LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l’article L. 145-1,I, 2° du code de commerce ;

Attendu que les dispositions relatives au bail commercial, s’appliquent aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Saint-Denis, 23 novembre 2012), que la société Jéricho, usufruitière d’un terrain objet d’une convention signée le 1er juillet 1998 entre M. X…, propriétaire et la société Service Réunions Soudure (SRS) portant sur l’occupation précaire d’un terrain nu non constructible, a saisi le tribunal de grande instance d’une demande de résiliation et d’expulsion dirigée contre la société SRS et la société TEM installée depuis sur ce terrain ;

Attendu que pour débouter la société Jéricho de ses demandes, l’arrêt retient que s’agissant de la mise à disposition d’un terrain nu, la non constructibilité du terrain ne peut justifier de la situation transitoire des lieux loués, que le preneur, qui exerce depuis plus de quatorze années sur ce terrain une activité commerciale de réparation d’engins de travaux publics, ne peut se voir imposer un régime dérogatoire au statut des baux commerciaux, non justifié par une circonstance particulière de précarité, qu’il convient en conséquence de requalifier la convention d’occupation précaire en bail commercial ;

Qu’en statuant ainsi alors que, sauf accord exprès du bailleur pour l’édification de locaux servant à une activité commerciale industrielle ou artisanale, la location d’un terrain nu n’est pas soumise au statut des baux commerciaux, la cour d’appel a violé le texte sus-visé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 23 novembre 2012, entre les parties, par la cour d’appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Saint-Denis, autrement composée ;

Condamne la société SRS aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la société SRS de sa demande, la condamne à payer 3 000 euros à la société Jéricho ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Jéricho.

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR requalifié la convention d’occupation précaire du 1er juillet 1998, liant la Sarl JERICHO et la Sarl SRS, en bail commercial soumis aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, et en conséquence, d’AVOIR débouté la Sarl JERICHO de sa demande visant à voir confirmer le jugement de première instance ayant constaté la résiliation de plein droit de ladite convention ;

AUX MOTIFS QUE « Sur la nature juridique de la convention du 1er juillet 1998 ; Il résulte des termes de la convention d’occupation précaire que les parties ont expressément convenu de ne pas soumettre la convention du 1er juillet 1998 au statut des baux commerciaux, ni au statut des baux d’habitation, ni à la loi du 1er août 1984 sur le fermage. L’article L.145-5 du code de commerce issu de la loi du 12 mai 1965 permet aux parties de conclure des baux échappant au statut des baux commerciaux si ces baux sont conclus « pour une durée au plus égale à deux ans ». La convention d’occupation précaire peut durer plus de deux ans si elle n’est pas conclue dans le but d’éluder les droits du preneur, et tant que le motif de précarité ayant justifié sa conclusion perdure. La précarité doit être justifiée par des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, qui les ont empêchées de conclure un véritable bail. En l’espèce, la S.A.R.L. JERICHO considère que la précarité résulterait de la circonstance particulière de non constructibilité du terrain objet de ladite convention. Or, s’agissant de la mise à disposition d’un terrain nu, la non constructibilité du terrain ne peut justifier de la situation transitoire des lieux loués. Le preneur, qui exerce depuis plus de quatorze années sur ce terrain une activité commerciale de réparation d’engins de travaux publics, ne peut se voir imposer un régime dérogatoire au statut des baux commerciaux, non justifié par une circonstance particulière de précarité. Il convient en conséquence de requalifier la convention précaire en bail commercial » ;

1°) ALORS QUE sous réserve que des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, y soient édifiées avec l’accord exprès du propriétaire, la location d’un terrain nu n’est jamais soumise au statut des baux commerciaux ; qu’en l’espèce, pour faire droit à la demande de requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial, formulée par la société SRS, la Cour d’appel a énoncé que cette société, qui exerce une activité commerciale depuis plusieurs années sur le terrain objet de ladite convention, ne peut se voir imposer un régime dérogatoire au statut des baux commerciaux, non justifié par une circonstance particulière de précarité ; qu’en statuant ainsi, quand elle avait relevé que la convention d’occupation précaire portait sur un terrain nu non constructible, c’est-à-dire sur un bien insusceptible de donner droit à la propriété commerciale, la Cour d’appel a violé l’article L.145-1 du Code de commerce ;

2°) ALORS QU’en toute hypothèse, en accordant le bénéfice d’un bail commercial à l’occupation du terrain litigieux, sans constater qu’étaient réunies les conditions d’application du statut des baux commerciaux aux terrains nus, prévues par l’article L.145-1, I, 2° du code de commerce, et relatives à la nécessité qu’y soit édifiée, avec le consentement exprès du propriétaire, une construction à usage commercial, industriel ou artisanal, la Cour d’appel n’a pas légalement justifiée sa décision au regard de ce texte.