Vu les procédures suivantes :

Procédure contentieuse antérieure :

Le préfet de la Haute-Garonne a demandé au tribunal administratif de Toulouse d’annuler l’arrêté n° PC 031 048 20 S0016 du 20 mai 2021 par lequel le maire de Baziège a délivré à la société civile de construction vente (SCCV) European Homes 148 un permis de construire pour la réalisation de douze logements collectifs répartis en deux bâtiments et de onze maisons individuelles sur le macro-lot n°5 du lotissement implanté avenue de l’Hers au lieu-dit « Boulbène », en tant que ce permis de construire autorise la réalisation de onze maisons individuelles.

Par un jugement avant dire droit no 2105871 du 13 mars 2024, le tribunal administratif de Toulouse a sursis à statuer sur la légalité de cet arrêté jusqu’à l’expiration d’un délai fixé à trois mois pour permettre à cette société de régulariser le vice relevé au point 4 de ce jugement et tiré de ce que le maire de Baziège, dans la mesure où son arrêté autorise la construction de onze pavillons individuels groupés, avait méconnu les dispositions de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme en délivrant à la société European Homes 148 un permis de construire sur le fondement du c) de ces dispositions et a réservé tous autres droits et moyens des parties jusqu’en fin d’instance.

Par un jugement mettant fin à l’instance no 2105871 du 27 décembre 2024, le tribunal administratif de Toulouse, après avoir constaté l’absence de mesure de régularisation à l’expiration du délai de trois mois fixé en vue de la régularisation de l’autorisation d’urbanisme en litige, a annulé l’arrêté du 20 mai 2021 par lequel le maire de Baziège a délivré à la société European Homes 148 un permis de construire portant sur le macro-lot n°5 du lotissement implanté au lieu-dit « Boulbène » en tant que cet arrêté autorise la construction de onze pavillons individuels groupés et rejeté les conclusions des parties présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Procédures devant la cour :

I. Sous le n° 24TL01199, par une requête et un mémoire, enregistrés les 14 mai et 28 octobre 2024, la société European Homes 148, représentée par M^e Soler-Couteaux, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement avant dire droit no 2105871 du 13 mars 2024 du tribunal administratif de Toulouse en tant qu’il prononce un sursis à statuer sur le permis de construire qui lui a été délivré en tant qu’il autorise la réalisation de onze pavillons individuels ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 4 000 euros à lui verser au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la minute du jugement n’est pas signée en méconnaissance des dispositions de l’article R. 741-7 du code de justice administrative ;

- le jugement attaqué est entaché d’un défaut de motivation, en l’absence de précisions sur les motifs pour lesquels le tribunal a considéré que les constructions objet du permis de construire répondaient à la qualification de maisons individuelles alors que le projet porte sur la construction de onze maisons individuelles mais également de douze logements collectifs ; les premiers juges n’ont pas pris en considération dans leur raisonnement le caractère mixte de l’opération ;

- il est entaché de plusieurs erreurs de droit ; les premiers juges ont commis une erreur de droit en estimant que le maire de Baziège avait méconnu les dispositions de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme en lui délivrant un permis de construire sur le fondement du c) de ces dispositions ; la restriction relative à la construction d’une maison individuelle accompagnant le c) de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme ne saurait s’appliquer dans le cas où, comme en l’espèce, le lotisseur demande un permis de construire pour lui-même ; dans ce cas, il n’y a aucun risque que les acquéreurs de lots se trouvent confrontés à la situation dans laquelle ils bénéficieraient d’un permis de construire sur un lot non desservi, ni aucun risque que l’objectif de protection poursuivi par le régime de lotissement soit méconnu ou contourné au détriment des acquéreurs de lots ; ceux-ci ne seront d’ailleurs pas constructeurs et acquerront leur maison individuelle dans le cadre de ventes en l’état futur d’achèvement ; le lotisseur est en droit d’obtenir un permis de construire pour lui-même dès la délivrance du permis d’aménager, sans restriction concernant la typologie des constructions objet du permis et quand bien même le projet porterait sur la construction d’une pluralité de maisons individuelles ; il résulte de l’esprit dans lequel le texte a été conçu que cette restriction ne trouve à s’appliquer que dans le cas où la demande de permis émane d’un ou plusieurs acquéreurs de lots et que chaque demande porte sur la construction d’une maison individuelle ; les dispositions en litige doivent être interprétées à la lettre du texte et en les rapportant à la finalité de protection des acquéreurs de lots poursuivie par la réglementation du lotissement ; cet argument téléologique n’est pas contesté par le préfet en défense ;

- c’est également en commettant une erreur de droit que le tribunal a considéré que le projet objet du permis de construire portait sur la construction de maisons individuelles au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ; l’opération litigieuse porte sur la construction par un maître d’ouvrage unique de plusieurs immeubles à usage d’habitation pour la création de bien plus de deux logements, dont des logements collectifs ; l’opération mixte ne peut relever du champ d’application du contrat de construction de maisons individuelles ; le projet en cause ne répond donc à aucune des conditions fixées par l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’entrée dans le champ d’application du contrat de construction de maison individuelle et est exclu du champ d’application du régime de ce contrat ; dès lors, il ne peut être regardé comme portant sur la construction d’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par un mémoire en défense, enregistré le 7 septembre 2024, le préfet de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la société appelante ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 28 octobre 2024, la clôture d’instruction de l’affaire a été reportée au 14 novembre 2024.

