des sociétés par actions cotées sur un marché réglementé respectant les prescriptions de la directive 2004 / 39 / CE du Parlement européen et du Conseil du 21 avril 2004 concernant les marchés d’instruments financiers, modifiant les directives 85 / 611 / CEE et 93 / 6 / CEE du Conseil et la directive 2000 / 12 / CE du Parlement européen et du Conseil et abrogeant la directive 93 / 22 / CEE du Conseil, dont le capital social n’est pas inférieur à 15 millions d’euros, qui ont pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes visées à l’article 8 et aux 1, 2 et 3 de l’article 206 dont l’objet social est identique. [] II. – Les sociétés d’investissements immobiliers cotées visées au I et leurs filiales détenues, individuellement ou conjointement par plusieurs sociétés d’investissements immobiliers cotées, à 95 % au moins, directement ou indirectement, de manière continue au cours de l’exercice, soumises à l’impôt sur les sociétés et ayant un objet identique, peuvent opter pour l’exonération d’impôt sur les sociétés pour la fraction de leur bénéfice provenant de la location des immeubles, de la sous-location des immeubles pris en crédit-bail ou dont la jouissance a été conférée à titre temporaire par l’Etat, une collectivité territoriale ou un de leurs établissements publics et des plus-values sur la cession à des personnes non liées au sens du 12 de l’article 39 d’immeubles, de droits réels énumérés au sixième alinéa, de droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble et de participations dans des personnes visées à l’article 8 ou dans des filiales soumises au présent régime. (). / III bis. – Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés mentionnées au 3° du I de l’article L. 214-36 du code monétaire et financier et qui ont un objet identique à celui des sociétés d’investissements immobiliers cotées visées au I peuvent opter dans les conditions du III pour le régime d’imposition prévu au II lorsqu’elles sont détenues à 95 % au moins, directement ou indirectement et de manière continue au cours de l’exercice, individuellement ou conjointement par une ou plusieurs sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable mentionnées au 3° nonies de l’article 208 ou par une ou plusieurs sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable mentionnées au 3° nonies de l’article 208 et une ou plusieurs sociétés d’investissements immobiliers cotées visées au I « . D’autre part, aux termes du I de l’article 35 du même code : » Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles () ".

4. Il résulte de l’instruction que la société Lupa Patrimoine France, dont l’objet statutaire est l’acquisition, la détention et la gestion de tous biens et droits immobiliers, a acquis le 28 mars 2006, de sa société mère, des titres de SA luxembourgeoises détenant des titres de SCI françaises détenant elles-mêmes sept immeubles, puis prononcé la dissolution des sociétés concernées, bénéficiant ainsi de la transmission universelle de leur patrimoine. Propriétaire de ces biens immobiliers à compter du 3 mai 2006, la société Lupa Patrimoine France a cédé entre 2008 et 2016 six de ces sept immeubles. Eu égard à ces cessions, l’administration a requalifié son activité comme étant celle d’un marchand de biens au sens des dispositions de l’article 35 du code général des impôts et a remis en cause le régime d’exonération d’impôt sur les sociétés dont, conformément à l’article 208 C du code général des impôts, elle bénéficiait notamment pour les cessions d’immeubles en cause, en vertu de son option pour le régime des SIIC.

