LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu que la société civile immobilière Joël et la société civile immobilière Vignale investissement (les SCI), propriétaires de lots dans le « bloc C » du groupe d’immeuble en copropriété qui en comporte trois autres, font grief à l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 février 2010), de les débouter de leur demande en annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 avril 2006 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2006 sur la base d’une répartition des charges relatives à la réfection de la toiture du bloc C entre les seuls propriétaires de lots constituant ce dernier, alors, selon le moyen :

1°/ que les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes d’un même ensemble immobilier sont réparties entre les propriétaires d’après la valeur relative des parties privatives de leurs lots ; que si le règlement de copropriété peut instituer des parties communes spéciales, l’institution de telles parties communes et celle de charges spéciales ne sont pas nécessairement liées, les parties restant libres de prévoir que certaines charges spéciales resteront réparties sur l’ensemble des copropriétaires, indépendamment de l’institution de parties communes spéciales ; qu’en énonçant, par motifs adoptés, que la loi du 10 juillet 1965 permet dans le cadre du règlement de copropriété d’un immeuble de prévoir la création de parties communes spéciales propres à l’usage de certains copropriétaires répartis en blocs avec pour corollaire l’instauration de charges spéciales, la cour d’appel a violé l’article 24, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1967 ;

2°/ qu’en toute hypothèse, en déboutant les SCI Joël et Vignale investissement de leur action en nullité de la délibération n° 7 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 27 avril 2006 ayant réparti sur les seuls propriétaires des lots compris dans le bloc C le coût de reconstruction totale de la toiture terrasse litigieuse, au motif que le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier du 5 rue Massena prévoyait que ladite toiture terrasse était partie commune spéciale du bloc C, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si la clause du règlement de copropriété relative aux « parties communes propres du bloc C », stipulant que « l’entretien de la terrasse formant toiture de l’immeuble désigné par l’indication bloc C serait supporté par les copropriétaires des lots dans les proportions sus-indiquées par la répartition des parties communes dudit bloc C », ne mettait pas à la charge des copropriétaires des lots de ce bloc les seuls travaux d’entretien et de réparations courantes de cette partie commune spéciale, à l’exclusion des travaux de reconstruction ou de réfection totale, lesquels dans le silence du règlement, devaient être supportés par l’ensemble des copropriétaires en application de la règle fixée par les articles 5 et 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de ces textes, l’article 24 de la même loi ensemble l’article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant, par motifs adoptés, relevé que le règlement de copropriété définissait des parties communes spéciales propres à l’usage de certains copropriétaires répartis en blocs et prévoyait que la toiture terrasse du bloc C ainsi que les installations et constructions qui s’y trouvent sont la propriété de ce bloc, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, à bon droit, retenu que la création dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales avait pour corollaire l’instauration de charges spéciales et déduit que les charges afférentes à la réfection de l’étanchéité de la terrasse devaient être réparties entre les propriétaires de ce bloc ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Joël et la SCI Vignale investissement aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Joël et de la SCI Vignale investissement et les condamne à payer à syndicat des copropriétaires du 5 rue Masséna la somme globale de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour les sociétés Vignale investissement et Joël.

Il est fait grief à l’arrêt D’AVOIR, en confirmant le jugement entrepris, débouté la SCI JOEL et la SCI VIGNALE de l’ensemble de leurs demandes ;

