Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. C… B… a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise d’annuler l’arrêté du 10 mars 2022 par lequel le maire de Jouy-le-Moutier a délivré un permis de construire une maison individuelle sur une parcelle cadastrée AB 687 située 35 ter rue de Vauréal, ainsi que la décision du 8 juillet 2022 par laquelle le même maire a rejeté son recours gracieux tendant au retrait de cet arrêté.

Par un jugement n° 2211821 du 27 septembre 2024 le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé partiellement l’arrêté du 10 mars 2022, au sens des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, en tant qu’il méconnait l’article R. 431-32 de ce code (article 1er).

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés respectivement les 21 novembre 2024 et 13 septembre 2025, M. C… B…, représenté par M^e Vrioni, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement en tant qu’il n’a procédé qu’à une annulation partielle de l’arrêté du 10 mars 2022 ;

2°) d’annuler entièrement l’arrêté du 10 mars 2022 ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Jouy-le-Moutier le versement d’une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que l’arrêté attaqué méconnait l’article UB 8-1 du règlement du plan local d’urbanisme, pour ne pas respecter la distance minimale devant séparer les façades de deux constructions implantées sur une même propriété.

Par des mémoires en défense, enregistrés respectivement les 4 avril et 30 octobre 2025, la société Altimo conseil, représentée par M^e Guitton, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de M. B… le versement d’une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que le moyen soulevé est inopérant et, en tout état de cause, non fondé.

La requête a été communiquée à la commune de Jouy-le-Moutier, qui n’a pas produit de mémoire.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

 – le code de l’urbanisme ;

 – le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

 – le rapport de M. Clot,

 – les conclusions de M^me Roux, rapporteure publique,

 – et les observations de M^e Vrioni, représentant M. B….

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté n° PC 95 323 21 O 0049 du 10 mars 2022, le maire de Jouy-le-Moutier a délivré à M. A… et M^me D… un permis de construire une maison individuelle, d’une superficie de 140,35 m2 de surface de plancher, sur un terrain cadastré n° AB 687 situé 35 ter rue de Vauréal à Jouy-le-Moutier. Par un arrêté du 21 juin 2022, le maire de Jouy-le-Moutier leur a délivré un permis de construire modificatif visant à réduire la hauteur de la construction. Le permis de construire ainsi modifié a ensuite été transféré à la société Altimo Conseil, par un arrêté du 31 mars 2023. M. B… a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise d’annuler l’arrêté de permis de construire initial, ainsi que la décision du maire de Jouy-le-Moutier du 8 juillet 2022 rejetant son recours gracieux contre cette décision. M. B… interjette appel du jugement rendu le 27 septembre 2024, en tant que ce tribunal n’a annulé que partiellement l’arrêté du 10 mars 2022, au sens des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

2. Aux termes de l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites »de cours communes« , peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret./ Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l’absence de document d’urbanisme ou de mention explicite dans le document d’urbanisme applicable ». Aux termes de l’article R. 432-32 du même code : « Lorsque l’édification des constructions est subordonnée, pour l’application des dispositions relatives à l’urbanisme, à l’institution sur des terrains voisins d’une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l’institution de ces servitudes ».

3. Le permis de construire contesté a été délivré pour édifier une maison individuelle sur la parcelle AB 687, relevant de la zone UB du plan local d’urbanisme (PLU) de Jouy-le-Moutier, et dont la vocation, telle qu’elle figure dans le rapport de présentation de ce document, est d’être « une zone urbaine mixte à dominante résidentielle correspondant aux extensions du village ancien ». Cette parcelle est issue d’une division foncière réalisée le 28 juillet 2021, soit avant l’édiction de l’attaqué attaqué, de la parcelle AB 450 en deux lots A et B, devenus respectivement les parcelles AB 686, d’une surface de 619 m² et AB 687, d’une contenance de 417 m². Par le jugement attaqué, le tribunal a relevé que le dossier de demande de permis de construire initial, ainsi que le dossier de demande de permis de construire modificatif, ne comprenaient aucun contrat ou décision judiciaire relatifs à l’institution d’une servitude de cours communes, alors que celle-ci était requise et devait être instituée sur la parcelle AB 686 lors de l’édification de la construction projetée. Il a alors jugé que M. B… était fondé à soutenir que l’arrêté en litige méconnaissait les dispositions de l’article R. 431-32 du code de l’urbanisme citées au point précédent. Il a en conséquence annulé l’arrêté du 10 mars 2022 en tant seulement qu’il méconnait l’article R. 431-32 du code de l’urbanisme.

