LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant retenu, statuant en référé, que la Société Beaulieu rue Gauthier Vignal avait fait construire un immeuble en limite de propriété, et qu’il résultait des photographies et témoignages produits que cette construction portait atteinte à une servitude de vue, acquise par prescription, dont M^me Y… pouvait prétendre sérieusement bénéficier,

la cour d’appel a pu en déduire que la Société avait causé à M^me Y… un trouble manifestement illicite qu’il appartenait au juge des référés de faire cesser même en présence d’une contestation sérieuse ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Beaulieu rue Gauthier Vignal aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Beaulieu rue Gauthier Vignal à payer à M^me Y… une somme de 2 500 € ; rejette la demande de la Société Beaulieu rue Gauthier Vignal ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour la société Beaulieu rue Gauthier Vignal

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué, statuant en référé, d’AVOIR fait interdiction à la SCCV BEAULIEU RUE GAUTHIER VIGNAL dès la signification de l’ordonnance, et ce sous astreinte provisoire de 2.000 € par jour de retard qui courra pendant six mois, d’édifier toute construction qui serait de nature à obstruer la vue dont bénéficie M^me Y… à partir de la terrasse de son immeuble ;

AUX MOTIFS PROPRES QU’ il est constant que lors de la construction de la terrasse par M^me Y… ou ses auteurs, et par conséquent lors de la création de la vue, il n’y a pas eu respect des dispositions de l’article 678 du code civil ; que par ailleurs il n’est pas contesté que M^me Y… ne dispose pas d’une servitude de vue résultant d’un titre ; qu’elle peut seulement se prévaloir d’une servitude de vue acquise par prescription (30 ans) pour demander que la construction de son voisin respecte la distance de 1, 90m d’un point quelconque du parement extérieur du mur où se trouve la terrasse offrant des vues droites sur le fond voisin ; que le litige relève des pouvoirs du juge du fond ; que toutefois le juge des référés est compétent pour faire cesser un trouble manifestement illicite qui peut être constitué par l’édification d’une construction qui ne respecterait pas les dispositions du code civil ; que l’action engagée par M^me Y… est fondée sur les dispositions de l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile, dont l’application n’est pas subordonnée à la preuve de l’urgence ; que l’existence de contestations sérieuses n’empêche pas le juge des référés de prendre les mesures propres à mettre un terme à un trouble manifestement illicite ; qu’en l’espèce, il n’est pas contesté que la SCCV BEAULIEU RUE GAUTHIER VIGNAL a fait construire un immeuble en limite de propriété ; que pour justifier qu’elle bénéficie d’une servitude de vue, acquise par prescription, depuis la terrasse de son immeuble, elle-même construite en limite de propriété, M^me Y… propriétaire de l’immeuble 12 et 14 rue Gauthier Vignal, verse aux débats notamment les pièces suivantes : un bail commercial du 30 octobre 1971 portant sur un local 12 rue Gauthier Vignal (et non sur le local situé 14 de la même rue loué selon bail du 7 avril 1971 à M. X…) loué à MM Z… et A…, consistant notamment en un hangar sous terrasse, description reprise dans un avenant du 1er janvier 1977, plusieurs témoignages de personnes connaissant bien les lieux pour y avoir habité ou travaillé, aux termes desquels depuis 1966 au moins il existait une terrasse dans la cour de l’immeuble, accessible, utilisée par tous les locataires pour étendre et faire sécher le linge, ou par la voilerie de la marine qui occupait le premier étage, pour faire sécher les voiles ; que M. Joseph B… affirme que cette terrasse donnait directement sur la propriété voisine et bénéficiait d’une large vue sur celle-ci ainsi que sur tout le voisinage et la mer ; que M^me Josette C… qui a vécu avec ses parents dans l’immeuble de 1941 à 1958 atteste « formellement que le hangar construit en dur avait une dalle en béton au dessus formant une toiture terrasse à l’usage des locataires qui y accédaient depuis l’arrière de l’immeuble principal par une porte en demi étage puis un petit escalier latéral pour entre autre, y faire sécher leur linge ; que M^me Sylvie D… a vécu dans les lieux de 1970 à 1975 environ alors que ses parents travaillaient au premier étage de l’immeuble ; qu’elle confirme dans deux témoignages des 5 février 2009 et 24 février 2011 l’existence d’une terrasse ; qu’elle a joint à son second témoignage une photographie d’elle âgée de 15 ans, qui aurait été prise en 1978, assise sur le muret de la terrasse, avec derrière elle l’atelier de la voilerie, « muret qui donnait directement une vue sur le jardin de la propriété voisine sur laquelle est édifié aujourd’hui un immeuble (…) » ; que ces témoignages réguliers en la forme ont une valeur probante certaine nonobstant la contestation par l’appelante ; que l’appelante verse aux débats le témoignage de M. Mario E… qui lui a vendu sa propriété au mois d’avril 1990 ; que le témoin déclare que « dans les mois précédant cette vente, M. F…, propriétaire de l’immeuble voisin situé 12 et 14 rue Gauthier Vignal a démoli le mur séparatif qui faisait plus de deux mètres de haut et qui surplombait notre propriété. Ce faisant, il a créé une vue sur notre terrain pour lequel nous n’avons jamais donné aucune autorisation (…) mais comme la vente était réalisée, nous n’avons pas cru devoir engager une procédure pour faire disparaître ces ouvrages créés à notre insu » ; que l’appelante verse aux débats une photographie non datée de M. E… alors jeune homme