5. La société Lupa Patrimoine France doit, contrairement à ce qui est soutenu, être regardée, pour l’application des dispositions précitées, comme ayant acquis les immeubles en cause le 28 mars 2006, date à laquelle ils ont été transférés dans son patrimoine, et non à la date à laquelle les sociétés absorbées ont elles-mêmes acquis ces immeubles. La cession des immeubles est intervenue dans les années qui ont suivi, la première dès l’année 2008, les autres ayant suivi à intervalles réguliers à compter de l’année 2012. D’une part, compte tenu de la nature de ces biens, lesquels sont des immeubles de bureaux, et des difficultés affectant ce secteur au cours des années postérieures à 2008, les délais s’étant écoulés depuis l’acquisition ne sauraient être regardés comme indiquant que l’intention de la société à la date d’acquisition était de les exploiter par la mise en location. D’autre part, compte tenu du caractère systématique des opérations de vente, qui a eu pour conséquence, tout au long des dix années ayant suivi l’acquisition des immeubles, de réduire l’activité de location de la société requérante et son actif immobilier immobilisé, et alors même que pendant la période de détention, l’intéressée a poursuivi l’activité foncière des sociétés absorbées, en se finançant par des emprunts à long terme, que des baux, notamment commerciaux, ont été renouvelés, que la société n’a pas renouvelé les opérations réalisées en 2006 en procédant à d’autres acquisitions, que des projets d’investissements ont été envisagés sur le dernier immeuble détenu avant sa cession en 2019, et que chacune des opérations de cession est intervenue dans un contexte particulier susceptible de justifier de l’opportunité de cette cession, l’activité de la société Lupa Patrimoine France doit être regardée comme relevant de l’acquisition habituelle d’immeubles en vue de les revendre. L’intéressée ne peut par suite être regardée comme ayant pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location. Par suite, et quel que soit l’objet statuaire de la société requérante, et sans qu’elle puisse utilement se prévaloir de la constitution à ses côtés d’une société sœur marchand de biens, l’administration était fondée à requalifier son activité comme étant celle d’un marchand de biens et à remettre en cause le régime d’exonération d’impôt sur les sociétés dont, conformément à l’article 208 C du code général des impôts, elle bénéficiait notamment pour les cessions d’immeubles en cause, en vertu de son option pour le régime des SIIC.

En ce qui concerne la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises :

6. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que la société Lupa Patrimoine France exerce depuis 2006 une activité commerciale de marchand de biens et que les immeubles acquis, destinés à la revente, ne peuvent être regardés comme des éléments d’actif immobilisé. Il suit de là que la société requérante ne saurait valablement soutenir que les dispositions du 1 du I de l’article 1586 sexies du code général des impôts, qui prévoient que constituent un produit entrant dans le chiffre d’affaires à prendre en compte pour la détermination de la valeur ajoutée « les plus-values de cession d’immobilisations corporelles et incorporelles, lorsqu’elles se rapportent à une activité normale et courante », ne lui sont pas applicables. Elle ne peut non plus, et pour les mêmes motifs, se prévaloir des dispositions du b du 4 du I du même article en vertu desquelles les dotations aux amortissements sont déductibles de la valeur ajoutée, ni du régime transitoire permettant une prise en compte progressive des produits et des charges pour les activités de location nue prévue au II dudit article alors applicable.

Sur la majoration pour manquement délibéré :

7. Aux termes de l’article 1729 du code général des impôts : « Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’Etat entraînent l’application d’une majoration de : a. 40 % en cas de manquement délibéré () ». Aux termes de l’article L. 195-A du livre des procédures fiscales : « En cas de contestation des pénalités fiscales appliquées à un contribuable au titre des impôts directs, de la taxe sur la valeur ajoutée et des autres taxes sur le chiffre d’affaires, des droits d’enregistrement, de la taxe de publicité foncière et du droit de timbre, la preuve de la mauvaise foi et des manœuvres frauduleuses incombe à l’administration ».

8. En l’espèce, il résulte de ce qui a été dit précédemment que la société Lupa Patrimoine France, qui exerçait une activité de marchand de biens, et a acquis en 2006 des immeubles avec l’intention de les revendre, a opté en 2009 pour le régime d’exonération d’impôt sur les sociétés, réservé aux seules sociétés civiles immobilières ayant vocation à exercer une activité d’acquisition, de détention et de gestion de tous biens ou droits immobiliers en vue de la location. Alors qu’elle avait commencé effectivement à céder ses actifs immobiliers, elle a continué à effectuer ses déclarations sur la base de ce régime de faveur. Il suit de là que l’administration établit le manquement délibéré commis par la société requérante, sans que

celle-ci puisse utilement faire valoir que l’option souscrite en 2009 est antérieure aux années d’imposition et que le régime de faveur n’existait pas à la date d’acquisition des immeubles.

9. Il résulte de tout ce qui précède que la société requérante n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l’État, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, le versement de la somme que la société requérante demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

DECIDE :

Article 1er : La requête de la société Lupa Patrimoine France est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société Lupa Patrimoine France et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.

Copie en sera adressée à la direction spécialisée de contrôle fiscal Ile-de-France (division juridique).

Délibéré après l’audience du 5 mars 2025, à laquelle siégeaient :

— M^me Bories, présidente,

— M. Magnard, premier conseiller,

— M. Segretain, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 mars 2025.

Le rapporteur,

F. MAGNARDLa présidente,

C. BORIES

La greffière,

C. ABDI-OUAMRANE

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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