4. Le requérant soutient que le permis en litige est également illégal faute de respecter les dispositions énoncées à l’article UB 8 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU), dès lors que la construction projetée nécessitant l’instauration d’une servitude de cours communes sur la parcelle AB 686 jouxtant la parcelle AB 687, comme l’a jugé le tribunal, le projet devait respecter la distance de séparation des façades entre la construction projetée et la maison d’habitation et sa terrasse construites sur la parcelle AB 686.

5. Aux termes de l’article UB 8 du règlement du PLU de Jouy-le-Moutier, relatif à l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres, sur une même propriété, dans sa rédaction applicable au litige : " §. 8.1 a) la distance séparant les façades ou parties de façades de deux constructions non contigües dont l’une au moins présente des vues doit être au moins égale à la hauteur de la construction la plus élevée, mesurée du terrain naturel à l’égout du toit, au brisis ou à l’acrotère, avec un minimum de 4 mètres (…) ".

6. S’il y a lieu de prendre en considération l’existence d’une servitude de cours communes lorsque le règlement d’urbanisme applicable en fait découler des prescriptions particulières, en l’espèce, les dispositions de l’article UB 8 rappelées au point précédent ne fixent des règles d’implantation des constructions, les unes par rapport aux autres, que dans la mesure où celles-ci sont situées sur une même propriété, sans prévoir qu’elles seraient également applicables à des constructions édifiées sur des parcelles distinctes, mais liées entre elles par une servitude de cours communes. Il ressort des pièces du dossier que les parcelles AB 686 et AB 687, bien qu’issues de la division d’une même parcelle, constituent, à la date de l’arrêté attaqué, deux unités foncières distinctes dès lors qu’il n’est pas démontré qu’elles seraient réunies ou qu’elles appartiendraient à un même propriétaire. Par suite, la construction voisine édifiée sur la parcelle UB 686 et la construction projetée, ne peuvent être regardés comme étant implantées sur une même propriété, quand bien même une servitude de cours communes grèverait l’une de ces parcelles au bénéfice de l’autre. Par conséquent, comme l’a relevé le tribunal, M. B… ne peut utilement soutenir que l’arrêté de permis de construire attaqué serait illégal en ce qu’il méconnaitrait les dispositions de l’article UB 8 du règlement de PLU.

7. Il résulte de ce qui précède que M. B… n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise n’a annulé l’arrêté du 10 mars 2022, au sens des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, qu’en tant qu’il méconnaissait l’article R. 431-32 de ce code.

Sur les conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

8. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. B… le versement d’une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la société Altimo conseil et non compris dans les dépens. En revanche, les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les conclusions de M. B… soient accueillies.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de M. B… est rejetée.

Article 2 : M. B… versera une somme de 2 000 euros à la société Altimo conseil en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. C… B…, à la société Altimo conseil, à la commune de Jouy-le-Moutier ainsi qu’au ministre de l’intérieur. Copie en sera adressée au préfet du Val-d’Oise.

Délibéré après l’audience du 12 mai 2026, à laquelle siégeaient :

M. Etienvre, président de chambre,
M. Pilven, président-assesseur,
M. Clot, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 mai 2026.

Le rapporteur,

S. ClotLe président,

F. EtienvreLa greffière,

S. Diabouga

La République mande et ordonne au ministre de l’intérieur en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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N° 24VE03079