CIV.3

CGA

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 11 mai 2017

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 546 F-D

Pourvoi n° U 16-12.455

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Placements immobiliers, société civile immobilière, dont le siège est […],

contre l’arrêt rendu le 30 septembre 2015 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. Philippe X…, domicilié […], pris tant en son nom personnel qu’en qualité de liquidateur du syndicat principal des copropriétaires de la résidence Le Parc de la Noue,

2°/ à la société Foncia Rives de Seine, société par actions simplifiée, dont le siège est […],

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 28 mars 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Y…, conseiller référendaire rapporteur, M^me Masson-Daum, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Y…, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Placements immobiliers, de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de M. X…, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 30 septembre 2015), que M. X…, ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc de la Noue (le syndicat), a assigné la SCI Placements Immobiliers (la SCI), propriétaire de plusieurs lots, en paiement d’un arriéré de charges de copropriété ; que la SCI a sollicité, à titre reconventionnel, le remboursement d’un excédent de provisions versées ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que, pour accueillir la demande du syndicat et rejeter celle de la SCI, l’arrêt retient qu’il apparaît des documents produits aux débats, notamment des décomptes de charges et appels de fonds, que la SCI ne s’est pas acquittée des appels de fonds relatifs aux régularisations annuelles de charges postérieures au vote des budgets prévisionnels, de ceux relatifs aux travaux de réfection des collecteurs votés lors de l’assemblée générale du 5 juin 2008 et de ceux afférents aux travaux de remplacement des ascenseurs du parking votés lors de l’assemblée générale du 24 juillet 2008 ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clé de répartition appliquée par le syndic était conforme aux dispositions du règlement de copropriété, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :

Vu l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu que, pour accueillir la demande du syndicat et rejeter celle de la SCI, l’arrêt retient que l’appel de fonds relatif à la consommation d’eau froide de 2005 a été adressé aux copropriétaires le 24 décembre 2007, de sorte que la somme correspondante est due par la SCI qui était copropriétaire à la date de réception de cet appel, conformément aux prévisions de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 disposant que le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

Qu’en statuant ainsi, sans constater que l’approbation des comptes pour l’exercice 2005 avait été votée par une assemblée générale antérieure à l’acquisition de ses lots par la SCI, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne la SCI Placements Immobiliers à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc de la Noue, représenté par son liquidateur, M. X…, la somme de 55 751,61 euros assortie des intérêts au taux légal de l’assignation à hauteur de 24 521,45 euros et des conclusions du syndicat des copropriétaires du 13 novembre 2012 pour le surplus et rejette toute autre demande, l’arrêt rendu le 30 septembre 2015, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. X…, ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc de la Noue, aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X… et le condamne, ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc de la Noue, à payer à la SCI Placements Immobiliers la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Placements immobiliers

Le moyen fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir, statuant à nouveau et actualisant le quantum de la condamnation à paiement de charge, condamné la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA […] la somme de 55 751,61 euros assortie des intérêts au taux légal de l’assignation à hauteur de 24 521,45 euros et des conclusions du syndicat des copropriétaires du 13 novembre 2012 pour le surplus et rejeté toute autre demande.