II. Sous le n° 25TL00303, par une requête et un mémoire, enregistrés les 7 février et 6 juin 2025, la société European Homes 148, représentée par M^e Soler-Couteaux, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement mettant fin à l’instance du 27 décembre 2024 annulant l’arrêté du 20 mai 2021 du maire de Baziège dans la mesure où cet arrêté autorise la construction de onze pavillons individuels groupés ;

2°) de rejeter le déféré du préfet de la Haute-Garonne à l’encontre du permis de construire du 20 mai 2021 en tant qu’il autorise la réalisation de onze pavillons individuels groupés sur le macro-lot n°5 du lotissement implanté au lieu-dit « Boulbène » ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 4 000 euros à lui verser au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la minute du jugement n’est pas signée en méconnaissance des dispositions de l’article R. 741-7 du code de justice administrative ;

- le jugement mettant fin à l’instance ne pourra qu’être annulé dès lors que le jugement avant-dire droit est entaché d’un défaut de motivation, en l’absence de précisions sur les motifs pour lesquels le tribunal a considéré que les constructions objet du permis de construire répondaient à la qualification de maisons individuelles alors que le projet porte sur la construction de onze maisons individuelles mais également de douze logements collectifs ; les premiers juges n’ont pas pris en considération dans leur raisonnement le caractère mixte de l’opération ; ils ont commis plusieurs erreurs de droit ;

- les premiers juges ont commis une erreur de droit en estimant que le maire de Baziège avait méconnu les dispositions de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme en lui délivrant un permis de construire sur le fondement du c) de ces dispositions ; la restriction relative à la construction d’une maison individuelle accompagnant le c) de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme ne saurait s’appliquer dans le cas où, comme en l’espèce, le lotisseur demande un permis de construire pour lui-même ; dans ce cas, il n’y a aucun risque que les acquéreurs de lots se trouvent confrontés à la situation dans laquelle ils bénéficieraient d’un permis de construire sur un lot non desservi, ni aucun risque que l’objectif de protection poursuivi par le régime de lotissement soit méconnu ou contourné au détriment des acquéreurs de lots ; ceux-ci ne seront d’ailleurs pas constructeurs et acquerront leur maison individuelle dans le cadre de ventes en l’état futur d’achèvement ; le lotisseur est en droit d’obtenir un permis de construire pour lui-même dès la délivrance du permis d’aménager, sans restriction concernant la typologie des constructions objet du permis et quand bien même le projet porterait sur la construction d’une pluralité de maisons individuelles ; il résulte de l’esprit dans lequel le texte a été conçu que la restriction relative à la construction d’une maison individuelle ne trouve à s’appliquer que dans le cas où la demande de permis émane d’un ou plusieurs acquéreurs de lots et que chaque demande porte sur la construction d’une maison individuelle ; les dispositions en litige doivent être interprétées à la lettre du texte et en les rapportant à la finalité de protection des acquéreurs de lots poursuivie par la réglementation du lotissement ; cet argument téléologique n’est pas contesté par le préfet en défense ;

- c’est également en commettant une erreur de droit que le tribunal a considéré que le projet, objet du permis de construire, portait sur la construction de maisons individuelles au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ; l’opération litigieuse porte sur la construction par un maître d’ouvrage unique de plusieurs immeubles à usage d’habitation pour la création de bien plus de deux logements, dont des logements collectifs ; l’opération mixte ne peut relever du champ d’application du contrat de construction de maisons individuelles ; le projet en cause ne répond donc à aucune des conditions fixées par l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’entrée dans le champ d’application du contrat de construction de maison individuelle et est exclu du champ d’application du régime de ce contrat ; dès lors, il ne peut être regardé comme portant sur la construction d’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 mars 2025, le préfet de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la société appelante ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 6 juin 2025, la clôture d’instruction de l’affaire a été reportée au 20 juin 2025.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Après avoir entendu au cours de l’audience :