devant le mur litigieux ; que ce témoignage non seulement est contredit par les déclarations des témoins examinées plus haut mais aussi par un procès-verbal de constat du 12 avril 1988, établi deux ans avant la vente par M. E… de sa propriété, qui comporte une photographie de la terrasse située au premier étage ; que cette photographie montre l’existence d’un muret peu élevé, laissant libre la vue sur le fonds voisin, comme cela apparaît sur la photographie annexée au témoignage de M^me D… ; que quant à la photographie sur laquelle figure M. E… alors âgé d’une vingtaine d’années au plus, elle n’est pas de nature à justifier une modification des lieux depuis moins de trente ans ; qu’il est ainsi établi avec l’évidence nécessaire qu’une terrasse se trouvait bien sur la propriété acquise par M^me Y…, au moins depuis plus de trente ans avant la délivrance de l’assignation en référé et qu’elle permettait depuis plus de trente ans une vue directe et droite sur le fonds voisin acquis par l’appelante ; que cette dernière verse aux débats l’attestation d’un géomètre expert du 22 octobre 2010 aux termes de laquelle la terrasse ne pouvait être une terrasse d’agrément en 1987 date du remaniement cadastral et qu’en conséquence, « pour cette terrasse il n’y a pas prescription acquisitive de vue » ; que c’est cependant à juste titre que M^me Y… rappelle que les données cadastrales ne constituent pas une preuve de la propriété foncière mais un simple indice et il ne peut être sérieusement tiré des mentions figurant sur le plan cadastral de 1986 (rectangle barré d’une croix) sur le plan de remaniement cadastral de 1987 (rectangle barré d’une croix) et enfin du cadastre actuel qui porte la mention « maison » pour désigner l’ensemble de l’immeuble situé sur la parcelle AH46 la conclusion péremptoire qu’en fait le technicien ; que certes M^me Y… n’a pas exercé de recours contre le permis de construire qui a été accordé à la SCCV BEAULIEU RUE GAUTHIER VIGNAL mais si un permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers, il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme ; qu’il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé de sorte que toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance d’une disposition de droit privé peut faire valoir ses droits en saisissant le juge judiciaire même si le permis respecte les règles d’urbanisme ; qu’ainsi il ne peut être reproché à l’intimée son inertie alors au surplus qu’elle a fait part, vainement, de ses doléances à la SCCV BEAULIEU RUE GAUTHIER VIGNAL avant la construction de l’ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 novembre 2009 ; qu’il importe peu que la construction litigieuse porte atteinte à une vue droite ou oblique dès lors qu’elle ne respecte pas les distances légales en la matière, l’appelante admettant avoir construit en limite de propriété ; que les diverses pièces produites et notamment les photographies figurant dans les PV de M^e G…, huissier de justice, des 12 avril 1988 et 26 septembre 1995, révèlent qu’hormis la présence d’un cyprès situé contre la façade de l’immeuble et débordant sur la terrasse, aucun autre arbre de haute futaie masquait la vue sur le fond voisin ; que si selon le jugement du TGI de Nice statuant en matière de baux commerciaux du 5 mai 2000 le bail commercial du 7 avril 1971 a fait l’objet d’un avenant le 15 octobre 1997 qui « a adjoint aux lieux loués une terrasse d’environ 30 m² et un parking et a supprimé un balcon », cela ne signifie pas pour autant que la terrasse a été créée à cette époque alors que les éléments du dossier tendent à démontrer son existence antérieure ; que la lettre de la Commune de Beaulieu sur mer du 15 février 2011 n’apporte aucun élément probant sur le litige, l’adjoint délégué à l’urbanisme se bornant à livrer à un commentaire dubitatif sur les photographies à lui soumises, « il semble qu’effectivement la partie supérieure du mus séparant les fonds Y… et anciennement E… ait été démolie et qu’une rambarde périphérique ait été créée sur la terrasse » sans qu’il puisse fournir « davantage d’informations », ces transformations ayant été faites sans autorisation administrative ; qu’en l’état de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a estimé que la construction de l’immeuble en limite de propriété, alors que M^me Y… pouvait prétendre sérieusement à bénéficier d’une servitude de vue acquise par prescription, constituait un trouble manifestement illicite auquel il devait être mis fin en interdisant la poursuite des travaux litigieux, dans l’attente de l’aboutissement de la procédure de fond ; que la décision est confirmée y compris en ce qu’elle a limité la durée pendant laquelle devait courir la peine d’astreinte ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE contrairement aux affirmations de la SCCV BEAULIEU RUE GAUTHIER VIGNAL, il résulte des photos versées aux débats par M^me Y…, de celle annexée au procès-verbal de constat du 26 septembre 1995, de celles jointes à la déclaration de travaux du 10 juillet 2000, que la vue depuis la terrasse de M^me Y… n’est pas obstruée ; qu’il n’existe qu’un seul cyprès et aucun arbre de haute futaie et que le garde corps est dégagé ; qu’il ne peut être contesté que la construction projetée va se situer contre la rambarde de la terrasse de la demanderesse ; que l’immeuble à construire qui sera édifié contre le mur de sa terrasse est de nature à lui causer un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser ; qu’en conséquence il convient d’interdire à la SCCV BEAULIEU RUE GAUTHIER VIGNAL d’édifier une construction de nature à obstruer la vue dont bénéficie M^me Y… ;