AUX MOTIFS PROPRES QU’au soutien de son appel, la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS indique avoir régulièrement réglé ses charges de copropriété et que le syndicat des copropriétaires lui est redevable d’un excédent de provisions ; qu’il qualifie de « confus et d’incomplets» les documents produits par le syndicat et conteste point par point les charges réclamées ; que le syndicat des copropriétaires réfute les allégations de la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS et, tout en reconnaissant que cette dernière a réglé ses charges courantes, expose qu’elle ne s’est pas acquittée de plusieurs appels de fonds spécifiques ; qu’il apparaît des documents produits aux débats, notamment des décomptes de charges et appels de fonds, que la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS ne s’est pas acquittée des appels de fonds relatifs aux régularisations annuelles de charges postérieures au vote des budgets prévisionnels, de ceux relatifs aux travaux de réfection des collecteurs votés lors de l’assemblée générale du 5 juin 2008, de ceux afférents aux travaux de remplacement des ascenseurs du parking votés lors de l’assemblée générale du 24 juillet 2008 ; que c’est donc vainement qu’elle soutient s’être intégralement acquittée des charges courantes, le syndicat lui opposant à bon droit des décisions d’approbation des comptes de Monsieur X… des 5 juin et 24 juillet 2008 ; que les confusions dans les chiffres évoquées par la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS ne résultent que de l’évolution des comptes du fait de règlements intervenus en cours d’instance mais il ressort des décomptes produits aux débats par le syndicat qu’il a déduit tous les règlements de la SCI opérés au 4ème trimestre 2010 de sa créance de charges ; qu’enfin, la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS ne saurait reprocher au syndicat l’insuffisance de ses communications de pièces alors que ce dernier produit aux débats le règlement de copropriété de l’immeuble, le décompte des sommes dues certifié conforme, les appels de charges concernées pour les deux comptes distincts afférents aux groupes de lots acquis par la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS, l’assemblée générale des copropriétaires d’approbation des comptes des exercices 2006 et 2007, les justificatifs relatifs aux charges d’eau de l’année 2005, les décisions d’approbation de Monsieur X… du 5 juin et du 24 juillet 2008, les décomptes actualisés de créance, les appels de charges des 3ème et 4ème trimestres 2010, le décompte de solde de charges du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2008, les appels de charges des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2010 ; qu’en ce qui concerne, plus particulièrement, la régularisation des charges de l’année 2006 au titre de laquelle la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS soutient être créditrice de la somme de 20 337,39 euros pour l’ensemble de ses lots, le syndicat des copropriétaires indique que les excédents de provision évoqués par la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS concernaient effectivement les charges générales mais qu’ils étaient absorbés et au-delà par les soldes débiteurs de postes de dépenses afférents à « d’autres clefs de répartition» pour les lots de l’intéressée (dépenses de parkings, d’entretien du complexe 2, d’activités niveau 110.5, d’entrepôts, de groupe électrogène, de chauffage du complexe 2, de répartiteur) ; que toutefois, la mention du montant des dépenses afférentes aux charges générales communes (1 320 055,08 euros) a pour effet d’exclure de l’approbation des comptes par Monsieur X… d’autres dépenses communes et la somme de 20 337,39 euros correspondant aux excédents de provision versés pour l’exercice 2006 par la SCI sera donc déduite de la créance du syndicat des copropriétaires, le jugement étant réformé sur le quantum de la condamnation à paiement ; que l’appel de fonds relatif à la consommation d’eau froide de 2005 a été adressé aux copropriétaires le 24 décembre 2007, de sorte que la somme correspondante est due par la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS qui était copropriétaire à la date de réception de cet appel, conformément aux prévisions de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 disposant que le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ; que le montant réclamé est justifié, outre l’appel de fonds correspondant, par le relevé des compteurs effectué par le gardien de l’immeuble, le tableau récapitulatif des consommations d’eau pour 2005, le relevé détaillé des compteurs des copropriétaires, le détail de la facturation aux tantièmes pour les compteurs non relevés et le tableau récapitulatif de la répartition du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2005 ; que le jugement sera infirmé sur les condamnations accessoires, dommages et intérêts et article 700 du code de procédure civile, dès lors que certaines des contestations de la SCI étaient fondées ; que s’agissant de la réactualisation des charges au 29 octobre 2012, il ressort des documents produits aux débats, décompte de charges courantes, lettre de Monsieur X… du 1er juin 2012, balance au 22 mai 2012, décompte des sommes dues au 29 octobre 2012, extraits du Grand Livre, appels de charges du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2011, que la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS était redevable de charges arriérées impayées arrêtées au 29 octobre 2012 pour un montant de 76 089 euros – 20 337,39 euros soit 55 751,61 euros ; qu’actualisant le jugement, la cour la condamnera au paiement de ladite somme assortie des intérêts au taux légal de l’assignation à hauteur de 24 521,45 euros et des conclusions du syndicat des copropriétaires du 13 novembre 2012 pour le surplus ;

ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QU’aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot ; qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot, dans chacune des catégories de charges ; que lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification les décisions de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part ; que la créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible ; qu’en l’espèce le syndicat des copropriétaires verse au débat : – les fiches immeuble, – les procès-verbaux des assemblées générales du 17 septembre 2008, 5 mai 2009, – les ordonnances de désignation de Maître X… et de la société FONCIA RIVES DE SEINE des 23 juin 2005, 2 septembre 2005, 7 septembre 2006, 20 juin 2007, 18 janvier 2008, 25 juillet 2008, – l’ordonnance du 1er décembre 2009 rendue en la forme des référés relative à la division en volumes de l’ensemble et désignant Maître X… en qualité de liquidateur du syndicat principal, les procèsverbaux de décisions de Maître X… des 12 janvier 2007, 26 novembre 2007, 23 janvier 2008, 29 mai 2009, 18 juin 2009 portant approbation des comptes des exercices précédents (2005 à 2008 inclus) et approbation du budget prévisionnel des exercices suivants (2009 inclus), et des 12 avril 2006, 20 avril 2006, 27 juin 2006, 16 octobre 2006, 12 décembre 2006, 14 février 2007, 8 mars 2007, 5 mai 2008, 5 juin 2008, 24 juillet 2008, 9 octobre 2008, novembre 2008, 27 novembre 2008, 18 juin 2009 portant notamment adoption des budgets de travaux sur la période et appels exceptionnels (désenfumages, sprinklers, mise en sécurité escalier, ascenseurs, etc.), régulièrement notifiés aux copropriétaires, les rapports de Maître X… au président du tribunal de grande instance des 12 juin 2008 et 22 juin 2009, – les relevés de charges pour chacun des deux comptes concernant les lots appartenant à la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS (lots 107, 468, 469, 470, 471 d’une part ; lots 106, 450, 458, 452, 453), – les appels de fonds, les relevés de charges, – le décompte des sommes dues pour la période du 1er janvier 2007 au 1er octobre 2010 inclus, – des courriers de mise en demeure de la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS adressés en avec demande d’avis de réception du 15 octobre 2008, – le contrat de syndic de la société FONCIA RIVES DE SEINE du 1er septembre 2005 ; qu’en application des dispositions de l’article 1256 du code civil, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le payement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues; (. .. ) Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; qu’il ressort des pièces susvisées que Maître X… justifie de sa qualité à agir en recouvrement des charges de copropriété et de travaux, et que la fin de non-recevoir soulevée par la société défenderesse ne saurait être retenue ; que la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS conteste les appels de régularisation des charges sur les années 2006 et 2007, qui sont néanmoins parfaitement justifiées par l’ensemble des pièces produites par le demandeur, et dont la défenderesse est débitrice pour avoir la qualité de copropriétaire à la date des appels correspondants ; que la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS produit également des copies de chèques établis postérieurement au dernier décompte arrêté par le demandeur, pour des paiements qui ne peuvent néanmoins (article 1256 susvisé) s’imputer sur les charges réclamées dans la présente instance puisque la défenderesse elle-même affirme avoir régulièrement réglé ses charges courantes nonobstant les contestations qu’elle formule à l’encontre des charges (notamment de travaux) susvisées ; que la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS fait en revanche valoir à juste titre que les frais demandés n’entrent pas dans la créance de charges de copropriété et de travaux, et doivent être examinées au titre des frais nécessaires (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) ; que la demande en paiement de la somme de 44 858,84 euros comprend : – des frais de rappel, huissier, honoraires de syndic pour la somme de 772,42 euros sur l’ensemble des lots (219,60 + 552,82), la somme de 44 086,42 euros (36 832,81 + 7.253,61) au titre des charges de copropriété et de travaux ; qu’au vu des pièces produites, la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS se trouve redevable au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 44 086,42 euros, au titre de la période du premier trimestre 2007 au quatrième trimestre 2010 inclus, au paiement de laquelle elle sera condamnée en qualité de copropriétaire ;

