LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 10 mai 2007), que par acte du 3 septembre 1999, la SCI Met et Maty (la SCI) a donné à bail à la société Europe Auto un local à usage commercial; qu’après l’avoir assignée en résiliation judiciaire du bail pour manquements graves à ses obligations contractuelles, elle lui a délivré deux commandements de payer visant la clause résolutoire et a en outre sollicité l’acquisition de la clause résolutoire visée aux commandements et le paiement d’arriérés de loyers et de charges ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, d’une part, qu’ayant souverainement retenu par motifs propres, sans dénaturation, sans seulement se fonder sur un élément de preuve émanant de la société locataire, et sans avoir à s’expliquer sur chacune des pièces soumises à son appréciation, qu’un accord était intervenu, le jour de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, avec l’huissier de justice poursuivant pour un règlement échelonné des sommes dues, la cour d’appel en a exactement déduit que l’exécution de cet accord ne permettait pas le constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Attendu, d’autre part, que la cour d’appel n’ayant pas retenu que le solde de la somme visée par le commandement avait été réglé le 10 mars 2004, le moyen manque en fait ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant relevé, par motifs adoptés, que le 27 août 2004, avait été remis à la société Europe Auto une quittance du loyer acquitté pour le mois d’août accompagnée d’une note expliquant que désormais, pour raison informatique, les quittances n’étaient délivrées que s’il n’y avait aucun solde débiteur et que le 21 octobre 2004, le cabinet Leveille avait attesté qu’elle était à jour des loyers de juillet, août, septembre et octobre 2004, la cour d’appel a pu en déduire que ces courriers et attestations avaient entraîné une confusion quant aux montants dus par le preneur et que le commandement de payer du 21 octobre 2004 n’était pas causé ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Mais sur le quatrième moyen :

Vu l’article 1315 du code civil ;

Attendu que celui qui se prétend libéré d’une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

Attendu que pour rejeter la demande de la SCI en paiement d’arriérés de loyers, la cour d’appel retient qu’elle ne développe aucune argumentation et ne produit aucune pièce au soutien de sa demande ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il appartenait à la société Europe Auto de justifier qu’elle s’était libérée du paiement des loyers, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve et violé le texte susvisé ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il débouté la SCI Met et Maty de sa demande en paiement de loyers non réglés, l’arrêt rendu le 10 mai 2007, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société Europe Auto aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Europe Auto à payer à la SCI Met et Maty la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Europe Auto ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Met et Maty.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté la société MET ET MATY de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail consenti à la société EUROPE AUTO ;

AUX MOTIFS QU’après l’introduction de l’instance en résiliation judiciaire du bail du 3 septembre 1999, la SCI MET ET MATY a fait délivrer à la société EUROPE AUTO deux commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, le 6 février 2004 pour un montant de 3 794,06 € au titre de loyers et charges non réglés, et le 21 octobre 2004 pour un montant de 2 537, 54 € au même titre ; que s’agissant du premier commandement délivré le 6 février 2004, la société EUROPE AUTO justifie avoir convenu le même jour avec l’huissier de justice poursuivant un accord pour payer les sommes dues en trois règlements de 1 014,06 €, le premier encaissable immédiatement et encaissé par l’huissier le 11 février 2004, le deuxième encaissable le 15 février 2004 et encaissé le 16, le troisième adressé directement au Cabinet LEVEILLE, gérant de la SCI, le 27 février 2004, ainsi que le solde, soit 862,14 €, le 10 mars 2004 ; que l’accord intervenu pour un règlement échelonné et l’exécution de cet accord ne permettent pas à la cour de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ET AUX MOTIFS, à les supposer ADOPTES, QUE concernant le premier commandement, le preneur justifie avoir adressé le jour même un courrier à l’huissier lui proposant le versement en trois chèques de 1 014,07 €, et justifie de leurs encaissements les 13 et 18 février 2003 et le 8 mars 2003, ce qui correspond à la quasi-totalité de la somme due ; que la résiliation du bail ne saurait être justifiée de ce fait ;

1°) ALORS QUE toute clause insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux, quelle que soit l’importance de l’inexécution ; qu’en refusant de constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire dès lors que les versements effectués par le preneur, un mois après la délivrance du premier commandement de payer, correspondaient à la « quasi-totalité » de la somme due, la Cour d’appel, qui a refusé de tirer les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1134 du Code civil, ensemble l’article L. 145-41 du Code de commerce ;

2°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que la société MET ET MATY contestait l’existence de tout accord conclu entre la société EUROPE AUTO et l’huissier de justice portant sur un règlement échelonné des causes du commandement de payer délivré le 6 février 2004 ; qu’en se bornant à affirmer que le preneur justifiait avoir conclu un tel accord, sans indiquer ni analyser, même sommairement, les éléments de preuve sur lesquels elle fondait cette affirmation, la Cour d’appel a violé l’article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