ALORS QUE, D’UNE PART, si le juge des référés peut prescrire des mesures conservatoires qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite, c’est à la condition qu’ils ne tranchent pas préalablement une contestation sérieuse ; qu’en retenant, pour faire interdiction à la SCCV BEAULIEU RUE GAUTHIER VIGNAL d’édifier toute construction qui serait de nature à obstruer la vue dont bénéficie M^me Y… à partir de la terrasse de son immeuble, que l’existence de la servitude de vue qu’elle revendique est établie par des témoignages, un bail commercial et des photographies, lui permettant depuis plus de trente ans une vue directe et droite sur le fonds voisin, la Cour d’appel, qui a ce faisant reconnu l’existence d’une servitude et partant a tranché une contestation sérieuse dont les juges du fond avaient été saisis, a violé l’article 809 alinéa 1er du code de procédure civile ;

ALORS QUE, D’AUTRE PART, les règles régissant les actions possessoires sont distinctes et différentes de celles qui gouvernent la procédure de référé ; qu’en retenant, pour accueillir l’action, que l’existence de la servitude de vue revendiquée par M^me Y… est établie par des témoignages, un bail commercial et des photographies, lui permettant depuis plus de trente ans une vue directe et droite sur le fonds voisin, et que M^me Y… pouvait la saisir indépendamment du fait qu’elle n’avait exercé aucun recours contre le permis de construire, la Cour d’appel a violé, ensemble, les articles 1264 et 809 du code de procédure civile ;

ALORS, ENFIN QU’en toute hypothèse, nonobstant une servitude de vue, le propriétaire du fonds servant peut construire à la limite séparative de propriétés à la condition qu’une distance de 1, 90 mètre sépare les deux fonds ; qu’en retenant l’existence d’un trouble manifestement illicite sans constater que la construction édifiée par la SCCV BEAULIEU RUE GAUTHIER VIGNAL a été édifiée à moins de 1, 90 mètres de la ligne extérieure de la terrasse de M^me Y…, la Cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 809 alinéa 1er du code de procédure civile, 678 et 680 du code civil.