AUX MOTIFS QUE « c’est par de justes motifs que la Cour reprend expressément, que le premier juge, ayant exactement relevé qu’il résultait des clauses du règlement de copropriété que la terrasse litigieuse était une partie commune spéciale au bloc « C » et que la condamnation du syndicat des copropriétaires ne préjugeait nullement de la répartition des charges en résultant, a rejeté la demande d’annulation de la résolution N°7 de l’assemblée générale du 27 avril 2006 et les demandes subséquentes formulées par les S.C.I. JOEL et VIGNALE INVESTISSEMENT ; qu’ainsi, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il est constant que la SCI JOEL et la SCI VIGNALE INVESTISSEMENT sont copropriétaires au sein de la copropriété de l’immeuble 5, rue MASSENA à Nice ; qu’ils sollicitent le prononcé de la nullité de la résolution n° 7 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 27 avril 2006 au motif que les comptes de l’exercice 2005 n’auraient dû être approuvés que sur la base d’une répartition des charges relatives à la réfection de la toiture du bloc C entre tous les blocs de la copropriété et non pas exclusivement sur le bloc, C, s’agissant d’une charge générale ; que la résolution querellée concerne l’approbation des comptes pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2005 ; que la loi du 10 juillet 1965 permet dans le cadre du règlement de copropriété d’un immeuble de prévoir la création de parties communes spéciales propres à l’usage de certains copropriétaires répartis en blocs, avec en corollaire l’instauration de charges spéciales ; qu’à la lecture du règlement de copropriété de l’immeuble 5, rue MASSENA, il convient d’observer qu’il définit les parties communes spéciales de chaque bloc et que notamment s’agissant du bloc C ces parties concernent la toiture de cette partie de l’immeuble sans ambiguïté ; qu’ainsi il est prévu que « la toiture terrasse du bloc C ainsi que toutes les installations et constructions qui s’y trouvent actuellement sont la propriété de ce bloc » ; qu’ainsi, les charges afférentes à la réfection de l’étanchéité de la terrasse ont été à juste titre réparties entre les copropriétaires de ce bloc, appelés à en assumer la charge selon ce règlement de copropriété ; qu’en effet si le Syndicat des copropriétaires avait une obligation de réaliser les travaux en exécution de la décision du tribunal de céans, aucune répartition des charges à ce propos n’a été prévue dans cette décision, seul le règlement de copropriété déterminant la charge des travaux, eu égard à la propriété de cette toiture terrasse, dont les copropriétaires doivent en outre assumer de façon générique l’entretien ; qu’ainsi, il convient de débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes » ;

1) ALORS QUE les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes d’un même ensemble immobilier sont réparties entre les copropriétaires d’après la valeur relative des parties privatives de leurs lots ; que si le règlement de copropriété peut instituer des parties communes spéciales, l’institution de telles parties communes et celle de charges spéciales ne sont pas nécessairement liées, les parties restant libres de prévoir que certaines charges spéciales resteront réparties sur l’ensemble des copropriétaires, indépendamment de l’institution de parties communes spéciales ; qu’en énonçant, par motifs adoptés, que la loi du 10 juillet 1965 permet dans le cadre du règlement de copropriété d’un immeuble de prévoir la création de parties communes spéciales propres à l’usage de certains copropriétaires répartis en bloc avec pour corolaire l’instauration de charges spéciales, la cour d’appel a violé l’article l’article 24, alinéa 2, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

2) ALORS QU’EN TOUTE HYPOTHESE en déboutant les SCI JOEL et VIGNALE INVESTISSEMENT de leur action en nullité de la délibération n° 7 de l’assemblée générale du syndic at des copropriétaires en date du 27 avril 2006 ayant réparti sur les seuls copropriétaires des lots compris dans le bloc C le coût de reconstruction totale de la toiture terrasse litigieuse, au motif que le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier du 5 rue Massena prévoyait que ladite toiture terrasse était partie commune spéciale du bloc C, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si la clause du règlement de copropriété relative aux « parties communes propres du Bloc C », stipulant que « l’entretien de la terrasse formant toiture de l’immeuble désigné par l’indication Bloc C serait supporté par les copropriétaires des lots dans les proportions sus-indiquées par la répartition des parties communes dudit bloc C » (Règlement, p. 33), ne mettait pas à la charge des copropriétaires des lots de ce bloc les seuls travaux d’entretien et de réparations courantes de cette partie commune spéciale, à l’exclusion des travaux de reconstruction ou de réfection totale, lesquels dans le silence du règlement, devaient être supportés par l’ensemble des copropriétaires en application de la règle fixée par les articles 5 et 10, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour d’Appel a privé sa décision de base légale au regard de ces textes, l’article 24 de la même loi ensemble l’article 1134 du code civil.