3°) ALORS QU’en toute hypothèse, nul ne peut se constituer de preuve à lui-même ; qu’en déduisant l’existence d’un accord conclu entre la société EUROPE AUTO et l’huissier de justice concernant un règlement échelonné des sommes visées au commandement de payer d’une simple pièce manuscrite rédigée par le gérant de cette société, la Cour d’appel a violé l’article 1315 du Code civil ;

4°) ALORS QUE les termes clairs et précis du courrier de l’huissier de justice produit aux débats par la société EUROPE AUTO étaient les suivants : « Monsieur le Gérant, Je vous confirme le bon encaissement du chèque N°3471380 et 3471382 pour un montant total de 2028,14 euros. Par ailleurs je vous confirme avoir adressé un chèque de 1014,07 euros au Cabinet Leveillé » ; qu’en se fondant sur ce courrier, qui se bornait à accuser réception de trois chèques, pour affirmer qu’il était justifié d’un accord portant sur un règlement échelonné des causes du commandement de payer du 6 février 2004, la Cour d’appel a violé l’article 1134 du Code civil ;

5°) ALORS QU’en tout état de cause, tout jugement doit être motivé ; que la société MET ET MATY faisait valoir qu’en toute hypothèse, le solde de la dette, objet du commandement de payer du 6 février 2004, n’avait été réglé que le 6 avril 2004, soit postérieurement à l’expiration du délai de paiement qui, selon le preneur, aurait été fixé « début mars » 2004, de sorte que la clause résolutoire devait être appliquée ; qu’en affirmant que le solde de la dette avait été payé le 10 mars 2004, sans indiquer ni analyser, même sommairement, les éléments de preuve sur lesquels elle se fondait, la Cour d’appel a violé l’article 455 du nouveau Code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté la société MET ET MATY de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail consenti à la société EUROPE AUTO ;

AUX MOTIFS QUE s’agissant du second commandement du 21 octobre 2004, la société EUROPE AUTO produit une attestation du cabinet LEVEILLE dont il ressort qu’à cette date, elle était à jour de ses loyers, si bien que le commandement du 21 octobre 2004 a été délivré sans cause ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE concernant le deuxième commandement, le preneur a contesté la somme due en faisant état d’un courrier du cabinet LEVEILLE en date du 30 août 2004 expliquant que depuis le 1er juillet 2004, en raison d’une modification de leur système informatique, les quittances de loyer n’étaient éditées que lorsque le compte locataire était à zéro, le moindre solde débiteur ne permettant pas l’envoi de la quittance ; que la société EUROPE AUTO avait reçu une quittance de loyer en date du 27 août 2004 mentionnant le loyer principal du mois d’août à hauteur de 1 014,07 €, et le cabinet LEVEILLE lui avait adressé le 21 octobre 2004 une attestation précisant qu’elle était à jour des loyers de juillet, août, septembre et octobre 2004 ; qu’en réponse à un courrier en date du 11 août 2005 de la société EUROPE AUTO ne comprenant pas que le cabinet LEVEILLE lui réclame la somme de 5 564,31 € dont 2 242,98 € pour la période antérieure à juillet 2004, le cabinet LEVEILLE confirmait le 25 août 2005 le montant du solde et maintenait que des montants étaient dus pour la période antérieure à juillet 2004 ; que compte tenu du paiement effectué en début de mois, il précisait que le décompte à ce jour était de 4 611,99 € ; que les courriers et attestations délivrés par le cabinet LEVEILLE ont pu entraîner une certaine confusion dans les montants dus par le preneur, et dès lors les retards de paiement des loyers ne peuvent constituer des manquements suffisamment graves aux clauses du bail pour entraîner sa résiliation ;

1°) ALORS QUE la société MET ET MATY faisait valoir que l’attestation délivrée le 21 octobre 2004 spécifiait clairement les mois dont les loyers avaient été payés, soit les mois de juillet à octobre 2004, et qu’il demeurait que la société EUROPE AUTO n’était pas « à jour de tous ses loyers » lors de la délivrance du commandement de payer du 21 octobre 2004 ; qu’elle produisait en outre aux débats le décompte des sommes dues annexé à ce commandement, permettant de constater que le solde débiteur du compte locataire avait pour origine un débit antérieur au 1er juillet 2004 ; qu’en s’abstenant de rechercher, comme il le lui était demandé, si en dépit du paiement des loyers des mois de juillet à octobre 2004, il demeurait que le preneur n’avait pas réglé tous les loyers visés par le commandement du 21 octobre 2004, la Cour d’appel a violé l’article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

2°) ALORS QU’en toute hypothèse, l’attestation du cabinet LEVEILLE produite par la société EUROPE AUTO se bornait à indiquer, en des termes clairs et précis, qu’au 21 octobre 2004, la société preneuse était « à jour du paiement de ses loyers pour les mois de Juillet, Août et Octobre 2004 », sans comporter aucune mention relative au paiement des loyers dus au titre des mois antérieurs ; qu’en affirmant qu’il ressortait de cette attestation que la société EUROPE AUTO était, au 21 octobre 2004, à jour de ses loyers, la Cour d’appel en a dénaturé les termes clairs et précis et a violé l’article 1134 du Code civil ;