- le rapport de M. Teulière, président-assesseur,

- les conclusions de M. Diard, rapporteur public,

- et les observations de M^e Sturchler, représentant la société European Homes 148.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 22 décembre 2020, le maire de Baziège (Haute-Garonne) a accordé à la société European Homes 148 un permis d’aménager l’autorisant à créer un lotissement de sept macro-lots divisibles en soixante-treize lots, sur des terrains situés avenue de l’Hers, au lieu-dit « Boulbène ». Par un arrêté n° PC 031 048 20 S0016 du 20 mai 2021, le maire de Baziège a accordé à cette société un permis de construire pour la réalisation de douze logements collectifs répartis en deux bâtiments et de onze maisons individuelles groupées constituant le macro-lot n°5 de cette opération. Le préfet de la Haute-Garonne a formé le 21 juin 2021 un recours gracieux à l’encontre de ce permis, qui a été implicitement rejeté par le maire de Baziège. Par un jugement avant dire droit n° 2105871 du 13 mars 2024, le tribunal administratif de Toulouse, saisi par le représentant de l’Etat agissant au titre du contrôle de légalité, a sursis à statuer sur la légalité de l’arrêté du 20 mai 2021 jusqu’à l’expiration d’un délai fixé à trois mois pour permettre à la société European Homes 148 de régulariser le vice relevé au point 4 de ce jugement et tiré de ce que le maire de Baziège, dans la mesure où son arrêté autorisait la construction de onze pavillons individuels groupés, avait méconnu les dispositions de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme en délivrant à la société European Homes 148 un permis de construire sur le fondement du c) de ces mêmes dispositions. Par un jugement n° 2105871 du 27 décembre 2024 mettant fin à l’instance, le tribunal administratif de Toulouse, après avoir constaté l’absence de mesure de régularisation à l’expiration du délai de trois mois, a annulé l’arrêté du maire de Baziège en date du 20 mai 2021, dans la mesure où cet arrêté autorisait la construction de onze pavillons individuels groupés. La société European Homes 148 relève appel de ces deux jugements.

Les requêtes nos 24TL01199 et 25TL00303 portent sur le même permis de construire. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt.

Sur la régularité des jugements :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 741-7 du code de justice administrative : « Dans les tribunaux administratifs et les cours administratives d’appel, la minute de la décision est signée par le président de la formation de jugement, le rapporteur et le greffier d’audience. ». En l’espèce, il résulte de l’instruction que la minute des jugements des 13 mars 2024 et 27 décembre 2024 a été signée par le président de la formation de jugement et rapporteur, l’assesseur le plus ancien ainsi que la greffière d’audience. Par suite, les moyens tirés du caractère irrégulier des jugements contestés, faute de signatures des minutes, manquent en fait et doivent donc être écartés.

En deuxième lieu, Aux termes de l’article L. 9 du code de justice administrative : « Les jugements sont motivés ». En l’espèce, le tribunal administratif de Toulouse a exposé, de manière suffisamment circonstanciée, au point 4 du jugement avant dire droit contesté du 13 mars 2024, que le projet de la société pétitionnaire, en ce qu’il prévoyait notamment la construction de onze pavillons individuels groupés, portait sur la construction de maisons individuelles au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation et, par suite, qu’il n’entrait pas dans le champ d’application du c) de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme. Dans ces conditions et alors qu’il a pris en compte la nature mixte de l’opération aux points 1 et 4 de son jugement, il a suffisamment exposé les motifs pour lesquels il a retenu que le maire de Baziège, en tant qu’il avait autorisé la construction de onze pavillons individuels groupés, avait méconnu les dispositions de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme en délivrant à la société European Homes 148 un permis de construire sur le fondement du c) de ces dispositions. Par suite, le moyen tiré du défaut de motivation de ce jugement doit être écarté.

En dernier lieu, il résulte de ce qui vient d’être exposé au point précédent que le jugement avant dire droit du 13 mars 2024 est suffisamment motivé. Par suite, le moyen de la société appelante tiré de la nécessaire annulation du jugement mettant fin à l’instance par voie de conséquence de l’insuffisance de motivation du jugement avant dire droit ne peut qu’être écarté. Par ailleurs, si la même société reproche aux premiers juges d’avoir commis plusieurs erreurs de droit dans l’application des dispositions du code de la construction et de l’habitation et du code de l’urbanisme, de tels moyens relèvent du contrôle de cassation et non de celui du juge d’appel à qui il appartient, dans le cadre de l’effet dévolutif, de se prononcer sur la légalité du permis de construire en litige.

Sur le bien-fondé des jugements :

Aux termes des dispositions de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au litige : « Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2. / Cette obligation est également imposée : / a) A toute personne qui se charge de la construction d’un tel immeuble à partir d’un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faits pour le compte de cette personne ; / b) A toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d’un tel immeuble dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou, pour son compte, au moyen des procédés visés à l’alinéa précédent. / Cette personne est dénommée constructeur au sens du présent chapitre et réputée constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du code civil (…) ».