1° ALORS QUE la répartition des charges de copropriété est opérée sur la base de la quote-part affectée à chaque lot telle qu’elle est définie par le règlement de copropriété pour chaque catégorie de charges ; que pour contester les charges réclamées par Maître X…, ès qualités, la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS, copropriétaire, faisait valoir que ces charges n’étaient pas justifiées et qu’en particulier l’appel de régularisation des charges de l’exercice 2006 au titre de l’eau froide laissait apparaître que les tantièmes attachés aux lots 107 et suivants étaient de 1466/11665ème tandis que selon l’appel de régularisation des charges au titre de l’eau froide de l’exercice 2007 concernant les mêmes lots, les tantièmes étaient de 100/3387ème; que le copropriétaire ajoutait que selon les appels de charge, au titre des lots 106 et suivants, les tantièmes relatifs à la régularisation des charges 2006 étaient de 5024/11665ème et les tantièmes relatifs à la régularisation des charges 2007 étaient t de 1142/3387ème ; qu’il se déduisait de ces variations d’une année à l’autre de la quote-part incombant au même lot pour les mêmes charges, une répartition des charges de copropriétés non conforme au règlement de copropriété ; qu’en jugeant néanmoins que les documents produits aux débats, notamment le règlement de copropriété, démontraient que la société PLACEMENTS IMMOBILIERS était débitrice de la somme de 55 751,61 euros, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si le syndic avait répartie les charges de copropriété sur la base de la quote-part affectée aux lots de la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS telle qu’elle était définie par le règlement de copropriété pour chaque catégorie de charges, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 1er du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

2° ALORS QUE la répartition des charges de copropriété est opérée sur la base de la quote-part affectée à chaque lot telle qu’elle est définie par le règlement de copropriété pour chaque catégorie de charges ; que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ; que pour contester les charges réclamées par Maître X…, ès qualités, la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS, copropriétaire, faisait valoir que ces charges n’étaient pas justifiées et qu’en particulier l’appel de régularisation des charges de l’exercice 2006 au titre de l’eau froide laissait apparaître que les tantièmes attachés aux lots 107 et suivants étaient de 1466/11665ème tandis que selon l’appel de régularisation des charges au titre de l’eau froide de l’exercice 2007 concernant les mêmes lots, les tantièmes étaient de 100/3387ème; que le copropriétaire ajoutait que selon les appels de charge au titre des lots 106 et suivants, les tantièmes relatifs à la régularisation des charges 2006 étaient de 5024/11665ème et les tantièmes relatifs à la régularisation des charges 2007 étaient de 1142/3387ème ; qu’il se déduisait de ces variations d’une année à l’autre de la quote-part incombant au même lot pour les mêmes charges, une modification du règlement de copropriété sur la répartition des charges ; qu’en jugeant néanmoins que les documents produits aux débats, notamment le règlement de copropriété, démontraient que la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS était débitrice de la somme de 55 751,61 euros, sans rechercher si une modification à l’unanimité du règlement de copropriété avait autorisé une nouvelle répartition des charges de copropriété entre les deux exercices, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

3° ALORS QUE le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes ; qu’en l’espèce, pour contester être débitrice de la régularisation relative aux charges d’eau pour l’exercice 2005, la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS faisait valoir que les relevés de compteur d’eau avait été pratiqués le 31 décembre 2005, que les comptes de l’exercice 2005 avaient été approuvés par décision de Maître X… le 12 janvier 2007 et qu’elle n’était devenue copropriétaire que par acte du 25 juillet 2007, postérieurement à l’approbation des comptes ; qu’en jugeant néanmoins que la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS était débitrice des charges d’eau froide pour l’exercice 2005 au motif que l’appel de fonds avait été adressé aux copropriétaires le 24 décembre 2007 de sorte que la somme correspondante était due par la SCI PLACEMENTS IMMOBILIERS qui était copropriétaire à la date de la réception, la cour d’appel a violé l’article 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.