3°) ALORS QU’en cas d’inexécution de son engagement par le débiteur, sa bonne foi, comme la gravité de l’inexécution, sont sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire ; qu’en affirmant que certains courriers et attestations avaient pu entraîner une certaine confusion dans les montants dus par le preneur et que les retards de paiement ne pouvaient dès lors constituer des manquements suffisamment graves aux clauses du bail pour entraîner sa résiliation, la Cour d’appel a violé l’article 1134 du Code civil, ensemble l’article L. 145-41 du Code de commerce.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté la société MET ET MATY de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail consenti à la société EUROPE AUTO ;

AUX MOTIFS QUE la SCI reproche à la société EUROPE AUTO d’avoir consenti des sous-locations à des tiers sans respecter les formalités prévues au contrat de bai, lequel, par avenant du 31 mai 2000, autorisait la sous-location de certains bureaux sans le concours du bailleur ; que c’est ainsi que trois contrats de sous-location ont été consentis par la société EUROPE AUTO ; mais que les premiers juges, aux motifs desquels il est expressément référé, ont constaté que les irrégularités mineures dont faisait état la société bailleresse ne constituant pas des manquement suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail (…) ; que s’agissant des retards de paiement des loyers, la cour ne peut que reprendre sur ce point ce qui vient d’être dit des commandements visant la clause résolutoire (…) ; que la SCI MET ET MATY reproche également à la société EUROPE AUTO un comportement tendant à nuire à la tranquillité des autres locataires ; que les griefs développés tiennent surtout aux mauvaises relations qu’elle entretient avec ses locataires, et non spécialement avec la société EUROPE AUTO, ni entre la société EUROPE AUTO et les autres locataires de l’immeuble ; qu’il n’est pas justifié de nuisances dépassant ce qu’il résulte normalement d’une activité de réparation automobile ; que la société EUROPE AUTO a remédié à l’encombrement de la cour dès qu’elle a reçu une protestation de son bailleur ; qu’aucune précision n’est donnée sur les circonstances dans lesquelles la serrure de la porte d’accès à la cour commune a pu être changée ; qu’en tout état de cause la SCI MET ET MATY reconnaît elle-même avoir reçu un double de la clé du portail le 19 août 2006, si bien que l’incident est aujourd’hui clos et ne peut donner lieu à indemnisation spécifique, le bailleur ne justifiant d’aucun préjudice à ce titre ; que c’est vainement que la SCI MET ET MATY reproche à la société EUROPE AUTO d’avoir installé sur place une cabine de peinture ;

ALORS QUE la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement ; qu’en s’abstenant de rechercher, comme il le lui était demandé, si la méconnaissance persistante, par la société EUROPE AUTO, de son obligation de transmettre à la société MET ET MATY les quittances de loyer délivrées à la société ACP-SECURITE, sous-locataire, conformément aux termes de l’avenant au bail autorisant la sous-location, ne justifiait pas la résiliation judiciaire du bail, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1184 du Code civil.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué, infirmant de ce chef le jugement, d’AVOIR débouté la société MET ET MATY de sa demande en paiement, en deniers ou quittance, d’arriérés de loyers ;

AUX MOTIFS QUE la société MET ET MATY ne développe aucune argumentation et ne produit aucune pièce au soutien d’une telle demande ;

1°) ALORS QUE la société MET ET MATY soutenait clairement sa demande par une argumentation précisant le montant de la dette locative au 11 mai 2005 et au 1er juin 2005, en se fondant tout aussi clairement sur un courrier du cabinet LEVEILLE adressé au preneur le 11 mai 2005, dont elle reproduisait les termes (conclusions précitées de la société MET ET MATY, p. 26, al. 1 à 6) ; qu’en affirmant qu’elle ne développait aucune argumentation au soutien de cette demande, la Cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis de ses conclusions d’appel, en violation de l’article 4 du nouveau Code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu’en retenant qu’aucune pièce n’était produite au soutien de cette demande, sans avoir invité les parties à s’expliquer sur l’absence au dossier du courrier de huit pages et des pièces y annexées sur lesquels la société MET ET MATY fondait cette même demande, qui figuraient au bordereau des pièces annexé aux derniers conclusions de la bailleresse et dont la communication n’avait pas été contestée, la Cour d’appel a violé l’article 16 du nouveau Code de procédure civile ;

3°) ALORS QU’en toute hypothèse, il appartient au débiteur qui se prétend libéré d’en rapporter la preuve ; qu’en statuant de la sorte pour débouter la société MET ET MATY de sa demande en paiement des arriérés de loyers, la Cour d’appel a violé l’article 1315, alinéa 2, du Code civil ;

4°) ALORS QU’en tout état de cause, les juges d’appel ne peuvent aggraver le sort de l’appelant sur son seul appel en l’absence d’appel incident de l’intimé ; qu’en infirmant le jugement au préjudice de la société MET ET MATY sur un chef non critiqué par l’intimée, la Cour d’appel a violé l’article 562 du nouveau Code de procédure civile.