Une maison individuelle au sens des dispositions citées au point précédent s’entend d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage.

Aux termes de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire des bâtiments sur les lots d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager peut-être accordé : / a) Soit à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement, constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10 ; / b) Soit à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés. Dans ce cas, le lotisseur fournit à l’acquéreur un certificat attestant, sous sa responsabilité, l’achèvement de ces équipements. Ce certificat est joint à la demande de permis ; / c) Soit dès la délivrance du permis d’aménager, sous réserve que le permis de construire ne soit mis en œuvre que lorsque les équipements desservant le lot seront achevés ; cette possibilité n’est pas ouverte lorsque la construction est une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation. ».

Il résulte de ces dispositions que le permis de construire des bâtiments autres que des maisons individuelles sur les lots d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager peut être accordé dès la délivrance du permis d’aménager à condition que le permis de construire mentionne que l’exécution des travaux qu’il autorise est différée jusqu’à la date à laquelle les équipements desservant le lot seront achevés.

D’une part, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est compris dans une opération comportant sept macro-lots, ayant donné lieu à la délivrance d’un permis d’aménager en date du 22 décembre 2020. Il est constant que le projet, objet du permis de construire litigieux, prévoit, outre la construction de logements collectifs, la construction de onze maisons individuelles groupées correspondant à onze logements sur le macro-lot n°5 de ce lotissement. Ainsi, chaque pavillon individuel du projet n’accueille qu’un logement et répond à la définition de maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation telle qu’exposée au point 7. La circonstance que l’opération dans son ensemble consiste en la construction par le lotisseur, maître d’ouvrage unique, de plus d’un immeuble d’habitation et de plus de deux logements et qu’elle porte en définitive sur la construction d’une pluralité de pavillons individuels ne saurait ôter à chacun sa qualification de maison individuelle. A cet égard, est également sans incidence sur la qualification à opérer des pavillons individuels la circonstance que le projet ait une nature mixte, en prévoyant également des logements collectifs qui ne répondent pas à la définition d’une maison individuelle.

D’autre part, le projet portant notamment sur la construction de onze maisons individuelles au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, il n’entre pas, dans cette mesure, dans le champ d’application du c) de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme permettant d’accorder un permis de construire dès la délivrance du permis d’aménager. Si la société requérante soutient que la restriction relative à la construction d’une maison individuelle du c) de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme ne serait pas applicable dans le cas d’espèce où le lotisseur demande un permis de construire pour lui-même, le champ d’application de ces dispositions concerne, ainsi qu’il a été dit au point 9, le permis de construire des bâtiments autres que les maisons individuelles et ces mêmes dispositions du c) de l’article R. 442-18 ne créent aucune dérogation ou exception à l’exclusion des maisons individuelles de leur champ d’application suivant la qualité du bénéficiaire du permis de construire.

Enfin, il ne ressort pas des pièces du dossier et il n’est ni établi ni même allégué par l’appelante que la situation correspondrait à l’une de celles qui sont envisagées par le a) et le b) de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme, dont la société pétitionnaire n’a d’ailleurs pas sollicité le bénéfice lors du dépôt de sa demande de permis de construire. Il en résulte que le maire de Baziège, dans la mesure où son arrêté autorise la construction de onze pavillons individuels groupés, a méconnu les dispositions précitées de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme en délivrant à la société European Homes 148 un permis de construire dès la délivrance du permis d’aménager.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la société European Homes 148 n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement avant dire droit attaqué, le tribunal administratif de Toulouse a prononcé un sursis à statuer aux fins de régularisation du vice affectant l’arrêté du 20 mai 2021 du maire de Baziège et qu’elle n’est pas davantage fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement mettant fin à l’instance attaqué, ce même tribunal a annulé l’arrêté du 20 mai 2021 portant permis de construire, en l’absence de toute mesure de régularisation du vice qu’il avait relevé et dans la seule mesure où cet arrêté autorisait la construction de onze pavillons individuels.

Sur les frais liés aux litiges :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’a pas, dans les présentes instances, la qualité de partie perdante, la somme que la société appelante demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes nos 24TL01199 et 25TL00303 de la société European Homes 148 sont rejetées.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile de construction vente European Homes 148 et au ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation.

Copie en sera adressée au préfet de la Haute-Garonne.

Délibéré après l’audience du 27 novembre 2025, où siégeaient :

M. Chabert, président de chambre,

M. Teulière, président assesseur,

M^me Restino, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025.

Le rapporteur,

T. Teulière

Le président,

D. ChabertLe greffier,

F. Kinach

La République mande et ordonne au ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.